商住小区建设项目可行性研究报告

1 3 3 4 7 9 2、项目建设地点：某市东胜区旧包府路北P-04-02a地块内（建4、建设规模及内容：拟建的某商住小区建设项目在旧包府路北1234567892)2)2)2)基底面积(m2)绿化面积(m2)道路面积(m2)面积(m2)符合居住＜20%符合商业＜30%定住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框架结构13换热站、弱电机房等公共服务配套设施建设工程。地块内社区活动中建设条件、环境保护、安全措施、建设工期、项目组织与实施、投资估算与筹措、社会效益等方面进行分析与论证，结论为项目可行，建公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，不断留意和观察房地产市场行情，积极2）国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价123净用地面积(m2)总建筑面积(m2)2)----------------456789122)基底面积(m2)绿化面积(m2)道路面积(m2)面积(m2)52.5/34.5/23.812住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框架结构2813----1512345672)2)2)2)基底面积(m2)绿化面积(m2)道路面积(m2)89符合居住＜20%符合商业＜30%定住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框架结构13本项目建设方案实用性和可操作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效本项目建设条件基本具备，外部交通、通讯、供水及供电条件以及社会经济条件、政策支持条件较好。本报告认为，本项目具有可行近年来，东胜确立抓城市建设就是抓经济建设的理念，按照“拉大、补欠、崛起”的建设思路，拓展城市空间、拉大城市框架、完善某市对外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成为经济发展活跃、产业特色突出、人居环境优美的现代化新城区的构思，在建设过化发展态势，市府搬迁入驻康巴什新区，城市体量快速做大，功能加“十一五”期间，东胜区累计开发各类地产建筑面积400万平街一路”两侧的开发力度，并与旧城区改造相结合，成片开发，规模设施建设工程，完成了两期给水工程，进行了城区供水管网、污水管同时，东胜区大力实施景观绿化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通过“集中建绿、规划增绿、拆旧补绿、拆墙透绿”过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求化进程加快，人口快速增长成为必然，然而住宅、商业的增长远远不平方米，再加上这些人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入同时，随着近年来人们思想观念的发展,家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后得以改变；计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结年、20年甚至更长一些时间中国经济的发展提供了广阔的空间。但超过6万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高，使的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此，由收入因素带动拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。城区棚户区改造工程，今年中心城区旧城改造完成2万户、240万平据投资投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性力大、物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居、可租、可售的房党的十六大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、卫生、社会保实科学发展观，因应新形势、把握新机遇、迎接新挑战，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以富民强市为主旨，深入实施“结构转型、创新强市”、“城乡统筹、集约发展”战略，加快政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设，推动地区