文案-策源上海浦东机场镇项目前期汇报

机场镇项目前期汇报4产业地产市场研判及对本工程借鉴【汇报思路】：2浦东国际机场周边商务地产现状分析1国际枢纽型机场周边商务地产研究3未来商务地产市场研判及客户调研5复合空港商务区〔CABD〕工程定位及业态分析国际枢纽型机场周边商务地产研究CHAPT1遴选标准样本案例介绍国际案例启示国内北京首都国际机场广州白云机场香港赤腊岛国际机场亚洲首尔仁川机场东京成田机场新加坡樟宜机场欧美阿联酋迪拜机场荷兰史基浦机场巴黎戴高乐机场法兰克福机场伦敦希斯罗机场纽约肯尼迪机场芝加哥欧海尔机场达拉斯机场洛山矶机场标准大都市圈龙头机场国际中转、枢纽地位4.跑道数2条以上，标准4E以上1.距离城市中心多在20-35km内3.占地面积10km2以上的中大型机场5.吞吐量、货运量、起落架次全球前30位6.机场周边聚集一个或多个明确产业2.所在城市为人均GDP6000美金以上的都会借鉴共性城市功能定位、机场规模与浦东机场相近，其周边物业开展状况有很高的借鉴价值香港国际机场〔Hongkonginternationalairpot〕商务地产开展依托的产业1.旅游业2.特色消费效劳业工程关注点遴选标准样本案例介绍国际案例启示东涌地区已通地铁连接市中心以货运吞吐为主的亚太综合枢纽港酒店23万m2办公28万m2商业30万m2物业类型体量商务地产开发现状数据来源：香港饥肠官网、国泰航空官网、人民网成功的航空公司总部借鉴-国泰城〔机场半径5公里内skycity+国泰城＋东荟城〕Outlets免税店满足航空公司总部需求12万㎡的“国泰城〞凸现总部基地形态突出的特色效劳业带动周边商业地产的开展旅游业、“Disney〞带来大量酒店消费需求包括员工酒店、办公楼、飞行培训基地、仓库等设施首尔仁川机场〔SeoulIncheoninternationalairpot〕工程关注点遴选标准样本案例介绍国际案例启示产业定位依托城市群，成为周边多个城市中转集散地定位东亚地区主要的中转型国际机场酒店20万m2办公29万m2商业23.1万m2物业类型体量商务地产开发现状数据来源：仁川饥肠官网、?城市与机场?JohnKasarda、仁川金融管理局作为韩国乃至东北亚地区重要的中转型机场产生大量酒店需求机场周边区域功能定位Yeongjong（永宗岛）Songdo（松岛）仁川市首尔市Cheongna（金蒲）仁川机场〔机场半径4公里内永宗岛〕航空城〔skyworld〕通地铁连接市中心成功的免税商业-乐天免税店同样针对机场中转客群商业设施中满足中转旅客需求的Outlets/保〔免〕税店经营火爆办公楼多以商住两用形式出现达拉斯机场〔DallasForthworthinternationalairpot〕工程关注点遴选标准样本案例介绍国际案例启示办公楼郊区化转移趋势高科技产业聚集高地酒店30万m2办公200万m2商业12.1万m2物业类型体量商务地产开发现状数据来源：达拉斯饥肠官网、?城市与机场?JohnKasarda〔机场半径8公里内LasColinas〕1、形成了包括电子、信息技术等一系列高科技产业链2、入驻企业包括AbbottLabs,AT&T,Microsoft,Hewlett-Packard等机场周边，除了航空公司总部，与临空产业相关其他产业客户的办公需求同样旺盛芝加哥机场〔ChicagoO’hareinternationalairpot〕工程关注点遴选标准样本案例介绍国际案例启示开展成熟的物流、仓库全美第十大会展中心酒店70万m2办公70万m2商业20万m2物业类型体量商务地产开发现状数据来源：芝加哥饥肠官网、?