某地产事业部管控体系设计和运营体系提升建议书

某地产事业部管控体系设计和运营体系提升建议书2025/2/91目录一、对xx总公司地产事业部需求的理解二、工程范围和实施方法三、工程安排和预期成果四、公司简介2025/2/92xx总公司地产事业部背景状况xx总公司是xx市政府属下的大型国有企业，成立于1992年12月28日，注册资金62.8亿元，现拥有资产128亿元。公司负责建设及运营管理广州市快速轨道交通系统，同时经营以地铁相关资源开发为主的多元化产业。地产事业部是隶属于xx的一个事业部，负责地铁沿线地产资源相关资源的深度开发。事业部成立于2004年8月，自成立以来，先后以独资和合作的形式进行多处居民住宅和商业住宅的开发。同时加强地铁沿线、特别是地下商业资源的再开发，取得了良好的经济效益和社会效益。随着2021年xx建设工程的结束，地产业务将成为xx总公司的主要利润来源，并将承担局部转岗员工的再就业工程，成为集团事业健康开展的保障。2025/2/93xx总公司地产事业部的经营困惑俗话说，隔行如隔山。作为xx总公司下属的房地产经营业务，与主营地铁开发业务的运作模式、管理方式、决策机制相距甚远，由地铁总公司直接插手经营地产业务很容易受到地铁开发业务经营思路的影响，不利于地产业务快速稳步的开展。房地产行业的开展，以及广州地产市场的剧烈竞争，要求地产从业者的必须具有开速的决策机制和快速应变能力。地产事业部经过1年多的开展，通过屡次的工程开发，积累了大量的地产开发、运作的经验，已经逐渐成熟起来，成立独立的企业实体的时机已经成熟。2025/2/94xx总公司地产事业部的咨询需求设计xx总公司对地产事业部的管控体系，并结合地产业务独立成公司运作的需求，设计地产公司的法人治理结构。设计xx总公司地产控股公司的组织结构，设计公司的地产业务〔工程〕的运作模式。完善公司的管理制度，建立并优化公司的主要业务流程。建立完善的职务说明体系、绩效管理体系和薪酬体系。2025/2/95目录一、对xx总公司地产子公司需求的理解二、工程范围和实施方法三、工程安排和预期成果四、公司简介2025/2/96我国房地产经营环境变化将促使行业内部进行整合，剧烈的竞争将逐步导致房地产企业的优胜劣汰。土地供给产品营销市场环境对企业的实力和管理能力要求越来越高，优胜劣汰将成为行业开展的一个必然趋势2025/2/97努力改善公司自身的经营管理，吸引、凝聚优秀人才，是地产业务未来生存并做大做强的根底。行业的了解逐渐加深、对行业时机的把握能力增强业务流程建立、优化，提高业务运作能力

企业管理水平的提高业务经营能力的提高

建立高效的鼓励机制建立科学的管理体系2025/2/98针对行业的情况和地产事业部的情况，我们将从五个方面入手开展咨询工作——工作内容与思路：企业内部管理诊断管控模式与组织结构确定企业战略明晰核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系2025/2/991、资料收集2、内部访谈3、调查问卷重点收集房地产事业部年度经营状况、战略规划、各项规章制度等对地产事业部中高层管理人员采取分别访谈，对一般员工采取座谈会的方式，了解公司目前存在的问题。针对公司经营战略、企业管理、人力资源和企业文化等方面的内容，进行问卷调查，并对调查问卷进行统计分析，形成分析报告。在管理诊断局部，将采取多种手段，调查研究xx地产事业部经营管理现状：房地产E网2025/2/910通过深入分析，全面诊断地产事业部的管理现状，找出制约开展的核心问题，提出解决的建议与思路：2025/2/911经营战略战略目标是否明确并清晰传达给员工？战略措施是否有效？产品在市场上具有什么竞争优势？战略需要开展的核心资源与能力是什么？…企业管理人力资源人力资源状况是否满足事业部〔企业〕开展的要求？薪酬和考核体系是否能吸引和保存开展所要求的优秀人才、并发挥员工的积极性？企业文化是否和企业经营目标一致？…集团和事业部管理模式是否有效和权责清楚？事业部内部组织结构和部门设置是否合理？公司的管理机制是否灵活？公司的监控体系是否完善？管理和业务流程是否顺畅运作？