工程主管及电工手册

工程主管及电工手册

工程部作业手册

（主管及电工）

北京市仁与立物业管理有限公司监制

（第一版•2014年版）

作业手册使用登记表（填写）

使用者名称

版木编号

手册页数

启用日期

截止口期

责任者姓名办公电话移动电话家庭电话

部门负责人

项目负货人

手册交接记录

交接日期移交人接收人监交人

年月日

年月日

年月日

公用器材领用登记表（填写）

日期器材名称数量领用人日期器材名称数量领用人

5月1日至10月1日春夏装：二套职业夏装：10月1日至5月1H秋冬装：二套职业冬装。

紧急突发事件应急处理领导小组（填写）

职务姓名电话职务姓名电话

组长组员

副组长组员

组员组员

组员组员

组员组员

组员组员

本手册为内部管理资料，使用人须在大厦妥为保管，未经项目经理同意不得擅自向外单位人员出示或者外借

致员工的一封信

亲爱的员工：

作为仁与立的一名员工，你应该感到自豪，这不只是由于你拥有了仁与立这个大舞台，还证明广尔的潜

在素养与价值：同时，也是由于有了许多象你一样优秀的人士的加入，使仁与立得以持续、健康地进展壮大。

从现在开始，我们有理由相信同时热切期待你在仁与立的日子里，不论处于什么岗位，都能证明自己的存在、

价值与卓著。

关于仁与立，我们希望大家把她当作我们共有的家园、当作我们每一个人提升个人价值、追求卓著的理

想社区。在这里，每一个人都是被需要、被尊重的，你尽能够在精神上完全放松、轻装上阵。为了使我们的

理想社区与谐并生机勃勃，我们不仅需要建立同时保护我们共同的目标、理念与价值观，同时还要尽力制造

一个以人为本，公平、公正、公开的人文环境，使你不必被错综复杂的人际关系、等级森严的官僚体制与令

人窒息的工作环境所束缚，你所需要的，也正是我们所期待的，就是不断的证明你自己，证明你是有价值的，

同时也是被大家所需要的。

然而，我们这个理想社区不是孤立的世外桃源，它是真实世界的一部分，这个世界充满压力、竞争与挑

战，同时也充满诱惑、机会与希望，我们务必直面它，而不能选择回避。

在面对现实世界的时候，我想，理想社区与其中的每一个成员都有一个共同的期望,那就是在竞争中胜

出，在竞争中证明自己，在竞争中获得快乐！

如何在竞争中胜出呢？靠机会或者灵感自然不行，成功总是属于那些孜孜以求、勇于变化、不断进取的

团队与个人的。

我们很庆幸仁与立在猛烈竞争的环境中，多年来保持稳固、健康的进展势头。我们希望能将这种势头长

期保持下去，但如何才能做到这一点呢？有一点是能够确信的，这需要你的参与与付出、需要你作为二与立

理忠社区中的•员的真诚与努力。

你也许会问我，我应该从什么地方开始我在仁与立的旅程呢？这正是我今天要告诉你的，那就是，从熟

悉本作业手册开始。她会带你迈出在仁与立旅程中的第一步。

我们期待你在这里扬帆，并祝旅途快乐！

仁与立董事长:

目录

一、公司要紧设备设施编号明细表.............................

二、项目要紧设备设施大、中修及工程改造一览表...............

三、设备保护保养外委明细表.................................

四、工程部分工.............................................

五、岗位基本要求...........................................

六、重要制度与事项须知（应知）.............................

七、工作计划（应知）.......................................

八、岗位职贡、工作内容、时间量化标准（应知）...............

1、岗位职责、工作内容、时间量化标准之一：工程主管..........

2、岗位职责、工作内容、时间量化标准之二：电工..............

3、岗位职责、工作内容、忖间量化标准之三：瓦木油工..........

4、岗位职责、工作内容、时间质化标准之四：空调、水暖工.................................

九、变配电室、电梯机房与空调设备间、谒炉房、水泵间的管理（应知）.....................

十、安全规范（应知）.................................................................

十一、基本操作规程（应会）...........................................................

1、基本操作规程（应会）之一：变配电设备设施.........................................

2、基本操作规程（应会）之二：冷暧设备设施...........................................

3、基本操作规程（应会）之三：电梯...................................................

十二、六类重点设备维修保养规定（应会）...............................................

十三、紧急突发事件应急预案12项（应会）.............................................

十四、工程改造及监理作业流程（应会）.................................................

十五、考评办法........................................................................

1、考评办法之一：绩效考评办法.........................................................

2、考评办法之二：评比考评办法.........................................................

十六、日执行情况记录表..................................................................

工程主管检行记录表.....................................................................

电工日巡检记录..........................................................................