城市与机场?JohnKasarda、rsemount镇2021规划〔机场半径3公里内Rosemount镇〕全美最大的机场旅店群，拥有8517间客房总部基地与相关产业散客共存的复合型办公开展模式Rosemount镇依托紧邻机场的优势资源，已经开展成为拥有剧院、运动场、博物馆、赌场、夜总会等一系列成熟配套的中心镇商业、酒店设施不仅效劳机场，更吸引镇上常住居民的消费地理位置以及周边产业、居住区域分布与浦东机场类似，成为浦东机场10年后的开展目标浦东机场仁川机场香港机场达拉斯机场芝加哥机场客流量〔万人〕货运量〔万吨〕中转率依托产业商业办公酒店物业类型相关参数遴选标准样本机场介绍国际案例启示440236120-30％270017020-30％60087530-35％762516230-35％10％2940216物流、高科技会展、旅游、消费效劳物流、旅游、消费效劳物流、高科技物流、消费效劳、会展302823〔万㎡〕23.1292012.120030267676启示一国际枢纽机场半径5-10km范围内会形成一个依托临空产业及其相关产业形成的大型综合商务效劳区域，这个区域依托飞机制造、维修、航空公司等临空产业以及物流、高科技、会展、旅游等相关产业的开展启示二基于依托产业不同的特征，在这个商务效劳区内，各物业类型体量大致为商业：20-30万㎡，办公：20-70万㎡，酒店：20-30万㎡启示三从物业功能性来看，办公：“航空公司总部＋物流、高科园区〞；商业：“特色商业＋餐饮娱乐〞；酒店：“航空公司、旅行社团体客户＋散客〞数据来源：“ACI〞国际航空局浦东国际机场周边商务地产现状分析CHAPT2川沙镇本工程距离浦东机场7.5km,具有开展临空综合商务效劳区得天独厚的区位优势周边镇区现状机场内部现状分析结论整体描述机场镇A20A2●A1A30机场7.5km川沙镇本案10km机场镇川沙镇多以沿街商铺出现，满足居住需求的消费。缺乏满足国际旅游、商务需求等的相关特色商业设施周边镇区现状机场内部现状分析结论川沙镇商业办公酒店以低端办公楼形态为主，客户多为零散的周边乡镇企业，不具备临空产业特征。缺乏甲乙级中高端写字楼，浦东机场周边缺乏一个依托临空产业及其相关产业形成的大型综合商务效劳区域以经济型酒店为主，机场旅客、商务客流入住比例较小。高档次星级酒店较匮乏，难以满足浦东机场旅客需求。川沙新城区开发绿地东海岸川环南路迎宾大道川沙老城厢改造商业52％酒店19％办公29％10.7万㎡绿地东海岸准甲+LOFT办公主题商业国际酒店甲级立面/独立空调单元面积30-60㎡区域级商业中心辐射20万居住人口日人流量：5-8万国际品牌250间客房3、该工程的出现标志着其他开发商同样嗅到了开发临空商务区的市场契机绿地东海岸周边镇区现状机场内部现状分析结论个案参考三星半-准四星准甲级层高3.4MLOFT挑高5.4M1、该工程10万㎡的体量较小，难以对本工程产生竞争2、该工程商业物业定位区域型客户，满足川沙镇居民日常生活需求航站区海关监管仓库航空公司基地商务办公区周边镇区现状机场内部现状分析结论办公浦东机场附近办公租金在美金/㎡/天，与本市6大CBD目前1美金/㎡/天租金相比有价格优势以东航、上航、国航的总部基地为主现有办公体量合计约10万㎡，与国际案例相比存在10万㎡左右的缺口商业商业配套几乎全部为餐饮设施，业态单一酒店2家星级酒店〔华美达大酒店、上航假日酒店〕；1家经济型酒店〔锦江之星浦东机场店〕，目前浦东机场酒店体量6.5万㎡，与国际案例相比存在15万㎡左右的缺口总共提供890间客房，可以满足约1500人次住宿目前浦东机场商业体量6万㎡，与国际案例相比，至少存在15万㎡以上的缺口机场内部娱乐设施匮乏按目前浦东机场现日均人流量10万，人均商业面积1.5㎡估算，同样存在15万㎡左右的商业设施缺口目前浦东机场日均约8万客运量，10％中转率，产生8000中转客，远不能满足需求业态分布现状入驻企业行业分布现状与国际先进机场相比，缺少高科技、咨询、贸易、汽车维修等相关产业及第三产业公司最后首先其次浦东国际机场半径10km范围内缺乏一个依托临空产业形成的大型综合商务效劳区域1.本工程所处机场镇的区位更贴近机场，在开展临空商务地产方面，拥有得天独厚的优势浦东机场附近缺乏集办公、酒店、商业、住宅等物业类型为一体的临空经济商务区；机场内部现有商务设施在体量和档次上都难以满足相关需求；本工程所处的区位优势占据了弥补市场空白的有利先机。

