房地产企业发展战略咨询报告

××企业开展战略咨询报告征求意见稿××企业2003年11月报告说明

本稿为××开展战略初稿。报告主体局部分为六大局部，即：外部环境分析、企业内局部析、产业选择和业务组合、企业开展目标和整体开展战略、××企业开展战略规划和战略实施。报告首先对××企业所处的外部环境从宏观大势、产业环境、区域环境〔丰台区〕三个角度进行比较详细的分析，继而简要提出了××企业在这种环境中所处的产业时机有那些。在这局部分析中，重点分析了北京市房地产业的产业环境和丰台区域环境。其次，在我们对企业进行总体诊断的根底上，从考虑企业开展战略的角度对××企业内部状况进行了详细分析。第三局部是产业选择和业务组合，在前述对企业外部和内部综合分析的根底上，从企业开展的产业时机和自身实力两个角度通盘考虑和分析，我们提出了××企业未来开展的产业选择和现阶段业务选择及组合，为后续企业总体战略思想和战略规划的设计提供根底。第四局部是在前三局部分析的根底上，对××企业未来开展目标做出初步定位，提出了企业整体开展战略思想和模式。第五局部是第四局部的详细展开，对××企业开展战略做出详细的规划。第六局部那么是战略实施的一些具体问题分析。整体战略核心思想建筑业主导引入房地产开发业务培育装饰业务发展建筑业务追求区域发展附加值业务房屋持续经营一体化经营整体转型（现在）2007年以后——“持续经营”阶段2001年－2003年——“企业战略转型”阶段2004年－2006年——“成长发展”阶段一体化经营期转型过渡期根植丰台区域成功转型（2003）拓展其它业务横向一体化横向一体化总目录产业选择与业务组合开展目标与整体开展战略43外部环境分析1562企业内部分析战略实施企业开展战略规划外部环境分析1

宏观大势分析1.1产业环境分析1.2区域环境分析1.3产业机会分析1.4概述宏观大势分析1.1其中关系××开展的因素宏观大势房地产业建筑业装修装饰业充满机遇和挑战宏观大势分析1.11.2.1房地产产业环境分析1.2.2建筑业产业环境分析1.2.3装修装饰业产业环境分析产业环境分析1.2产业划分说明：1、按标准的行业分类，装修装饰是属于建筑业一类的，但从××实际业务经营角度出发，把装修装饰单独列出进行分析说明2、因为房地产是龙腾新涉足的行业，所以房地产产业环境是分析的重点，从各个角度做出比较详细的分析，对于建筑和装修装饰只做出主要的结论的分析1.2.1产业环境分析之一：北京市房地产业1.科苑集团竞争能力分析1.2.1.1北京市房地产业开展历史、现状和前景分析1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析1.2.1.3房地产业的产业价值链分析1.2.1.4房地产业产业市场细分分析分析说明：房地产业作为中国市场经济开展过程中一个新型开展的产业，由于区域环境和市场成熟程度的差异，在不同的地区其开展程度和产业特点都是有差异的，在本节分析中，在考虑××企业的实际要求根底上，我们主要针对北京市房地产业的开展情况对如下四个方面做比较详细的分析1.2.1.1北京市房地产业开展历史、现状和前景分析北京房地产业的开展历史一、房地产投资逐年增加；从图表1中可以看出，1990到1993年房地产投资呈平稳增长态势，1994到1995年房地产投资猛增，随后进入逐步平稳的增长态势。资料数据来源：《北京市统计年鉴》（历年）1.2.1.1北京市房地产业开展历史、现状和前景分析北京房地产业的现状一、投资领域1、房地产开发速度增长较快：据北京市统计局信息，上半年北京市完成房地产开发投资２４８．９亿元，同比增长５３．１％，达到１９９６年以来最高水平，比全社会投资增速高１９．８个百分点。其投资总量占社会投资的５０％，对全市投资增长的拉动作用达７０％。2、投资资金来源多元化：随着市场化改革进程加快，开发企业投资资金来源渠道多元化，国家投资比重逐渐减少，房地产金融发展迅速，一些大企业通过上市融资。

3、投资品种多样化，住宅投资居主导地位：北京市房地产市场投资品种日益增多，如高低档住宅，经济适用房、危改房、高低档写字楼、商业用房、CBD等。但依企业实力不同投资品种也有所差别，通过下面图表可知，住宅投资在市场中居主导地位。4、开发企业数量多、总体规模小：根据北京市工商局统计，2000年底全市共有房地产开发企业3929家，其中2000年新注册1167家，而北京市场上在售的工程，据搜房数据库统计总共约950个，仅掌握在510个开发商手中，也就是说，绝大多数开发企业没有工程做。对北京市场上在售工程进行统计，有工程的企业平均开发规模为21万平方米；如果以全部开发企业计算，平均规模缺乏3万平方米。通过对企业开发规模进行统计，开发规模最大的前100家企业，其工程占到市场全部在售工程总规模的62％，平均开发规模66.3万平方米；剩余400余家企业所占市场份额缺乏40％，平均开发规模9.9万平方米。企业数量多、规模小，仍是市场一大特点。5、大企业在市场中占主导地位，进入门槛提高：北京市已经成立了土地整理储藏中心，准备由政府统一供地，调控土地市场的供需，现在土地整理储藏中心已经开始回收土地。而且政府有关部门将开展对闲置建设用地、开发工程和开发企业的清查工作，将优化重组现有的大量散、乱、差小型企业，实行大公司战略。大企业将进一步主导房地产市场，比方：：华远集团现在正在全面热销4个工程，即华亭嘉园、华清嘉园、凤凰城和阳光华苑，2000年销售额达20亿元，在北京市场占有率到达5％。今年下半年，华远将推出4个新工程：峻峰华亭、新青年公寓、丽华中心、翡翠城，总体市场价值达44亿元，今明两年在北京市场的占有率将扩大到15％。当代集团也同时推出当代城市家园、当代青云科技大厦、当代万国城，开发规模达100万平方米。万通、万科、太合等也同时在城里和郊区推出不同档次、不同规模的工程，气势逼人。6、新工程规模仍偏小：据:搜房数据库统计，今年上半年新开盘工程有145个，平均工程规模12.1万平方米。在新开盘工程中开发规模在10万平方米以下的仍占多数，为55.77％。随着开发规模增加，工程数量有逐渐减少的趋势。在搜房交易数据库中，规模小于或等于5万平方米的工程个数占总在售工程个数的40.03％，远大于上半年新开盘工程中同规模工程比重(28.85％)，开发规模较小的工程比重降低。新开盘工程大于或等于100万平方米的工程个数占3.85％，也超过全部在售工程同等规模的比重。新开盘工程规模有逐渐变大的趋势，但增长趋势并不显著。1.2.1.1北京市房地产业开展历史、现状和前景分析北京房地产业的现状〔续〕1.2.1.1北京市房地产业开展历史、现状和前景分析1.2.1.1北京市房地产业开展历史、现状和前景分析21世纪初北京房地产业的开展前景1.2.1.1北京市房地产业开展历史、现状和前景分析21世纪初北京房地产业的开展前景北京市房地产现状和开展前景分析中关系龙腾开展的因素1.2.1.1北京市房地产业开展历史、现状和前景分析现状前景现状与前景描述对龙腾发展的利好因素对龙腾发展的不利因素房地产开发速度增长较快住宅需求增长比重较大房地产销售价格继续上扬开发企业数量多、规模小个人购房已成为住宅市场主力军新项目规模仍偏小大企业在市场中占主导地位进入门槛提高整体发展前景看好需求全面稳定增长住宅质量全方位的提高运行机制基本完成市场化，

