明珠雅苑(商住两用)开发项目 可行性研究报告

1.2.主要技术经济指标 第2章项目投资环境与市场研究 2.2.区域房地产市场分析 第3章建设规模与项目开发条件 4.2.项目设计主题和开发理念 4.3.项目总体规划方案 5.2.建筑部分节能设计 6.3.项目建设对环境的影响 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 第8章组织机构与人力资源配置 9.2.项目实施进度安排 9.3.项目实施过程控制措施 10.1.工程项目招标投标概述 10.2.工程项目招标投标因素分析 12.2.财务评价基础数据的选择 13.1.项目对社会的影响分析 千亩富硒大豆标准种植基地二处(分布于团结镇长兴村青山果园及花垣望城镇)，百亩投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅根据国家有关部门的分析和预测，我国居民对于花垣县城未来的建设发展蓝图，花垣县委、位。提出要把花垣县城打造成为功能互补的商贸合理的新型城市连绵区、武陵山区特别是大湘西平方公里，总人口二十六万，是个以苗族为主的少数族苗族自治州管辖。地势由南向北倾斜，形成高山台这里气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均平均日照一千三百二十四小时，无霜期二百六十九天灿烂的地方文化，众多名胜古迹，独特的民情风俗„„如山花烂漫、群星闪烁，展现光。文学巨匠沈从文小说中的边城——茶峒，吊蔚为壮观；弯曲幽静的古苗河盘山流淌，青松翠栗场的尖岩如南天柱直插云天，刺破青天锷未残，直泻而下，恍若天上银河落九天„„同时，随着花垣县城经济的发展和人民生活水的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发前的是宽敞整洁的环城公路、鳞次栉比的山城楼宇和古色古香的阡陌街巷„„桑世故。据有关史志记载，清嘉元年(1795)因原永绥厅治吉多坪“孤悬苗地”，经常遭受苗民义军的袭击，不利战事和供给，于是拨银万余两，在花园寨旁，新建石城一座，名曰“花园石城”。嘉庆三年石城竣工，嘉庆七年(1802)，永绥厅署由吉多坪迁建有城楼，城有垛口、炮台。嘉庆五年，在东、西门外又各增建一座护城，俗称“小城”。《论文》曰：“垣，墙也”。“壁、垣也”。“墉，城垣也”。于是，花园的在继承中图发展，在保护中开发建设？花垣县委、县展了，才能带动城市建设。当今世界，风起云涌的新的中心。如在国际上，纽约成为了世界政治中心，瑞牡丹王国洛阳、东方圣城曲阜„„。那么，位于湘、黔、渝边陲的花垣在城市建设方把握苗疆边城历史文脉。花垣是个以苗族为历经近现代两百来年的风雨洗礼，凝练了丰富科学调整城市布局，合理确定城市分区。在交通、资源、产业特点，十五期间提出了依托区位优湘黔渝边区“明珠县城”的口号，按照“山区县城，况、新问题、新挑战，如何主动适应市场经济规五个战略性转移：一是由旧城改造向新区开发转水平；二是由单纯建设城市向全面经营城市转移城建发展的资金“瓶颈”；三是由被动解决历史完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档到“规划一张图，审核一支笔，建设一盘棋，配套服半年完成《团结镇赖子堡村移民新区的总体平面设计加大产业建设力度，以产业的做大做强推动经济的发展进程。他们在做大工业产业的同时，做活商贸产业。“新修了果雄、四方、古苗河度假村、太丰、天农民进城门坎，在入学、就业、保险等方面给进日趋完善和县城人口的增加，既聚集了人气，搞娱乐场所、宾馆招待所，鳞次栉比，热闹非凡。们实行旧城改造与新区开发并举，个人修建和开从而缓解了老城主街道的压力，既有力地拓展了极大地刺激了民间资本在基础设施建设上的投改造后县城升级提质的又一项重大举措。县城老街小巷的泥巴路、断头路、死胡同和一些建筑障占，小巷仅能容一两人出入，消防车、救护车无抬不出来。通过建设者们艰苦细致的工作，硬是通过大街小巷的改造，使县城城区道路全部一脚泥的历史，提升了城市的档次和品位，加快街。主要建筑有市政道路、休闲广场、商业步行行街规划设计理念独特，集商贸、休闲、居住于茂林修竹、芳草鲜美，亭台楼阁，曲径通幽昔比。游人们感悟花垣，说花垣变大气了、变了中国边城翠翠岛、中国边城百家书法园，完的改造，以边城（茶峒）为龙头的文化旅游产地方文化，众多的名胜古迹，独特的民情风俗„„如山花烂漫、群星闪烁，告诉人们此景只应天上有。漫步在这座天然花园里，给人体规划，贯彻了国家西部大开发和大湘西规划城万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加小区西隔兄弟河与沿江风光带相连、南至××路、东连、北至小区北部主路口。本项目与花垣县著名的兄密度为24.4%,总建筑面积为81200.