房地产项目开发报建流程知识

房地产工程开发报建知识一、开发报建的根底知识？一、开发报建的根底知识？招标代理：招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供效劳的社会中介组织。招标出让程序：a.市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告；b.有意投标人到制定地点购置土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其他有关文件；c.市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题；一、开发报建的根底知识？一、开发报建的根底知识？一、开发报建的根底知识？c.验证竞买者资格，发放标牌；d.市土地局主持拍卖竞买，简单介绍拍卖地块情况，宣布拍卖起价；e.竞买者举牌应价；f.竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同，交付定金；g.竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向是土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金；h.竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到土地局办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证。一、开发报建的根底知识？一、开发报建的根底知识？a.发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的根本情况和挂牌时间、地点。b.出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场勘探；c.受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内、竞买人持竞买申请书、营业执照副本，房地产开发资质证明，法定代表人身份证复印件办理竞买申请，缴纳竞买保证金；d.审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质，诚信记录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动；e.挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价，更新现实挂牌报价；f.揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得与出让人签订成交确认书，同时交纳定金g.公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所，媒介公布，并退还竞买保证金。一、开发报建的根底知识？〔三〕关于土地：一、土地分类：a、按照开发利用：生地和熟地；

b、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、按照用途：居住用地〔住宅建筑物及其配套设施所占用地〕、商业效劳用地〔各种商店等占用的地〕、工业用地〔独立设置的工厂等用地〕、仓储用地〔指国家、省及地方的储藏、中转等用地〕、市政公共设施用地〔自来水厂，供热中心等用地〕、交通用地〔公路，铁路，民用机场〕、绿化用地〔公园，动物园，植物园等〕、特殊用地等d、按照国家土地利用总体规划制度分：农用地、建设用地和未利用地一、开发报建的根底知识？二、怎么表达土地的所有权和使用权？土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。1〕土地使用权出让年限：a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；2〕土地使用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、工程的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。一、开发报建的根底知识？四、零散的名词概念1、生地：是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，一般该类土地离城镇较远，无市政根底设施，未开发利用、2、熟地：是指已完成市政根底设施建设的土地，到达“三通一平〞或“七通一平〞施工条件的土地。3、三通一平：水通、电通、路通和场地平整。4、七通一平：水通〔给水通和排水通〕、电通、路通、讯通、气通、暖通、邮通和场地平整。5、飞地：又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地局部或全部被他人土地包围的。一、开发报建的根底知识？6、毛地：主要是城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已用地上建筑物及附属设施的、将被改建的土地。7、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。8、土地级别：是指根据土地使用价值及所处的地段繁华成都的不同而划分的土地等级。9、炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某地段土地语气地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下地皮〔即土地使用权〕，等到地价到达预期价位才出手牟利，以获得囤积土地的高利润行为。一、开发报建的根底知识？10、三区六线“三区〞：是在镇域范围内确定的不准建设区〔区域绿地〕、非农建设区〔城镇建设区〕、控制开展区〔开展备用地〕三大类型地区的规模和范围。用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标示。但在实际实施中，一般要“退红线〞，即在红线根底上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的开展考虑，退让局部不得占用，但同样要算在用地面积内。建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置〔外墙、台阶等〕的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。一、开发报建的根底知识？城市黄线：是指对城市开展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市根底设施用地的控制界线城市蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线。一、开发报建的根底知识？