竞争更加激烈外资进入将兴起一轮新的高潮服务业全面发展提高信息技术、互联网技术在房地产

市场中全面发挥重要作用房地产相关企业向专业化方向发展企业和消费者行为都更具理性化政府行为将加强1、北京市房地产业处于发展期，龙腾选择进入有发展前景2、房地产相关的中介服务业全面发展可以为龙腾发展提供咨询支持（如中原物业咨询）3、北京市房地产业的总需求呈扩大趋势，需求结构多样化发展，为龙腾发展提供了选择适宜自身发展的细分市场的机会1、大企业对市场影响力会影响到龙腾2、进入门槛提高使龙腾经营风险增大3、开发企业数量多、市场竞争激烈，而外资优秀企业进入更加剧竞争4、由市场化主导的个人购房的消费市场由于龙腾的营销经验不足而存在威胁1、房地产中住宅需求仍然旺盛，房地产开发投资保持增长态势2、现有市场中项目规模层次不齐为龙腾房地产提供了创业空间1、房地产业将迎来更为激烈的竞争态势，运行机制市场化使得××在土地获取和融资方面都面临严峻考验，而外资加入更加剧了市场竞争2、××信息化管理不足限制企业在市场中发挥更大的作用3、消费者消费意识更趋成熟和日益理性化要求龙腾开发业务更为精细4、政府扶持大企业的政策导向对龙腾发展也有不利因素5、住宅设计品味和质量的全方位提高对龙腾提出更高的要求对龙腾创业的要求1、龙腾要避免和重量级企业进行直接竞争，可以搞合作方式或选择适宜自己的项目塑造自己的品牌2、从一开始要加强信息化建设，优化企业管理3、不以过高利润为目标，要开发质量过硬的产品，以服务消费者为宗旨4、在规划设计和销售等薄弱环节要有新的运营思路1、龙腾要培育自身对市场的认识能力和把握市场的能力2、龙腾要选择某些优秀企业进行“目标学习”，加速发展自己3、对自身经验不足之处要采取有效措施降低风险（业务外包、咨询学习等方式）1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析1、产业竞争强度现有企业数量及竞争强度房地产开发本钱结构产品差异竞争者类型生产能力扩大方式进入壁垒和退出障碍各强度因素描述关系龙腾的因素分析根据北京市工商局统计，2000年底全市共有房地产开发企业3929家，其中2000年新注册1167家企业数量众多、工程数量相对少，竞争强度大龙腾的财务管理、本钱控制能力薄弱，应该加强北京市房地产业的产品差异很大主要分为住宅和商用两大类而各类又可细分，同类产品的也存在环境、地域等综合因素差异中资、外资的大型知名企业，如华远、天鸿等也有同龙腾一样的起步企业，总体层次不齐自我积累上市募资合作开发创新的开发模式进入壁垒比较大退出障碍要依据工程运作情况而定追求高利润是大多数企业所追求的目的不盲目追求高利润低风险，求开展已经进入，但壁垒因素还很多退出的障碍主要来源于工程运行的风险性因素创新的开发模式现在龙腾主要选择合作开发避开同大企业直接竞争，或选取合作开发开发适合龙腾自身的产品如危改工程等取得土地的费用效劳建设费用公用设施配套费各项税费财务费用开发商利润广告营销费用其它不可预见费用2、潜在进入者威胁分析说明：1、把龙腾定位于新进入房地产业的企业，主要分析影响龙腾进入的威胁性因素2、把龙腾定位于地处丰台区的现有房地产企业，分析其它潜在进入者对龙腾开展的影响因素1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析进入壁垒现有企业的阻碍影响因素威胁龙腾进入的因素分析其它潜在进入者对龙腾的威胁龙腾应对策略的初步思路规模经济产品歧异资本需求销售渠道政府政策与规模无关的成本劣势进入扼制价格经验与规模龙腾开发能力不足龙腾没有品牌龙腾资金实力弱没有营销经验和渠道门槛提高，硬性条件人才、经验、意识、管理水平等处于劣势品牌、设计、质量优势大规模开发能力强有关系和营销经验或渠道有满足条件的实力后盾有人才，管理到位等小规模或选择合作方式扩大规模低利润，求精品经纪营销自建渠道加强自身建设龙腾控制本钱的能力对销售价格的制定主要是大企业的优势加强对本钱的控制做好价值分析避开直接竞争3、房地产业供给商分析1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析合作开发可以选择利用其它方式融资（槐房项目做的不错）房地产业供应链：

土地供应方建筑规划设计机构其它信息中介机构资金供应建筑供应商营销策划代理物业管理配套设施重要性××供应能力供方产业价值占有力××应对策略供应方式有偿出让（协议、招标、拍卖）土地使用权转让行政划拨

