建筑工程设计阶段项目管理

建筑工程设计阶段项目管理

一、

摘要近几年房地产市场由于土地价格飞涨，建筑施工用钢筋、水泥、混凝土等建材价格涨幅惊人，使得房地产开发成本不断增加。如何能有效地控制建安成本，降低工程造价，成为当前开发商亟待解决的重要问题。开发商通过引入工程项目管理公司的设计阶段项目管理业务，在设计阶段对设计方案和施工图进行设计管理和优化，降低工程造价，可节约5%~10%工程建设投资，使开发商获得更大的投资效益。二、建筑工程设计阶段项目管理介绍（一）什么是建筑工程设计阶段项目管理建筑工程设计阶段项目管理（简称设计管理）是建筑工程全过程项目管理的一部分，由建筑工程项目管理公司依据国家规范及有关的技术标准，代表项目开发商对建筑工程设计活动的全过程实施监督和管理，以保证建筑工程设计质量、设计进度和有效控制工程造价。设计管理的突出作用是极大地提高建设单位或开发商的投资效益，在设计阶段为开发商控制项目工程造价，实现降低项目总投资的目的。设计管理的主要作用是，尽量在设计阶段及时发现问题、解决问题，避免在施工阶段出现更多设计变更，防止在施工阶段影响建筑工程的质量、进度和工程造价。（二）开发商为何要引入建筑工程设计项目管理1.目前建筑工程勘察设计市场的状况和存在的问题当前，工程勘察设计单位和设计人员普遍存在重技术、轻经济，设计保守浪费，只求安全保险，不问造价高低的问题。"安全、美观"的设计准则使得大部分设计人员经济观念淡薄，通常认为技术上可行，安全可靠，就算完成任务。由于从经济的角度考虑不足，施工图设计深度不够，"碰、缺、少、漏"，"肥梁、胖柱、深基础、超筋"等多有发生，长此以往，势必会造成建设单位资金的"无形"浪费。在市场经济体制下，设计单位为追求各自的经济效益想方设法多揽活，多出图，强调多完成任务，增加产值，却不注重设计的经济效果。为了使建设方、投资方满意，求得设计方案中选，设计注重外观造型，而忽视工程造价，盲目追求高标准，甚至弄虚作假。近几年，在工程管理中发现施工图纸上存在不少问题，这些问题给施工带来了麻烦，有的给工程造成损失。由于设计人员不精心设计使设计上存在许多问题。下面举几个例子：（1）重视主楼设计、轻视附属工程或室外工程设计。对主楼设计一般都很重视，在功能、结构等方面都注意优化，设计也较完整、细致；但对附属工程或室外工程设计往往重视不够，设计粗糙，相应出现的问题较多。比如有一工程，虽然对主楼设计较为仔细，但对室外工程，如总图、竖向设计协调不好，加之建设场地狭小，各种管道纵横交叉(上水、下水、雨水、蒸气、煤气、供电、电信、消防、电视等)，有的互相碰撞，有的间距不符规范，有的坡度小，形成了滞流，稍有堵塞就形成倒灌水而造成污染等。为此给施工带来很多麻烦和不应有的损失。（2）总体方案及专业方案优化设计不够。有些工程设计按规定要求需按程序分阶段进行，但是有的设计方案一经确定便直接进行施工图设计。优化设计是应该贯穿于从可行性研究、方案设计、初步设计、施工图设计的整个过程之中的，整个过程都需反复比较，反复优化。当然可行性研究、方案设计的重点是总体方案的优化和确定。而初步设计到施工图设计阶段的重点是专业方案的优化和确定。但有些施工图设计由于各种原因，很少进行总体方案和专业方案的优化工作。（3）设计单位内部缺乏统一的技术措施或统一作法。有的设计单位内部缺乏统一的技术措施。例如某住宅小区有多栋楼是同一个设计单位设计的，但各栋号的设计人的做法不同。举个例子，阳台悬挑长度是1米，退进房间内的现浇板最小长度应为1.2米(在悬挑方向上的长度)。仅此一项，各栋号设计尺寸就各不相同，有的从轴线算起，有的从墙的里皮起算，有的从外墙皮算起等，最小比率仅为1.1。可见该设计单位就没有规范做法，图纸校审时也没有统一起来，或根本未作认真校审。目前某些开发商的设计咨询仅是请几位专家或设计院的设计人员针对已出的图纸或一些技术问题进行咨询，对于整个设计的全过程来说仅是局部的、片面的，解决的问题很有限，达不到对设计阶段全过程的工程造价、设计质量和设计进度的有效控制。一些设计单位开始从事设计监理业务，多数是一个单位两块牌子，即接到项目后，从设计人员中抽出部分力量兼职监理工作。由于设计人员不是全职做此工作，本身还有很多设计工作，在时间和精力方面对项目跟踪和投入不够，另一方面设计人员由于仅做过设计，没有在房地产公司或项目管理公司做过，考虑问题的思维方式偏重于技术，处理问题相对于比较保守，所以设计咨询的效果并不理想。而项目管理公司设计管理则是由更加专业的、具有丰富项目管理经验的工程项目管理公司来完成，是建设单位工程项目管理的延伸，在工作内容、深度和职责上更加全面。设计管理人员都是设计出身，并在房地产公司或项目管理公司从事多年设计管理工作，具有丰富的工程项目管理经验，设计管理人员由于有房地产公司的从业经验，处理问题能站在开发商的角度和立场上，有利于对工程造价、设计质量和设计进度进行有效的控制。（2）开发商自己进行设计管理的弊端如果开发商建立自己的设计管理队伍，至少需要招聘7~8名技术管理人员，每一家开发商都建立自己的设计管理队伍，全社会就需要大量的技术管理人员，而目前优秀的设计管理人员相对较少，滥鱼充数的较多。优秀的技术管理人员的工资水平相对较高，如果用较低的工资水平招聘技术管理人员，管理人员的综合素质和专业技术能力又达不到设计管理的要求。另外置办办公用品，租用办公场地，人员的福利待遇都需要投入较大的资金。如果引入项目管理公司进行设计管理，开发商只花费自己建立设计管理团队所需投入的成本的三分之一甚至更底的费用，就能达到目的。开发商只有借助外力，充分利用项目管理公司的各种专业资源，才能达到用最少的投入获得最大的收益。三、引入设计管理给开发商带来的经济效益1.为开发商节约工程建设投资最重要的是通过设计管理能为开发商节约大量工程建设投资，降低工程造价。投入1~2元钱能带来50~100元的回报，这是其它阶段工程管理所做不到的。详见附录设计优化的实际案例分析。2.为开发商降低工程开发成本如果开发商建立自己的设计管理队伍，至少需要招聘7~8名技术管理人员，技术管理人员的工资水平相当高，如果用较低的工资水平招聘技术管理人员，管理人员的综合素质又达不到要求，开发商达不到设计管理的目的。另外置办办公用品，租用办公场地，人员的福利待遇都需要投入较大的资金。如果引入项目管理公司进行设计管理，开发商只花费自己建立设计管理团队所需投入的成本的三分之一甚至更底的费用，就能达到目的。3.使开发商的工程管理由被动变为主动控制哪个开发商首先将设计管理引入到工程项目管理中来，工程项目管理就会由被动变为主动。工程的造价才能得到有效的控制。如果一个工程项目的设计管理没有做好，在施工现场天天有一大堆的设计变更和洽商，哪能谈得上什么造价控制？什么质量、进度控制？4.提高开发商的工作效率，降低投资风险开发商把设计管理职责交给更专业的项目管理公司负责，自己只是利用各种资源为项目的策划，设计，施工，销售和物业管理的各个单位做一个整合。这样可以有效的分散自己的风险，提高工作效率，降低投资成本。四、设计管理的主要工作内容1.工程造价、设计质量、设计进度控制是设计管理的主要控制内容设计管理工作的基本任务是保障工程项目的合理性、适用性和经济性。重点放在优化设计方案，提高设计质量，使其符合使用要求，加强对设计经济性的审查，提高建设工程项目的投资效益。2.项目管理公司代表建设单位实施对项目设计阶段的组织、协调和监督工作，设计管理的工作内容如下：(1)接受业主对设计管理任务的委托。领会业主投资意图；制定设计管理工作计划，经业主审核批准后执行。(2)编制设计招标文件，经业主审查批准后协助甲方进行设计招标并优选设计单位。(3)拟订和商谈设计委托合同。(4)编制设计任务书，用工程语言把建设单位的项目要求表达出来。(5)对整个设计流程的规划制定。(6)制定设计进度计划及限额设计要求，参与设计单位对本工程按甲方使用功能要求所进行的优选设计方案工作，及设计评审等工作。并且必须满足各专业限额设计的投资控制范围之内。(7)对设计进行质量跟踪与监控，主要体现在以下几个方面：