工程人员工作记录评价表.................................................................

要紧设备自用与要紧客户能耗分析记录表...................................................

变（配）电锅炉、口常巡视检杳记录表.....................................................

十七、定期执行情况记录表...............................................................

电气设备定期检修保养记录...............................................................

消防设备定期检修保养记录...............................................................

（）公司电梯保养记录............................................................

十人、培训情况..........................................................................

十九、附件..............................................................................

附件一：（）公司电梯应急维修记录..................................................

附件二：电工倒间操作票..................................................................

附件三：停水/热/电/气试消防设施.........................................................

附件四：客户装修改造工程方案联合审定意见单.............................................

附件五：客户装修改造工程联合验收单.....................................................

附件六：突发事件处理记录...............................................................

附件七：工程维改项目立项申请审批表.....................................................

附件八：工程维改项目中标审批.............................................................

附件九：工程维改项目脍收审批表...........................................................

一、公司要紧设备设施编号明细表（填写）

备

系统设数量生产生产厂家

号

编设备名称规格型号技术参数

序号单位日期联系电话

0101组合式空调机组

0102新风机组（落地式）

0103新风机组

（吊顶或者壁挂式）

0104风机盘管

0105燃气

0106制冷柴油

0107机组蒸汽

0108电

0109循环水泵

01空0110冷却水泵

调系0111补水水泵

统0112冷却方形

（空0113塔圆形

羽电子水处理器

0114

工、（软化水系统）

水树脂软化水罐

0115

工）（软化水系统）

供水变频泵（补水系

0116

统）及排污泵

0117冷水机组

0118

0119

0120

0121

0122

0123

0124

02采0201燃油锅炉

暇系0202燃气锅炉

锅炉

疏0203燃煤锅炉

（空0204电锅炉

调采暖水泵（循环水系

0206

工、统）

水0207

工）0208

消防稳压水泵（消防

0301

稳压设备）

0302

消阴紧急供水泵，泊

0303

防供水设备）

消

03消防预作用装苴（报

防系0304

警装置）

统

0305

（电

楼梯间加压风机（正

工、0306

压风机）

水

0307

工）

地下室送排风机

0308

（送、排风系统）

0313电动防火卷帘门

0314

0315

公

040401楼体广告照明

共

照

系0402广场照明灯

明

统0403

1电0404

>

!)0405楼体防撞照明灯

备

系统设数量生产生产厂家

号

编设备名称规格型号技术参数

序号单位日期联系电话

0406安全指示灯

0407

04公

共照0408

明系

0409

统

（电0410

X）

0411机房照明

0412车库/地下通道照明

0501程控交换机

0502消防主机（中控）

0503监控系统设备

05弱0504宽带系统设备

电系门禁对讲系统设

0505

统备

（电室内手机信号覆

0506

工）盖系统