自由资金预收账款银行贷款房产抵押贷款债券融资股票融资合作开发其它自己销售（可以委托策划）经纪销售（公开报价、独家代理或独家销售权、多重开价、净开价）自设物业管理公司外包（议标、公开招标）公开招标邀请招标议标××建筑和装饰可以考虑××招投标能力差××自己没有土地储备市场运作土地是趋势××自我供应能力差利用丰台区政府支持选择危改项目，避免征用土地通过其它关系资源自有资金不足机构融资能力差债券、股票融资行不通整体融资能力较差土地价值居高不下地产商利润较高供方价值占有力最强设计招标自选中介没有自己的规划设计机构缺乏良好的规划设计人员分析市场信息能力不足没有销售经验可以选择经纪销售没有经验选择外包也可以考虑自设好的规划设计产品是开发项目成功的关键价值占有力适中融资方式的不同决定了供方价值占有能力关键看融资手段供方价值占有力最低建筑业竞争激烈所致需要评估××建筑的供应能力价值占有力较强，销售环节直接决定整个产业价值的实现是稳定的持续现金流入对开发商价值占有影响较小选择其它物业公司自设物业公司保证持续现金流依据项目性质决定销售方式销售方式要多样化招标方式确定建筑商以一定比例给××建筑引入好的融资人员和金融机构建立良好的关系开辟多种融资渠道首先要提示自身对规划謀计的认识把握未来产品设计的市场信息房地产E网4、房地产业消费市场〔买方〕分析1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析5、房地产业替代产品分析1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析产业竞争强度消费者情况供应链状况进入者威胁替代品分析龙腾应对策略参与竞争避开直接竞争另辟新渠道对供应商的选择要科学合理的思考和规划挖掘潜在消费市场避开完全商品化开发选择好适合自己发展起步的领域1.2.1.3房地产业的产业价值链分析房地产开发价值链分析说明：房地产业具有其自己独特的行业特性，从不同的角度有不同的分析方法。从开发企业的角度是龙腾所需要的和切合实际的，因此我们通过房地产开发价值链对房地产的产业特性做出比较详细的分析，为龙腾的开展战略的制定提供支持。可行性研究前期工作楼盘销售开发建设项目融资办理手续施工准备土地开发七通一平投资机会寻找与方案筛选物业管理社区经营土地供应商建筑规划设计机构其它信息中介机构资金供应建筑供应商营销策划代理物业管理企业市场研究销售支持方案创意开发建设垫资支持中介融资融资咨询规划设计信息咨询物业管理支持活动供应商工程招投标施工建设管理客户管理销售管理投资决策规划设计市场研究产品定位物业管理招标移交物业寻找机会收集信息投资分析开发企业主体活动利润空间利润空间纵向横向1.2.1.3房地产业的产业价值链分析1、房地产业的产品是功能性的，开发模式具有创新性：房地产业的根本功能是为人们提供“居住工作〞的场所，其产品是功能性的，但对于开发企业来讲，开发功能性产品的商业模式具有创新性。那么龙腾开发公司的企业定位根底就是是“以创新的开发方式为区域居民提供功能产品的效劳〞。2、房地产产品开发周期长：由房地产开发的产品特性决定了其产品开发生产的周期较长，而对于开发商来讲，就需要尽可能缩短开发周期，加速资金流转。从房地产开发价值链上看，就是要对横向水平链进行整合，对各个阶段的时间、精力等投入作出合理规划和组织。3、房地产的产业价值环节众多：房地产业和别的产业相关性很强，比方建筑业，因此，在整个房地产开发过程中有多个创造价值的环节。从价值链上可知，为开发商提供各类资源供给的供给方都要参与对开发价值的分配。所以，房地产开发商必须对纵向的价值链环节进行一体化整合。4、在房地产开发的价值追求中，开发商要避虚就实，不盲目追求高利润。即对于自身能力缺乏的价值环节，要采取外包合作等多种方式，以求降低风险，对于自身能力所及的价值要留个自己，把开发业务做专。5、房地产产品的最终价值表达是各个价值环节紧密合作的结果。一个房地产工程，它的土地选址、产品规划设计、产品施工质量、销售策略和物业配套管理等每一个环节都对工程的成败起至关重要的作用。因此要求开发商要选择或开创良好的开发模式〔商业模式〕。房地产产业价值链对房地产产品本身价值的认识形成龙腾对价值追求的认识注重开发模式的选择与创造对“槐房工程〞运作的思考1.2.1.4房地产业产业市场细分分析细分参数选择：房地产产业市场可以按不同的参数选择作出不同的市场细分，依为龙腾战略业务选择的角度考虑，我们选取不同的房地产产品为细分参数，将房地产市场划分为：危改市场、经济适用房市场、、写字楼市场、别墅市场、对北京市相关细分市场状况作出分析。商业类住宅类北京市商业用房市场分析说明：本节市场分析的商业用房主要指直接从事零售业服务的建筑物，即通常意义上的商铺和店铺等。它是地区房地产市场的重要组成部分之一。由于北京市近年经济运行良好，居民消费观念的变化及旅游产业的发展带动外来人员进京消费等，推动了北京商业用房市场的发展。1、市场供应：总体供应量逐步增加，但在房地产投资中相对比重较小；商业用房供应规模更趋于大、中型，物业面积总体在3—5万平米之间居多。而且区域分布差异明显，大型商业房集中于三环内的东城、西城、朝阳、海淀四区，丰台区大型店铺近乎没有。2、市场需求：需求结构多元化、从大型的购物中心（王府井）、高档综合商场、家居商场、电器商场等到中小型专业店铺等都存在需求；从行业看，超市连锁业店铺增长速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小区；其次餐饮服务业和服装服饰业也是商业用房需求的重要客户。3、市场区域分布典型特点：餐饮服务业：方庄、东直门、亚运村；服装服饰业：王府井、西单；通讯经营业：公主坟、西直门电脑、IT业：中关村。4、市场预测：中西部和北部最具发展潜力，南部仍是下风水地带。1.2.1.4房地产业产业市场细分分析北京市写字楼市场分析市场现状一、市场供应1、北京市写字楼市场供应量呈现扩张趋势，其中西部是市场供应扩大的主体2、写字楼市场供应板块区域分别差距明显，主要集中于朝阳、海淀、西城、东城四区二、市场需求1、以IT、网络等高科技概念为核心的新经济极大刺激对写字楼市场的需求，其中，互联网、高科技、保险和金融机构是市场需求的主力军2、随着中国经济的发展和中国即将加入WTO，外资机构在写字楼租赁市场也体现出强大的实力3、需求的地域差异比较明显，中关村和CBD成为需求最旺盛的地域三、市场价格1、租赁市场活跃，租金大幅上扬2、写字楼销售有价无市，成交主要集中在中关村地区发展前景一、市场供应量继续加大，对大规模的写字楼需求增加，大型开发商已经介入二、市场需求继续放大，但全球经济发展速度放慢增加了不确定性因素1、经济持续增长，加入WTO，外资公司涌入将对写字楼市场产生实质的推动作用2、2008年奥运为写字楼市场创造潜在的商机3、高科技相关产业和中资公司的发展对高档写字楼市场需求保持旺盛增长4、银行信贷政策支持推动市场需求扩大三、价格方面旺盛的市场需求和有效供给不足决定了北京市写字楼市场后市保持上扬态势四、区域分布以中关村为的高科技园区和朝阳的CBD为最具发展潜力，主要是中西部和东部地区。1.2.1.4房地产业产业市场细分分析别墅市场分析市场现状一、市场供应1、随着近年经济的持续增长，别墅市场供应数量明显增加2、别墅市场区域分布不均衡，主要集中于东北部、北部、西北部，这三个区域占北京市别墅供应量的60％以上，而东部和东南部的别墅市场开始升温，也占到25％以上，南部和西南部占有率不到10%。3、别墅产品体系逐步完善，经济型别墅占据市场主导地位4、别墅区整体建设环境仍有差距二、市场需求1、客户构成多样2、客户都别墅需求的层次差异很大三、价格与交易情况1、经济型别墅的推出使得别墅价格回落2、别墅成交趋于活跃市场展望1、政府将加强对别墅市场的监管2、远郊区别墅将逐渐升温3、别墅开发品味和环境建设潜力巨大4、区域分布重心仍在东北部的郊区（怀柔、昌平等地）1.2.1.4房地产业产业市场细分分析经济适用房市场分析开展经济适用住房是中央实现住宅业作为新的经济增长点而进行的战略决策，是城镇新的住房供给体系的重要组成局部。经过近三年的实践，经济适用住房建设取得了较好的成效，依?建设事业“十五〞方案刚要?，政府明确提出开展经济适用住房为重点的住宅建设，增加住房的有效供给，开展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。可以预见，经济适用房将成为未来住宅市场开展的重要组成局部之一，应是房地产开发商重点关注的细分市场之一。1.2.1.4房地产业产业市场细分分析

北京市经济适用住房主要集中于北部、东部、东北部和西部地区，而南部地区没有形成规模性的经济适用房，但是依据北京市政府开发南城的战略部署和南部的危房改造和城镇建设都要求加大该地区的经济适用房建设力度，所以，龙腾要关注南城的经济适用房建设，寻求政府支持。1.2.1.4房地产业产业市场细分分析经济适用房市场分析危旧房改造房市场分析

2000年3月，北京市政府实行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）在崇文、宣武和丰台三区五片进行试点。根据北京市政府的“十五”规划，未来5年内将基本完成城区现有303万平方米危旧房改造，这给房地产开发带来新的发展机会。1.2.1.4房地产业产业市场细分分析一、危旧房改造市场背景介绍1、北京市危旧房改造的形式：（1）以房地产开发带动危改——政策依据：《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》（京政函〔2000〕60号）。（2）以市政道路及重点构成建设拆迁带动危改——政策依据：《关于市政建设重点工程有关规定的通知》（京政发〔1998〕18号）。（3）以房改带动危改（目前的主要形式）——政策依据：《关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知》（京政办发〔2000〕19号，简称《危改办法》）。2、“以房改带危改”产生的历史背景

