第五章收益法讲述培训课件

第四章收益法§4.1收益法的基本原理

一、收益法的概念

收益法就是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。收益法的称谓：收益还原法、收益现值法、收益资本化法二、收益现值法的原理——预期收益原理 ——收益分配原理 ——最有效使用原理2、最简单的情形三、收益法的基本公式1、最一般的情形3、有限年期的情形例：某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6%，则其法定最高年期的土地使用权价格为多少万元？上述公式还有一些用途，如可利用该公式说明在不同收益率下土地使用权年限长与短，土地使用权价格接近于无限期时的土地价格。假设收益率分别为8%、9%、12%、14%、16%、20%，土地使用权价格接近于无限期的年限分别为140年、120年、90年、80年、70年、60年。可见，收益率越高，接近于无限年期的价格越快。例：利用上述文字还可以用作比较两宗房地价格高低。如在收益率为4%时，A不动产使用年期为50年，单价110元/m2；B不动产使用年期为70年，单价为115元/m2。如果要比较A、B两宗不动产的单价高低，直接比较是不合理的，因为年期不同不可比。为使之可比，可利用有限年期的修正公式:4、纯收益在前若干年有变化的情形 1）无限年期的情况2）有限年期的情况例一：有一不动产，通过预测得到其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元、18万元，假设第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类不动产的收益率为8%，则该宗不动产的收益价格为：·例二（见书本103页）5、预知未来若干年后的不动产价格的情形

6、纯收益按等差级数递增的情形 1）无限年期情形2）有限年期的情形·例二（见书本103页）7、纯收益按等差级数递减的情形 1）无限年期情形2）有限年期的情形8、纯收益按一定比率递增的情形 1）无限年期情形2）有限年期的情形9、纯收益按一定比率递减的情形 1）无限年期情形2）有限年期的情形

例：一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原利率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的收益价格为多少万元？（二）适用范围 只适用于有收益或潜在收益的不动产估价对于无收益的不动产则不适用，如：政府机关、学校、公园、教堂及公益性土地四、收益法的特点与适用范围（一）特点1、收益法具有严格的理论基础（地租理论、生产要素分配理论）2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与收益率确定的准确度§4.2收益法的估价步骤一、搜集整理资料 1、资料搜集 2、资料分类整理不动产转移类型资料来源不动产租赁租赁双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准、工商、建设、物价部门、街道办事处、房地产开发公司商品房出售各省市建筑定额标准、房地产开发公司、买房单位、房地产交易所、物价、税务、建行、建设及规划部门房屋买卖交易双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、物价、税务、建行等部门土地使用权出租租赁双方及主管部门、公证处、税务局、街道办事处土地使用权转让交易双方及主管部门、公证处、税务、财政部门、街道办事处企业效益资料企业、工商、税务、财政部门不动产交易资料调查途径一览表二、确定总收益实际收益：是志待估不动产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益，不可作为估价依据。

客观收益：是指排除了各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益，可直接用于估价。（1）收益类型（一）收入的有效确定（2）租金记录是预测未来租金的基础（3）契约租金 等额租金、上升租金、评议租金、百分比租金（4）有形收益与无形收益有形收益：基本的资金收益无形收益：如企业的信誉等带来的收益。等额租金上升租金评议租金百分比租金租金时间契约租金的类型（二）确定客观收益一般要考虑以下条件：从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收益；收益必须是持续且有规律地产生的收益；收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经营项目的违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。）（三）不动产总收益产生的形式①不动产出租的租金是指不动产出租过程中，出租方获得的实际租金额以及其他收益，如：押金利息等。客观收益水平的确定，要通过对实际的租赁合同金额与当地估价期日同类型不动产的租金额、租赁市场状况以及同类型的租赁市场状况综合分析后得到。②企业经营收益是指企业在正常的经营管理水平下，每年所获得的与同类型企业相类似的客观收益。排除企业中的不正常收益，还应当考虑估价对象所起的其他衍生收益。（四）市场租金（客观收益）实际租金（实际收益）是指待估不动产在现状的经营管理水平下，实际取得的收益。

市场租金是指在公开市场上待估不动产在估价时点最可能实现的租金，它反映估价时市场的供求关系。

实际租金与市场租金的区别

实际租金 市场租金1）可能是契约租金 市场供求决定的租金可能高于或低于市场租金2）可能不是在房地产是在房地产最有效使用下的租金最有效使用下的租金3）可能包含有优惠租金不包含优惠租金4）可能是非有效管理有效管理状态下的租金状态下的租金5）可能不是安全可靠的租金是安全可靠的租金租金调查是指调查与待估不动产处于同一地区或相似地区的符合市场租金条件的不动产的租金。市场租金的确定（五）有效总收入的确定1、计算年总租金收入2、估算空置及坏帐损失 以同类房地产的平均情况来计算，结合考虑待估房地产的实际情况。3、有效总收入 =年总收入-空置及坏帐损失三、确定总费用

