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文档简介

苏州苏大教育服务投资发展集团

SoochowUniversityEducationalServices&Investmentdevebpment(group)Co.,Ltd

苏州市东昊物业管理管控有限公司

SoochowDongWuProPertyManagementCo.,LtdDWWY/QBGS-3001

管理手册

版本/修订状态:八/O

受控状态:

分发号:

实施日期:2006-03-01

编制/日期:审批/日期:

目录

0.11

C.2手册说明.............................................................................2

0.3公司概况.............................................................................3

C.4公司组织结构图(质量管理管控体系)..................................................5

0.5质量管理管控体系职能分配表..........................................................6

0.6质量方针/目标........................................................................7

0.7职责、权限与沟通.....................................................................8

1.文件控制管理管控制度................................................................12

2.记录控制管理管控制度................................................................16

3.文书管理管控制度....................................................................19

4.档案管理管控制度....................................................................20

5.招聘管理管控制度....................................................................21

€.培训管理管控制度.....................................................................23

7.业主使用人接待反馈制度................................................................26

&回访制度..............................................................................27

9.来访接待制度........................................................................28

10.护卫管理管控制度..................................................................29

11.治安管理管控制度..................................................................32

12.消防安全管理管控制度...............................................................33

13.保洁工作管理管控制度...............................................................34

14.设施设备管理管控制度...............................................................36

15.变配电管理管控制度................................................................37

16.停车场、车库管理管控制度...........................................................39

17.电梯管理管控制度..................................................................40

18.空调设备管理管控制度...............................................................41

19.供水设备管理管控制度...............................................................43

20.水泵设备管理管控制度...............................................................44

21.水箱、水池清洁制度................................................................45

22.多媒体设备管理管控制度.............................................................46

23.仓库管理管控制度..................................................................47

24.物业管理管控相关项目开发程序.......................................................48

页次:1/1修订状态:A/0

A.0.1批准页编号:DWWY/Q-3001T

颁布令

为规范公司的内部管理管控,确立公司的良好声誉,并根据公司的服务宗旨一一持

续满足顾客对产品/服务的需求,特本着“简明、实用、有效”的原则,编写了符合

GB/T19001-2000idtIS09001:2000《标准》和苏州苏大教育服务投资发展(集团)有

限公司质量管理管控体系文件要求的《管理管控手册》。

本《手册》是苏州苏大教育服务投资发展(集团)有限公司质量管理管控体系的支

持性文件,是公司质量管理管控体系运行所必须遵循的规范性文件,是公司下属各单位

和公司全体员工在实施、保持、改进质量管理管控体系中所必须遵守的法规性文件,也

是公司下属各单位和公司全体员工在为顾客进行服务提供时所必须遵循的服务提供准

则。

本《手册》已经集团管理管控者代表审核批准,现予以颁布。希公司全体员工认真

学习、遵照执行。

本《手册》自2006年3月1日正式实施。

公司总经理:

年月

修订状态:A/0

页次”IB.0.2手册说明编号:DWWY/Q-3001-0

1目的

证实公司有能力提供满足顾客需求和各种所适用的法律法规要求的产品和服务,并

能通过质量管理管控体系的有效运行(包括持续改进和预防不合格),不断增强顾客的

满意程度

2适用范围

2.1适用于IS09001:2000标准的全部要求

2.2适用于公司物业管理管控(包括后勤服务、楼宇管理管控、宿舍管理管控、校园绿

化管理管控、水电气管理管控、接待/客房/宾馆服务、餐饮/休闲服务)服务

3术语和定义

本《手册》采用GB/T19001-2000idtIS09001:2000《质量管理管控体系-基础与术语》

的术语和定义.

