花园小区建设项目可行性实施报告

..（七）项目市场定位（区域、客户群、价格）…………一、项目营销策略……………二、项目营销推广………三、项目营销执行…………….五、项目风险分析与防措施……………二、项目总投资估算的原则……………三、总投资估算………………二、财务指标的选取………三、销售收入的预测……………二、对建设单位的建议……………………...项目位于某市海甸岛西北角，南邻海甸五西路，北邻正在规划中的海景路，东临万恒路，西临修建中的海甸岛环岛公路，美丽沙规划项目（规并近眺浩瀚的琼州海峡，几分钟的徒步路程即可享受甸热带滨海的优美风光。项目地处某闹市（近接国贸商务区和老城商业区）近郊成熟的高尚居住社区，繁华中见幽静，交通便捷，配套设施健全。北面是规划中的星级训机构——北大青鸟，东面则紧靠世纪海岸、美丽沙楼盘以及大片的高档123412345根据项目的技术经济指标和政府的规划，建议小区建设两栋板式高层住宅，户型、面积适中实用，充分利用各种现状条件，挖掘功能潜力，降根据项目特征，目前各项工作的进度、市场现状和发展趋势，建议项.XX是中国最大的经济特区，实行比中国其它经济特区更加灵活的经济政康发展。近几年来，政府、银行、社会各方面通过卓有成效的促进工作，使世贸雅苑、新世界花园、阳光经典、绿色佳园、耀江花园、大公馆、荣域等粉从多年的盘整阶段走向越来越市场规化的健康地产业经过近年来的市场考验和发展，已经成长为国健康的房地产市场之一。.佳人居环境”的品牌效应和旅游迅猛发展的推动下，住房需求市场增长较地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积快速增长，房屋施工面积马，房地产业、旅游业持续快速发展，现代工业、高科技产业、商贸物流.是岛外中高档度假住宅市场，关键是否开发出适合需求市场的特定产品，开发符合这一市场需求趋势的产品就能够满足区域、区域外以及岛外各阶层人员的住房需求，同时也满足政府城市区域规划的需要，项目的开发建本项目地处市政府关于海甸岛的休闲、度假、旅游、观光等宜居规划的区位和政府重点开发的甸滨海国际高尚居住社区，独特的区位优势、环境、气候优势，必将吸引大量的岛外“候鸟”的需求，是养老避寒、二次部效应，弥补自身地块面积小，容积率高等缺陷，同时利用自身地理位置高质量、高标准、高规格的房地产开发是项目乃至公.基础和配套设施等条件决定其巨大的投资价值，完全满足住宅项目的开根据国家有关部门的规定和该项目的具体情况，本可行性研究报告编我国近几年来固定资产投资规模不断加大，第三产的投资多次进行宏观调控，但持续良好的中国经济发展态势，加上人民币持续升值，股票证券等资本市场长期利好消息，使得全国房地产市场持续市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和28.1%全国房地产投资与销售增长图示自年初累计（亿元）比去年同期增长(%)三1四比去年同期增长(%)1234居民收入也有了较大的提高，固定资产、房地产开发投资、国生产总值都％，小小的调控政策影响下，全国楼市经历了从房价快速增长到市场“有价无房价的稳定，开发商希望房价上涨，购房者有两种期待，一种是已购房的影响，房地产股几乎全线受挫。业专家指出，二套房贷从严执行，公积金贷款也纳入紧缩令，旨在抑制投资性购房需求。中高收入群体以投资性购.房和置业升级型购房为主的这部分需求在房地产消费市场无疑占据了很大比重。在目前的高价下，首付比例和利率提高，以及其他相应的货币从紧政策，将使投资房产的风险日益增大，这直接导致房地产销售急速下滑，并削弱了房地产企业的盈利能力。