2020宝龙西子樾珑府项目整合推广提报

西子&宝龙宁海老城项目品牌策略报告推开院子大门，我们看到掩藏在时光深处的文明与文化合院，是大汉民族的胎记PART1：合院解构文明&文化&审美文明必然如此合院的形式空间相对闭合国家-长城城邦-城墙家族-福建土楼（闽派民居）家族-四合院（京派民居）家族-三合院（效果图）文化必须如此合院的礼乐生活张弛有度中国主流传统文化的

2+1

复合结构特征

儒教：人与人进取文化-人定胜天

入世

积极进取，建功立业

修身齐家治国平天下

秩序、等级、尊严

治国

道教：人与自然规律文化-天人合一

出世

顺其自然，自我完善

以完善的自我带动社会和谐

无为、淡泊、和谐

治家

佛教：人与内心奉献文化-心即世界

出世入世相由心生，世界就在自己心中以出世的思想，做入世的事业

随缘、轮回、因果

治心在中国文化滋养下的合院礼乐儒家文化人文精神

礼

建筑道家文化人性情趣

乐

环境合院本案合院礼乐格局：曲水流觞，两坊三巷，九进七十五院一休公园跃龙山公园徐霞客公园大溪县政府自然环境：东西望山，一溪三园山景山景500米700米1000米1

400米审美必得如此合院的美学情怀风雅隽美中式建筑之美，体现在布局、色彩、造型、功能、工艺、建材等各个维度诸多方面的成就浩如烟海，洋洋大观色彩之美——粉墙黛瓦

黑白两色是最纯粹、最朴素、最简约、最庄重的颜色

能与任何环境相融合而不突兀，圆通融合在文化上，体现中国人做人做事一清二白的处世思想，堂堂正正，不苟且私情造型之美——飞檐翘角屋檐特别是屋角的檐部向上翘起，不但扩大了采光面、有利于排泄雨水

造型上增添了建筑物向上的动感，如飞鸟展翅，轻盈活泼造型之美——斜坡屋顶实用功能：室外雨雪天气利于排水；室内抬高空间，通风聚热，冬暖夏凉

审美功能：极具动感，形成一种昂扬蓬勃的视觉冲击西子&宝龙，宁海老城区项目自然、城市、合院共存其实是一个农耕原生文明与现代城市文明结盟的故事PART2：地域文化特征城市根脉，长薰古今昨天中国承担传统社会教育的三种建筑，聚集在此祠堂/家宅，

教人孝道孔庙，

授人师道城隍庙，

传续人道，城市发源地城市根脉，人文滥觞或义薄云天，或逸情河山，或工商致富，或丹青传世

人文滋养，江山代有人才出方孝孺徐霞客潘天寿顾鸿章柴时运钱梦虎柔石叶梦鼎宁海第一家现代意义上的商业企业柴万成布庄宁海第一家保险公司宁海第一所女校宁海第一家现代工业——印刷厂均诞生于此老城宁海县政府实验小学跃龙中学跃龙公园徐霞客