…地产事业部管理现状通过系统而深入地分析企业内外部环境，明确制约企业开展的关键问题，并提出相应解决问题的建议与思路2025/2/912在战略明晰局部，将从事业部内外部环境分析入手，分析地产开发业务经营状况、前景和竞争优劣势：2025/2/913内部环境分析外部环境分析房地产业价值链分析事业部资源与本钱结构分析事业部经营能力与潜力分析……事业部经营环境分析事业部的战略环境状况与趋势现有各项业务的经营状况核心业务的开展前景核心业务的竞争优劣势2025/2/914然后，对事业部的开展战略进行明晰，并具体指导各业务的运营方式：2025/2/915对公司的长远开展和未来业务结构有一个清晰的认识将公司的战略愿景转化为具体的、挑战性的、可度量的、合理的战略目标明晰公司开展战略思路确定公司核心竞争力构成确定企业开展模式目的建立与公司总体战略相适应的主业开展战略及多元业务开展战略将公司总体目标分解落实到每一项具体业务，明确各业务和产品在各区域市场开展的具体战略目标和财务目标内容愿景公司战略业务战略公司战略目标业务开展目标2025/2/916在事业部转变成控股公司的过程中，重点需要解决的是法人治理结构的问题：董事会如何定位及如何对经理层有效鼓励和约束——2025/2/917功能定位机构设置工作规那么约束激励董事会高级管理层职能部门及下属控股子公司高级管理岗位设置、职责分工；对董事会的汇报、沟通机制；经营决策机制；……部门设置；流程配合；资源配置；……战略决策层战略支持及执行层经营执行层2025/2/918集团企业对各业务的管控模式主要取决于各业务模块与主营业务之间的相关性：2025/2/919控制力度紧松业务关联度高度相关不相关直接经营战略制定战略导向财务管控2025/2/920中海、招商、中远对其房地产业务的管控模式值得xx集团借鉴：中海集团绝对控股上市中国海外发展有限公司中国海外兴业有限公司中海地产股份（上市）100%绝对控股79%绝对控股招商集团相对控股上市招商集团招商蛇口工业有限公司招商地产股份（上市）100%绝对控股46.2%相对控股中远合资非上市企业中远集团中化公司（500强）中远地产有限股份2025/2/9212025/2/922市场化专业子公司集团总部公司二级部门职能部室总部功能：战略开展业务协调管理业务孵化、培育〔创新管理〕、产权管理公司整体人员开展、业务协调财务控制、监督对条件成熟的业务设立子公司管理：延伸业务形成独立子公司局部业务专业化开展、清晰划分本钱中心、费用中心及利润中心。通过总部间内部市场化机制实现管理、协调；未来企业集团架构－示意图2025/2/923在地产公司未来的管理模式设计中，将针对各业务单元确定集分权程度：特征举例集权关系到公司长远发展的决定与行业关键成功因素高度相关的具有规模效应的行为需要统一标准化的行为关于公司战略与营运控制的行为将对公司整体造成重大影响的高风险的决定品牌管理战略规划营销与渠道发展基本策略新业务开发战略与财务控制分权短期决策具体的业务操作型决策需要作出快速反应的决策影响面小，且低风险的决定专家型决策网络维护市场推广渠道发展2025/2/924特别对于房地产业务，将根据行业特征、开展阶段和其他重要因素，确定未来房地产业务开发模式：开展阶段针对不同业务经营单元建立相应的管理模式，并界定业务单元的具体运作职能，以形成互动式的管理。战略导向的公司业务拓展互动式管理行业特征房地产业务经营单元未来公司总部工程部管理模式独资公司管理模式合作公司管理模式其他特点总部直接管理模式在确定公司房地产业业务开发管理模式时，将广泛研究并借鉴国内业界的最正确管理经验，为构建适合公司的房地产业经营模式提供有效的管理保证。2025/2/925参照标杆房地产企业组织结构，将对地铁地产事业部组织结构提出改进建议，或重新规划组织结构。2025/2/926办公室项目策划信息中心财务中心企业发展项目部1项目部2控股公司2参股公司控股公司1某房地产集团通过对中海、招商、万科、中远地产企业的组织结构的研究，它们根本都采取这种矩阵式的企业组织结构，集团总部主要提供指导、支持与辅助，业务主要依靠下面的公司〔工程部〕去推动，这种结构是与目前中国地产行业的开展水平相适应的。未来的地铁房地产公司应借鉴这种模式，并结合地铁房地产事业部实际情况，调整组织结构，以适应公司未来业务开展的需要。2025/2/927在确定企业的组织结构后，需要明确公司各部门的使命和关键职责，并对部门进行定岗定编。