z本《手册》为公司的受控文件,经集团分管领导审核,管理管控者代表批准后,再

由总经理批准颁布执行。《手卅》管理管控的相关事宜均由公司办公室统一负责,未经

总经理批准,任何人不得将《手册》提供给公司以外的人员。《手册》持有者调离工作

岗位时,应将《手册》交还给办公室,由办公室人员办理核收登记

5《手册》持有者应注意妥善保管,不得损坏、丢失、或随意涂改

6在《手册》使用期间,如有修改建议,应由各单位负责人将有关意见进行汇总,并

及时反馈到办公室;适当时,由办公室根据《文件控制程序》的有关规定负责对《手册》

的适用性、有效性进行评审,必要时再对《手册》进行修改

7法律法规

7.1《中华人民共和国合同合约法》

7.2《中华人民共和国产品质量法》

7.3《中华人民共和国计量法》

7.4《中华人民共和国物业管理管控条例》

7.5《中华人民共和国食品卫生法》

修订状态:A/0

页次”C.0.3公司概况编号:DWWY/Q-3001-0

苏州市东昊物业管理管控有限公司隶属于苏州苏大教育服务投资发展(集团)有限

公司,是顺应党和国家关于高校后勤社会化改革的要求,于2000年11月成立,并具有

独立法人资格的XXo

公司注册资本为500万元;公司具有国家物业管理管控企业二级资质;公司现为中

国物业管理管控协会的会员单位。

公司具有健全、高效的组织机构,实行董事会领导下的总经理负责制。

公司设有办公室、人资与品管部(综合部)、市场与护卫部、工程部(水电中心兼)

等四个直属部室和15个按专业化设置的物业管理管控中心/分部。

公司拥有员工378人(其中:大专以上42人,中级职称以上35人,拥有建设部颁

发的物业管理管控经理、管理管控员_L岗资格的人员44人,占部门经理和管理管控员

总人数的85%以上)。

公司于2003年6月顺利通过2000版1S09001质量管理管控体系认证。

公司坚持以专业化的手段为业主提供24小时不间断的安全护卫、公共保洁、工程

维修、装修监管、绿化设计施工和其它各种物业管理管控服务。

公司立足于苏州大学校内物业管理管控市场,定位于苏州市科、教、文、卫、金融

等特种物业市场,着眼于(并已经或正在不断开拓)江苏省全省范围内的特种物'也大市

场。公司以“追求卓越,崇尚诚信”的企业精神,通过自身的不断努力,并依托苏州大

学的优势,已经取得了较好的社会效益、经济效益和环境效益

近几年来,公司所管辖的一些物业相关项目曾先后获得了“江苏省高校花园式校园”、

“江苏省园林式单位”、“全国部门造林绿化400佳单位”、“优秀大厦”等荣誉。特别是,

在2003年10月,省建设厅派专家组对公司管辖的总面积约为15万平方米的苏州大学

校区物业管理管控进行了严格的评审,评审专家对公司的物业管理管控水平给予了高度

的评价,并一致通过将苏州大学校区物业管理管控评定为“省级优秀物业管理管控相关

项目”。

目前公司的物业服务相关项目主要有:苏州大学各个校区及相关高校各校区的物业

管理管控,苏州大学及相关高校的学生宿舍管理管控,政府、企事业单位综合写字楼物

业管理管控,设施设备维保、绿化、餐饮、休闲服务等;管理管控的总面积约为200万

平方米。其特点主要是相关项目种类较多、涉及面较广;而专业化的综合写字楼、教学

楼、实验楼、公寓楼和高档住宅区的物业管理管控则始终是公司最鲜明的特征。

总之,努力为苏州大学乃至为整个社会提供更多更好的物业服务是公司永恒的宗旨;

努力为进一步推动和深化中国高校后勤服务工作的社会化改革当先锋、树典范、作贡献

是公司不懈的追求;“以顾客为关注焦点,不断开拓、不断创新”是公司迈向未来的最

强音!