11、各类面积概念：建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。一、开发报建的根底知识？建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积〞。结构面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。。公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。净面积所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积〔即结构面积〕。一般作为衡量居住水平的面积指标。计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台〔闭合式按一半计算〕，壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。得房率得房率是指套内建筑面积与套〔单元〕建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套〔单元〕建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。建筑密度：也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度。公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两局部组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑效劳的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的50％。竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.公用建筑面积分摊系数将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。销售面积为整幢商品房的建筑面积〔地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除〕。———商品房按“套〞或“单元〞出售，其销售面积为购房者所购置的套内或单元建筑面积〔以下简称套内建筑面积〕与应分摊的共有建筑面积之和。辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济开展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济开展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份如未及时调整，将不予通过用地审查。各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。征地补偿费用工程： 1、土地补偿费用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。 2、青苗补偿费用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。 3、附着物补偿费用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。 4、安置补助费、用地单位对被征地单位安置因征地所造成的充裕劳动力而支付的补偿费用。 图纸〔见图〕企业营业执照组织机构代码证税务登记证开户证明暂定开发资质证合法的工程公司WHATWHYWHENWHEREHOWWHAT开发报建是什么？WHY开发报建的意义？WHEN开发报建属于是哪个环节？HOW怎么进行开发报建？WHERE去哪里开发报建？二、开发报建的定义及意义？〔what&Why〕单击此处添加段落文字内容单击此处添加段落文字内容《国有土地使用证》1《建设用地规划许可证》2《建设工程规划许可证》3《建筑工程施工许可证》4《商品房预售许可证》5《建设工程验收合格证》6二、开发报建的定义及意义？〔what&Why〕国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。建设工程规划许可证城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。二、开发报建的定义及意义？〔what&Why〕建筑工程施工许可证为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》等法律。法规规定，1999年12月1日起在全国施行建筑工程施工许可证制度，此前，全国各地方政府也有类似管理制度，但名称及管理方式缺乏统一指导，如开工报告、开工证等。商品房预售许可证是由房管局审核批准的，获得商品房预售权的法律凭证，受到法律保护。建设工程验收合格证获得各相关部门审核批准的，开发商开发的产品符合法律规定，由建设不么所核发的法律凭证。三、去哪里开发报建〔where〕双击添加标题文字市〔区〕规划局市建委〔区建设局〕市〔区〕国土局市〔区〕房管局市〔区〕质监站市〔区〕安监站人防办、消防办其他部门政府国土局国有土地使用权证三、去哪里开发报建〔where〕三、去哪里开发报建〔where〕选址意见书建设工程规划许可证建设用地规划许可证规划局三、去哪里开发报建〔where〕市建委施工许可证建设工程验收合格证四、如何进行开发报建？〔HOW〕1、立项审批2、规划方案审批3、办理选址意见书4、办理?国有土地使用证?5、办理?建设用地规划许可证?6、准建证〔准建工程开发手册〕7、建筑设计方案申报8、申办?建设工程规划许可证?9、施工图送审四、如何进行开发报建？〔HOW〕10、办理质量监督登记11、办理平安监督登记12、办理施工许可证13、办理平安监督登记14、办理施工许可证15、办理监理许可证16、办理预售证17、办理工程骏工验收，出具质量监督报告18、办理平安验收，出具平安监督报告四、如何进行开发报建？〔HOW〕19、办理消防验收20、办理燃气验收21、办理防雷验收22、办理环保验收23、办理规划验收24、办理电梯验收25、办理白蚁防治验收26、办理验收备案27、办理房产证四、如何进行开发报建？〔HOW〕

规划设计方案报批需提交以下资料：

1、?规划方案送审表?1份；2、小区主要配套公建工程一览表1份；

3、规划设计方案的现状地形图1份，比例1：500或1：1000或1：5000〔分区规划〕；〔配电子文件〕

4、规划方案的总平面图3份〔设计单位加盖出图章〕；〔配电子文件〕

5、拟建建筑物方案图〔平、立、剖〕；6、道路规划和竖向规划图〔包括交通分析示意图〕；〔配电子文件〕

7、规划方案说明书1份；〔配电子文件〕

8、总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；〔配电子文件)9、规划建筑设计要点、用地红线图复印件各1份。〔已办?建设用地规划许可证?工程〕