影响到现金回笼和资金周转效率，增大由此“挫伤”房地产投资的信心。并由此导致他们延缓置业升级。另外政府将通过增加保障性住房的供给，调整住房供应结构；这将使房地产市场销售价格应是稳定和小幅度的上升。今年仍会出台一些政策，去年出台的政策今年会逐渐见效，或者说可以达到政府预期的调控目标。今年房产供应结构会有变化，小面积的，双限房、经济适用房、廉租房，占的比例会比去年大幅度提高。可能今年平均房价由于低价房的大量推出，会有所下房价都无一例外的上涨。第二，城市化进程加快。城市化的程度可能每年以一点几个百分点的速度在提高，这也是不会逆转的一个趋势。再加上奥.运带来大量的人流和城市面貌和环境的改善。奥运之后，也有更多来自全国、全世界各地的人来旅游、参观，这种局面还是会持续的。包括奥运会从住宅市场的角度来说，"三足鼎立"（一用房）的局面逐渐形成。政府在政策性住房、保障性住房的购买资格和在两限房转让环节方面有相对严格的限制。其实保障性住房和商品房还是两个市场，这两个市场长期来讲是会分离的，短期相互影响，可比性不强，它对商品住宅市场分流的影响是有限的，其实大家最关心的是房价问题，去年，房地产实际上是供不应求的局面，供应量可以上涨，成交量也会上％，经济发展实现了由恢复性增长向平稳较快增长的重要转变，产业结构进一步优化，热带高效农业的质量和效益明显提升，农业的基础地位进一步加强；油气化工、浆纸、汽车等支柱产业初步形成，新兴工业成为拉动经济增长的主要动力；以旅游业为龙头的现代服务业向规化、产业化、国际化8.8%9.2%9.5%全省房地产开发投资增长平稳，商品房开发结构、资金来源结构、供求结构基本合理，价格基本稳定，市场运行总体良好。虽国家加大了对房地产9.3%居民住房条件得到了明显改善，住房消费观念发生了根本转变。以住宅为主的房地产业成为我省推动经济增长的新动力。去年前三季度，全省房地个个大项目接踵而至，相继动工。随着琼海博鳌、文昌航空发射基地和航空主题公园、万宁石梅湾、万宁神州半岛、陵水香水湾、清水湾等大项目路的建设和环岛铁路的连通，这种延伸的速度将会加快。琼海的博鳌、官塘、嘉积和文昌的高隆湾、陵水的香水湾等地的旅游地产项目已启动，并出现旺销的局面。不仅市区及滨海开发用地已基本被中外投资商瓜分，现正向东部海棠湾、西部红塘湾、崖州湾及南部荔子沟、槟榔河等山村等投资逼进，某市区只剩余少量零散用地可供开发，西海岸及东海岸、南渡江两岸的沿海沿江用地正被岛外各房地产巨头竞相瓜分而拟进行规模投资开发，南部因工业区逐渐向城郊区迁移，原工业用地将逐渐被城市中心南扩.琼海的滨海用地也基本被中外的投资巨头竟相瓜分，就是近邻的乐东县临海用地和某的定安沿湖等用地也被太和地产、华田集团、希格玛、东方太伴随着房地产的健康飞速发展，旅游度假城市的成功定位和推广，旅某的西海岸等）在未来几年里进入主要投资期，在这批大项目的带动下XX会大幅增长，再加上新的客源市场启动和开发，新开工面积、施工面积和建设一批上百亿元的工业大项目，还有石油化工、医药、电子、农产品加工、石英砂、玻璃制造等新的产业增长亮点。这些大项目将在近年陆续投房地产市场需求持续旺盛，在国家加大房地产宏观调控政策国房需求市场萎缩的逆势下快速增长，市场交易活跃，岛外商品房销售市场仍-1.7-25前11月前11月-1.7%某房地产销售市场主要是岛外市场，随所占比例越来越大，但模较小，围还较窄，岛外以至境外大的房地产市场还未真正橇动。目前某地产企业巨头一年的市场销售规模。目前某购房市场主要限于北京、以上岛外销售市场围还很窄，市场潜力巨大，还未针对不同目标客户和不同地区市场开发不同特性的适销对路的房产产品。