总费用估算的依据有：所有人提供的费用报告、同类房地产的费用、发表的费用调查资料。（一）应计费用包括所有人提供的费用报告中的部分或所有项目及可能被忽略的费用。如：1、管理费：以类似房地产实际发生的管理费为基础。通常为年租金的2%-5%2、维修费：房屋维修费，通常按建筑物重置价格的一定比例计算3、重新装修费以类似房地产实际发生的费用为基础修正，按年度分摊4、设备重置费按年度分摊5、税金：房产税、营业税。6、保险费：0.15％～0.2％7、中介费用：支付给中介机构的费用8、房屋折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的部分价值房屋重置价：也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算；土地残值=土地原有价值-已用价值即土地还可以利用的价值（在现在同等的技术,经济条件下）（二）应扣除费用1、其他经营费用2、增建和改建 不是经营费用，是对房地产的再投资，增加了房地产的投资总额，从而增加了资本价值。3、所得税 通常采用税前纯收益4、所有人个人开支5、贷款还本付息（三）费用分类1、固定费用1）保险2）税费3）设备重置费、重新装修费2、可变费率1）水、电、煤气、电话费等2）维修费3）服务开支4）管理费5）税费（四）费用比率是指收益性房地产的纯收益及总费用与有效总收入的比例关系，包括纯收益比率和营运费用比率。纯收益比率=纯收益/有效总收入营运费用比率=营运费用/有效总收入纯收益比率+营运费用比率=1四、计算纯收益 纯收益＝有效总收入－总费用(1)房地出租中的土地纯收益求取土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧（2）企业经营中的土地纯收益求取企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益（3）自用土地或待开发土地的纯收益求取可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素，个别因素的比较修正，求得土地纯收益基本概念房屋重置价：也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算；房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况；房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额。例：某旅社占地面积150m2，建筑物面积200m2，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价为多少元/m2？解：土地纯收益：45000-15000-15000=15000元土地总价格：P=a/r=15000*12/10%=1800000元土地单价：p=P/s=1800000/150=12000元/m2

例：某一房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/平方米，成新率为70%，房地产净收益为每平方米140元，土地还原率为6%，建筑物还原利率为8%，则该房地产的价格为多少元/平方米？（1）房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=1000*70%=700（2）房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率=700*8%=560（3）土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=140-56=84（4）土地价格=a/r=84/6%=1400（5）房地产价格=房屋价格+土地价格=700+1400=2100解：五、确定资本化率（一）资本化率的重要性（二）资本化率的界定：

资本化率是将纯收益资本化或转换为价格的比率。（三）资本化率的实质：

资本化率（又可称不动产还原率、综合收益率、综合还原率）是不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。（四）资本化率的总类

综合资本化率R。——用于求取土地及其土地建筑物合为一体的价格

土地资本化率R1——用于求取纯土地价格的还原率

（一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2-3个百分点）

建筑物资本化率R2——用于求取单纯建筑物价格的还原率

R。＝（R1*V1+R2*V2）/（V1+V2）R。＝R1*a+RB*ba+b＝100％例：有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产的土地价格为多少万元？（五）资本化率的求取方法1、市场提取法（直接比较法、反推法）通过分析类似的交易实例，并将实例的纯收益与售价相比较，就得到各个实例的资本化率。注意：1）要搜集到足够的可比实例 2）实例为正常交易 3）分析纯收益，如租金为市场租金、费用计算合理 4）收益法计算公式选用合理实例纯收益（万元/年）价格（万元）资本化率（％）13534710.092434359.893393989.804383829.95四个可比实例的资本化率平均为9.93％例1：

将决定收益率的各种理论因素相加得出资本化率。其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的投资因素的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性和管理负担三项，再减去预期的收益增长率，便得不动产的资本化率。 安全利率可选择一年期国债利率或一年期定期存款利率。

2、安全利率加风险调整值法（加总法）

例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率： 安全利率 2.25％ 投资风险 4.00％ 缺乏流动性 1.00％ 管理负担 1.00％ 收益增长 -2.00％ 资本化率 6.25％资本化率=贷款比例*抵押贷款资本化率+自有资金比例*自有资金收益率=M*RM+（1-M）*RE RM＝还本息额/抵押贷款额3、复合投资收益率法（投资组合法）将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率。学会此方法，应理解以下内容：①拥有不动产是持有货币的一种形式②购买不动产可看做是一种投资行为，不动产价格为投资额，不动产收益是投资收益③购买不动产的资本可分为抵押贷款和自有资金两种，两种之和即为不动产价格④不动产纯收益=抵押贷款带来的收益+自有资金收益⑤抵押贷款额×抵押贷款利息率+自有资金额×自有资金收益率=不动产价格×资本化率例：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收益率要8％，求不动产的资本化率。不动产资本化率＝70％*5％+30％*8％＝5.9％

将社会上各种类型的投资及其收益率找出，按收益率的大小从低到高的顺序排序，制成图表，估价人员再根据经验判断所要评估的不动产的资本化率应该落在哪个范围之内，从而确定所要求的资本化率的具体数字。投资类型如：银行存款、贷款、国库券、商业债券、股票、保险4、投资收益率排序插入法收益率低风险投资高风险投资风险收益率与投资风险的关系无风险回报国债商业债券优先股普通股土地所有权固定租金市场租金不同投资的风险与回报六、求取收益价格 根据收益法的相应公式，将纯收益与资本化率代入求取不动产价格。应用：利用收益还原法评估承租土地使用权价格1、承租土地使用权的概念：承租土地使用权是指国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所得的土地使用权。其中国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为称为国有土地租赁。2、评估承租土地使用权价格的原理利用收益还原法评估承租土地使用权价格，又称差额租金还原法，是讲市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和