经济社会“十二五”时期，主要预期目标是：经济保持又好又快发展，地基本公共服务达到沿海发达地区水平，城镇登记失业位：以居住、商业、办公等功能为主，配套设施完善，环境优美的城市综合社区；项目建设目标：完善城市公共设施及功能结构，利用自补欠、崛起”的工作方针，加快城市基础设施建设，加快城市建设投资、融资体制改革和市场化、企业化运作进程，全力优化城市环境，与东胜区城市发展程度相适应，全面推进区域高端住宅类产品的发清新自然并充满生机和活力的居住、商业、办公空间，促进了城区改3）某商住小区建设项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰休闲、高层次的居住，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需地区交通、商贸、物资、流通中心枢纽。随着城市建设步伐加快，城市人口快速增长，该区域将成为规模最大、人口最多、商务活动最旺东胜区形成京包、包兰铁路围绕周边，大准、准东、东乌铁路横⑴按《某市城市总体规划》要求，本项目以住宅、商业、办公等⑵规划充分体现超前、便捷、方便、安全及完美的舒适性，各项目功能尽可能利用地块的位置、布局以及其他特征表达个自德优势，⑶规划布局力求具有整体性、经济性、超前性，使新建住宅与周⑸住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、体闲的地方，又有一个好的居住环境，精心性，增强空间层次感。小区布置休闲设施，配套必要的公共设施，充该结构体系能彻底取代黏土砖，节约耕地；彻底解决住宅节能，达到CL建筑体系住宅的所有外墙、分户墙、楼（电）梯间EPS保温层的复合钢筋混凝土剪力墙，传热系数根据地域不同可达到0.6—0.8/m2.k。该种保温层位于结构墙体中间，两侧均有钢筋焊接网混凝土保护，终生无需更换和维修。而且，本体系住宅的门窗、楼板均符合节能标准或采取相应的节能措施，使住户可以轻松调节室②、抗震性能好，打造无震害住宅，使人们摆脱地震困扰CL建筑体系住宅是钢筋混凝土整体浇筑而成，经西安③、实际使用面积增大并可减少购买家居的开支较砖墙厚度减少2550内墙采用较薄的复合改性纤维石④、室内采用绿色环保建材，健康居住CL建筑体系住宅室内墙面，顶棚均采用石膏制品，既⑤、舒适度提高，采暖、制冷费用下降CL建筑体系住宅采用地面辐射方式采暖和制冷。由于⑦、造价经济，性价比提高CL建筑体系住宅虽集多项先进技术于一身，但成本价房需求。同时，与国外情况有所不同的是，传统“安居乐业”的心理时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上中的主要力量。而且，根据现在东胜区的即定发展战略，目前的市场变化。城镇建设城市化水平初具规模，科技、教育、卫生等方面有了“十五”期间，某市人口急剧增加。随着东胜区人民生活水平的东胜区务工经商人员还将增多，将产生大量的住宅、商业、办公用房经济中心，发展潜力巨大。近年来，随着东胜区经济的迅速发展，城购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住的需4）东胜区房地产行业供给及需求情况结合全市的地产走势看，短期内市场的价格仍有很大的上涨空④多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改本项目位于某市东胜区，响应政府改造旧城区、建造新城，改善形式的波动，造成房地产销售趋缓，市场压力加大，但市场整体依然找准市场：根据市场情况确定产品类型，以小面积、低总价、适配套先行：配套公建同期建设，保证社区服务设施完善，住户生目从社区配套不完整，因此，本项目注重产品的差异化和独特性，完整社区配套服务设施上下功夫，以高质量、高品位、适用性强的户型为主；配套公建同期建设，保证社区服务设施完善，住户生活便利；强调生活品质，同时注重环境景观建设，营造优美的外部空间；建筑为稳定，随着国家工资制度的改革，薪水只涨不落，对商铺保值的预期值也较高。本项目地理位置优越、设计时尚，建成后对东胜区人民用地面积为17994.69平方米，总建筑面123452)2)2)2)基底面积(m2)8结构形式住宅采用剪力墙结构、综合楼采用框城.逸景城.逸景2)2)基底面积(m2)绿化面积(m2)道路面积(m2)面积(m2)4000平坦，场地已达到三通一平，土地使用性质为：居住用地，可兼容划条件意见书，用地规划条件规定:居住容积率＜2.0，商业容积率<旗接壤，北与达拉特旗相连。东胜城区位于某东胜区地处某高原中东部，地势西高东低，可分为东西两个近似盆地。是毛乌素沙地的延伸地带，风蚀沙化严重，海拔高度东胜区属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。