公园规划局十里红妆

博物馆宁海县第二医院

今天宁海老城区，一箭双核心，尽享教育、医疗、商业、休闲等市政配套头部资源

西子

国际

第一医院

潘天寿广场

太平洋酒店

城隍庙

宁海县

中学幼儿园明天盛世宏图：一心四片，复兴古城荣光根脉

城市核心

今古未移

1700年建城历史城市核心坐标原点

古今县府所在人脉文脉商脉绿脉城脉

文臣武将

千秋彪炳叶梦鼎、方孝孺、钱梦虎、徐霞客、柔石、潘天寿……

始于孔庙

盛于当今之前孔庙所在地，现在学校密布，尊师重教，一脉贯之

一城繁华

由此生发宁海第一家现代商业企业/保险公司/印刷厂均诞生于此

天下旅游

霞客起步东西望山，大溪南绕，三个公园环拥，林荫大道在侧

南北桃源路

东西中大街两条城市主干道南北东西贯通全城，四通八达六脉神鉴，共鼎千年时空PART3：一院中国风本案产品利益洞察：宁海历史文化街区综合体，稀缺中式合院/7-8层真洋房对标项目宁杏府丰华台金宸台海湖府奥莱广场海棠府本项目区域城区城区城区城区城区城区老城区、城隍庙总建（万㎡）117.714188.35.57（别墅+住宅）业态住宅+别墅住宅+别墅住宅+别墅住宅住宅+商业+酒店别墅+高层中式商业+中式别墅+住宅产品高层高层高层高层高层高层7-8F洋房中式别墅外立面类型高层：新古典别墅：法式高层：新古典别墅：法式高层：新古典别墅：法式高层：新中式高层：现代高层：新中式别墅：法式高层：新中式别墅：中式90-100㎡——————三房一卫/两开间朝南两房两卫三开间朝南——三房两卫/2.5开间朝南横厅设计110-120㎡三房两卫两开间朝南三房两卫三开间朝南三房两卫两开间朝南三房两卫两开间朝南——三房两卫两开间朝南四房两卫/三开间朝南130-140㎡四房两卫三开间朝南四房两卫三开间朝南五房两卫三开间朝南四房两卫三开间朝南四房两卫三开间朝南四房两卫三开间朝南四房两卫3.5开间朝南类型面积段产品类型户数（户）同类配比总配比洋房100㎡3房2厅2卫5428%20%123㎡4房2厅2卫12063%45%140㎡4房2厅2卫169%6%洋房合计190100%71%合院185㎡4房2厅4卫1520%6%218㎡4房2厅4卫912%3%255㎡5房2厅4卫3445%13%280㎡6房2厅5卫1013%4%320㎡5房2厅5卫710%3%合院合计75100%29%合计————265——100%7-8层真洋房：面积100-140

㎡

；中式合院：面积185-310

㎡

；中式商业面积段185㎡215㎡250㎡250㎡280㎡280㎡310㎡楼高3F3F3F3F3F3F2F结构4-7联排4-6联排4-7联排4-7联排4-7联排4-7联排4-7联排位置东边套或中间套东边、西边及中间套东边、西边及中间套东边、西边及中间套东西边套东西边套东西边套户型三房四卫四房四卫五+1房四卫五+1房四卫六+1房五卫六+1房五卫五房五卫入户南入户北入户北入户南入户北入户北入户南入户开间（米）7.5910.210.210.410.415.2进深（米）10.310.0911.710.211.711.716.4南向房间数（个）22.533333客厅开间（米）4.54.54.94.94.94.95.7主卧室开间（米）7.55.56.86.8775.1赠送阳台（㎡）--9.189.186.36.3-赠送露台（㎡）13.518.6512.2412.2412.612.639.4赠送外廊3.784.956.128.427.387.3813.17合院：

城区首个中式合院，户户传统外廊设置，二进院；

起居室全朝南设计；独立电梯面积段100㎡120㎡139㎡楼高7-8F7-8F7-8F结构一梯两户一梯两户一梯两户位置东西边套中间套东边套户型三房两卫四房两卫四房两卫标准层高（米）2.952.952.95开间（米）8.7410.311.65进深（米）13.413.413.4南向房间数（个）2.533.5客厅开间（米）5.63.854.4主卧室开间（米）3.43.55.5赠送阳台（㎡）3.785.19.34赠送设备平台（㎡）---飘窗5.934.312.48赠送率8.8%7.8%7.8%实际使用面积92.97㎡110.95㎡120.81实际使用率92%90%89%洋房：