某作为全国最佳的第二居住地，其旅游度假、休闲居住、健康康复、疗养、养生及各个层次的养老等台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性。在深广等地区房价下跌的情况下，某市商品房市场仍在低价位运行，并无多大下降空间。总体上看，某低收入家庭的住房保障工作稳步推进。政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放租赁住房补贴，加大廉租住房建设力度，加快危房和旧城区改造步伐等措施在很大程度刺激了普通阶层的购房需求，但其对中高层次的.销售量有较大增长，中高档住宅市场和普通住宅市场的需求彼此不会受影今年某计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供地规模，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营，在做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，选择优质开发企业启动金沙额度为城市运营打下了坚实基础。明年某将继续做大土地储备总量，争取会议会展及高尔夫、游艇等专项旅游等众多资源，其中，由艺谋入实质创作排练阶段，这是某市政府打造“阳光某、娱乐之都、品位之城”房产的价值取决于城市的价值。今年某城市建设将有一系列的利息。某城市空间发展模式的“中强、西拓、东优、南控”的发展原则逐步得到体现，城市道路得到全面改造，国贸玉沙村、海甸溪北岸等城中村全面改造，城市主城区形象得到较大提升，生态绿色环境、热带风光、滨海田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市目标将逐步实现，某变喜来登、香格里拉、希尔顿等五星级酒店的相继进入，预示着某市形象变得富贵，某越来越成为“有钱人”商务会务的接待基地和度假养老、旅游居住的天堂，为“有钱人”盖第二、三套房成为某各大发展商常.提的话题。富力、万科、联华国际等国房地产巨头在某的项目已进入实质性开发阶段。许多中小开发商因某拿地成本过高而被迫转向沿海市县或五某相对低廉的房价和房产高性价比，某房产将日益成为国民第居住地的最佳选择，在国房地产市场受宏观调控日益萎缩的大背景下更具投资置业价值，越发受岛外居民旅游购房的追捧。多数岛外置业者认为某多数楼盘性价比值极高，是物所超值。对于购房者而言，高品质、高性价追捧，而某本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求则越来越强烈，在全国流动性资本过剩的背景下，出于存款保值的需要，会有一部分本地市场占有份额逐年提高，各大发展商也开始重视开发大中户型、高品质的群雄分争；城区有金碧文华、安德利、某湾等；滨江版块有兰水湾，海蓝椰风等，某楼盘进入了前所未有的竞争时代。大盘兴起，某楼盘开发水准.企业，同时也比项目规模，比规划水平，比配套，比市场个性化、差异化营销。如：城市海岸、紫园、兰水湾、荣域这些楼盘无一不邀请岛外（甚至境外）一流的规划设计公司参与项目的总体规划与园林设计。个性化营销手段越来越多，公关活动逐惭走俏。特别是与艺术捆绑在一起的公关活经过市场分析，我们对今年房地产的发展趋势可做出如下预测：某市房地产投资将会保持平稳增长，商品住房销售岛外市场仍看好，住房需求仍将持续增长。房价方面，某市商品房市场因处在低价位运行，平均水平商品房品质提高所带来的开发成本的持续增长，将推动房价上涨。