东部地区多年平均气温，为5.5℃,一月平均气温－11℃,极端最低气温－29.8℃,7月平均气温20.60℃,极端最高气温35℃;西部-29.8~325.8~称度东胜区境内无常年性河流，较大的季节性河流有流入黄河的吉劳庆川、阿不亥川，有注入桃力庙海子的内流河扎日格沟、乌水面有桃力庙海子、候家海子等湖泊和小型水库，水面总面积建筑相关的环境地质问题，场地稳定。场地土属中硬土，场地类别Ⅱ属稳定区域。场区不良地质作用不发育，为抗震有利地段，无地质灾△场地地质构造简单，地质灾害不发育，环境地质条件良好，场性良好，属较均匀地基，地基与基础稳定性良好，场地适宜建设，工△场地地基岩土对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀△土壤层从上往下分别为杂填土、粉质粘土、中分化砂岩、中分包西等铁路建成通车，沿河、南部、巴准铁路开工建设，新增铁路某市经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络项目区景园街、碾盘梁环路上均已布置市政污水管道，管径为东胜区物产丰富，素有煤海之称。某地区的煤炭储量可达到在本市的矿产资源中居首位，全境地下几乎都有煤炭埋藏。东胜煤田的煤属不粘结煤，分为精煤和普通民用煤两种。精煤，具有/公斤)的优点。普通民用煤，俗称煨炭，主要分布在东部地区，铁矿、石英砂等矿产。野生动物资源主要有国家一级保护动物遗鸥。自治区二级保护动物白天鹅、鸿雁、大雁、石鸡、野鸡，另外还有狐狸、兔等。野生植物主要以禾本科植物为主，有饲用植地貌多样，拥有着丰富的历史文化资源和浓厚的民族文化资源，这里是草原文化与黄河文化结合之地，是游牧文化与农耕文化交错之地，是蒙元文化与中原文化交融之地，东胜作为某市府所在地，也是这种文化结合与交融表现的最为突出的地区。东胜历史资源富集，拥有我国保存最完整的秦直道、秦长城遗迹，拥有考古价值极高的汉、北魏等各时期历史遗址；东胜草原文化厚重深远，是蒙古族传统文化保存最为完整的地区之一；东胜自然地貌多种多样，有世界级保护湿地和国家级自然保护区——泊江海子接续地之称的某盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭总量居全区第一位。规模工业占全市地区生产总值的45.26%。上半水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设国家相应规范，规定及标准进行设计，遵照城市规划的总体要求，切3）分区明确，合理组织人流车流，使各种流免交叉干扰；注重改善环境质量；进行环境绿化，形成富于层次感的绿化空间。使之与所处自然环境、建筑周边环境的有机融合，使建筑与环境，人与环境，人与人之间的交流更贴近，更自然，更融洽，构灵活。虚实对比手法的运用，使建筑立面生动富有立体感，细部线条8）在节约能源方面，注意北方地区建筑物的外墙能住宅采用板式户型，南北向布置，拥有良好的采光通风，适应北通流线。根据步行、自行车和机动车交通方式的特点，为保证区域环居住、商业、办公停车主要由地下车库解决，辅以地上部分临时间，形成具有强烈控制的景观轴线。此外，在居住道路和各层居住区小区内建筑高度上的落差形成丰富的景观层次，由于小区内人车于每个宅间区域中设置公共活动空间和与大景观带相呼应的室善居民的生活质量．强调生态，注重环境，尊重现状资源。本案中绿化体系有乔木、灌木、花卉、地皮草坪、攀援植物等共同组成。在景某商住小区建设项目采用通常板式建筑风格，充分扩大建筑面积为37518.92平方米，全部为地上建筑，其中：住宅建筑面积层层高为3.0米，室内外高差0.6米，建筑顶部结构造型0.9米。建层层高为3.0米，室内外高差0.6米，建筑顶部结构造型0.9米。建筑面积为5627.82平方米，分为3个A单元。户楼楼楼元元元89.76/78.1489.76/78.14考虑建筑朝向、体型系数、窗墙比等因素，屋面保温、外墙、外门窗住宅楼建筑外装修全部采用涂料粉刷，综合楼外装修2层以上采种材料的选用，应使建筑风格透过点、线、面、光、色、质这些空间5．内装修砖砖1234楼楼楼)s）率梯梯卫生间等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜2.0mm障碍住宅。设置无障碍入口通道，包括坡道、栏杆、扶手、导盲块等地面粗糙地面粗糙度W=0.45kn/㎡㎡值角砾层。在钻探所达范围内，场地底层属简单地层。分述如下:3、角砾层：颜色为黄褐色，原岩主要以白云间，多呈棱角状。分选性较差。中密，饱和。钻探揭露最大厚度4.1砾砂层、角砾构成，地层结构简单，无不良地质现象，属均匀地基；本项目综合楼为钢筋混凝土框架结构体系，现浇钢筋混凝土楼②型钢、钢板：钢结构均采用Q345-B级，次要构件为Q235-B级日㎡管网漏失和未供应本项目及盛世金城•郦景住宅小区的室外消防及生活用水。