100

㎡

三房两卫横厅设计；120

㎡

四房两卫，功能性突出；139

㎡

四房两卫，大尺度、大面宽，舒适性强PART4：宁海市场洞察市场供需端两旺，价格呈现持续走高态势随着宁海拆迁继续深入，市场仍将保持较大热力

时间

18.01.01-18.09.119.01.01-19.09.01

同比成交套数

1968

3082

57%成交面积（万方）

23.32

35.03

50%成交金额

（亿）

30.34

47.74

57%

成交均价（元/

㎡

）

13011

13629

5%

市场需求强劲，部分项目实现开盘即准清盘状态、均价稳中有升l

整体市场2016年开始起势，2017-18年实现3000套的成交量。2019年热销势头不减，成交接近2018年全年量，已达到3119套l

8月份金色尚府和海湖府开盘，当天基本实现85%的去化率l

城区均价从2016年10000元/

㎡

左右，2018年突破到13389元/

㎡

，2019年以来比同期上涨约5%

2019年宁海城区住宅市场同比趋势城区主要竞争分布项目名称产品类型主力面积（㎡）开盘时间总套数去化套数去化率（%）现均价（元/㎡）东方君悦高层92-1392018.09.1586981494%12500元-13500元/㎡奥莱广场高层95-1392018.11.2015013590%精装12500-13000元/㎡悦君台高层88-1392018.11.2498091693%14500-15000元/㎡宁杏府高层别墅高层70-139别墅2572018.07.2052646790%高层12500别墅25000丰华台高层71-1392019.06.0560734256%13500-14000元/㎡金宸台高层89-1392019.07.1166337857%12000-13000元/㎡金色尚府高层87-1262019.08.329829398%13200元/㎡海湖府高层89-1392019.08.1275864986%13000-13500元/㎡合计5051399480%在售项目

奥莱广场悦君台宁杏府海湖府东方君悦

丰华台金宸台近两年城区约8个项目在售，总去化率80%均价12500-13500元/

㎡

，别墅约25000元/

㎡在售存量存量面积售或在售未推存量面积新拍地块存量面积东方君悦0.83万㎡海湖府（未推量）5.94万㎡奥特莱斯北地块15万㎡丰华台2.93万㎡金宸台（未推量）3.05万㎡宁园北地块12.71万㎡宸园0.07万㎡宁湖府20.76万㎡老城6.12万㎡宁杏府0.86万㎡东方海棠府9.88万㎡天明湖公园东11.78万㎡悦君台1.09万㎡悦隽明湖府10.64万㎡金色尚府0.06万㎡

海湖府1.44万㎡

奥莱广场0.19万㎡

金宸台4.28万㎡

合计11.75万㎡合计50.27万㎡合计45.61万㎡总计宁海城区市场存量预计达107.63万㎡108万方存量较大，按照2019年月均3.95万/

㎡

计算，去化周期约

27个月项目基本信息项目名称东方海棠府开发商名称得力集团项目地址时代路和兴海路交叉口容积率1.05项目总建5.5万㎡产品独栋、联排、叠拼、高层推出套数329套，其中别墅133套，高层196套面积段别墅180-466㎡开盘日期预计11月在售价格未定产品户型面积段供应套数占比独栋5房/6卫3721511%5房/6卫454-46697%双拼5房/5卫2354635%联排4房/4卫179-1802922%5房/5卫235-2371814%叠拼4房/4卫185-1871612%高层3房/1卫888443%3房/2卫1148443%4房/2卫1392814%329套重要竞品A：得力·东方海棠府别墅为主+高层产品。预计11月开盘，按照业务员说法，别墅不会公开开盘，因为已经内部预定差不多了，并且只能通过私人关系找得力集团高层预定，普通业务员没有预定权利。独栋预计3万元/

㎡

，双拼联排2.5万元/

㎡别墅户型除了大之外，并没有什么特点，较为普通。外立面属于法式，除了独栋为全石材，其余户型石材+涂料。别墅为地下一层，地上三层，地下室层高3.7米，地上标准3.3米项目基本信息项目名称悦隽明湖府开发商名称新城集团项目地址兴宁北路与民生路交叉口容积率2.2项目总建14.88万㎡产品高层、小高层推出套数806套面积段主力面积段97-138㎡车位地上150个、地下1003个在售价格未定产品户型面积段供应套数占比高层3房/2卫97425%3房/2卫9920926%3房/2卫112445%3房/2卫11420425%3房/2卫116435%洋房4房/2卫12511815%4房/2卫13814418%合计806套100%重要竞品B：

