《物业管理基本制度与政策》第一章讲义

考情分析1、课程介绍2、试卷分析3、备考建议课程介绍这门课程的教材特点是：〔1〕继续延用06版教材；〔2〕备考时必须参考08年教材补充修改内容；〔3〕宏观体系根本稳定，具体内容表达法律法规更新情况。课程介绍课程介绍试卷题型单项选择题60个，每题1分，共60分；多项选择题20个，每题2分，共40分。评分方式多项选择题每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得0.5。试卷分析往年考情〔2021年〕试卷分析通过率平均分物业管理基本制度与政策81.09%71.21物业经营管理66.8%64.37物业管理实务41.84%55.86物业管理综合能力38.09%55.9通读大纲161个要点，全面覆盖。教材为本反复三遍以上；学习时要有出题意识。区分主次“掌握〞60%准确理解、准确记忆、准确运用；“熟悉〞30%理解其含义，能够运用知识进行分析和判断；“了解〞10%知道其根本含义、能够进行判断和应用。适当做题重视真题；不要贪多。备考建议第一节物业管理的概念第二节我国物业管理的产生与开展第三节我国物业管理制度的历史沿革第四节?物业管理条例?第一章物业管理概述本章概况本章共有17个大纲要点，08年内容上未作修改。主要为根本理论、制度背景介绍，无具体操作规定，记忆与理解难度较小。一、物业管理的概念★物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。〔?物业管理条例?第二条〕第一节物业管理的概念一、物业管理的概念〔一〕对?条例?所称物业管理定义的理解1．物业管理由业主通过选聘物业效劳企业的方式来实现房屋等建筑物管理的三种主要方式业主有权选择,选聘应依?条例?第一节物业管理的概念一、物业管理的概念〔一〕对?条例?所称物业管理定义的理解2．物业管理活动的根底是物业效劳合同物业管理活动的实质:交易交易的纽带/契约根底：物业效劳合同标的：物业管理效劳3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护第一节物业管理的概念【例题·单项选择题】以下关于物业管理的表述中，不正确的选项是〔〕A．物业管理是由业主通过选聘物业效劳企业的方式来实现的活动B．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业效劳企业来进行管理C．物业效劳企业是基于物业效劳合同的约定来为业主提供物业管理效劳的D．物业管理的内容由业主和物业效劳企业在物业效劳合同中约定第一节物业管理的概念B一、物业管理的概念〔二〕?条例?调整的范围1．?条例?既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。无分别立法的必要区分：前期物业管理招投标专项维修资金制度2．?条例?的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。第一节物业管理的概念以下关于?物业管理条例?调整的范围的表述中，正确的选项是〔〕A．?物业管理条例?既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动B．?物业管理条例?只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定C．?物业管理条例?所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业D．?物业管理条例?的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村E．?物业管理条例?的适用范围，只适用城市，不适用乡村【例题·多项选择题】【正确答案】AD第一节物业管理的概念一、物业管理的概念〔三〕物业管理的市场化特征▲1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3．物业管理活动应当遵循市场原那么4．非市场性的房屋管理不属于物业管理第一节物业管理的概念一、物业管理的概念〔三〕物业管理的市场化特征▲1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变单一建筑组团建筑、住宅小区独立产权共有产权2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应第一节物业管理的概念一、物业管理的概念〔三〕物业管理的市场化特征▲3．物业管理活动应当遵循市场原那么委托物业管理的本质：物业管理职能从物业管理权限中别离业主享有物业决策权，物业效劳企业实施物业管理职▲市场原那么是物业管理活动的前提条件：一、强调业主的自主权二、强调物业活动须纳入市场秩序4．非市场性的房屋管理不属于物业管理第一节物业管理的概念【例题·单项选择题】物业管理活动的前提条件是〔〕。A．公开化原那么 B．高科技化原那么C．市场化原那么 D．标准化原那么【正确答案】C第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。根本特征：1.社会化2.专业化3.市场化第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲〔一〕社会化物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业效劳企业。物业管理社会化有两个根本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业效劳企业；二是物业效劳企业要到社会上去寻找可以代管的物业。(续)第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲〔一〕社会化物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互别离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，那么是实现物业管理社会化的必要条件。第一节物业管理的概念【例题·单项选择题】物业管理社会化的必要前提是〔〕A．现代化大生产的社会专业分工B．物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互别离C．物业的所有权人在社会上选聘好物业效劳企业D．物业效劳企业社会上找到可以代管的物业【正确答案】B第一节物业管理的概念第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲〔二〕专业化物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业效劳企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。第一节物业管理的概念第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲〔三〕市场化〔最重要特点〕物业效劳企业向业主和使用人提供劳务和效劳，业主和使用人购置并消费这种效劳。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。物业管理的属性：经营提供的商品：劳务方式：等价有偿市场化的集中表达：双向选择和等价有偿第一节物业管理的概念【历年真题】〔2021年多项选择题第61题〕我国物业管理的根本特征有〔〕。