但今后国家对房地产市场的宏观调控将持续，政府正在着手建立保障性住房供给这里拥有最为丰富的水景资源——海景、河景、江景；拥有一流的酒店和园的城市生态公园——白沙门生态公园；此外，甸还是某这座城市的起源地和文化发祥地。海甸岛是某市区重要的组成部分，建省以来就作为中高档居住区（东部开发区）来规划建设的，某市政府在“十一五”规划中是作为“大中国右岸”重点推出的，在某市滨海旅游城市及滨海海岸房地产发展是作为中心区域重点发展的。市政府将其作为全国高档国际度假休闲优化生态环境，提高城市品味，海甸岛又成了新的开发区域，成为投资者新的焦点。随着政府六大系统工程的启动，对海甸岛建设的不断深入，海和平桥、人民桥的改造，使海甸岛成为房地产投资与经营的炽热底盘，伴随环岛高速的开通、近千亩白沙门公园的建成，以及实力品牌开发商的进入，大手笔房地产的开发建设，甸地产必将迎来花样年华，其蕴藏着巨大也融汇着各方文化，成为某文化渊源的重要部分，这使得人们在记住甸得海甸岛是某最大的一个岛屿，这里曾经是一个十分荒芜的地方，由几个默默无名的小渔村组成，人烟稀少，杂草丛生。除了西部靠近一条小桥的地方有少量人口居住外，东部溪边除了一些靠下海捕鱼为体开发海甸岛东部开发区之后，众多公司抢滩这里从事房地产、市政设施环岛路的建设连通和海甸岛四座桥梁的改造、扩建和新建，连接海甸外主要通道的全面升级和六大系统工程建设，证明了政府对此区域开发的主城滨海核心区考虑的。规划建设给岛居民生活带来深远的变化，区域房地产价值得到大大提升，预示着该区域进入新一轮开发的热潮。海甸岛环园、江南城至南渡江入某，再沿横沟河左岸南下至海甸二路，最后在美丽沿江地带中，甸区域是最令人期待的“金角银边”区域，规划起点高，且个具有完善的港口设施，又集商业、酒店式公寓和租船服务等配套设施的住宅区，另外，岛屿南侧规划会议中心和游艇展览会，成为某市区标志性景观；北侧规划一座滨海高尔夫球场和酒店式的会员别墅。增加便利快捷一步提升该片区高档生活社区的形象。其是第二居所的理想之地，高档居住区的聚集效应已形成。东边大盘进入，白沙门公园的建设，西边新世界入主美丽沙，两翼形成新的城市经济群，现已逐步展示出来的地块价值的未来的甸不仅将成为整个海甸岛区域旅游、餐饮、文化、娱乐最繁华的地段，也将形成一个有前瞻性规划、高品质、有规模、上档次的国际化居住社区，是未来某大型高尚人文社区的集中地。随着某市整体规划的升于一个相当高的高度，这个区域被规划为最顶级的高级公寓和别墅区。随着政府开发方向定位和世纪大桥的开通，海新大桥动工的临近，白沙门板沿着白沙门的海边走去，往日荒凉的空置地上一栋栋的新楼盘拔恒城市花园、伊甸家园、世纪海岸、美丽沙花园、荣域、大公馆、一品水居住在海甸岛还能使人感受到一股浓郁的人文气息。集科研和高等教为越来越多外地考生的首选目标。在不久的将来，一座大型的大学城还将在海甸岛崛起。在新某的规划中，将借助国各校积极发展高等教育，同时海甸岛的环境幽雅、空气清新、景观一流，无论是来旅游还是来洽谈商务，越来越多的人选择下榻在海甸岛。寰岛泰得大酒店是华而完善的设备与殷勤周到的服务，奠定了海甸岛旅游商务接待专区的贵伴随着旅游业的飞速发展，旅游升级转型已取得明显成效，产品结构不断改善，开始实现由观光游为主转变为休闲度假游为主，团队游为主向散客个性自助游为主，境外游客加速增长，旅游综合效益明显提高。海甸岛旅游地产迅速生温，以休闲娱乐、旅游度假为主题的地产进入了一个新海甸岛地产投资与销售虽持续较快增长，但市场竞争相当激烈。经过.本项目所在地属于季风热带海洋性气候，夏、秋季常受热带风暴和台风应主要考虑建筑物夏季防热、遮阳、通风、防雨、防雷电和防台风及盐雾侵.