新城·悦隽明湖府首创和新城房开共同开发，品质型社区，产品高层+小高层，局部7层洋房高层主力面积三房97-99

㎡

，112-116

㎡

，洋房四房125-138

㎡目前9.28日样板区开放，从目前的客户需求看，97-99

㎡

需求量要好于其他面积段，项目预计11月开盘项目基本信息项目名称海湖府开发商名称得力集团项目地址桃源路和竹口路交叉口产品高层推出套数758套面积段主力面积段89-139㎡开盘时间一期8.12、二期预计10.12在售价格13000-13600元/㎡户型面积段供应套数占比存量备案率3房/1卫88-8910013%199%3房/1卫90-9116622%0100%3房/1卫98507%198%3房/2卫115-11823631%3087%3房/2卫124284%679%4房/2卫13917823%6563%合计758100%103套86%12367891215172019181610115预计19.10.12重要竞品C：海湖府一期8.12号开盘，推出758套，现场参与摇号1230人，当天去化约640套，去化率84%，转筹率52%总体看89-99

㎡

，去化速度好于大面积产品，特别是西边套的大户型存量较多二期将于10.12号开盘，预计均价要13500-14000元/

㎡

，比目前涨500-800元/

㎡PART5：客户分析城市塔尖人群的精神家园客群综合特征分析客群构成：崇尚中国文化的企业主、管理者（儒商）；怀有抱负与责任的政商阶层客群特征：一部分处于金字塔尖，一部分在次塔尖位置，在马斯洛需求理论中一定处于“自我实现”阶段

合院主力客群

泛宁海片区企业主

有多次置业经历区域特征：大宁海企业主年龄特征：40-50岁职业特征：实业企业主居住特征：在市区已有高层大宅

或多层类别墅置业目的：希望有更优越的生活环境

收藏级的产品需求产品：别墅类产品

合院次主力客群

主城区以及宁海南部企业高管、

泛公务员，终极置业区域特征：主城区域、宁海南部乡镇年龄特征：35-50岁职业特征：本地高级公务员

企业管理者居住特征：城区老住宅或分配的小区置业目的：自住，改善居住环境需求产品：别墅产品

高层140

㎡

左右大面积户型

洋房主力客群

城区老小区拆迁户、

改善型客户，有地缘情结区域特征：老城早期的老民居或社区

如怡惠、华静社区等年龄特征：35-50岁职业特征：个体业主、泛公务员等居住特征：居住在早期小区置业目的：结婚或改善现有居住环境需求产品：100-140

㎡

，三房或四房客户置业逻辑

老城情结老城生活情结，不舍繁华

人文氛围浓郁

交通便捷

产品情结中式合院、中式洋房

焕新传统老街区

犒赏人生盛世同盟的2个观点观点1合院是城市层峰人群的精神家园本案是以审美为门槛的中式合院，加上600-1000万的总价从审美能力到经济实力，都决定了她并不是为“普通人”而存在能够与之匹配的人，是以东方文化做背景，行为上积极入世，精神上追求出世的阶层他们的世界观是世界的，骨子里是中国的观点2洋房与合院客群的置业观趋同，只是层级有高低之分作为同一项目的低层级产品，洋房更适合于“城市中产者”的经济实力身份，他们有雷同于层峰人群的审美需求，但受制于当下的经济实力权且用一套洋房，安慰自己的需求本案9大价值梳理品牌价值：西子联合/40年历史，跨行业综合型企业集团，中国制造500强企业

宝龙/在港上市公司，专注开发及经营高质量、大规模、多业态综合性商业地产项目板块价值：绝对千年城市核心，城市资源荟萃之地人文价值：古城发源地，商业/保险/教育滥觞之地，重臣、艺术家、革命家、企业家……人才辈出资源价值：东西望山，一溪三园，生态环境上佳交通价值：桃源路、中大路交汇处，路面交通网发达生活价值：商业、教育、医疗、休闲配套丰富成熟规划价值：曲水流觞，两坊三巷，九进七十五院，礼乐之家审美价值：中式传统建筑形制，实用性与艺术性完美结合产品价值：别墅，宁海城区首个稀缺中式合院项目；洋房，7-8层宁海真正的多层洋房PART6：品牌DNA输入案名&定位&SLOGAN樾珑府樾，浓密树荫，延伸理解为优良生态环境；珑，玉器，玉色明亮的样子，延伸理解为高贵、优良品质项目位于跃龙街道，毗邻跃龙山公园，这里又是城市发源地，跃龙与樾珑是同一个发音以此占位市场，代言城市资源价值主推案名备选案名n