〔举例〕2025/2/928市场经营部的使命与职责使命稳固并开展用户群，并以有价值的重点客户为核心保持并开展品牌形象保持在个人与企业市场地位的双重领先，并不断提升公司收入有力地支持分公司的营销运作，但保持营销规划的整体性以及关键职能的集中管理品牌管理根底与专项市场研究营销战略规划年度/月度具体营销方案制定与执行监控对分公司日常业务管理市场推广规划与控制销售规划与控制资费与定价管理产品组合规划与控制客户关系管理业务流程制定与监控关键职责2025/2/929流程作为企业战略的承载者，流程管理作为现代企业的重要管理手段，发挥越来越大的作用。打破部门设置屏障，以开发工程为中心，建立一定授权体系，建立团队来组织流程在业务全程中贯穿满足客户需求的思想，迅速把握客户的需求并立即作出反响优化信息通路并建立适当的监控机制结合公司组织结构和人力资源现状关键运营活动每一步有章可循，责权清晰流程设计的根本原那么如下：2025/2/930地产开发工程业务关键流程框架〔举例〕客户接待流程预定流程退定流程认购流程签约流程换房流程退房流程按客户需求施工变更流程

入伙服务流程客户投诉处理流程重大设备、材料采购流程项目整体验收流程项目部专业人员调配流程 竣工销售客户服务竣工验收售房物业服务方案设计规划方案设计初步设计扩初设计施工图设计确定营销方案施工、监理招标项目资金预算项目决策开发项目确定项目核心人员任免项目实施洽商变更进度控制资金控制质量控制一级流程二级关键流程部分三级流程2025/2/931地产开发工程资金预算确定流程〔举例〕流程设计原那么：在原有估算根底上进行调整，作为公司资金控制的根底流程控制重点：工程部组织各个相关部门的参与，与财务部紧密配合制定出工程资金运作方案流程总负责人：公司总经理流程输入输出信息：项目投资预算扩初设计方案项目预算方案2025/2/932地产开发工程资金预算确定流程〔举例〕工程技术部责任人备注3流程开发项目投资收益预算流程流程文件编号：流程协调控制部门：项目部总责任人：总经理本流程共1页之第1页流程制订人：审核:签署:生效日期:总经理办公会12项目部总经理开发项目确定市场营销部不通过项目概算财务测算工程预算销售费用及收入预测与整体经营计划对比分析财务部组织各部门调整项目概算评审通过工程、监理招标2相关部门总经理财务部经理总经理经营管理部资金配合计划制定项目总监项目总监项目预算项目估算1扩初设计方案确定总经理3扩初设计方案房地产E网2025/2/933针对xx地产事业部的管理现状，我们将通过五个步骤搭建、分析、优化相关流程：2025/2/9341.0优先顺序2.0特征3.0评价4.0优化5.0实施1.1流程管理的团队

1.2确定影响商业利益的核心流程1.3确立流程使命

1.4 流程图1.5有效的客户声音2.1流程中应有适当的测量指标2.2资料数据的收集与有效性3.1评价流程的测量指标3.2分析流程的测量指标3.3选择流程的测量指标3.4评价现有绩效的差距4.1优化流程控制系统4.2制定管理流程图4.3优化流程工程关键活动提交新的管理流程图寻找核心与商业策略相统一现有差距，以便到达企业目标建议改进的时机，并进行排序，制定工作方案工程预期成果2025/2/935流程优化后，在地产公司在经营管理过程中将到达以下目标：各部门在调整后的组织结构框架下能迅速开展工作充分考虑公司信息化的接口在业务开发全程贯穿客户的需求强化职能部门在前期决策的作用有效衔接规划设计和施工图设计建立动态监控、调整经营方案与方案预算的体制有效的管理监理、销售等外包环节强化客户效劳中心的作用，标准其重要作业流程2025/2/936并搭建起地产公司的核心的管理流程和工作流程体系。2025/2/937核心流程清单管理流程业务流程战略经营调控投资发展资本运营项目开发方案设计项目实施销售服务公司战略拟定流程年度经营计划拟定流程投资研究分析流程开发项目监控流程经营投资决策流程成本控制资金管理公司经营计划与预算调整流程投资项目跟踪流程董办事务处理流程战略伙伴选择、引进流程…………开发项目确定流程项目核心人员任免流程设计方案确定流程规划设计确定流程项目资金预算流程选择工程监理流程选择施工单位流程重大设备、材料采购流程施工质量控制流程供应商管理流程项目整体验收流程施工资金管理流程单项工程结算流程营销计划制定流程售房流程签约流程退换房流程按客户需求施工变更流程