A．统一化 B．市场化C．社会化 D．专业化E．现代化【正确答案】BCD第一节物业管理的概念一、物业管理的起源与开展起源：19世纪60年代英国奥克维娅•希尔女士皇家特许屋宇经理学会20世纪初美国第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会，标志着物业管理行业的成熟第二节我国物业管理的产生与开展第二节我国物业管理的产生与开展公有住宅总量：小大小第二节我国物业管理的产生与开展第二节我国物业管理的产生与开展二、城镇住房及住房制度改革〔三〕住房商品化制度〔三项改革〕1．城镇住房制度改革1979年，试点；1994年，?关于深化城镇住房制度改革的决定?，全面开展；1998年，?进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知?，实施住房分配货币化。2．城市土地使用制度改革第二节我国物业管理的产生与开展第二节我国物业管理的产生与开展三、我国物业管理的产生1981年，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我开展、自我完善〞的运行机制。使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。第二节我国物业管理的产生与开展第二节我国物业管理的产生与开展四、我国物业管理的开展1993年，深圳市人大?深圳经济特区住宅小区物业管理条例?，全国第一部物业管理地方性法规。1994年，建设部?城市新建住宅小区管理方法?，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。1995年，青岛经验；1997年，大连经验；1999年，深圳经验。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。第二节我国物业管理的产生与开展五、物业管理在社会经济中的地位和作用▲(一)实施物业管理有利于促进经济增长(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量(三)实施物业管理有利于增加就业(四)实施物业管理有利于维护社区稳定(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性开展【记忆窍门】一边居住在社区，一边就业，有利于促进产业经济的开展。第二节我国物业管理的产生与开展【例题·多项选择题】物业管理在社会经济中的地位与作用表现在〔〕。A．有利于促进经济增长B．有利于提高人民文化素质C．有利于增加就业D．有利于维护社区稳定E．有利于推动房地产业的良性开展【正确答案】ACDE第二节我国物业管理的产生与开展我国物业管理开展史中，政府起到不可或缺作用的主要原因：一、我国当前仍处于方案经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；第三节我国物业管理制度的历史沿革二、物业管理是我国城市管理的重要组成局部，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广阔百姓的民生问题，直接关系到民众的根本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。第三节我国物业管理制度的历史沿革第三节我国物业管理制度的历史沿革第三节我国物业管理制度的历史沿革第三节我国物业管理制度的历史沿革第三节我国物业管理制度的历史沿革第三节我国物业管理制度的历史沿革第三节我国物业管理制度的历史沿革第三节我国物业管理制度的历史沿革第三节我国物业管理制度的历史沿革第三节我国物业管理制度的历史沿革第四节?物业管理条例?【往年真题】〔2021年单项选择题第1题〕2003年9月1日，〔〕的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、标准化的新阶段。A．?物权性? B．?物业管理条例?C．?业主大会规程?D．?前期物业管理招投标管理暂行方法?【正确答案】B第四节?物业管理条例?一、?条例?的立法过程第一步起草阶段。1999年4月，建设部成立?条例?起草小组，开始?条例?的起草工作。起草小组主要工作：(一)收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况；(二)开展立法调研，掌握第一手材料；(三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题；(四)起草征求意见稿，广泛征求意见。第四节?物业管理条例?第四节?物业管理条例?第四节?物业管理条例?第四节?物业管理条例?第四节?物业管理条例?二、?条例?的指导思想和立法原那么?条例?在坚持民法根本原那么和立法法规定的原那么下，突出了开展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。?条例?的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：★一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；第四节?物业管理条例?二、?条例?的指导思想和立法原那么?条例?的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：二是强调业主与物业效劳企业是平等的民事主体，是效劳和被效劳的关系；三是强调业主与物业效劳企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。第四节?物业管理条例?二、?条例?的指导思想和立法原那么?条例?在立法过程中，主要遵循以下几个根本原那么：(一)物业管理权利和财产权利相对应的原那么(二)维护全体业主合法权益的原那么(三)现实性与前瞻性有机结合的原那么(四)从实际出发，实事求是的原那么第四节?物业管理条例?三、?条例?创设的法律制度▲?条例?就业主的权利和义务、业主大会的组成、职责和行为规那么、前期物业管理、业主与物业效劳企业的法律关系、业主处理财产共同利益的方式等，创设了七项物业管理的根本制度：第四节?物业管理条例?1．业主大会5．物业效劳企业资质管理2．业主公约6．物业管理从业人员职业资格3．前期物业管理招投标7．住宅专项维修资金4．物业承接查验第四节?物业管理条例?三、?条例?创设的法律制度▲?条例?所创设的法律制度的内涵：(一)尊重和维护业主的财产权利物业管理的根底是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。?条例?本着尊重业主财产权利的原那么，并不强制业主必须实行物业管理，只是标准实行物业管理时各方的行为。第四节?物业管理条例?三、?条例?创设的法律制度▲?条例?所创设的法律制度的内涵：(一)尊重和维护业主的财产权利?条例?充分尊重和维护业主的财产权利。但凡依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的根本原那么，强调物业效劳企业与业主是平等的民事主体，是效劳与被效劳的关系，保证业主充分行使财产权。第四节?物业管理条例?三、?条例?创设的法律制度▲?条例?所创设的法律制度的内涵：(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制共同财产和共同利益是构成业主之间联系的根底。