根

园

（城市根脉所在）n

柴

门

（原意为寒舍，此处雅化为谦辞；柴氏旧居所在）n

桃

隐

（桃源桥、桃源路旁的大隐之地）本案品牌体系

总案名樾珑府

合院樾珑府

洋房樾珑台

商业街区樾珑里城隍庙，国风城市院墅项目定位区位与资源定位产品形制定位繁华古今同，一院中国风SLOGAN一见中国如故园备选SLOGAN

品牌名品牌定位

SLOGAN品牌性格品牌DNA集成

樾珑府

城隍庙，国风城市院墅

繁华古今同，一院中国风

东方情怀、人文、繁华PART7：品牌演进节奏盛世同盟的2个品牌观缺少文化内涵的地产品牌

会缺少旺盛的生命力

相应地缺少溢价能力品牌形象诉求大于功能诉求

是奢侈品牌的不二法门

高端地产项目亦然品牌演进3大宗旨

以合院形象抬升整个项目形象以传统及地域文化丰满品牌精神内涵以符合客户身份的话语

形式，与客户对话营销节奏与品牌演进配合节点2020.04月底洋房开盘2020.07月底合院首次开盘2019.12城市展厅开放广告出街2020.2品牌发布会2020.04中旬产品发布会2020.05月底接待中心暨样板房开放起势（11-12月）西子&宝龙强强联手落子老城核心，项目亮相案名发布会&临展点启用执子之手