周边镇区现状机场内部现状分析结论1.浦东机场周边商务地产目前主要聚集在川沙地区，仍然以效劳当地客户为主，缺乏临空产业特征2.川沙镇内现有商务地产档次能级偏低浦东国际机场内部商务配套设施无法满足现有旅客及工作人员的日常需求1.相比国际先进案例，目前浦东机场内部商业、办公、酒店设施体量存在较大缺口2.目前浦东机场内部商业业态单一，且消费价格昂贵3.目前浦东机场内部酒店套房数量有限，不能满足大量中转旅客，机场从业人员需求4.目前浦东机场内部办公楼多为航空公司总部以及临空相关产业，难以导入高科技、咨询、贸易、汽车维修等相关产业及第三产业公司本工程适合打造临空商务效劳区，地块拥有较大的开展潜力3.新建工程?绿地东海岸?看到市场空白，但由于体量偏小，同样难以效劳机场2.相比机场内部，本工程在今后打造物业形态方面受到的建筑限制、干扰更少未来商务地产市场研判及客户调研CHAPT3浦东机场现状仁川机场香港机场办公量2021预期货运量机场从业人员10万m220万m228万m230万m2以上216万吨170万吨361万吨420万吨2.5万4万6万4万根据国际经验，办公人口＝货运量÷400万＋机场从业人员÷2未来8年内浦东机场及周边对办公的需求量在30万㎡以上办公机场货运吞吐量提升到420万吨机场从业人员到达4万人产业聚集机场升级临空产业进一步成熟，完善“航空＋物流＋效劳〞的复合产业模式根据办公人口的国际经验：浦东机场周边办公人口3-3.5万人人均办公面积10-15㎡＋＋数据来源：“ACI〞国际航空局、各机场官网市场容量预估目标客户界定客户访谈浦东机场现状仁川机场香港机场达拉斯机场芝加哥机场商业量2021预期客运量人均GDP6万m223.1万m230万m212.1万m220万m230万m2以上2940万2700万4402万6008万7625万6000万以上0.7533.84.532市场容量预估目标客户界定客户访谈商业机场消费人口4.5万5.3万8.4万7万8.9万8.6万目前浦东机场的商业占有率为1.3：1机场从业人员2.5万4万6万1.5万2万4万国际机场的商业占有率在2～4：1旅客吞吐量达到3000万人机场消费人口3-5万旅客吞吐量达到5000万人机场消费人口5-8万旅客吞吐量超过6000万人机场消费人口超过8万第一阶段第二阶段第三阶段10-20万m220-30万m230万m2以上机场规模商业体量未来8年内浦东机场及周边对商业的需求量在30万㎡以上数据来源：“ACI〞国际航空局、各机场官网机场消费人口〔客运量/1000+机场从业人员/1.5〕商业占有率：〔商业量/机场消费人口〕浦东机场现状仁川机场香港机场达拉斯机场芝加哥机场酒店量2021预期客运量中转率6万m220万m223万m230万m270万m230万m2以上2940万2700万4402万6008万7625万6000万以上10％以下20-30％20-30％30％以上30％以上30-40％市场容量预估目标客户界定客户访谈酒店机场从业人员2.5万4万6万1.5万2万4万旅客吞吐量达到3000万人中转率达到20％旅客吞吐量达到5000万人中转率达到30％旅客吞吐量超过6000万人中转率超过30％第一阶段第二阶段第三阶段20-25万m225-30万m230万m2以上机场规模酒店体量未来8年内浦东机场及周边对酒店的需求量在30万㎡以上根据国际经验，每万方酒店覆盖中转旅客40-50万人数据来源：“ACI〞国际航空局、各机场官网市场容量预估目标客户界定客户访谈办公商业酒店机场周边办公客户行业构成现状办公目标客户临空产业相关25％航空公司总部35％其他相关15％第三产业及其他25％金融、贸易、效劳〔咨询、广告〕等公司高科技、汽车租赁等相关行业大飞机制造维修、航空配餐等与航空产业密切相关的上下游企业国内一线航空公司、国内二线航空公司、外航依托浦东国际机场依托临空产业商务旅行人士旅游客群机组人员航空公司其他相关第三产业及其他散客旅行团临空产业相关国内国外机组商务工作商务工作商务工作商务依托浦东国际机场依托临空产业商务旅行人士旅游客群机组人员航空公司其他相关第三产业及其他散客旅行团临空产业相关国内国外机组商务工作商务工作商务工作商务周边常住居民市场容量预估目标客户客户访