0507广播系统

0508有线电视系统

0509卫星电视系统

06电

梯

0701干式变压器

0702油浸变压器

0703高压配电柜

07变0704直流屏

配电0705低压总柜

系统

（电0706电容柜

工）0707动力柜

0708照明柜

0709

0710

08其0801卫生间设施

他

0802

（冬物业办公室设施

I0803电自动平开门

种）

0804电动伸缩门

0805车库自动道闸

二、项目要紧设备设施大、中修及工程改造一览表（填电

（1000元以上为大中修项目）

设指大\中修改工程改暨第零部件更袂与材合同维修用饺或右维修人

序号褊号设各名称规格型号单位数量保修期合同顾

造部位、内容料使用情况存放地及B系电话

1

2

3

•1

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

三、设备保护保养外委明细表（填中

序号设备名称设备数量委保单位名彝合同期跟合同金额合同存放地联系人及电话

\电梯

2空,机姐

＜制冷制热机机）

3喝炉

1生话水箱消楞

5消劭联动系统

四、工程部分工（填写）

1、负责设备、设施的管理、运行、保护、维修与保养，保证设备设施的正常运行。

2、负责设备更新、技术改造、改扩建工程的计划：配合、监官施工；参与验收工作。

工程部3、负责水、电、汽（气）、油等能源的管理、操纵与有效使用。

职责4、认真贯彻执行公司各项规章制度与运行方案，完善内部管理。

5、负责工程人员的岗前培训，不断提高专业理论知识与实际工作能力。

6、加强安全知识教育，严格执行操作规程：定期检查，确保设备安全运行。

一、日常管理：1例会；2材料管理员；3客户装修管理；4客户维修服务

二、电工：5电梯巡查及保护：6电工日巡检：7变（配）电日常巡检：8公用自用要紧设备与要紧客户

能耗分析记录：9查用户水电表；10电气设备定期检修保养：11消防设备定期检修保养；12中控监控

设备保护；13电话安装保护；14宽带网络安装保护；15有线电视

工作

三、空调工：16空调系统日常巡检：17锅炉、直燃机系统日常巡检：18空调系统能耗分析记狼：19空

内容

调设备定期检修保养；20锅炉设符定期检修保养

四、水工：21给排水设备设施日巡检：22消防设备定期检验：23给排水设备定期检修保养

五、瓦木油：24瓦木油匚日巡行记录与维修：25空置、退租单元墙面的粉刷

六、其他：26突发事件处理；27临时安排工作

人员编工程主管人、电工人、空调工人、水工人、锅炉工人

制定额乩木油工人、水质化览员人、共人

序号岗位姓名要紧负责工作上岗证名称

i工程主管组织领导一至六项工作

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

14

15

16

17

18

工作交接记录表

序号移交人接交人工作内容代码交接日期监交人

1

2

3

4

五、岗位基本要求

一要紧应知

1重要制度与事项须知J

2工作计划JJ

3岗位职责、工作内容、时间量化标准■JV

4安全规范JV

5要紧付款合同内容J

6服务项目参考收费标准JJ

7例会制度、岗前培训、外部联系电话（重要事项须知•览表）

二要紧应会

1紧急突发事件应急预案11项J

2基础管理程序与质量量化标准JV

3执行情况表JV

三仪容仪表

着装统一（符合公司着装管理规定），干净整洁、无褶皱、破旧：穿黑色皮鞋：工

1JV

牌佩带在左胸处

2发式整洁，男士禁止留长发、蓄须；女士不染有色指甲，可淡妆J

3精神状态饱满，坐立行走姿态端庄、严谨，言谈举止得体，上班时间入得大声喧哗V

4口气清新，上班时间不食用葱、蒜等带杓剌激气味的食品VV

四考评办法

1要紧应知JJ

2要紧应会44

3安全事故J

4仪容仪表JV

六、重要制度与事项须知（应知）（填写）

序号制度与事项内容序号制度与事项内容

—岗位作业手册六本大厦地址及邮政编码

1《总经理作业手册》七管理区域大厦所属范围

2《客服作业手册》A合作伙伴（简称）要紧联系人电话

3《钥匙管理表册》甲方：

4《合同管理员作业手册》1甲方：

熟悉

5《收款员作W手册》甲方：

6《保洁作业手册》外包保洁：

2

7《保安作业手册》外包保洁：

8《工程作业手册》3外包秩序：

二工作时间4消电检：

上午8：30-12：00,外包车场：

1作业时间下午13：00-17：00.4

中午休息时间要TT人员值班外包车场：

2值班时间周六、日客服人员轮番值班电梯维保：

5

三入职岗前培训基本要求，经考核后方可上岗电梯厂家：

每天8：30开始，实行15分钟

四例会制度6空调维保:

例会制度，布置当天工作

五外部联系电话中控主机厂家：

1交通队监控安装方：

7

2派出所消防维保：

3税务局灭火器年检：

工商局（户外广锅炉维保:

48

告办公室）锅炉厂家：

5城管9空调系统厂家：

6消防办10避雷针检测:

7街道办事处网络：

8邮局电话11电话：

9电话局信号机站：

10急救中心120、999（熟记）12水质检测：

11火警119（熟记）垃圾清运：

13

12匪警110（熟记）绿植租摆：

1314化粪池清掏:

七、工作计划（应知）

日工作周工作月（季）工作年工作

工作内容工作频次工作内容工作频次工作内容工作频次工作内容工作频次

一、部门工作

例会8：30-8：45档案移交1次/月工作总结1次/年

满意度调查1次/6月工作计划1次/年

二、主管（岗位工作）

岗位检查及评

1次/日档案整理1次/月

分

工程主管检查

1次/日评价上报1次/月

记录表

制定月度道

客户回访随时1次/月

班表

装修及改造工材料采购计

随时1次/月

程检查划

部」工作见部门工作计jC/J

三、电工

1次/月

电梯巡查1次/班电梯保养1次/周电梯保养电梯保养1次/年

1次/半年

应急灯与安4月电气设

电工H巡检1次/班全疏散指引1次/季备定期检1次/年

灯充放电修保养

10月消防

变（配）电日查用户水电

3次/日1次/月设备定期1次/年

常巡检表

检修保养

公用自用要紧公用自用要

设备与要紧客紧设备与要

1次/天1次/月

户能耗分析记紧客户能耗

录记录汇总

四、空调、水工

4月、10月

空调系统口常空调设格

3次/天2次/年

巡检记录定期检修

保养

4月、10月

锅炉、直燃机

锅炉设备

系统日常巡检3次/天2次/年

定期检修

记录

保养

6月给排水

给排水设备设

1次/天设备定期1次/年

施日巡检记录

检修保养

10月消防

空调系统能耗月自用能耗

1次/天1次/月设备定期1次/年

分析记录分析记录

检验记录

五、瓦木油工

瓦木油工日巡

1次/天

查记录表

空置房间检查

随时

记录表

八、岗位职责、工作内容、时间量化标准（应知）

岗位职责、工作内容、时间量化标准之一：工程主管

岗位：工程主管人员编配：1人，工作时间：8小时，工作范围：大厦各区域

序号岗位职责具体工作内容量化标准时间要求

1、大厦例会报告1次/周周或者周五

2、部门例会1次/天8：30-8：45

在大厦总经理的直接领导下，3、公司专业例会报告1次/月每月中旬

1

负责大度工程部的日常工作4、日常工作报告随时及时

5、年终总结报告1次/年次年1月lonnt

6、年度工作计划与工程维修费用计划1次/年11月20日前

执行公司各项规章制度、履行1、学习公司制度1次/年每年2月

2本岗位职责、制定与完善部门

、检查考核次/年每年7月初后

内部管理制度21

按作业手册与工作计划，安1、填写《工程主管检杳记录表》1次/日17:00往常

排、检查本部门工作与交接

32、查阅岗位执行情况记录表》1次/班下班前

班、负贡本部门并督促各岗位

3、填写《岗位得分汇总表》并上报1次/月次月5日前

按《作业手册》记录H常工作

按《作业手册》与《员工守则》1、各专业手册培训学习1次/年每年6月底前

4

安排员工培训2、岗前培训1次/新人上岗3天内学习

5处理紧急事件执行《突发事件应急预案》随时按预案时限

6参加大机工程接管验收工作见《新项目工程验收接管清单》随时

1、据《新项目工程险收接管清单》，及时与

保修单位或者业主方联系，提供保修服务

负责大厦的工程改造、维修项

n12、改造与新增的工程，应及时与保修单位联随时

目的管理工作

系、协调，提供保修服务：负责与施工单位

配合，安排好施工临时用水、用电、厨房与

卫生间管理及材料存放工作

1、大、中修的计划报工程部与运营部1次/年每年11月20日前

负责制定工作计划，并组织实

82、改、扩建工程及节能降耗计划随时

施、现场监督管理、办理竣工

3、制定月度值班表报经理审批1次/月每月28号

验收

4、制定月材料采购计划，报经理审批1次/月每月25日

1、公共设施、变配电、机电、水暖、消防设按本手册《工作计划》

随时

品等的检查维修养护执行

2、初审并上报工程部客户装修方案：对装修

负责安排对设备设施检查维

9施工过程监督，见《客户装修改造工程联合随时见附件4、5、9

修与客户装修管理等工作

验收单》与《工程维改项目验收表》

3、负贲处理客服部转来的客户维修申修,核收取所需材料费用的

随时

定收责标准，及时安排维修，并进行回访1.1倍。

巡视公共场所、机房等重要部1、制冷供暖系统、变配电3次/天

10按本手册口巡杳表执行

位，及时处理发现的问题2、生活及消防水、电梯、日常用电1次/天

1、分类整理装订成册1次/月次月5日前

11负责档案整理与管理

2、档案移交客股档案员1次/月次月5日前

12完成领导交办的其它工作随时按上级布苴时限

岗位职责、工作内容、时间量化标准之二：电工

岗位：电工人员编配：人，工作时间：8小时，工作范隹：大厦各区域

序号岗位职责具体工作内容量化标准时间要求

1次/天8：30-8：45

在工程主管领导下，1、部门例会报告

全面熟悉工程部工作

随时

1职责，负责本岗位工2、日常工作报告

作，及时将本岗位工

1次/年次年1月10日前

作问题上报3、年终总结报告

执行公司各项规章制

2参加公司制哽学习1次/年每年2月

度，履行本岗位职责、

严格执行交接班制按《工程作业手册》交接班，未排除事故不进行交接班，

按排班表

3度，接班人员未到，应上下两班协同工作：通常性设备故障应交代清晰并做好提早10分钟交接

执行

交班人员不得离开记录

4处理紧急事件执行《突发事件应急预案》随时按预案时限

巡视配电室所有设备工作状态：变压器、风机、空调：声见《变（配）电日

随时

音、温度：岛低压配电柜、K接室：直流屏：电容补偿柜常巡检记录表》

5高低压配电室值班

发现问题及时处理或者汇报工程主管：当设备发生意外情

随时

况时，其他祚当班人员应无条件协助当班人把设备修理完

见《变（阳）电目

记录巡杳高低压配电室3次/人

常巡检记录表》

电梯机房、楼层配电间、照明及应急指示灯、中监控、制见《电工巡检记

负责电力系统的运行