项目地处海甸岛西面核心位置，周边已形成成熟的生活区环境，休闲娱代房产消费理念（即住出理念、住出个性、住出韵味）的日趋成熟，再加上某优越的气候、生态环境、价格比等优势，使某房产，尤其是海甸北区，对及海甸北房产热销岛外拓展了新空间。某岛外购房市场已被激活，市场分额纷加入。一些离退休的老年人在某买一套房养老、过冬，另外一些人买房度低于全国均价水平，与地大城市存在较高的性价比，良好、一流的居家、休闲、度假环境和海甸一定品位的文化教育氛围将在更大围吸引岛外居小户型结构的房产，由于其面积小，总价低，及时满足了中低收入的单身及小型家庭和度假的居住需求，持续旺销，也符合政府的政策导向，但由市场有一定局限性。这种“过渡性住宅”在市场发展日益成熟后，将向精巧.居住功能的齐全及部空间变化，户型设计精巧、合理紧凑、功能齐全，在有限的空间之将生活、工作以及所有的生活功能安排到位、合理。其周边要有足够的商务、商业配套和便利的交通。结构的简单、简约化与规模的缩小化正成为家庭形态发展和度假居住发展的趋势。针对其需求特点，开发面积适中、户型紧凑的中小户型，完全符合以市场为导向的房地产开发原则。前沿时尚行业的发展使单身贵族增长，成为中小户型相对稳定的客户群；在房屋又能够提供令普通消费者均可承受的价格。分阶段多次置业和度假居住的观精致中小户型应是第一选择。许多购买中小户型产品的人已经是第二次或者随着城市经济水平和居民生活水平的不断提生活品位就要求越来越高，居住环境需要改善，居住空间需要扩大，对居住的功能要求越来越多，不仅是为了简单的一个窝，为了交友和结婚成家的一个过渡新居，还需要扩大家庭结构，小孩长大和孝敬双方父母，都要考虑房间居住的空间扩展，还需要在家接待合作伙伴和友人等等，都需要扩大居住空间。针对刚参加工作不久和白领阶层、单身和简单家庭推销的小户型已发和空间，小换大，差换好。伴随着经济收入的增加，消费观念的升级，某本.近，离城市中心近，地处闹市近郊区成熟的居住社区，路段繁华，交通便捷，配套设施健全。独特的海景资源使得该区域的休闲度假和高尚居住优势较为突出，适宜于开发价位稍高的中高档住宅物业；该地块位于市政府重点开发的甸国际高尚居住社区，是适应某未来城市住宅发展趋势并作为“大中国右岸”概念整体推出的滨海优质地块，市场前景好，开发效金融邮政等服务一应俱全。项目邻近主要交通干道（沿江五西路、人民大块居住环境比较安静。继世纪大桥通车后，海新大桥已动工，海景路的延一个组成部分，是一个大环，把海甸岛和整个城市的交通连接上了，并近续火爆，大项目、大企业不断进入，城市配套设施不断兴建和完善，加上某优越的气候环境和成功的城市发展定位，某城市发展的正的外部效应和辐射效应，使项目不仅具有潜在的城市居住需求，而且具有巨大的岛外旅游度假居住和投资置业需求，市场潜力更大，消费层次、市场需求足以消.荣域、大公馆、白沙门温泉度假村、香樟假日、金色海岸、普罗斯旺假期等住宅楼盘形成了成熟的生活区环境，项目得以共享周边楼盘小区齐全的配套设施带来的便利。聚居效应已基本形成，加上新埠岛规划的完成，现司的强强联合，是资金与实力的结合。目前房地产开发企业的竞争越来越激烈，开发全过程各阶段的社会化分工越来越细化，专业开发已成为未来更细、更扎实是开发商坚持的开发理念，是致力于项目的成功开发建设的许多配套设施正处于规划或修建施工中，周边基本上是一片空地，交通不（4）项目周边有医院，有学校，有绿地，有公园，但是缺乏一个商业海游玩的价值不大，宜居但不宜滨海度假。其次，某市的风向，夏天是东.南风，冬天是东北风，东南风我们是需要的，东环境有一定影响。