谈物业类型航空运输商务效劳有兴趣40%有兴趣50%视情况而定60%视情况而定30%被访问公司对本工程办公的入驻意愿潜在客户对办公面积的需求潜在客户对本工程抗性本工程的商业、酒店物业投入运营后将逐步改善区域内的商务气氛和配套成熟度，2号线2021年通车后，与工程间通行班车，可有效降低商务本钱办公物业客户入驻意愿较高航空产业的特征决定了公司总部型需求旺盛办公物业市场容量预估目标客户客户访谈被访问客户对本工程酒店的看法被访问客户入住酒店动因被访问客户在沪过夜居住时间散客对区域酒店物业开展持谨慎乐观态度对本工程酒店物业关注度较高的客户中，三天以上的商务需求占主流地位物业类型酒店物业公司型客户存在频繁的商务往来以及会议安排等，故大都看好区域酒店物业开展前景23%30%8%11%12%7%4%5%被访问客户对本工程酒店定位散客主要以旅游人群构成，偏好经济酒店，但对酒店品牌追捧度无明显倾向性存在商务需求的公司型客户偏好高档次的星级酒店市场容量预估目标客户客户访谈被访问公司对本工程商业前景看法潜在客户对商业定位建议保〔免〕税店和特色商业的追捧者最多，此外，机场周边休闲娱乐设施也是客户较为关注的方面被访问客户对浦东机场现有商业的评价对目前机场商业设施满意的用户为零目前机场现有商业业态单一、消费昂贵，为本工程预留了良好的市场空间物业类型商业物业目前机场内部缺乏满足旅游需求的特色商业，散客对商业物业开展持保存态度公司型客户相对了解国外先进机场商业运行模式，对浦东机场未来开展有良好预期，故大都持谨慎乐观态度市场容量预估目标客户客户访谈典型客户需求航空公司第三产业及其他临空产业相关其他相关典型样本商业办公酒店客户特征休闲保健南方航空、荷兰航空东航食品公司中海环球、嘉里大通金熹来文化传播公司目标客户临空产业核心主营业务紧密围绕机场主营业务依赖机场、航空产业提供资源临空产业的有机补充总部基地经济型酒店甲乙级之间写字楼物业类型星级酒店依托临空产业上海航翔广告机组人员商务人士星级酒店工作人员商务人士星级酒店工作人员商务人士/工作人员商务人士美国友邦保险江苏分公司GE、今日资本、麦肯锡、商务休闲休闲娱乐中低档特色餐饮高档餐饮商务洽谈休闲娱乐中低档特色餐饮品牌折扣品牌折扣保〔免〕税店休闲保健商务休闲高档餐饮乙级写字楼，面积分割较小总部基地甲乙级之间写字楼乙级写字楼，面积分割较小/商务休闲高档餐饮商务洽谈休闲娱乐中低档特色餐饮品牌折扣保〔免〕税店休闲保健休闲保健休闲娱乐保〔免〕税店中档特色餐饮商务休闲高档餐饮甲级写字楼甲级写字楼星级酒店/商务洽谈市场容量预估目标客户客户访谈美国友邦保险江苏分公司商务活动频繁经济型酒店典型客户需求依托浦东机场旅游客群典型样本商业办公酒店客户特征旅游纪念品，土特商品春秋国旅、锦江旅游目标客户中转、误机以及旅游消费带来的商务物业需求物业类型散客/商务旅行常驻居民国内旅行社/国际旅行社/GE、今日资本、麦肯锡、星级酒店/川沙镇、原机场镇居民经济型酒店中北国际旅行社中低端特色餐饮/品牌折扣保〔免〕税店休闲娱乐旅游纪念品，土特商品中低端特色餐饮品牌折扣保〔免〕税店休闲娱乐经济型酒店中高端特色餐饮品牌折扣保〔免〕税店休闲娱乐旅游纪念品，土特商品星级酒店高档餐饮商务洽谈保〔免〕税店商务休闲日常生活配套休闲保健休闲娱乐中低档特色餐饮品牌折扣市场容量预估目标客户客户访谈客户物业需求总结4、客户认同临空产业的聚集效应1、客户有强烈的生活、商务配套设施需求5、关注机场的交通便捷性，建议开设工程至机场、工程至地铁站的通行巴士2、客户普遍看好浦东机场及其周边商务区的长期开展商业办公酒店需求特征：各物业类型需求汇总：3、客户认为本工程的开展必须同机场同临空产业紧密结合中低端特色餐饮品牌折扣保〔免〕税店休闲娱乐旅游纪念品，土特商品商务休闲高档餐饮依托产业的商务人士商务旅行人士国际旅行社依托产业的工作人员周边常驻居民散客及国内旅行社的旅客依托产业工作人员旅游客群依托产业商务人士商务旅行人士依托产业工作人员旅游客群周边常驻居民依托产业工作人员商务旅行人士旅游客群旅游客群甲级写字楼甲乙级之间写字楼乙级写字楼总部基地其他