设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部份进行，念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生力度，加快花垣县城城市基础设施建设，促进经济社成为县域性中心城市，花垣县启动了兄弟河沿江风光总用地面积规划总建筑面积其中：住宅建筑面积其中：1-3层商铺建筑面积其中：地下停车场建筑面积建筑密度容积率绿地率项目总投资财务净现值财务内部收益率静态投资回收期动态投资回收期9,748.03,001.06123456789㎡㎡㎡㎡㎡%%%年年过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机战。面对严峻复杂的经济形势，县委、县政府全应对，带领全县人民坚定信心、迎难而上、共克学发展观为指导，积极贯彻落实国家扩大内需、度以来有所转机，开始逐步摆脱低迷走向复苏，工业在国家扩大内需以及多项刺激消费政策的拉动下今年以来，全县上下积极努力消除全球金融题，主要是：购房观望气氛较浓、商品房销售和高影响导致开发成本迅速上涨，商品房空置率加房地产新开工规模放缓主要原因是受国家调控解决城市低收入家庭住房困难将取得实质突破。事任务要求，花垣县将加大保障性住房的财政投费品价格指数进一步回落，这些都将催生新售增幅，且大于销售规模，预示着年底到年初房地产品房销售压力较大，市场竞争加剧。而二、三线市场潜力，有着一喷即发的萌芽。如花垣。这是因为，近城市化的加速推进，花垣县房地产市场得到了长足的应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持需求推动住房价格上涨的因素消失，但是成本推动住迁费用增长较快，建材成本普遍上涨，劳动力成本增代的股票市场投入热潮渐转为了对房地产投资的兴趣可以说是投资的安全性、收益性和流动性的最十分昂贵，以一个普通老百姓的收入，要一次性付清购情。如果银行没有提供个人住房按揭贷款，或者个人住姓实现了置业的梦想，也把我县的个人住房贷款推到了一路“绿灯”开放，城镇化率逐年提高，新增全部土地都由土地储备中心统一收购和公开拍卖加强政府对土地一级市场的垄断，规范土地市场地资源的合理配置，及时调节土地供应。随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，2003-20092003-2009房地产开发投资情况一览表23.51房地产开发完成投资额(亿元)00商品房施工面积(万平方米)其中新开2004-2007商品房销售面积一览表2004-2007商品房销售面积一览表0商品房销售面积(万平方米)2004-2007商品房销售总额一览表2004-2007商品房销售总额一览表502005商品房销售总金额(亿元)④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保投资需求弱中趋强，短期难以缓解土地供求的矛对花垣县城房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人地处花垣县兄弟河东岸中段，与风景优美的沿江水依城”的良好生态和区位优势在花垣县城打造身价在是数千万元至上亿元不等。这部分客户将会成们要求高，迫切享受那种奢华的生活条件以体现自己住条件是他们的首选。依山傍水的明珠雅苑与超一流故乡的山水让他们梦绕魂牵，所以，他们绝大多数会斗，或安居乐业，或贻养天年。所以，这是一个不可让人羡慕的住宅也是他们非常普通的需求趋布在花垣县城主力批发市场，具备大批有购买实明珠雅苑无疑是该部分金字塔高端人群的置业土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，楼户型型ABCDEFGH来公司作登记，希望能第一时间购买到明珠雅力却大于购买房产的潜力，在未来相当长的一段时间里，支计行，***银行监局，国家统计局***调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房县城的均价为******元/平方米，低于全省平均水平。从周边城市开发办了解到部分城元/平方米以上。从单纯的数据来看，花垣县包括***日报、潇湘晨报、三湘都市报属于典llllll明珠雅苑，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大lllllll西岸××路与沿江风光带相连、南至××路、东隔规部主路口。本项目与花垣县著名的××岛隔河相望；垣县人民政府国用(××××)第××××××号国土使用证批准为城镇商/住两用地。花垣县位于***省西北部，西部和西北部分别与贵州省松桃苗族自治县和重庆市秀山县接壤。地势由南向北倾斜，形成高山均海拔五百米，最高的莲花山海拔一千一百五十花垣境内资源丰富，已探明矿产20余种，其中锰矿、铅锌矿储量分别居全土地肥沃，农林牧特产久负盛名，是一块极具发斜，形成高山台地、丘陵地带和沿河平川。