*、需向镇府或地方取得?小区业主子女教育配套方案或说明?承办单位：规划局〔15个工作日〕规划办或村镇科四、如何进行开发报建？〔HOW〕

选址意见书报批需提交以下资料：1、?选址意见书?2份；里面可能需区长签字2、工程可行性报告或经批准的工程建议书复印件一份；“工程可行性报告〞由筹划部前期请人做〔镇区提交2份〕3、1：500至1：1000现状地形图1份，图中用地界线须加盖确认章〔配电子文件〕；4、拟建方案的总平面图1份，比例1：200或1：500或1：1000；〔区提交3份〕5、(上报市府工程)总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图〔单栋建筑除外〕各一份〔配电子文件〕；6、附送有关环境保护、卫生防疫、消防平安和其它特殊要求的资料(有污染或其他有特殊要求的建设工程)7、拟建建筑物方案图(平、立、剖);(配电子文件)承办单位：规划局〔15个工作日〕规划科结果:选址意见书〔原件一份〕、选址红线图〔一张〕费用：区规划所收xxxx元计算机作图费四、如何进行开发报建？〔HOW〕

房地产立项办理四、如何进行开发报建？〔HOW〕

建设用地规划许可证办理需提交以下资料：1、〈规划用地申请表〉1份；另加“申请书〞一份(所属地村委盖章)2、立项批准文件复印件1份〔区提交2份〕；〔须备原件查验〕→要求原件3、选址红线图复印件1份〔区提交2份〕；〔须备原件查验〕4、反映建设工程用地位置和界限的地形图一份，比例为1:1000或1:500，涉及与多个部门〔管理区〕交界的用地，应加盖多方单位界线确认章〔配电子文件〕；〔区提交3份〕5、拟建方案的总平面图1份〔设计单位加盖出图章〕；6、调整的工程提交调整前后界线比照图1份；7、已批规划方案1份；承办单位：规划局〔15个工作日〕规划科四、如何进行开发报建？〔HOW〕

建筑设计方案申报四、如何进行开发报建？〔HOW〕

消防报建、验收资料四、如何进行开发报建？〔HOW〕

施工图送审需提交以下资料：按顺序装订成册1、全套施工图纸一式两份；2、批准的立项文件复印件〔提交原件核对后退回〕；3、按备注2规定应进行初步设计审查的工程，提交初步设计文件和初步设计审查意见书及批准文件复印件；4、按备注3规定的重要工程，提交工程建设场地地震平安性评价审核意见书复印件；5、工程勘察成果报告〔即：岩土工程勘察报告〕6、结构计算书、结构计算数据磁盘、计算软件名称及授权序号；7、工程设计质量保证书；8、勘察设计合同副本复印件(提交原件核对后退回)。审批时限：20个工作日〔特级和一级为30个工作日，重大杂工程审查时间适当延长〕→?哈尔滨市建筑工程施工图设计文件审查批准书?四、如何进行开发报建？〔HOW〕

建筑物命名申请四、如何进行开发报建？〔HOW〕

准建工程开发手册申报四、如何进行开发报建？〔HOW〕

建设工程规划许可证办理四、如何进行开发报建？〔HOW〕

建设工程放线办理需提交以下资料：

1、?建设工程放线申请表?〔建设单位盖章〕2、用地红线图、?建设工程规划许可证?复印件各一份3、已批复总平面图、首层平面图原件各一份4、总平面图电子文件1份承办单位：规划局测量放线科四、如何进行开发报建？〔HOW〕

质量监督办理需提交以下资料：〔1〕哈尔滨市建设工程质量监督登记表(一式五份)；〔2〕建设工程规划许可证复印件〔提交原件核对后退回〕；〔3〕全套施工图纸、施工图纸审查批准书复印件；〔4〕工程地质勘察报告；〔5〕施工合同复印件、招标工程还需提交中标通知书复印件〔提交原件核对后退回〕；〔6〕质量监督费和质量监督效劳费缴费收据复印件，〔7〕镇〔区〕工程还需提交镇〔区〕规划建设办出具的质量监督登记表。承办人：建设工程质量监督站〔2个工作日〕四、如何进行开发报建？〔HOW〕