北京市大规模的危旧房改造始于九十年代初，10年来全市累计开工改造危旧小区168片，竣工53片，竣工面积达1450万平方米，拆除危旧房屋499万平方米，动迁居民18．4万户，取得了一定成效。但随着危改逐步向城中心区发展，由于旧城区人口密度大，市政条件差，规划限制相对较严，危改工作难度加大。而且旧有的危改形式已经不适应新的发展形势要求，由此提出了“房改带危改”新的危改形势，2000年3月经市委、市政府批准印发了《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发〖2000〗19号），在崇文、宣武、丰台三个区分别选取了龙潭西里、金鱼池、天桥、牛街二期、右外西庄三条等5片危房区，进行房改带危改的试点，并取得了良好的效果。3、以“房改带危改”的主要政策内容：1、变“要我危改”为“我要危改”；2、按解危与适当解困的原则安置危改居民;3、居民按房改成本价和经济适用房政策购房;4、多渠道筹集资金、尽可能缩短工期.4、危旧房改造的实施原则:危旧房改造的实施原则是“统一规划、市政先行、市区分工、市场运作、精心组织”，并在“以区为主”的基础上，充分调动各方的积极性，多方式、多渠道推进危改。1.2.1.4房地产业产业市场细分分析危旧房改造房市场分析1.2.2产业环境分析之二：建筑业

北京市建筑业开展历史1、建筑企业增加个数相对较少2、建筑业产值增加趋势稳定，和国民经济开展呈正相关3、建筑业房屋施工面积增长速度较快建筑业在国民经济各行业中所占比重仅次于工业和农业，而高于商业、运输业、效劳业等行业，是国民经济的支柱产业。近２０年来，建筑业开展迅速，在促进国民经济开展、重点工程建设、改变城乡面貌、解决城乡劳动力就业方面作出了重要的奉献。数据来源：?北京市统计年鉴?1.2.2.1北京市建筑业开展历史、现状和前景分析1.2.2.1北京市建筑业开展历史、现状和前景分析1.2.3产业环境分析之三：装饰业1.2.3.1北京市装饰业开展历史、现状和前景分析

区域环境分析1.3丰台区域环境概述说明：丰台区域环境分析主要是在丰台整体环境分析的根底上，从北京市城市开展总体规划的角度对丰台区未来开展态势进行分析。城市建设:丰台区的城市建设起步晚，开展快。以住宅建设为重点，十几年来已建成了北大地、六里桥、七里庄等6个住宅小区，配合市有关部门开发建设了方庄、太平桥、西罗园、刘家窑等4个大型住宅小区，其中方庄住宅区为当时本市最大的高标准综合住宅区。----目前随着南城开发和北京市整体规划开展的要求，丰台区的城市建设将步入更快的开展时期，危旧房改造和根底设施配套建设都迅速开展起来。环境：1984年以来，丰台区改建了长辛店、南苑公园，新建了丰台花园、玩芳亭公园、槐树钓鱼公园和占地1200亩的鹰山森林公园、占地2000亩的花乡森林公园。同时，全区的绿化美化水平不断提高，许多住宅小区和道路浓荫匝地、异彩纷呈，环境优美。目前丰台段路内绿化及两侧辅路绿化面积将达５２．８万平方米，这将极大改善丰台区大气质量和居住环境，不仅如此，北京市绿化隔离带建设将进一步全面提高绿化面积。商业：自从亿客隆超市在六里桥立住脚后，万客隆、华联、物美、燕莎望京、康地祥等颇有实力的连锁公司纷纷在丰台开设分店，东方家园、名流家居等大型家居广场也陆续出现。这些商家的出现，繁荣了南城市场，为南城经济全面提升打下良好的根底。旅游：旅游已被列入丰台区“四大功能〞之一，在全区国民经济和社会开展中占有重要地位。90年代以后，丰台区旅游业开展十分迅速，先后建成了世界公园、青龙湖公园等一批新的景点，已形成了卢沟桥文化旅游区、花乡万亩旅游度假区、青龙湖郊野休闲度假区三大旅游区的开展格局。目前有旅游涉外星级宾馆14家，旅游定点企业22家，旅行社20家。丰台区域环境概述区域环境分析1.3区域环境分析1.3北京市区总体规划分析附：北京市区总体规划图区域环境分析1.3北京市绿化隔离带建设分析——“槐房工程〞属于绿化隔离带工程1.3区域环境分析附：北京市绿化隔离地区规划图1.3区域环境分析区域环境分析1.3区域价值链分析说明：如前对房地产业的产业价值链分析一样，产业价值链是针对具体产业从“初期投入到最终产出〞之间一系列的价值活动来讲的，对房地产业来讲就是从最初的土地投入到最终的房屋产出进行分析的，可见产业价值链分析只是从单纯的产业价值创造的系列活动角度进行分析的。而区域价值链分析不同于前述分析，它更多的是从产业各个价值链环节在区域分布中呈现的特性来分析的，依据对产业价值环节在区域分布中的特性，结合产业价值链的分析，从而为企业开展战略的制定提供依据。这里仅就房地产业的区域价值链做出分析。区域环境分析1.3区域价值链分析附：北京市现阶段房地产业产品分布特征北东北东东南南西南西西北CBD商业区危改区危改区待开发区域危改区待开发资源集聚经济适用房商品住宅经济适用房高档住宅别墅写字楼科技园区教育区、学生公寓政府办公区经济适用房商品住宅区区域环境分析1.3丰台区域价值追求模式区域环境分析1.3丰台及周边区域土地资源房产开发资源区域发展要求人力资源企业内部资源企业外部资源和发展机会区域各类资源组织资源内部各类资源捕获发展机会集聚区域资源优化企业资源利润空间区域环境分析1.3区域价值追求分析1、××是起家于丰台、立足于丰台的施工企业，企业开展状况受丰台区开展状况的直接影响，即丰台区域未来的经济和环境开展态势决定了××区域价值追求空间的大小2、丰台区未来的开展规划和区域开展内在要求赋予了××这些立足于丰台的企业以开展的时机3、××能否有效利用区域内各类资源是影响企业开展和追求利润空间的重要因素4、企业内部资源配置状况也影响到企业的利润空间5、在“南城开发〞的大背景下，房地产业、建筑装饰业是区域开展的根底，丰台区未来开展态势首先从这两个支柱行业开始。××追求在区域内创造价值空间首先从抓控土地资源和房产开发开始，谋取丰台区房地产业的龙头地位。6、通过在丰台房地产、建筑领域的开展，随着丰台整体开展水平的提高，企业集聚了良好的内部资源，继续寻求区域内其它资源，稳固在丰台的地位，继而向周边地区扩展。说明：企业财富价值的创造首先是源于某一个区域，而第一个区域是否有能为企业创造价值的开展空间是决定企业能否成功的重要因素，尤如李嘉诚起步于香港一样，丰台区未来开展的大环境是决定××企业开展的空间首要因素。1.4产业时机分析之一：房地产业产业时机一：房地产业主力业务——开发业务时机住宅类工程：丰台区地产开发〔比方“槐房工程〞前期倒手〕绿化隔离带工程〔“槐房工程〞〕丰台区危旧房改造工程“丰台〞和“南苑〞两大边缘集团工程经济适用房工程商业性开发工程：商业用房写字楼商务区〔CBD〕产业时机二：房地产业的价值链其它业务时机物业管理社区经营旅居效劳、房屋银行等新的中介效劳综合以上分析，结合目前开展状况和未来的开展前景，对××企业面临的房地产业开展的产业时机做出如下简单描述。但这些时机不一定都是××可以选择的，这些时机是不考虑企业实力的而客观描述的。1.4产业时机分析之二：建筑业建筑业整体产业时机还是很多，北京申奥成功带来市政、交通、住宅建设、公共建筑等诸多时机，西部大开发也带来西部市场的各类建设时机，这里仅就××建筑所面临的一些时机做出分析。产业时机一：以龙腾房地产开发业务为依托，做房产建设工程产业时机二：以北京周边整个城镇化建设为目标业务选择产业时机三：争取北京市奥运工程建设产业时机四：以丰台区域关系为依托，继续考虑各类区域公共建筑建设视角一视角二产业时机一：拓展市场开拓能力，走工程总承包业务之路产业时机二：优化企业内部资源，探索“分公司〞管理模式产业时机三：形成专业化工程管理公司，向工程中介领域转化立足丰台住宅施工工程〔含龙腾开发工程〕面向北京市其它工程1.4产业时机分析之三：装修装饰业