与跃龙门房企巨擘西子&宝龙联袂钜献，致礼静城风华品牌落地户外大牌【静城风华】品牌形象系列微信刷屏以城市人文丰满品牌形象[静城风华]青山篇——

开门见山

中国性情

含蓄的中国人

在居住上表现出少有的直率

门对万顷青山

是对山的信仰，是对隐逸的感怀

也是岿然如山的风骨

跃龙山：

海拔80米，旧名卧龙山、映霞山，明代县令黄醇易今名

跃龙山公园：

山地森林公园，始建于1959年，总面积逾29公顷[静城风华]桃源篇——

梦里桃源

中国诗意

每一方水土，都有一座桃花源

它写在陶渊明的诗里

也镌刻在这座城的血脉里

桃源河、桃源桥、梦园

水淌过，人走过，花开过，一刻未曾忘怀

是对理想的渴望，也是礼赞

桃源河：

最早的护城河，约凿于宋代

桃源桥：

一座城的时光记忆，与桃源河同生

梦园：

清道光（公元1829年）建成，因如梦境桃园而得名宁海城隍庙：

落成于唐代（公元689年）宁海孔庙：

建于南宋绍兴七年（公元1137年）[静城风华]城隍庙篇——

心怀敬畏

中国信义

举头三尺有神明

这里是神佑的家园

城隍庙，督导一方子民

忠国、尊师、孝亲、睦邻

宁海，由是民风淳朴敦厚，嘉声远播[静城风华]孔庙篇——

国华家风

中国礼序

文章华国，诗礼传家

孔庙，以修身齐家治国平天下为己任

教化众生涵养家国情怀

担当民族大义

宁海，是故江山代有人才出[静城风华]风骨篇——

铁肩道义

中国风骨

铮铮铁骨，不屈不挠

恃一己之力

舍身取义而义薄云天

抛家弃业而不悔

英名痛贯千古

方孝孺（1357-1402）：

明代重臣，著名学者、文学家、思想家

正学祠：

方氏家族宗祠，原址位于西门（登台门）西大街北侧

柔石（1902—1931）：

中共党员，左翼作家联盟编辑部主任[静城风华]风雅篇——

襟怀河山

中国风雅

1613年5月19日，从宁海西门出发

历30余年，4次长途跋涉、足迹遍布大江南北

宁海，因被录入《徐霞客游记》

开篇《游天台山日记》而名扬天下

2011年，经国务院批准

5月19日为中国旅游日

徐霞客（1587-1641）：

明代地理学家、旅行家

东方游圣，并肩马可·波罗

顾宅：

中西合璧私人洋房，上世纪30年代宁海籍华侨顾鸿章之家宅，历时7年，费资10万大洋柴宅：

宁海望族柴氏建筑群。宁海第一家现代商业企业、第一家保险公司、第一所女校、第一家印刷厂均诞生于此[静城风华]基业篇——

传世基业

中国门第

襟怀中有世界，视野里有未来

敢拼敢闯的宁海先辈

踏浪南洋，纵目高远

将薪火相传的家族基业，寄托在一方宅院里

于风云际会的时代，云淡风轻12月临展点启用的市场发动：10万大奖，征集宁海老照片

天下风华中国院

西子&宝龙

城隍庙项目案名发布暨城市展厅开放盛典操作——n

发布朋友圈广告，全城征集宁海老城照片n

参与者上传老照片，拉票评选，获得票数最多的颁发一二三等奖，其他可获故宫口红（约200元/支）n

所有参与者，至城市展厅参观，送古风香囊一个板块价值软文同步炒作大V、门户网站、官微一座城市只有一个城隍庙城隍庙，千年不移的城市核心从北京、上海、南京城隍庙，看宁海城隍庙板块的城市价值逛城隍庙，除了饕餮美食、看大戏，还看到了什么？一心四片，政府正在城隍庙下一盘大棋造势（1月-3月底）项目形象建立品牌发布会2月，一场隆重的品牌发布会，宣告项目使命操作——n

地点，宁海高档酒店n

与会：政府/街道领导、主流媒体、意见领袖、意向客户n

主要内容：西子&宝龙企业品牌发布，文艺表演，大抽奖n

前后宣：朋友圈广告投放；线上线下立体覆盖复兴静城1700年荣光西子&宝龙

2019宁海品牌发布会成势（4月）一场明星会，冲击市场产品发布&明星演唱会

/

验资启动

/

洋房开盘关于洋房营销的两个难点：错位与虚空

——品牌塑造与营销节点存在错位——

品牌塑造是以合院为核心的一个连贯过程

但首开房源又是洋房

如何解决？

主线，保持合院推广的连续性

继续高调性出击（户外大牌等）

次线，配合洋房开盘转向洋房产品诉求（微信刷屏、少量物料）——洋房是一次空对空的开盘——

洋房开盘时，没有现场售楼部

也没有样板房

如何拢聚客户？

以西子国际展厅为据点

项目所在板块深耕地推

巡展、扫街、插车、活动等

也可考虑引入VR沙盘和样板房纵观宁海市场，目前绝大部分项目都没有7-8层的洋房新城·悦隽明湖府虽然有7层洋房，但和小高层是联体的，算不得真洋房于是本案2幢7层+3幢8层洋房，就成了本案洋房的品牌防火墙——7层真洋房——加上老城区位，更是留住城市中心的不二之选霍然城央

以院为尊

樾珑府2020中国风合院/洋房产品发布大典操作——n

地点，宁海体育馆；规模，约5000人n

参与验资者，送门票一张；媒体、业内大咖、相关业务机构免费送门票n

主要内容：产品发布、明星演唱会、大抽奖n

前后宣：朋友圈广告投放；线上线下立体覆盖留住老城心，静梦桃源里【樾珑台】约100-135

㎡

宽境7层真洋房，领衔首开4

月底洋房开盘主题——7层

真

洋

房

，

以

经

典

致

敬

经

典

全球仅

7

块

百达翡丽175周年纪念款

7

星级酒店

全球最华丽的酒店加长波音

777全球最奢华的

私人飞机

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最具智慧的情报特工代号爆势（5月-7月）实景完美呈现，兑现市场期待

现场示范区开放，合院首开示范区开放的5个1工程

1条西子&宝龙品牌走廊1个

老城区规划展馆

1组主力房源

样板房1座园林景观

示范园

1本项目鉴赏

大折页5月底，接待中心及样板房开放在中国院落里，会晤世界实景样板房暨现场接待中心雍容盛放汉服礼仪接待客户香道茶道琴道1700年，一棵树与一座城的守望城隍庙西南约10公里，岔路镇柴家村一棵圆柏树，树龄1700岁，几乎与宁海古城同时来到这个世界。冥冥的契约中，树与城默默对望，穿越千年时光，见证繁华弥漫，迎送人物风流。中国人对