水泵房供水设备选型详见《盛世金城•郦景住宅小区建设项目可行性研究直接由盛世金城•郦景住宅小区地下一层水泵房进水管供水，不需要综合楼建筑总高度为23.8米，分高、低两无负压增压变频供水设备供水；在盛世金城•郦景住宅小区地下一层按给水量的90％计算排水量，本项目最高日生活污水壁光滑排水管，粘接，室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯空调室外计算干球温度(℃)空调室外计算湿球温度(℃)通风室外计算温度(℃)标准冻土深度（cm）名称温度(℃)项目区地块热源由碾盘梁环路市政供热管网引入盛世金城•郦景住宅小区地下一层换热站，市政热力管网热媒参数为：供水温度130℃、回水温度90℃;本项目热源由盛世金城•郦景住宅小区地下1234在住宅楼每个单元的入口处，设置采暖入口装置，具体做法为图办公用房；高区：5～7层的办公用房；干管均采用同程布置，立管4）室内采暖系统管材选择PB（聚丁烯)管材，热熔连接。单元立管做50mm厚玻璃丝绵保温层，户内PB（聚丁烯)管材采用S4级。6）管道穿楼板、穿墙时须装钢套管，穿楼板时套处均设置关断阀门井，热水管网的设备及附件均采用耐压1.25Mpa，质Q235A，热力网直埋管道全部采用加壳3）通风系统管材采用镀锌钢板制作，法兰连接。4）风管穿越防火分区、主要机房墙体和楼板时，以及每层水平压开闭站埋地引入盛世金城•郦景住宅小区地下一层变配电室，供本应急电源：盛世金城•郦景住宅小区地下一层变配电室有一台柴算，办公用房负荷按每平方米25W估算，商业用房负荷按每平方米30W估算，公共建筑设施和配套基础设施用电负荷单独估算，所数数标4荷结线方式：高压采用单母线分段运行方式，设联络柜，联络柜手动合闸；低压采用单母线分段运行方式，设低压联络柜，联络柜手动功率因数补偿：在变配电室低压侧设功率因数集中自动补偿装②、光源、灯具选择及安装控制方式③、照明线路选择及敷设方式采用BV-2×2.5mmPVC20暗管敷设；插座为单相三线，出线采用BV-3应急照明：在各层公共部位，楼梯间，人员疏散通道、出入口等基本照明：路灯在小区道路两侧对称分布，有诱导性排列。庭院灯具控制，应考虑可分区灵活控制，灯具沿道路顺序排列，平时在夜道路照明常用敷线方法是采用地下直埋电缆，可提高供电可靠出一根40×4热镀锌扁钢，扁钢伸出室外，距外皮墙的距离不小于接地极为建筑物基础底梁上的上下两层钢筋中的两极主筋通长6）凡突出层面的所有金属构件、金属通风管，金属屋架紧急切断阀、调压箱、计量表等调压计量后，经低压供气管，经计量制室联锁，当有火灾、燃气泄露确认信号时。切断燃气供应。锅炉房将停止操作，并发出警号及警告指示。在燃气管道通过的区域，均设总耗气量：1014×2519÷36.22÷36总供气量：214.68×1.2×1.15=386.42MJ/d=13.78立方米/日电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间统，分配网络采用分配-分支方式。系统出口电平60～75dB。设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为周界与建筑内部电视监控系统；4）各个出入口控制系统（门禁、可要采用少量的钢结构或钢受力构件，其钢材表面必须做防火涂料处7）建筑内部主要建筑构件按规范规定设计。的选材按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95的要求进行。防排烟装置、电梯等设施，切除相关区域的非消防电源，并显示、记②室外消火栓系统：在室外给水管网上设地上式室外消火栓，②盛世金城建设项目内水泵房内的自动喷淋加压泵提供消防用⑤喷头选用：根据功能综合楼采用吊顶式下垂型喷头，在消防置。根据各灭火器配置单元的危险等级、火灾种类和保护面积，确定科学合理地利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。从工程方案设2、设计指标及气候参数本设计依据《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007。东胜地区气候参数：最冷月平均气温-13℃,最热月平均气温21℃,年平均保温建筑构造的保温层选用挤塑聚苯板60mm。外墙璃选用中空玻璃，空气厚度为12mm，K=2.6W/(m².℃其密度不小于30Kg/m³,屋面平均传热系数<0.31m².K。4）坐式大便器采用一次冲洗水量为6L的节水型产品。％，子镇流器，以降低能耗。地块内照明可选用小功率高压钠灯，采用减），能产品，改善功率因素；采用微机监控，合理配置供电系统，优化运3、根据室内功能分布不同，采用不同的空调方式了外围当地居民炊烟、交通所产生的微量废气污染、扬尘污染外，无措施：施工期须设置防护围栏，以降低噪声分贝值，并严禁夜间尽量根据项目所在地的地形地貌和自然植被进行因地制宜地规量保留，无法保留时，可采取移植办法加以保护。竣工后应尽快广植2）营业期影响环境的因素分