再次，地面承载能力较低，在建高层时，要对地层有正高尚生活配套设施，难以做出准确的市场定位，同时，项目临近某市污水多来到某的人对于某的印象不是很好，例如部分生活配套跟不上，城市规划混乱，城市文化涵不够等，地产管理部门行政的不公正，操作上的不完媒体炒作这个概念。希望达到用一种概念征服消费者的目的，但这种技法需要这些概念相应的楼盘品质作为依托，而某的楼盘只注重概念不注重实质。还有很多楼盘通过单方面的造势来影响消费者，而造势往往忽视消费者的感受，使事情很难达到最终效果。因此，本项目应予以回避此类楼盘.随着某高起点的全新城市规划出台和实施，某作为中国最理想的第二居住地的品牌将越来越响，而本项目正处在城市发展的交接点上，处在全国和市场销售效果都较好，而周边所剩开发用地甚少，项目销售因此会造成一定热销的态势。而整个甸区的住宅市场，由于环岛路的连通，海甸岛道路由于其看好某生态环境、旅游资源及房产的高性价比，投资加度假的需要房地产的开发规模，行业的剧烈竞争，市场销售难度不断加大，国家加大对房地产的宏观调控，从银行信贷到税收，从供应到销售，客户办证、转让等全过程进行监管和监控，对整个房地产市场和行业有较大影响，对岛.充满浪漫气息的塞纳河畔，与左岸闲适的人文氛围相对应，代表着巴黎城市的经济成就、城市建设成就、新文化发展成就、高端生活成就等城市综合发展的核心状况。右岸主义生活代表着健康、品位和富足，代表着上流社会的价值观，正日益成为引领世界的全新生活方式。到右岸生活，成为富裕时尚人生的追求。某市委、市政府提出打造“阳光某，娱乐之都，品项目据此应定位于具有浓郁热带滨海景观和花园式生态人居环境的中高档品位住宅楼，产品结构主要应针对中高层次家庭的中小户型和适当比例的大户型，既满足岛高品位家庭的需求，又满足岛外旅游休闲度假和投差异化营销应以项目独特的海景资源、白沙门历史文化公园等优势及滨海高尚住宅产品群优势为基础，充分挖掘中高档购房目标人群的喜好特点，针对周边项目竞争对手缺陷——缺乏本地历史文化包装的特点，扬自身的优势。本项目将突出“某本地历史文化”和休闲文化旅游的特色，建人文的高尚居住小区。在品质上将现代都市休闲生活与本地历史生态文化融合，并在赋予建筑物文化涵的同时，亦创造出住宅楼富有文化亲和力的.点开发候鸟型度假市场、离退休养老市场、中高层次的健康疗养市邮电等。以服装鞋类经营、租赁商务服务业、餐饮及文化娱乐业、运输业商贸、旅游居住的商务人士和家庭以及为子女教育和经商就业发展，欲进部分有隐性收入，支付能力强，这类客户由于子女相继成年，会考虑购买盘的品质、风格要求较高，但年轻、前卫、时尚、新潮，追县的暴富户，是大户型的购买者，购买力强、市场跟进心理强，主要为了据析，本项目的购买阶层应主要是中产阶级及部分富裕阶层，他们经与本项目可类比参照的楼盘，有荣域、花开四邻白沙门生态公园，建设规模大，规划设计水平较高，旅游休闲运动及商场售价考虑，为提高项目市场销售竞争力和便于项目最有效销售，本项目第四章项目的市场及产品定位的结论小区在充分满足购房客户停车需要的同时，还应解决动静分区、人车越来越高。休闲娱乐、健身已成为百姓追求的时尚，为了创造一个安宁、和谐的居住气氛，小区应配备安保监控设施、健身器械，种植乔木灌木以及配置休息亭、凳、椅等休息休憩设施供人们休闲娱乐、健身之用，充分主体住宅平面设计应科学合理地安排各使用空间，充分体结论：一梯三户一部电梯方案虽成本最低，但因户型限制，销售不能达到该地块的一般售价，利润总额反而最低；一梯二户二部电梯方案对户型进行了改进，成本虽增加了，但售价可提高更多，税前利润总额反成本比第二方案略有下降，售价保持不变，税前利润总额在三个方案中最.