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业效劳企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡；业主加人共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原那么。〔续〕第四节?物业管理条例?三、?条例?创设的法律制度▲?条例?所创设的法律制度的内涵：(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制业主大会制度和管理规约制度，目的是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。第四节?物业管理条例?三、?条例?创设的法律制度▲?条例?所创设的法律制度的内涵：(三)?条例?和有关法律法规共同标准物业管理活动物业管理活动中的问题，有的是由?条例?所标准的，有的是由其他法律法规所标准的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为标准。?民法通那么?、?合同法?、?公司法?、?城市房地产开发经营管理条例?、?建设工程质量管理条例?等法律、法规规定的相关制度，都是标准物业管理活动的法律依据。第四节?物业管理条例?三、?条例?创设的法律制度▲?条例?所创设的法律制度的内涵：(四)妥善处理政府和市场的关系对物业管理活动中的民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。?条例?对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规那么；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。〔续〕第四节?物业管理条例?第四节?物业管理条例?三、?条例?创设的法律制度▲?条例?所创设的法律制度的内涵：(四)妥善处理政府和市场的关系物业管理的开展从根本上取决于市场规那么的完善和市场机制的良性运行。?条例?是一部表达政府转变职能的行政法规。第四节?物业管理条例?四、?条例?主要内容简介▲第一章总那么第二章业主及业主大会第三章前期物业管理第四章物业管理效劳第四节?物业管理条例?第五章物业的使用和维护第六章法律责任第七章附那么〔共70条〕四、?条例?主要内容简介(一)第一章总那么本章共5条，对?条例?的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原那么和行政管理体制等作了规定。第四节?物业管理条例?第四节?物业管理条例?四、?条例?主要内容简介(三)第三章前期物业管理本章共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业效劳合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。第四节?物业管理条例?四、?条例?主要内容简介(三)第三章前期物业管理本章的一个根本思想就是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发、谁管理〞的模式，增加前期物业管理的透明度，如对前期物业效劳合同签订的特殊要求、住宅前期物业管理招投标制度的强制推行等，都表达了这个思想。第四节?物业管理条例?四、?条例?主要内容简介(四)第四章物业管理效劳本章共18条，旨在明确物业管理效劳中各方主体的权利义务关系。理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的顺利开展。第四节?物业管理条例?四、?条例?主要内容简介(五)第五章物业的使用与维护本章共7条，对物业的使用与维护相关问题进行标准。本章规定对于标准业主、物业效劳企业以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。第四节?物业管理条例?四、?条例?主要内容简介(六)第六章法律责任?条例?的法律责任有如下几个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是?条例?中法律责任设计的一个特点，表达了市场经济条件下国家行政管理的新理念。第四节?物业管理条例?四、?条例?主要内容简介(六)第六章法律责任?条例?的法律责任有如下几个方面的特点：(2)为了处理好行政处分和承担民事责任之间的关系，?条例?在设定法律责任时遵循了以下原那么：但凡能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处分的原那么；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处分的，那么优先保证民事责任的承担，以充分表达优先保护全体业主利益的原那么。(3)表达了业主自我管理、自我监督的原那么。第四节?物业管理条例?五、?条例?确立的法律关系★(一)业主相互之间的关系业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。?条例?在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。业主大会按照?条例?和业主大会议事规那么确定的程序作出的决定视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。第四节?物业管理条例?五、?条例?确立的法律关系★(二)物业效劳企业和业主之间的关系物业效劳企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业效劳企业完全平等，双方通过签订物业效劳合同，形成了物业效劳企业效劳、业主支付效劳费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最根本的原那么就在于其主体的平等性和行为的自愿性。第四节?物业管理条例?【历年真题】〔2021年单项选择题第6题〕物业效劳企业与业主签订物业效劳合同，是一种民事行为，民事行为最根本的原那么，就在于其主体的平等性和行为的〔〕。A．约束性 B．独立性C．自愿性 D．合法性【正确答案】C第四节?物业管理条例?五、?条例?确立的法律关系★(三)开发企业与业主及物业效劳企业之间的关系开发企业在没有销售完商品房之前也是业主，通常叫大业主。购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同的内容。〔续〕第四节?物业管理条例?五、?条例?确立的法律关系★(三)开发企业与业主及物业效劳企业之间的关系开发建设单位在物业管理活动中的义务：〔1〕制定临时管理规约并明示买受人；〔2〕住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业效劳企业；〔3〕提供必要的物业管理用房〔4〕不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备；〔5〕在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。第四节?物业管理条例?五、?条例?确立的法律关系★(四)供水、供电等单位与业主以及物业效劳企业之间的关系供水、供电、供气、通信、有线电视等单位与业主之间是一种效劳合同关系，而这些企业与相应的物业效劳企业之间并没有这种合同关系。