平均一千一百五十九米，最低的狮子桥海拔二百一十均气温摄氏十六度，年平均降雨量一千四百一十高为5．2℃,比同纬度的滨湖区高0．4℃~1．2℃,冬季寒冷。43％；积温2，350℃,占全年的40％，降水量却仅占全年的29％，且降水往往是强度大，有效性差，利用率低。所以光热水的四、气候类型多样，立体特征明显在垂直方向上，随海均气温递减0．55℃~0．60℃,雨量递增30～50毫米，日照减少，无霜期缩气流不同，光热水存在较大差异，一般南向坡或开燥，北向坡或峡谷山涧则反之。州境山涧盆地多，辐射冷却的影响，某一层次容易产生逆温现象而生区”。在冬季出现异常低温的情况下，暖区温度要比一暖带温度要比低层高出2℃~8℃。均气温为16—18℃,日照时数1300—1800小时，无霜期长达260—310天，自然资源平均海拔五百米，最高的莲花山海拔一千一百五⑤、最大积雪深度⑥、最大冻土深度武陵山脉蜿蜒于境内。地势由西北向东南倾斜，平均海拔800～200米，西北边境龙山县的大灵山海拔1736.5米，为州内最高点；泸溪县上堡乡大龙溪出口河均海拨200～500米，溪河纵横其间，两岸多冲积平原。地貌形态的总体轮廓是沅江全长1，033公里，流域面积89，163平方公里，发源于贵州云雾山鸡冠岭，于德山入洞庭湖。干流从泸溪县浦市镇小熟坪上游约1．0公里入境，流经浦市镇、白沙镇、武溪镇会武水，下流至大龙溪出境，过境里程约/湖北省宣恩县酉源山，往南迂回蜿蜒于湖北省的宣恩、来凤，***省的龙山和重湾塘水电站、重庆市酉阳县西酬镇至秀山县石堤镇与秀山河汇合。南源称桥村入州境，至隆头左会南下的洗车河，下江武水是沅江的一级支流，发源于花垣县老人山、火焰洞一带，于流东流6公一部分水流沿牛角河下13公里与大龙洞瀑布会流，始称峒河。沿下经矮寨、吉强烈，在地貌上形成山顶多级夷平台地和河谷多级阶地和河谷平原镶嵌其中。本区主要河流为沉、澄干流水、锦江等，历史上被称为“五陵五溪蛮地区”，不属亚热带季风山地气候，日平均气温）30℃为4900——5150℃,全区日照时数为1273——1642h。80KM。3、张花高速：途径张家界、永顺、保靖、花垣，设计时速80KM。米,属湘江花垣县城段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,秀丽的兄弟河沿江风光带，东至规划中的小区小学与***路相连，南到***路，这一带仁者乐岛，智者乐水，临江而居，近水而栖，资质的企业就能完成施工任务。而***省满足资质要求的企业有几十展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间具有积极意义。目前，花垣县城已经成立了花组，政府相关职能部门的领导负责人担任成员目初期，即被花垣县城所蕴藏的厚重文化所折服，即考量花垣县城当地居民的生活习惯，利用地形，的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融本项目总体规划领先于***和花垣县众多大盘规划，力本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在花垣县城房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间②更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CE①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁f)给排水设计小区建设路市政给水管管径DN600，市政给水管网的供水流量能满足小区用合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业⑥建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调完善。检查方法有以下三种:程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《***省实施<中华人民招标情况招标情况项目勘察、设计土方工程桩基工程施工土建工程施工装修装饰工程水电工程小区绿化、景观塑造小区道路及基础设施施工重要设备、建筑材料等物资的采购项目监理123456789绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设项目总投资为########万元，包括工程费用########万元，前期费用########万元，土地费用########万元,报建费########万元,监理费########万元,设计费########万元,不可预见费########万元,销售费用########万元,建设期贷款利息本项目债务资金约########万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经