小区应配有乔木、灌木等，绿化率应达到45℅左右，方能达到良好的户型设计上应讲究实用，布局合理，通风采光良好，户型应为东西布置、正南正北朝向，设计紧凑合理，公摊面积少，环境宜人。户型面积应小区智能化系统应由保安监控子系统、可视对讲子系统、防盗报警子系统、周边防子系统、闭路电视监探子系统等部分组成。各子系统相互独立，并在同一网络平台进行集中，形成小区高度集中的管理中心，采用分散集中管理模式，构成小区高度智能化的信息平台。为小区提供方便快捷住宅每户应设计一个家庭信息接入箱，将数据、语音、视频、智能控制等弱电信号集中管理，同时具有良好的扩展性和可升级性，可满足不同第五章项目营销的初步设想充分挖掘项目固有卖点和优势，扬长避短，树立产品优势是构造项目.◆产品创新：着重产品在旅游、休闲和度假方◆利用优越的海景资源和周边规划优势，打造◆项目热带生态环境与区域优势：独特的区位◆地理位置优越、周边生活配套设施齐备，营应迎合客户购买需求，分析客户购买心理，在价位上下功夫，挖掘卖根据项目地块小、设计难的特点，建议应以部认购、自行销售为主，部分代销或承包销售为辅，策划包装与销售推广，贯穿整个营销过程，并根据市场需求特征采取灵活多样的、全新的营销方式，如：品牌营销、俱.这三个节日，随着国家新的节假日放假办法的实施，五一黄金周取消后，段是国外旅游旺季，也是房地产销售旺季，住宅销售旺季，可以利用此机会进行项目大力宣传造势，积极利用俱乐部和网络营销等方式积累部预定和意向购房客户资源。因此，根据项目的现状和进度，本项目大概在2008同时结合其他节假日制定出灵活的营销策略，具体要根据项目建设进度和开盘前应作好销售前的各项前期准备工作（包括售楼中心的装修，场新闻报道和广告（网络、报纸和户外广告）铺垫，积聚到奥运会开始，宣传造势升温到一定高潮，通过户外广告牌、网络广告等手段引导逛街和旅游的人流去项目现场感受楼盘的环境气氛和住宅品质，唤起其投资购买欲现代营销是以顾客为中心的。建立一个有效的房拓宽多种促销渠道是非常必要的。因此，应充分调动、利用、整合各方资源，建立一个现代化的房地产公司应具有的包含广告、销售促进、公共关.本项目具有非常优越的地理位置和空气、海景等环境资源，尽管其目标消费群占据庞大的市场，但却拥有明确的界定和特征，另外，由于项目地块小，规划设计难度较大等劣势，故我们除了大众营销外，还应采取一种目标性十分明确的、针对性强的，即利用公司广大的人际关系资源和强对“部认购”款回笼的限制，可采取会员俱乐部和网络营销作为项目营销在大众媒体上投放广告仍是必不可少而且相当重要的推广方式，只是相对过各种渠道寻找设定的目标客户群，进而将目标客户群锁定，通过举行各标消费群进行密切的沟通、交流，将营销延伸到目标消费群的生活中，先行锁定一部分有把握的和公司多年来建立的关系网络中的潜在顾客，再通过老顾客带动新顾客进行新一轮的认购热潮，产生部辐射效应，积蓄大量的客户资源和人气，通过这种方式把项目炒热、炒火，为项目开盘打下坚这种营销不是被动的店铺营销，而是一种主动与消费者进行沟通流的、渗透式的营销，也可通过一定品牌效应的会员俱乐部营销方式集聚外散发宣传单和报纸广告、电视媒体、网络广告、车身广告为主要促销手还可针对特定的客户进行有效的促销，如开发项目周边大片潜在的市场和在其他楼盘积累的客户的资源，跟踪客户、对特定的人群或客户采用传统产营销商和当地代销商的销售渠道和网络资源，或针对目标地区市场进行这里指的项目形象并不是指广告形象，而是指客户亲身接触到项所产生的感官印象，区别与其他项目的直观印象。