1)图纸的规范性。

2)图纸设计是否满足甲方功能使用要求。

3)建筑造型与立面设计、平面设计、空间设计、装修设计是否按照城市规划、建筑管理等部门的有关批文执行；是否符合有关设计规范和技术标准要求；是否满足业主的有关合理要求等。

4)核查结构设计的可靠性、经济性及配筋情况。如：地基基础采用的形式、现浇楼板厚度、柱梁尺寸与配筋情况等，必要时审查计算书。

5)核查给水、排水、强电、弱电、消防、自控专业设计的合理性、可行性。

6)协调各专业设计的一致性等。(8)督促设计单位按实际工程要求的设计进度，按时完成施工图文件的设计任务。达到相应的设计深度，符合国家有关规范、标准及强制性条文要求。同时提交满足于限额设计条件下的设计概算书。对阶段性投资控制等方面提供参考意见，供甲方在实施阶段前进一步决策。(9)设计投资估算、概算符合性的审查，帮助建设单位及时跟踪设计与工程建设成本的相关因素。五、设计管理的项目管理模式以项目组的管理模式运作建筑工程设计管理业务。每一项目组基本配备建筑工程师、结构工程师、水暖工程师、电气工程师各一人，其它专业根据具体情况配备相应专业人员，由项目经理负责该项目的全面管理。管理模式如图1所示：

开发商项目管理组项目经理

六、设计管理取费标准设计管理业务的取费标准（暂定）：以