修订状态:A/O

页次1/1

D.0.4公司组织结构图(质■管理管控体系)编号:DWWY/Q-3001-0

东吴物业管理管控不一

编号:

时间:2021年X月X日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第6页共55页

页次:1/1修订状态:A/0

E.0.5质量管理管控体系职能分配司编号:DWWY/Q-3

章节号0.5

标题质量管理管控体系过程职能分配表

修订状态A/0

北南

学后

园城

办人

宇生

区区

职能司

物宿

绿休

物物

业舍

业业

部门理

服服

分分

年服

务务

部部

中中

心心

,S.部

体系要求

4.1总要求•O0OO000OOOOOO0OOO0

4.2.1总则•OOOOOOOOOOOOOOOOO0

4.2.2质量手册•OOOOOOOOOOOOOOOOO0

4.2.3文件控制•OOOOOOOOOOOOOOOO0

4.2.4记录控制•0OO000OOOOOO0OOO0

5.0管理管控职贡■OOOOOOOOOOOOOOOOOO

6.1资源提供•OOOOOOOOOOOOOOOOO0

6.2.1总则•O0OOO00OOOOOO0OOO0

6.2.2能力、意识和培训O•OO000OOOOOO0OOO0

6.3基础设施O••••••••••••••

6.4工作环境OOO•••••••■••••••

7.1产品/服务实现的策划•••••••••••••••

7.2.1与产品有关的要求的确定•0••••••••••••••

7.2.2与产品有关的要求的评审•O••••••••••••••

7.2.3顾客沟通OO••••••••••••••

7.3设计和开发•

7.4采购0■•••••••••••••

7.5.1牛•产和服务提供的控制OOOOO••••••••••••••

7.5.2生产和服务提供过程的确认O••

7.5.3标识和可追溯性••••••••••••••

7.5.4顾客财产••••••••••••••

7.5.5产品防护•••••••■••••■■

7.6监视和测量装置的控制•••••■•••••••■

8.1总则・OOOOOOOOOOOOOOOOO0

8.2.1顾客满意••••••■••••••••

8.2.2内部审核•000OOOOOOO0OOO0

8.2.3过程的监视和测量O•••••■•・••••・•

8.2.4产品的监视和测量O••••••••••••••

8.3不合格品控制O••••••••••••••

8.4数据分析OO•••••••■••••■■

8.5.1持续改进•OOOOOOOOOOOOOOO0

8.5.2纠正措施•O•••••■■■••••••

8.5.3预防措施•0•••••■••••••••

第6页共55页

编号:

时间:2021年X月X日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第7页共55页

注1:・为主要职能部门O为主要配合部门

注页次.那具有相对独立性、因此同一要求各单位都有

1/1修订状态:A/0

F.0.6质量方针/目标编号:DWWY/Q-3001-0

集团质量方针:

追求卓越,崇尚诚信,提供优质服务,满足顾客需求和法律法规要求。其内涵是:

a)追求卓越是集团长远的目标。首先是指集团员工须具备卓越超群(高校后勤群

体)、逾越自身及同行的质量意识,其次是指产品质量和服务质量要持续改进,追求更

高、更好的品质,第三,要有科学的质量保障体系以实现品质卓越的目标。

b)崇尚诚信是指服务经营要讲诚实,守信用,按现代管理管控的要求,与时俱进,

与国际接轨,不断提高集团美誉度。

c)为学校教学、科研和师生生活提供优质服务是教服集团的根本宗旨,因此,集

团的质量方针应与集团的宗旨相适应和协调。

d)满足顾客需求,以顾客为关注焦点是集团生存和发展的根本方针。

e)满足法律法规要求是集团安全、健康、持续发展的保证。

上述质量方针由总经理组织制定、批准,并传达到集团下属各部门、单位的全体

员工贯彻执行。总经理在管理管控评审时对质量方针的持续适宜性进行评审,必要时

可对其进行修改以适应集团的发展需要。

集团质量目标:

为实现质量方针,本集团质量目标为:

为对方提供服务与产品而签订的书面合同合约履约率100%

相关项目峻工验收一次合格率100%

服务设施完好率95%及以上

无重大消防、医疗、饮食安全卫生事故

顾客满意度80%及以上,其中:

教学、科研服务相关项目达85%及以上

生活服务相关项目达77.5%及以上

其它相关项目达77.5%及以上

公司质量目标:

投诉处理回访率100%

报修完成率100%

急修及时率95%

服务设施完好率95%

服务对象满意度(混合)80%以上

无重大安全责任事故

第7页共55页

编号:

时间:2021年X月X日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第8页共55页

页次:1/4修订状态:A/0

G.0.7职责、权限与沟通编号:DWWY/Q-3001-0

I目的

对公司各单位的职能及其相互关系予以规定与沟通,以进行有效的质量管理管控。

2范围

适用于公司内部对质量管理管控体系有关的管理管控层及各职能部门和有关人员的职

责、权限的规定。

3职责权限

3.1总经理:

3.1.1负责制定公司质量方针、确定质量目标,刻作出的管理管控承诺和产品/服务质

量负责。

3.1.2明确与质量管理管控体系有关的机构设置,并规定其职责、权限和相互关系。

3.1.3批准公司的管理管控手册,并主持管理管控评审,以确保质量管理管控体系运行

的有效性和适宜性。

3.1.4以顾客为关注焦点、实施各种管理管控要求和与顾客的沟通

3.1.5负责配备和确保质量活动所需的各项资源

3.2副总经理

3.2.1协助制定公司的质量方针、质量目标以及长远发展规划、年度相关计划,参与方

针和目标的策划并组织实施

3.2.2协助总经理抓好公司服务、经营、管理管控等相关工作。

3.2.3分别负责指导所分管单位质量管理管控体系文件的实施及质量策划文件的批准

3.2.4分别负责所分管单位与质量活动有关的文件的审核或批准

3.2.5参与对所分管单位持续改进的策划、对存在或潜在的不合格(项)签发《纠正和

预防措施处理单》,并跟踪验证效果

3.2.6协助总经理建立健全分管条线工作上的各项规章制度。

3.2.7协助总经理召开分管条线工作上重要的会议,讨论、研究工作中的重大问题,处

理紧急的突发事件。

3.3市场部与护卫部

3.3.1负责市场调研,信息的收集与分析。

3.3.2负责对潜在相关项目或客户的现场调研或拜访。

3.3.3负责组织协调新相关项目投标书的制作和与投标相关的其它工作。

3.3.4负责就新相关项目投标书主要合适的内容(部分)和经营服务理念进行必要的培

训。

3.3.5负责向基层统计部门送交公司统计报表。

3.3.6负责公司保安岗前培训、统筹调配及对各单位护卫人员进行考核监督管理管控。

3.3.7完成上级交办的其他工作。

第8页共55页

编号:

时间:2021年X月X日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第9页共55页

3.4人资与品管部

3.4.1负责组织、监督指导公司人员的招聘工作。

3.4.2负责公司考勤考绩工作的指导、汇总、分析与监督。

3.4.3负责组织公司中层以上管理管控人员的培训,对下属单位的培训工作进行指导并

监督。

页次:2/44.g—修订状态:A/0

0.7职责、权限与沟通编号:DWWY/Q-300--0

3.4.5协助、指导各相关项目部品质管理管控工作,配合编制、修改各相关项FI部ISO

质量管理管控文件。

3.4.6负责实施日常品质工作检查,对发现的问题提出建议或开具《纠正和预防措施处

理单》,并跟踪验证效果。

3.4.7配合市场部完成新相关项目的前期介入工作。

3.4.8完成上级交办的其他工作。

3.5办公室

3.5.1负责公司内外信息的收集、日常事务的处理和相应的日常文秘工作。

3.5.2负责公司各类规章、质量管理管控体系文件/记录的控制和管理管控,并定期

组织对文件的评审。

3.5.3负责顾客满意度的监视测量和顾客抱怨/投诉来信来访的登记,识别顾客的抱

怨/投诉,确定顾客抱怨/投诉的责任部门,监督并跟踪验证纠正措施。

3.5.4负责对公司和各部门可测量质量目标有关数据的收集、汇总与分析,并及

时将有关信息转告各部门。

3.5.5负责对各部门统计技术应用的指导或培训。

3.5.6负责公司的宣传工作。

3.5.7完成上级交办的其他工作。

3.6水电服务中心/工程部

3.6.1负责配电房、水泵房的管理管控和供电、供水工作及对水、电管网线路的维修和

维护

3.6.2配合学校基建、水电(外管、外线)大中修、气、讯工程相关项目的管理管控

3.6.3负责指导和检查物业中心(分部)对所管辖的设备设施建立帐;