入伙服务流程客户投诉处理流程物业公司管理流程…………房地产企业核心流程文件清单〔举例〕2025/2/938最终协助公司健全和完善相关重要管理制度。核心制度清单房地产企业制度文件清单〔举例〕2025/2/939在人力资源管理体系提升局部，将首先通过工作分析，为公司建立标准的岗位描述体系：2025/2/9401、岗位职责该部门总体职责的细化，是指导部门内所有岗位员工努力完成部门任务的具体内容2、权限和责任该岗位开展工作的前提条件，也是部门权限和责任在该岗位的分解3、与上中下级沟通该岗位在本部门系统中所处的位置4、KPI指标公司对该岗位最关注的工作内容，它建立在部门考核指标根底上5、岗位资格与技能要求完成该岗位各项工作的最低要求6、职业开展该岗位可以向本部门或其它部门晋升的职位2025/2/941在清晰界定各岗位职责的根底上，将为公司建立战略导向的绩效考核体系。2025/2/942C销售人员的能力A销售人员的业绩人际交往能力影响力员工开展*沟通判断和决策方案和执行工作态度客户效劳销售量〔销售额〕利润情况回款销售单价销售费用＋B销售人员的主要工作职责＋某企业咨询工程销售人员考核指标示意图〔例如,不适合本咨询工程〕2025/2/943通过建立全面的绩效管理体系，公司能更准确地评价员工的奉献与绩效，培养开展所需的关键人才。培训发展培训发展赋予更大的责任赋予更大的责任培训发展内部转岗培训发展培训发展赋予更大的责任内部转岗培训发展内部转岗培训发展绩效评估矩阵需要提高达到要求榜样榜样达到要求需要提高工作业绩(产出指标)态度(投入指标)投入态度产出业绩指标转化过程能力全程绩效管理房地产E网2025/2/944根据行业和企业的状况，建议适合企业未来开展的薪酬体系：薪酬福利体系基本工资年功工资职务工资月度绩效奖特殊贡献奖年终分红薪酬福利工资奖金法定福利公司福利工资结构考虑因素能力稳定性职责绩效成果安全感归属感2025/2/945薪酬结构薪酬级别员工层部门经理层高管层固定工资业绩工资年终奖金其它过程一同行业薪酬水平调查保证外部公平通过工作评价确保内部公平过程二通过合理分配薪酬结构保证鼓励有效性通过确定业绩工资与考评成绩比例关系、年终奖金与年底效益比例关系确保奖金合理性薪酬体系一览图XX工作评价薪酬水平调查工程运作整体过程薪酬结构细化完善薪酬体系新的薪酬体系将包含薪酬结构和薪酬级别两个维度：2025/2/946通过上面五个方面的工作，显著提升事业部经营管理能力，为未来地产业务开发和高速成长打下坚实根底。2025/2/947短期目的为事业部找出影响企业运作和开展的核心问题与关键环节，进行全面分析研究，提供系统建议和解决方案。通过广泛而深入的企业内外部调研，为公司领导提供做出重大决策所必需的信息资料和有力依据。帮助事业部明晰未来战略开展目标，并建立科学的战略规划体系。对事业部进行全面的管理提升，提供包括集团对地产业务的管理模式、组织结构优化、管控体系与业务流程再造、考核薪酬、人力资源管理等内容的管理提升解决方案，促进企业健康快速开展。长远目的立足更广阔市场成长，提高核心业务竞争能力在竞争日益剧烈的市场环境下保持稳固持续的增长和开展，逐步成为广州领先、国内一流的大型房地产公司通过参与工程培养内部管理人才，帮助公司的各级管理人员获得现代经营管理知识，提高经营管理技能。我们期望通过该咨询工程到达如下目的：2025/2/948目录一、对xx总公司地产子公司需求的理解二、工程范围和实施方法三、工程安排和预期成果1、工程模块划分和预期成果2、工程小组结构和工程时间安排3、工程成员介绍4、工程费用四、公司简介房地产E网2025/2/949整个工程将按照四个步骤进行。