公装家装新建装饰工程改造装饰工程视角一视角二旅游饭店、机关办公楼、写字楼和盈利的效劳行业的公共建筑是重点，其中旅游景点的宾馆饭店位居选择首位，在丰台区机关办公楼是××的首选公装的改造装饰工程量将明显大于新建装饰工程量现阶段家装的新建工程量潜力巨大，未来装饰户的改造装饰工程量将有明显增加

全国整体看，公装市场新建装饰工程较少，但北京举办奥运带来新的增长潜力依托于房地产开发的新建装饰工程有巨大的市场企业内局部析2企业现有业务分析2.1企业内部资源分析2.2战略五要素分析2.3

核心竞争力分析2.42.1企业现有业务分析：××业务衍变××业务衍变图建筑施工装修装饰建筑施工房地产开发装修装饰建筑施工房地产开发附加价值业务商贸餐饮餐饮过去现在将来成熟业务其它业务未来业务业务衍变说明：1、××由街道施工起家，建筑施工是其传统的相对成熟的业务2、现阶段业务中，“槐房〞工程标志着房地产开发业务的全面展开，定位为公司“培育业务〞3、“沈飞〞和“岳阳〞工程是装修装饰公司业务的主要表达，但是仍不成熟，有待培育4、“商贸〞业务已经停办，“餐饮〞是带有“后勤效劳〞性质的业务，在以后分析中予以忽略5、对企业未来开展的业务还有待分析和定位培育业务2.1企业现有业务分析：现有业务结构和工程房地产业务建筑业务装修装饰业务业务运行项目“槐房项目”“七里庄项目”“武装部项目”“草桥项目”“岳阳项目”项目概况项目运行存在的问题运行主体龙腾房地产开发公司前两个是××建筑“草桥”是六分公司××装饰公司业务结构因素“七里庄小区建设”项目，其中5#楼已经竣工，完成产值2600万元；正在施工6号楼，总产值2900万，完成产值1800万；××参与管理人数35人。“丰台区武装部”项目，××25人参与管理，建筑面积5000平米；总产值600万，完成产值180万。项目规划方案已经审批通过，设计已完成，处在准备开工阶段。一期规划建设用地32.65公顷，其居住用地16.93公顷，可建住宅33.41万平方米，其中23.39万平方米住宅用于农民一期拆迁，10.02万平方米作为商品房。该项目是分包的项目装饰面积7000平米总产值为其它业务商贸、餐饮商贸公司、餐厅商贸公司处于停业阶段，公司准备放弃餐厅规模不大，主要是解决职工吃饭问题，对外营业额不大项目运行机制不完善经营能力薄弱财务成本管理不到位债权债务问题突出“槐房项目”运作目标定位仍不明确对项目的综合管理有待加强没有资质缺乏高素质设计施工人才公司业务发展定位不明商贸已经停办餐厅经营对公司主体没什么大的影响结构因素2.1企业现有业务分析：现有业务综合分析房地产业务：××选择了房地产业作为未来开展方向之一，但是还没有明确具体选择那些细分的房地产业务品种作为企业重点开发的对象。“槐房工程〞是龙腾开发的第一步，工程运作情况直接关系龙腾和××发展的前景。下一步需要对龙腾开展房地产业务做出明确的战略定位。建筑业务：建筑业务是××的传统业务，但是在整个建筑市场中，××的品牌和和知名度很小。企业凭自身实力参与市场竞争能力也比较弱。但建筑业务在××中具有不可替代的业务，在企业下一步开展过程中，××建筑业务开展方向选择和企业在××整体开展过程中的定位也是重点考虑问题。装修装饰业务：装修装饰业务是××最薄弱的一个环节，而随着房地产业强劲的开展，装修装饰业具有很强的开展潜力。

2.2企业内部资源分析房地产E网2.3战略五要素分析要素分析不利××发展的因素战略要素企业性质发展阶段企业家精神内部资源外部资源有利××发展的因素发展方向和途径有限责任公司民营性质股权集中整体转型期龙腾创业期××建筑和装饰发展期务实的作风良好的战略意识强烈追求发展的意识创新的精神施工队起家多年建筑从业经验丰台区良好的关系资源房地产市场看好WTO带来机遇和挑战申奥成功、南城开发为企业迎来发展良机丰台区政府支持民营性质赋予企业追求发展的活力股权集中使得法人意志强企业资金规模弱非股份有限公司，融资能力较弱民营性质，对企业领导素质要求高股份公司、上市公司需要不断改革把握了转型的良好时机“槐房项目”目前运作比较成功××建筑和装饰为龙腾提供支持苗总为龙腾发展提供领导保证和作为一个企业家追求发展的思想保证××建筑的从业经验可为龙腾提供支持丰台区的关系资源有重大作用龙腾在管理、组织等方面都有差距旧有体制存在弊病、资金实力不足房地产开发经验缺乏，关键在“人力”房地产行业发展景气上扬WTO、奥运南城开发是机遇获取丰台区政府政策支持市场竞争激烈企业优化重组趋势明显，受大企业影响严重政府政策和市场竞争导致进入门槛提高企业领导层素质偏低时代发展对企业家的要求更复杂“槐房项目”的风险因素很大建筑和装饰的实力较弱，定位不明整体转型目标不明塑造龙腾品牌提升企业核心竞争能力企业要通过“槐房项目”成功运作使企业转型提升领导层管理意识和素质，在管理层次上更为明晰进行合理的市场定位优化企业内部资源选择适当的发展方式2.4核心竞争力分析核心能力要素××的能力表现房地产业土地资源获取资金运作能力公共关系能力产品品质品牌市场把握能力综合管理水平建筑业装修装饰业施工资质资金实力管理水平经营能力产品设计品质施工工艺质量市场把握能力××待培育的竞争力“槐房项目”运作良好“长辛店危改”项目启动苗总具有创新和求发展的意识，在丰台区有良好的社会关系二级施工资质建筑业务拓展有限工程项目管理不完善债权债务问题突出，资金实力弱没有施工队伍，企业职工少在丰台区公关能力强可通过关系获取土地资源龙腾产品品牌资金运作能力综合管理水平二级施工资质，缺乏优秀设计人员市场开拓把握能力不足施工管理人员少资质只是相对优势资金实力弱管理水平滞后经营能力较差没有施工队，机制灵活××现有核心竞争力分析参与市场竞争能力不足资质不足市场定位不明获取一级资质扩充资金实力加强经营水平完善项目管理和分公司管理资质、产品设计品质施工水平市场把握能力立足丰台的优势地位核心要素分析区域公共关系能力二级资质的施工企业员工吃苦肯干的精神领导求开展的创新意识极强的外乡根植性民营企业、法人意志强，决策灵活在对××企业的业务、内部资源综合分析的根底上，从战略五要素的角度考虑，通过对核心能力要素的分析我们认为××在企业转型，参与市场竞争的态势下具有如下的核心竞争力：2.4核心竞争力分析说明：××在选择战略开展过程中要依据现有的核心竞争力参与市场寻求开展，同时要培育自身能力缺乏的方面，提升企业核心竞争力。产业选择与业务组合3

