房地产 -中国房地产研报：盘点·2024年豪宅新房“越贵越买”、二手相对乏力为哪般

克而瑞观点版权所有©克而瑞集团·研究中心2/5文/杨科伟俞倩倩2024年豪宅市场整体逆势“长虹”，同时出现显著分化，突出特征就是高端豪宅新房“越贵越买”，二手成交增长却略显乏力，城市间分化还在持续加剧。究竟背后动因几何？高端购买力有呈现出怎样的购房偏好？2025年高端豪宅市场热度又能否延续？2024年高端住宅市场相对坚挺，尤其是3000万元以上总价住宅成交同比大增，新房优于二手：据CRIC监测数据，30个重点城市新房和二手房3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1497套，同比分别增长65%和17%，新房增幅显著高于二手房。其中新房呈现出“越贵越买”特征，亿元豪宅同比倍增144%，涨幅显著高于5000万元-1亿元97%涨幅和3000-5000万元58%涨幅。二手亿元豪宅仅能与2023年成交持平。表：2024年重点30城一二手住宅总价1000万元以上成交套数（单位：套）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、一线新房豪宅成交集中度上升，上海仍是高端需求集中释放首选分能级来看，一线新房豪宅集中度稳中有增，二手则不升反降：据CRIC监测数据，四个一线城市2024年新房总价3000万以上豪宅成交套数为4094套，占重点30城比重由2023年91%增至94%；而二手总价3000万以上豪宅成交套数仅为1278套，占重点30城比重由2023年87%降至85%。图：2023-2024年一线城市总价3000万以上成交套数和集中度变动情况（单位：套）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统版权所有©克而瑞集团·研究中心3/5分城市来看，无论是新房还是二手房，上海仍是高改需求集聚地：据CRIC监测数据，2024年上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60%；二手成交635套，占比43%。表：2024年一二手住宅总价3000万元以上成交套数（单位：套）6数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统新房豪宅成交量爆发与2024年以来供给放量密不可分，新房豪宅同比增幅显著的上海、深圳、苏州等2024年新房豪宅供给均有不同程度的放量。具体来看，以成交量“独占鳌头”的上海为例，2020-2022年新房总价3000万以上年供给套数均不足850套，供求比常年保持在0.9以下，2022年仅为0.57，不过2023年以来豪宅供应量稳中有增，2024年新房总价3000万以上年供给套数已达3342套，较2023年实现倍增，且市中心核心区黄浦、静安等均有豪宅集中入市，使得市场成交得以稳步攀升。年度3000-5000万元5000-10000万元10000万元以上3000万元以上合计供应套数成交套数供应套数成交套数供应套数成交套数供应套数成交套数供求比2020年650962225228440.702021年62671028348150.812022年40683285589740.572023年97376379412024年2417201633422601数据来源：CRIC再如深圳，2024年也迎来了豪宅供给大年：总价3000万以上豪宅供给量达到了656套，较2023年倍增，同样达到了5年来新高，供求比持稳在1左右。年度3000-5000万元5000-10000万元10000万元以上3000万元以上合计供应套数成交套数供应套数成交套数供应套数成交套数供应套数成交套数供求比2020年2176646822912021年2334403248200版权所有©克而瑞集团·研究中心4/52022年42041597225355142023年296267233113032024年494656数据来源：CRIC苏州2024年则迎来了园区双湖板块绿城玫瑰园、新区狮山板块绿城逸庐、园区湖东板块白塘壹号等3盘加推近100套总价3000万以上豪宅房源，弥补了前两年豪宅供给“空白”，以此拉动总价3000万以上新房豪宅成交套数实现倍增。值得关注的是新房豪宅市场出现了“越贵越买”的特征，即总价段越高的房源成交增幅越大，这与二手豪宅形成了鲜明对比，这也意味着高端购买力“不差钱”，相比于价格，更愿意为产品和服务买单，以上海为例，2024年豪宅产品创新主要有以下三大类特征：（1）一是社区打造层面，低密度社区、大面积尺度、纯别墅类小区更容易受到高端客群青睐，譬如上海豫园合生地块，是一个迷你别墅地块，容积率仅为1.3，建筑高度16米，占地面积约7523平方米，包含约1.06万平方米石库门里弄，计划建40座中式别墅。对比于风貌别墅和高层混搭产品而言，体量小+业态纯粹或将成为吸引购房者的核心优势。（2）二是户型设计层面，高得房率、多功能空间的项目往往能实现热销，如2024年8月热销的融创外滩壹号院二期、龙盛湾上等钢结构超高层项目，通过优化建筑结构提升高层豪宅产品的得房率，一定程度上助力了项目的热销。融创外滩壹号院二期也通过对核心筒结构的精心优化，实现了超过80%的得房率。后续若部分超高层项目借鉴此方式提升得房率也将得到不错的去化。（3）三是因地制宜、讲求情怀的传承设计也将与高端客群产生情感共鸣。典型代表为上海中海·顺昌玖里项目，秉持“传承革新”的地脉文化精神，保留了地块当中原有的平江里、大康里、永福里三大组团格局，梳理还原出地块内部3大组团、2条竖向主弄、9条横向支弄的城市肌理格局。聚焦二手房挂牌数据，我们发现7个重点城市2024年总价3000万以上新增挂牌量价微跌同样也使得其成交行情不及新房：据CRIC监测数据，2024年仅有北京、上海两个城市总价3000万以上新增挂牌量超过1000套，北京、深圳较2023年同比持增，余下5城均有不同程度下降，业主挂牌积极性相对较低。版权所有©克而瑞集团·研究中心5/5数据来源：CRIC而我们筛选了2023年-2024年累计挂牌套数超10套的205个小区作为样本，观测其二手可比挂牌价格变动情况，可以看出，多数小区挂牌价格仅微跌10%，业主对售价还是有较高预期。结合新房供给放量，产品得房率上升变相降价来促进客户回流的诚意来看，二手豪宅项目对高端客群吸引力明显不足。数据来源：CRIC总体来看，新房成交高端化，二手成交刚需化已成