第一步骤内部管理诊断，包括工程启动和内部管理诊断两个阶段：工程启动企业内部管理诊断进行工程培训完成工程准备工作确定阶段工作目标和成果召开工程启动会主要工作内容企业战略明晰企业内部管理诊断管理模式与组织结构确定核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系2025/2/950工程启动企业内部管理诊断员工意见调查现有资源评估、企业资源控制和利用状况调查产业结构分析、经营状况分析公司高层、中层、基层访谈主要工作内容企业战略明晰企业内部管理诊断管理模式与组织结构确定核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系2025/2/951第二步骤为企业战略明晰企业战略明晰确定事业部的资源与能力开展规划确定地产业务战略开展目标体系〔3-5年〕对地产业务开展策略进行分析对地产业务总体开展战略进行明晰主要工作内容企业战略明晰企业内部管理诊断管理模式与组织结构确定核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系2025/2/952第三步骤为管理模式和组织结构确定，包括管理模式确定、组织结构调整两个阶段集团和企业管控模式确定构建企业的管理监控体系确定地铁集团总部和业务单元集分权范围，在保持下属公司灵活经营的同时保证公司总部的有效控制针对不同开展阶段和重要性的业务或子公司,对三种管理模式进行选择三种标准集团管控模式与地铁集团战略、业务匹配度分析主要工作内容组织结构调整企业战略明晰企业内部管理诊断管理模式与组织结构确定核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系2025/2/953管理模式确定提出组织结构调整方案，清晰界定部门责权关系和部门工作接口组织联合工程组针对组织结构、部门设置进行讨论分析现有组织结构运行的优势与缺乏分析明晰后的战略对公司组织结构的要求主要工作内容组织结构调整确定部门使命、职责与岗位编制企业战略明晰企业内部管理诊断管理模式与组织结构确定核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系2025/2/954第四步骤为管理能力提升阶段，包括工作制度构建和流程体系优化两个阶段明确各部门在流程中的地位与角色，界定流程在部门间的工作接口对工作流程进行优化和调整构建、分析、梳理现有工作流程明确战略和管理模式对工作流程的要求主要工作内容优化工作流程完善管理制度企业战略明晰企业内部管理诊断管理模式与组织结构确定核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系2025/2/955与各部门充分讨论，确保制度的顺利实施设计关键管理制度分析、梳理现有管理制度列出关键制度清单主要工作内容优化工作流程完善管理制度企业战略明晰企业内部管理诊断管理模式与组织结构确定核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系2025/2/956第五步骤为协助提升人力资源管理体系，包括职位说明书编写、绩效管理、薪酬管理体系设计三个阶段：撰写职位说明书与员工讨论界定岗位任职要求与员工讨论界定岗位职责依据定岗定编，确定职位说明书撰写工作量主要工作内容职位说明书编写绩效考核体系设计企业战略明晰企业内部管理诊断管理模式与组织结构确定核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系2025/2/957协助确定岗位关键绩效考核指标(KPI)协助制订员工绩效考核和薪酬管理体系协助确定部门关键绩效考核指标〔KPI〕协助制订部门绩效考核管理制度主要工作内容职位说明书编写绩效考核与薪酬管理建议开展相关培训辅导企业战略明晰企业内部管理诊断管理模式与组织结构确定核心管理和工作制度流程体系提升协助提升人力资源管理体系2025/2/958工程提交成果总汇项目成果文件1、管理诊断《公司管理诊断报告》2、战略明晰《公司发展战略明晰报告》3、管理模式设计《集团管控模式分析报告》《公司管理模式分析报告》《公司组织结构设计报告》《公司部门职责》2025/2/959工程提交成果总汇〔续〕项目成果文件4、制度与流程设计《公司核心管理与工作流程设计报告》《公司核心管理制度》《流程设计培训》?公司职位说明书??公司绩效管理与薪酬体系建议案??公司部门考核指标汇总??公司岗位绩效考核指标汇总?5、人力资源体系设计房地产E网2025/2/960工程时间安排注：工程正式启动后，经双方协商后，不排除对每阶段的内容进行顺序调整周12