产业选择标准3.1基于核心竞争力的考虑3.2基于产业机会与企业实力的选择与业务组合3.3总体结论3.4说明：本局部产业选择和业务组合是基于前述企业内外局部析根底上，对现阶段××企业开展而做出的选择，随着××企业开展和外部环境的变化，产业选择和业务组合都会发生衍变。产业发展阶段市场竞争强度房地产业建筑业装修装饰业市场增量空间发展期成熟期发展期大中大强强中产业吸引力

××的选择已选择进入传统业务谋求发展附：对于其它产业时机，依××目前的情况，我们暂不予以考虑产业选择标准3.1区域公共关系能力二级资质的施工企业员工吃苦肯干的精神领导求发展的创新意识极强的本土根植性民营企业、法人意志强决策灵活房地产业产业选择核心竞争力要素建筑业装修装饰业发展机会围绕丰台区域的政策性房地产开发项目为主龙腾的房地产项目建设为主，同时拓展其它建筑项目技术含量不太高的公装市场基于核心竞争力的考虑3.2说明：对于其它产业时机，依据××目前的实力，还没有能力去选择，但随着企业的开展和资本的扩张，是可以通过资本运营和其它手段去选择别的产业时机的。只是在现阶段，不予以考虑。基于产业机会与企业实力的业务选择与组合3.3基于产业时机与企业实力的具体业务选择产业选择领域房地产业开发业务住宅商业用房、写字楼同企业自身实力相符合程度产业发展机会基于核心竞争力的考虑××是否可以选择围绕丰台区域的政策性房地产开发项目为主别墅开发绿化隔离带项目危旧房改造项目边缘集团项目经济适用房项目优先进入次序

有待丰台区政策

地产开发

不宜选择可以选择不宜选择可以考虑已经选择待选择可以考虑12340其它中介业务

暂不考虑未来的选择方向产业选择领域建筑业装修装饰业同企业自身实力相符合程度产业发展机会基于核心竞争力的考虑××是否可以选择龙腾的房地产项目建设为主，同时拓展其它建筑项目优先进入次序立足丰台住宅施工项目（含龙腾开发项目）技术含量不太高的公装市场面向北京市其它项目

龙腾开发项目其它公装项目

可以选择，龙腾项目存在适当比例问题可以选择，但有适当比例选择，提示市场竞争力21可以选择以提示市场竞争力，但要避免债务问题探索“分公司”管理模式走工程总承包业务之路向工程中介领域转化以工程总承包业务为发展方向积极探索现有“分公司”管理模式

暂不考虑现实考虑问题现实差距大，可以选择为发展方向1212基于产业机会与企业实力的业务选择与组合3.3基于产业时机与企业实力的具体业务选择房地产业务选择说明：基于产业机会与企业实力的业务选择与组合3.3对龙腾选择“地产开发业务〞的分析1、地产开发业务核心在于土地开展潜力，存在区域差异，丰台的土地资源较丰富，有很多待开发的区域，如“槐房工程〞所在地段，龙腾有丰台区域关系资源背景，可以考虑地产开发；2、完全市场化运作获取土地资源需要企业有相当雄厚的资金实力，龙腾显然不具备条件，使得其单纯选择地产业务会面临较大的市场风险3、但通过关系等其它渠道以实际的低本钱获取土地资源进行土地开发可以是龙腾的选择之一，比方把“槐房项目〞前期倒手卖出建议：可以考虑，遇到时机，以“倒手〞方式做地产，可以迅速集聚资本基于产业机会与企业实力的业务选择与组合3.3龙腾选择经济适用房工程分析北京市经济适用住房主要集中于北部、东部、东北部和西部地区，而南部地区没有形成规模性的经济适用房，但是依据北京市政府开发南城的战略部署和南部的危房改造和城镇建设都要求加大该地区的经济适用房建设力度建议：龙腾要关注南城的经济适用房建设，寻求政府支持。龙腾选择绿化隔离带工程分析1、“槐房工程〞就是绿化隔离带工程，它的运作为龙腾的选择此类工程积聚了经验2、“绿化隔离带〞的工程市场化运作程度相对较强，对龙腾的要求较高，所以建议龙腾注意开发模式选取3、“绿化带〞生态环境的改变使得该此类工程未来市场升值空间较大建议：龙腾可以对绿化隔离带地区进行地产开发，拿到地皮迅速倒手；槐房工程运作好是前提基于产业机会与企业实力的选择与业务组合3.3基于产业机会与企业实力的选择与业务组合3.3建筑业务选择说明：1、建筑业是××的传统业务，本身的管理水平、业务拓展、市场运作能力还比较弱，在剧烈的市场竞争条件下，目前面向市场选择业务不符合企业实际2、××建筑的实力限制企业多品种业务选择3、××选择龙腾的开发工程要有适当比例，否那么会对整个工程运行在资金、工期等方面造成不利影响4、××建筑需要迅速提升企业核心竞争力建议：××专注于“住宅建设〞工程品种，以专业化求开展装饰业务选择说明：基于产业机会与企业实力的选择与业务组合3.3业务组合现阶段房地产、建筑和装饰三块业务的组合关系：危旧房改造业务绿化隔离带业务立足丰台公共建筑和住宅施工项目（含龙腾开发项目）龙腾开发项目其它公装项目装修装饰业务建筑业务房地产业务基于产业机会与企业实力的选择与业务组合3.3现阶段各选择业务的SWOT分析危改业务的SWOT分析优势劣势机会威胁危改政策的时间限制其它竞争者参与竞争政策的不确定性利用区域关系资源拿项目建筑装饰施工保障可利用危改迅速促使企业成长政府政策支持和保障项目资金有保障市场营销风险低开发经验不足危改项目资源储备能力低建筑装饰保障能力低（尤其是资金保障）低风险低利润，不利于资本迅速积累建筑装饰业务的SWOT分析优势劣势时机威胁龙腾开发带来业务时机前述面临的其它产业时机多年从业经验建筑二级资质〔相对优势〕资金实力弱工程经理人才缺乏业务扩张能力低市场开拓能力弱产业竞争环境剧烈龙腾不能选择××建筑和装饰总体结论3.4产业选择与业务组合的总体结论开展目标与整体开展战略4