平安监督办理申报材料：按顺序装订成册〔1〕哈尔滨市建设工程平安监督登记表一式五份；〔2〕建设工程施工合同复印件；〔3〕施工图纸〔只提交建施局部〕；承办单位：建设工程平安监督站〔2个工作日〕四、如何进行开发报建？〔HOW〕

施工许可证办理四、如何进行开发报建？〔HOW〕

防雷设施设计审核需提交以下资料：1、设计资料：1〕防雷设计说明〔包括分类的依据〕2〕防雷接地平面图及大样图3〕均压环设计图及大样图4〕天面防雷平面图及大样图5〕立面图6〕桩基平面图7〕总平面布置图；

2、规划报建审核书、施工不资质证、焊工证的复印件；

3、采用非标防雷产品〔各类消雷器、避雷器等〕进行设计，必须附产品说明书及有关证件、设计方案；

4、审核合格后，按规定交纳验收费，领取〈黑龙江省防雷设施设计审核书〉、〈防雷设施验收手册〉，凭〈审核书〉到建设行政主管部门办理报建、施工手续；

承办单位：防雷设施检测所四、如何进行开发报建？〔HOW〕

预售证申报四、如何进行开发报建？〔HOW〕

办理商品房预售总体备案四、如何进行开发报建？〔HOW〕

房地产工程规划验收需提交以下资料：1、?建设工程规划验收申请表?1份〔一个副证一张申请表〕2、红线图〔备好影印件〕，总平面布置图3、?建设工程规划许可证?副证原件〔及附件〔备好影印件〕→不需要〕4、建筑工程消防验收意见书〔复印件〕5、工程报建跟踪表6、现状地形实测四置图2份、电子文件

承办单位：规划局〔10个工作日〕结果：颁发?建设工程规划许可证?正证四、如何进行开发报建？〔HOW〕

房地产工程竣工验收四、如何进行开发报建？〔HOW〕

房地产工程竣工验收备案需提交以下资料：所有资料复印件均需加盖建设单位公章1、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表一式六份2、工程竣工验收申请表；3、建筑工程施工许可证复印件；4、质监机构出具的工程质量监督报告；施工单位出具的工程质量自评报告；监理公司出具的工程质量评估报告；5、勘察单位出具的勘察质量检查报告设计单位出具的设计文件质量检查报告；

6、商品住宅还应提交?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?、?房屋建筑工程质量保修书?7、施工平安评价书；

8、规划验收许可文件、建筑工程消防验收意见书、环保验收文件或准许使用文件复印件〔提交原件核对〕；注：质监机构应在工程竣工验收之日起5个工作日内向备案机关提交?工程质量监督报告?及以下资料：1〕桩、根底、主体分部〔项〕工程质量验评表及专项工程验收文件；2〕建设单位提交?单位〔子单位〕工程质量验收会议记录〔工程建设五个责任方签字、盖章齐全〕；3〕工程竣工验收报告〔原件1份〕；工程竣工验收整改通知书。承办单位：建设局建工科〔14个工作日〕→发出由市建设局盖章的备案表〔一式三份〕、备案证书〔一式四份〕四、如何进行开发报建？〔HOW〕

商品房确权商品房确权需提供资料：均需提交原件和复印件1〕开发证书和营业执照；2〕?国有土地使用证?、?建设工程规划许可证?和?建设用地规划许可证?；3〕?商品房建设准建证?、?商品房预售许可证?；4〕?工程施工许可证?、工程总平面图、单体平面图和侧视图；5〕?建筑工程竣工验收备案证?；6〕?商品房产权权属申请表?；四、如何进行开发报建？〔HOW〕

房产证的办理五、归纳总结开发报建业务流程用地类规划建设工程类配套类五、归纳总结用地类参与一级土地整理项目收购公司股权或土地转让项目政府招拍挂出让土地项目五、归纳总结1、项目立项备案，