3.6.4负责检查、督促设施设备的日常运行及维护保养;

3.6.5参与公司大中修相关项目改造及设备添置的必要性论证工作;

3.6.6配合做好物业开拓相关项目中设备设施的考察和配置,会同物业分部做好物业前

期接管验收工作;

3.6.7由公司安排的其它相关工作。

3.7校本部后勤服务中心

3.7.1负责校本部区域内普通教学楼利部分科研、机关办公楼的物业管理管控

第9页共55页

编号:

时间:2021年X月X日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第10页共55页

3.7.2负责为校本部师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作

3.7.3负责校本部区域内的卫生清扫保洁工作

3.7.4负责校本部区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系统的

清洗工作

3.7.5负责校本部区域内的教师家属宿舍公共部位的零星维修服务

3.7.6负责校本部区域内的防讯防台等相关工作

3.8东区后勤服务中心

3.8.1负责为东校区师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作

3.8.2负责东校区区域内的卫生清扫保洁工作

3.8.3负责东校区区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系统的

清洗工作

3.8.4负责东校区区域内的教师家属宿舍公共部位的零星维修服务

页次:3/4修订状态:A/0

0.7职责'权限与沟通编号:口火川丫/0-300-0

3.8.5负责东校区区域内的防讯防台等相关工作

3.9南区后勤服务中心

3.9.1负责南校区所有教学楼、办公楼和学校第三会议室、南区学术报告厅的物业管理

管控

3.9.2负责为南校区师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作

3.9.3负责南校区区域内的卫生清扫保洁工作

3.9.4负责南校区区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系统的

清洗工作

3.9.5负责南校区区域内的教师家属宿舍公共部位的零星维修服务

3.9.6负责南校区区域内的防讯防台等相关工作

3.10北区后勤服务中心

3.10.1负责北校区教学楼、实验楼、办公楼、艺教楼、土产大楼的物业管理管控

3.10.2负责为北校区师生提供邮件收发、洗浴和饮用水供应服务等后勤服务保障工作

3.10.3负责北校区区域内的卫生清扫保洁工作

3.10.4负责北校区区域内室外公共场所道路照明系统的零星维修和污雨水管网系统的

清洗工作

3.10.5负责北校区教师家属宿舍区的护卫和公共部位的零星维修服务

3.10.6负责北校区区域内的防讯防台等相关工作

3.11独墅湖校区物业分部

3.11.1负责苏州大学独墅湖校区区域内教学、科研、办公等场所的物业管理管控(包

括医学楼、生农化楼、公共教学楼等办公、教学楼)

3.11.2负责为独墅湖校区师生提供邮件收发、洗浴利饮用水供应服务等后勤服务保障

工作

笫10页共55页

编号:

时间:2021年X月X日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第II页共55页

3.11.3负责独里湖校区内学生宿舍的口常服务提供,负责学生宿舍区内公共环境卫生、

保洁工作和公用设施、设备的维护与管理管控、水电使用管理管控,负责对学生宿舍

内部的卫生、安全、行为规范的检行、督促,负责向学生提供日常零维修、代办复印、

五金工具、自行车打气、针线包借用、代理信件发放、天气预报等服务相关项目

3.12楼宇物业服务中心

3.12.1负责理工实验大楼、红楼会议中心、校本部图书馆、逸夫楼、凌云楼、东区新

教学楼、北区工科大楼、东区文成、文思楼的物业管理管控(保安、保洁、零星维修

和会场服务等)。

3.13学生宿舍服务中心

3.13.1负责学校各区域内学生宿舍区的安全护卫和公共环境清洁保洁

3.13.2负责学校各区域内学生宿舍区公用设施、设备的维护与管理管控

3.13.3负责学校各区域内学生宿舍区的水电使用管理管控

3.13.4配合学校学生管理管控科做好对学生的宿舍室内卫生和安全、行为规范等方面

的检查与督促

3.13.5负责向学生提供日常零星维修、代办复印、五金工具、自行车打气、针线包借

用、代理信件发放和天气预报等服务

3.14后庄学生宿舍服务中心

3.14.1负责后庄学生宿舍区的安全护卫和公共环境清洁保洁

3.页次:4/4:宿舍区公用设施、设备的维护与岂理管控修订状态:A/0

。.7职责、权限与沟通编号:DWWY/Q-300;0

3.14.3负责后庄学生宿舍区的水电使用管理管控

3.14.4配合学校学生管理管控科做好对后庄学生宿舍区学生的宿舍室内卫生和安全、

行为规范等方面的检查与督促

3.14.5负责向后庄学生宿舍区学生提供日常零星维修、代办复印、五金工具、自行车

打气、针线包借用、代理信件发放和天气预报等服务

3.15校园绿化服务中心

3.15.1负责全校(各区)口常绿化和养护管理管控(包括树木、草坪的修剪和相应的

清洁工作)

3.15.2负责学校各类活动(含重大活动)时的环境布置.、会议室(会场)摆花及代理

劳务等业务

3.15.3负责出售或租赁各种盆花和提供花卉养护咨询业务

3.16接待服务中心

3.16.1负责学校内部函授生的住宿

3.16.2负责教工食堂、莘园餐厅的日常用餐服务

3.16.3负责莘园客房住宿接待、服务和住宿人员的洗衣服务等

3.17文化休闲中心

3.17.1负责为师生提供休闲、娱乐、阅读及休闲食品,中西餐点心、包厢、电话等服

笫11页共55页

编号:

时间:2021年X月X日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第12页共55页

3.18社会委托物业管理管控(园区物业分部,城区物业分部,昆山分公司)

3.18.1按合同合约约定的范围提供物业服务

4内部沟通

4.1目的

确保公司和公司各单位在不同层次和职能之间,就质量管理管控体系的过程(包括质

量要求、质量目标、完成情况以及实施的有效性)进行沟通,达到相互了解、相互信

任、全员参与的效果。

4.2要求

公司和各单位对质量管理管控体系有关的各种信息的沟通应采用通过各种会议、个别

交谈、开具工作联系单.、查阅质量记录文件、报送统计报表或通过其它媒体等方法进

夕亍。具体执行按教服集团《程序文件》一《数据分析程序》要求办理。

页次:1/4修订状态:A/0

H.1.文件控制管理管控制度编号:DWWY/Q300101

1目的

对与质量管理管控体系有关的文件进行控制,确保质量管理管控体系运行的各个场所

使用有效版本文件

2适用范围

适用于东吴物业管理管控有限公司各单位(部门/中心/分部)与质量管理管控体系有

关的文件的控制

3职责

3.1办公室编制和组织实施《文件控制管理管控规定》,负责文件的识别、登记、评审、

发放、回收和归档。

3.2公司总经理(管理管控者代表)负责审批、发布《管理管控手册》,负责审批各单

位《管理管控规范》。

3.3各单位(部门/中心/分部)负责人负责所在单位《管理管控规范》的编制,单位

下属相关项目部、班组《作业指导书》的审核。

笫12页共55页

编号:

时间:2021年X月X日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第13页共55页

3.4公司《人资与品管部》负责各单位下属相关项目部、班组《作业指导书》的批准。

3.5各单位办公室负责本单位文件的编制、标识、更改、报批、发放、回收、登记和

归档

4程序

4.1文件的分类

4.1.1质量管理管控体系文件

a)公司《管理管控手册》

b)各单位《管理管控规范》、各单位下属相关项目部、班组《作业指导书》

c)支持性文件(如与质量活动相关的投标文件、标准、规程、制度、图纸等)

4.1.2行政文件

与质量活动相关的人事任免、授权书、机构变动、通知、规定等文件

4.1.3其他相关文件

4.1.3.1合同合约文件

4.1.3.2采购文件

合格供方清单、物资、设备采购的相关计划等

41.3.3各类标准

a)国家颁布的质量管理管控标准

b)国家、行业发布的技术标准、验收规范等

c)企业发布经政府主管部门备案的产品标准或企业发布的服务标准(规范)

d)国家、行业发布的适用的法律法规

4.1.3.4承载媒体不是纸张的文件,如光盘、软件、声录象带等

4.1.4各种记录表式

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