××企业发展目标定位4.1××整体发展战略4.2

目标定位前提：在对外部环境分析和企业内部资源综合分析的根底上，从未来开展的可能性和现实开展的可行性角度出发，对××企业开展目标予以定位，将××开展目标分为集团总体战略目标、阶段开展目标和各业务及职能开展分目标三个局部。一、××企业总体战略目标企业使命：为丰台区城镇建设和居民安居工程做奉献××集团总体开展方向：开展成在房地产、建筑和装修装饰三个产业领域于丰台区有绝对影响力的、以“住宅房屋综合经营〞为核心业务的集团化控股型实体经营企业，它由多个控股子公司组成，其中包括现在的龙腾开发公司、××建筑和装饰公司。其中：龙腾开发公司开展方向：一级资质的房地产开发企业××建筑开展方向：一级资质的工程施工总承包企业××装饰开展方向：一级装饰施工、一级幕墙施工、甲级装饰设计等大型装饰企业。二、开展阶段划分及阶段目标确定××企业发展目标定位4.1三、“战略转型阶段〞的××集团分目标确定业务开展分目标：房地产业务：到2003年房地产开发面积到达100万平方米，成为××集团绝对主营业务，业务收入到达集团全部的60％以上，业务扩张速度到达30％以上。建筑业务：形成以工程总承包为主的业务体系，到2003年年施工能力到达20万平方米，业务收入占到集团全部的20％以上，年增长速度在20％以上。装修装饰业务：装修装饰业务到达集团全部的10％以上，在业务上形成自己参与市场的独特的核心竞争力集团职能目标：财务目标：到2003年实现年销售收入6亿元，年利润1亿元，房地产收入超过70%，中高层管理人员收入翻番；到2005年销售收入到达10亿元，年利润2亿元，中高层3人年薪过100万；2021年进入北京市场前5名，年销售收入超过20亿元，年利润3亿元，10人年薪过100万。管理目标：用三年的时间建成以标准化管理制度和业务流程管理为核心的信息化管理平台，形成适合于自身企业开展的现代化的集团化企业管理模式；开发公司立足高起点，形成适合自身的现代企业管理模式；建筑和装饰公司建立以工程工程管理为核心的管理体制，以管理求效益。组织开展目标：在三年转型期通过采取过渡型的集团公司管理模式，完善以龙腾房地产公司、××建筑工程公司、装饰工程公司为主要业务的组织架构；到2003年建筑和装饰公司成为一级资质的施工承包企业，并向施工总承包企业开展，房地产开发公司成为二级资质的开发企业，向一级资质的开发企业迈进。人力资源开展目标：到2003年，公司建立起完善的人力资源管理体系，形成以高学历高素质人才为主的人力资源结构，使人力资本成为公司成长的核心能力之一。企业文化培育目标：在原××企业文化的根底上，通过培育新型的房地产企业文化，整合建筑装饰和房地产公司之间的文化差异，形成××人共同追求的求实创新踏实上进的文化理念。公司品牌开展目标：通过公司房地产业务的开展确立“龙腾〞在丰台区具有绝对地位的品牌形象，同时以质量和科技手段锻造××建筑和装饰公司的品牌，争拿一个以上的长城杯和鲁班奖。××企业发展目标定位4.1××企业发展目标定位4.1住宅房屋经营公司定位住宅房屋经营公司就是立足于不断追求的创新的经营模式，通过住宅开发、建筑和装修装饰施工业务集聚区域资源，形成以效劳居民住宅为核心业务的具有持续经营能力的企业。它是一种虚拟经营的概念。1、它不同于房地产开发企业，也不同于包含建筑装饰的综合类房地产开发企业2、它的核心业务是效劳业3、形成房地产开发、建筑、装饰施工及物业管理和社区经营等为一体的综合性经营业务4、要求××能通过房地产开发有效集聚区域资源，集聚资源的手段多样化，敢于创新5、在区域资源集聚方面上，××可以考虑兼并区域内占据良好地段的国有中小企业、可以和丰台区域内科研机构合作开发、可以涉足部队后勤效劳领域等。通过集聚企业资源到达迅速扩张企业的目的。××企业发展目标定位4.1××集团龙腾房地产开发公司××建筑公司××住宅租赁服务公司××物业管理公司××装饰公司××社区经营服务公司其它子公司1其它子公司2其它子公司……住宅房屋经营公司控股住宅房屋经营公司定位图示：××企业发展目标定位4.1定位于住宅房屋经营公司的原因分析1、建筑和装饰开展的不完整性：××企业目前建筑和装饰业务目前处于开展和培育阶段，而这两类行业由于产业竞争剧烈，行业利润率有限，而且此类产业开展有明显的周期性，因此单纯的开展这类业务不利于××企业整体的持续开展。2、房地产开发企业兴衰说明：龙腾房地产开发公司作为房地产开发企业，有其自身独特的行业特性，是典型的“工程性〞公司，一般是做完工程挣了钱就算，不具备使得企业持续经营存在的能力。事实也说明，绝大多数房地产开发公司都是做几个工程就散伙。开展成为华远、万科的这类企业比较少，而这些大企业也开始运用资本运营的杠杆谋求企业长期的开展。因此，三益企业要想持续开展，必须要通过房地产开发业务培育新的业务体系，使企业长期开展。3、企业长续开展的要求：为了使得企业长期开展，持续经营，就必须培育具有持续经营能力的业务体系，依据××的实力和开展趋势考虑，建议××以丰台区域资源，首先从土地资源入手，通过房地产开发，培育物业管理、社区经营和房屋租赁效劳等综合的能为企业带来持续现金流的业务。4、虚拟经营的方式：在培育持续业务的同时，××可以通过资本运营手段，收购兼并丰台区域内经营不善的企业，转而可以将收购企业的土地用于房地产开发。结论：将以上的这种综合的业务体系统一为“住宅房屋经营公司〞，实行一体化经营。××整体发展战略4.2整体开展战略：根植丰台、一体化开展战略依据前述对企业内外环境分析的根底上，我们提出了××现阶段产业选择和业务组合，继而对××企业总体开展目标进行定位。综合以上各局部分析的结果，提出××企业作为一个整体的开展战略，做出简单明了的表述。房地产业务装饰业务建筑业务丰台区域整体开展战略阐述：××整体发展战略4.2××开展目标定位和整体开展战略关键要在××企业内部取得共识，更多的要在企业领导和员工的思想上得到表达，因此，这局部主要归于一种最根本的“战略思想〞，后续的战略规划和实施都是基于这“战略思想〞的具体表达。××企业开展战略规划5