相关产业公司临空产业相关公司第三产业及其他公司航空公司星级酒店经济型酒店国际旅行社商务旅行人士依托产业商务人士散客及国内旅行社的旅客周边常驻居民航空公司机组人员CHAPT4产业地产市场研判及对本工程借鉴临空产业产业地产介绍产业地产启示浦东机场商务地产现状国际经验指导周边商务地产目标客户需求地产容量国际枢纽机场半径5-10km范围内会形成一个依托临空产业而形成的大型综合商务效劳区域浦东机场周边缺乏集商、办、酒店一体的临空经济商务区客户认为本工程的开展必须同机场同临空产业紧密结合，且认同临空产业的聚集效应临空产业工程核心点临空产业链航空制造业航空运输业临空效劳业航空旅客运输航空货物运输航空支持效劳航空运输辅助消费效劳业贸易业物流业会展业其他产业上游产业吸引产业核心产业下游产业发动机研发制造飞机零备件研发制造航管设备生产地面设备设施生产金融业商务效劳业高科技制造业现代农业旅游业临空产业产业地产介绍产业地产启示航空公司、航空公司相关配套、航空支持、消费效劳构成临空产业的核心环节临空产业产业开展物流业货运吞吐量排名世界第6，并且保持快速增长，〔紧邻工程已有210万平方米的物流园区规划〕金融效劳业目前金融保险公司聚集在机场内的商务办公区，为机场内的办公企业提供效劳商务效劳业商务效劳业分布在机场内的商务办公区，但没有形成聚集效应航空附属效劳业主要围绕航空业公司布局，包括航空代理公司、旅行社等航空业目前仅上海航空、东方航空已经在机场内设立基地，其他航空公司均有机场旁设立基地的需求贸易目前贸易企业散布在临近机场区域，节省运费、时间等方面的损耗临空产业产业地产介绍产业地产启示临空产业产业地产介绍产业地产启示●钢铁产业船舶产业●●●●汽车产业●电站及航天装备产业●化工产业●医药产业●微电子产业●航运产业？安亭新镇紫竹高科钢领临港新城张江高科金山化工园区崇明新城临空产业1、对于本工程而言，拥有区位、市场容量、客户认可度等多方面的先天优势，2、目前“产业地产〞这一新兴的地产开发模式在沪上已成燎原之势本工程的产品定位方面应该紧密结合临空产业进行打造产业地产特征1〕实现资源价值最大化。把土地开发升华为区域经济增长极的培育2〕物业更注意特殊客户群的需求，提供菜单式定制化效劳3〕营造适宜人居住环境，注重人们的就业与个人事业的开展4〕促进区域价值呈机械式增值。带动城市增值，形成强大社会、经济效益5〕城市形象突出的代表之一，具有城市地标意义6〕超越地理空间的聚集与辐射功能在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增值为目标，以工商业地产、写字楼和园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发，集约化经营的新兴产业形态。临空产业产业地产介绍产业地产启示产业地产概念、特征什么是产业地产？信息交易中心——“与全球主要钢铁交易市场联网，实现“共同采购〞等为主导的共同市场。金融效劳中心——为入驻企业提供资金支持，缓解资金流转压力。物流分拨中心——进行系统自动分析，实施物流配送的信息化、电子化，有效地提供物流效率。

会展效劳中心——“钢领〞拥有会议展示与发布中心、高级商务酒店钢铁展览馆、钢铁博物馆等特色场馆，提供具国际标准的商务环境和效劳。临空产业产业地产介绍产业地产启示个案成功个案分享办公：21万m2商业：1.2万m2其他：8万m2办公物业占据统制地位，完全依托钢铁产业钢领物业类型配比办公客户构成比例临空产业产业地产介绍产业地产启示个案成功个案分享A楼B楼C楼D楼夹层综合楼〔玻璃房〕三大贸易模式——实体交易模式/电子商务模式/国际商道模式。四大实体功能——综合展会/专业交易/商务办公/商业配套。五大支持平台——物流平台/技术平台/金融平台/信息平台/效劳平台。八大专业贸易区——电子电工/自动化控制/数控机床/信息技术/电子技术/医疗电子与器械/工业平安/液压气动密封临空产业产业地产介绍产业地产启示个案成功个案分享办公：6万m2商业：4万m2其他：2万m250%33.3%16.7%办公商业其他