要求在项目现场应能全方位突出项目特色，体现项目开发的高水准、高品质，以与市场同类型项现场销售路线的流程：营销中心主入口——客户接待区——楼盘模型.通过定时、定量、定阶段对销售情况进行分析，判断市场反应，做出相应措施进行调整。“定时”指现场销售人员进行每日记录，销售主管每周提交周记报告，项目负责人每月提交销售情况小结。“定量”指现场记录的容必须以数据为支持，提供可量化的分析指标。“定阶段”指对某一阶段进行定性、定量分析，阶段性地总结销售工作，为下一步销售提销售的跟踪都是神经末梢的最前端，为了以最快的速度，最短的时间，嗅到市场的信息，对各个方面有着最深入的了解，在市场销售中，以信息致以便它对销售的策略的选择方面有更多的灵活性。因为，市场环境变化很.项目策划与销售准备期约为半年，项目正式公开发售期为奥运会举办根据项目工程建设进度的初步估计和项目市场初步分析，项目销售目.影响了岛外客户的购房积极性，尤其是岛的居住购买者和岛外的投资购房者，呈现一种市场观望状态。但本项目规模较小，公司也建有一定的销售海住宅区，由于其规模较小，在规划设计、设施配套、产品价值等方面都不具备较强的市场竞争优势，项目可在规划设计与营销定位开始，在项目文化品牌和企业品牌营销包装上下功夫，突出某人文特色和热带花园式人通过加强企业品牌营销和网络营销等措施，可规避项目在区位市场的竞争行业不仅存在着日剧激烈的市场竞争风险，营销成本和营销难度加大，再企业的实力、企业的品牌、项目资金运用能力都将影响到行业的可进入性和企业房地产开发的可持续发展，同时激烈的房地产市场竞争，使项目的市场定位、规划设计水平和市场营销措施影响到项目的营销效果和销售资掌握较低廉的土地资源，并通过合作等方式加强企业的资金实力，提高资金运作能力，从企业的品牌包装和品牌建立、品牌营销和网络营销开始，提高项目营销的资金回笼力，降低项目资金成本、营销推广成本，从土地供应源头、规划设计、工程建设到市场营销等多方面降低房地产投资开发.4、项目技术风险：主要有来自于建筑质量、建设环建筑质量是百年大计，要从规划设计到工程施工等整个建设过程，严格按国家建设标准规执行，在建筑设计技术上严格把关，引进新技术、新材料，降低能耗，在建设环保上，要严格执行绿色建筑标准，控制建筑污建造海岸防护林带，引进最新建筑工艺技术和科技成果，防止地震、台风房地产作为一种高附加值的综合性产业对经济的发展具有高度的性和超前性，同时房地产产品生产建设时间的长期性，供给者对市场变化进行调整的滞后性和高成本性，这就决定了开发商作为市场供给者，其经营所具有的高风险性。因此，科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素和变化趋势做出分析和判断，将风险控包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己产品不能完全满足市场需求的风险等等。开发商须尽快感知市场的变化并做出准确的分析判断，根据分析判断和市场情况的变化，尽快的调整产品的营销策略与其他经营策略等，尽可.——市场导向战略与市场信息的充分掌握。尽可能多、快地了解市场信息，并对市场信息进行认真快速的研究分析，在此基础上，准确把握市市场需求量等等信息。这样，企业把握市场的走势，准确地对自己的开发——对房地产市场的周期性进行必要的了解与研究。针对可能存在的周期性波动风险，预先采取一些反周期性或规避周期性的措施，如选择市场进入的时机、采取一定的产品差异性与细分市场策略、尽可能避开已经——恰当的目标客户群与细分市场定位，寻找市场的空挡。在市场调查与研究的基础上，对开发项目