转型过渡期的经营战略5.5一体化经营期的经营战略5.6业务发展的阶段性分析5.4整体发展战略规划要点5.1业务发展的区域选择分析5.3现阶段业务的选择及其未来发展的演变5.2整体发展战略规划要点5.1如前我们提出的“根植丰台、一体化开展战略〞的企业整体开展战略思想，在××如何落实，能否取得共识，其核心在于这种战略思想在具体的规划实施中是否适合企业开展的要求。由此，对于××整体开展战略的详细规划的从以下几个方面做出详细分析。1、现阶段业务的选择及其未来开展的演变2、业务开展的区域选择及其开展演变3、业务开展阶段的划分及分析4、各个开展阶段的经营战略的选择〔转型过渡期和一体化经营期〕现阶段业务的选择及其未来发展的演变5.2龙腾房地产的业务开展战略演变的初步设想根据北京市政府根据北京市政府的“十五〞规划，未来5年内将根本完成城区现有303万平方米危旧房改造，根本完成北京市城区的危旧房改造工作。因此，在龙腾选择“危旧房〞作为现阶段业务开展重点时，必须考虑在2005年后，龙腾房地产业务开展的演变态势。追求附加值业务培育社区整合业务探索诸如首都旅居效劳等创新型业务拓展资本运营多元化开展二、业务选择未来的演变趋势持续经营能力现阶段业务的选择及其未来发展的演变5.2现有状况（二级资质施工承包企业）一级施工承包业务一级施工总承包业务二级施工总承包业务业务发展轨迹图式××建筑的业务发展战略演变的初步设想面向北京市其它项目以丰台区域有选择性的公共建筑和房地产开发业务的住宅施工项目为主以丰台区域关系为依托，继续考虑各类区域公共建筑建设争取北京市奥运项目建设以北京周边整个城镇化建设为目标业务选择其它通过创新发展的机会现阶段业务的选择及其未来发展的演变5.2××装饰的业务发展战略演变的初步设想以技术含量低的公装市场为现阶段业务发展核心大规模公装市场个性化家装市场旅游饭店、机关办公楼、写字楼和盈利的服务行业的公共建筑是重点北京市2008奥运新建及改造项目全国性改造装饰工程依托于房地产开发的新建装饰工程有巨大的市场在房地产开发高潮过后一段时间，旧房装修有巨大的市场现有状况（二级资质）一级装饰施工业务一级幕墙施工承包业务一级装饰施工承包业务甲级装饰设计业务业务开展的区域选择分析5.31、从一般房地产企业看〔包括大企业在内〕，都是在一定区域内开展起来的，继而通过区域开展集聚的实力向其它地区扩张，而扩张也选择既定的某些区域，而不可能向零售业一样全面铺开。再通过前述的分析，我们建议龙腾房地产业务的开展首先应该立足于丰台区，根植于丰台。既而在立足于丰台的根底上，向周边地区扩张业务。2、建筑和装饰业务由于其资质和实力所限，目前不具备扩张的能力，现实的选择也是以丰台为依托，首先于丰台区创造价值，通过丰台区建设提升企业核心竞争能力。3、对于企业未来开展态势，通过前述对业务拓展的初步设想，依据形成企业持续现金流的要求，仍然要求××要始终立足于丰台和北京。××开展战略的区域选择：丰台区及周边地区，考虑北京基于前面对房地产业的产业区域价值链分析和区域价值追求模式的考虑，我们认为××未来开展的重心区域是丰台及其周边区域。这种区域选择是其根植性的表达，也是××业务开展的必要的根底性选择。简单表达如下：业务发展的阶段性分析5.4现阶段特征—××企业整体来讲处于转型期—龙腾开发公司处于创业期—××建筑和装饰属于发展期业务发展的阶段划分的必要性××目前发展的关键在于如何实现从传统业务领域（建筑）向××以前没有涉及的全新领域————房地产业的全面转型。企业转型不是抛弃传统的建筑业务，只搞房地产业务，而是在发展原有业务基础上的企业整体发展的转型××的转型并非是一蹴而就的，特别对龙腾这样在新成立的在房地产开发领域基本没有任何经验的企业，新的产业需要一段培育的时间，也就是说转型需要有一个过渡期。因此，对于××而言，必须根据企业发展的不同阶段制定出不同的经营战略：企业整体转型过渡期与房地产业主导期的经营领域结构存在一个逐渐演变的过程，房地产、建筑、装修装饰三大主要业务在整体业务中的比例随着时间的推移将发生变化，经营领域结构由现有的建筑为主导业务转向以房屋经营为核心的一体化业务发展经营期逐渐迁移。●业务发展的阶段划分（依前述）2001年－2003年——“企业战略转型”阶段2004年－2006年——“成长发展”阶段2007年以后——“持续经营”阶段一体化经营期业务开展阶段图式业务成长阶段衰退期成熟期成长期投入期××自身业务发展阶段产业整体的发展阶段2001—200220032003以后2001—20032003—20082008以后转型过渡期一体化经营期房地产业房地产业建筑业务建筑业务装饰业务装饰业务建筑业务？建筑业建筑业房地产业房地产业WTO背景奥运背景相对衰落期装饰业装饰业装饰业建筑业房地产业装饰业务房地产业业务发展的阶段性分析5.4房屋经营的服务型业务附加值业务房屋经营的服务型业务附加值业务持续开展业务开展阶段图式的说明××业务阶段和行业开展阶段比较：1、××建筑业务滞后于行业开展态势，需要在转型期迅速提示建筑业务的竞争能力2、××的房地产业和行业开展态势根本吻合，需要在尽可能短的时间内〔到2003〕实现企业的完全转型3、装饰业务也滞后于行业开展态势，××装饰要有所开展，必须迅速提示企业业务开展能力4、由于中国的建筑业和装修装饰业的管理水平、科技含量、新材料运用等都落后于兴旺国家，所以参加WTO对建筑装饰业充满机遇和挑战，建筑和装饰业务仍有开展空间，但挑战大于机遇5、物业管理、社区经营等房地产效劳业务和创新型附加值业务是未来企业追求价值利润的方向，是形成企业持续经营能力的重点业务。××转型过渡期〔2001——2003〕1、2001－2002房地产业处于投入期，主要是“槐房绿化隔离带工程〞和“长辛店危改工程〞两个工程，两个工程的运作要着眼于为企业过渡积累资源2、2003年，房地产工程要推向市场，到达“成功转型〞目的3、在2001年到2003年，通过房地产带动××建筑和装饰开展，使得企业整体转型成功，和整个产业开展阶段相同步一体化经营期〔2004年－2006年为成长开展期，2007年以后持续经营期〕从2004年开始，加大房地产开发业务的投入力度，同时培育房地产相关的其它业务，如物业管理、社区经营，同时将建筑和装饰推向市场，迅速促进企业成长，到2006年，形成以房地产、建筑、装饰业务为核心的企业持续经营的能力。业务发展的阶段性分析5.4平稳过渡的重要性××从原来的施工队开展成为二级资质的建筑施工企业，继而成立龙腾房地产开发公司，向房地产开发业务转变，跨度很大，而且，房地产开发是风险性很强、可操作性很强的行业，如何顺利使房地产开发业务步入正轨，完成企业整体业务重心的过渡，对××未来至关重要。建筑行业由于剧烈的竞争态势使得行业利润率整体偏低，很多企业如北京城建都退出建筑领域，完全转向房地产。但是对于××来讲，目前还不可能完全脱离所熟悉的传统经营领域—建筑业而贸然进入房地产领域；因为根据房地产产业价值链分析，建筑业务可以作为龙腾开发业务供方之一而分取价值，同时依据“根植丰台、品字战略的设想，建筑业务是企业扎根丰台的重要手段之一。转型过渡期的关键就在于在于处理好××的传统业务〔现阶段赢利业务〕、培育业务〔房地产业〕以及未来开展的业务〔附加值业务〕之间的平衡关系。转型过渡期的经营战略5.5转型过渡期的经营战略5.5房地产业务的经营战略与开展规划现有业务发展战略分析现有业务性质：“槐房项目”——北京市绿化隔离带项目“长辛店项目”——危旧房改造项目政策性强的项目现有战略思想：资源已经向房地产集聚，企业高层已明确要发展房地产业务战略诊断分析：（1）苗总有战略意识，具有严谨务实的作风、虚心求学的态度，但企业缺乏明确的战略规划，没有形成科学的战略规划与决策机制（2）“建筑向房地产转型”的战略思想还没有在企业所有员工中取得足够共识（3）“槐房项目”前期运作取得成功，但运作的商业模式仍不稳定，需进一步探索（4）“槐房项目”是龙腾进入房地产业的门槛，是××能否发展壮大的关键，只有它的成功才意味着××向房地产转型的完成（6）企业在战略实施过程中缺乏经验，对“如何做”存有疑惑，自身不能对既定战略选择做出评价

房地产业的产业环境对龙腾房地产业务开展战略确定的影响北京市房地产业发展现状和前景北京市房地产业产业结构房地产业的产业价值链房地产业产业细分市场对房地产产品本身价值的认识形成龙腾对价值追求的认识注重开发模式的选择与创造选择适合龙腾发展的细分市场——政策保障性强、运行风险低的细分市场项目把握机遇，迎接挑战对龙腾发展的七条要求规避产业竞争强度和进入威胁带来的压力各价值环节供应方的有效选择消费市场的选择（营销选择）规避产品的替代效用“细分市场”战略选择“危改”为主，其它政策项目为辅房地