房地产行业盈利模式变迁

房地产行业盈利模式变迁目录1.房地产行业的价值链与盈利模式2.国内房地产开发企业盈利模式3.国外房地产开发企业盈利模式1.房地产行业的价值链与盈利模式1.1市场环境与产业结构1.2产业链1.3产品线与业务主线1.4产业价值链1.5企业核心业务流程1.6企业价值链1.7厂商根本盈利模式识别1.8房地产业务全流程核心能力识别1.9未来10-15年产业盈利空间识别1.10未来房地产市场运作模式变化趋势新来者供给商客户替代品互补品当前竞争者进入壁垒议价能力减少需求议价能力推进需求经济开展、城市化进程与人均可支配收入增长趋势人口总量与结构变化、家庭与社会结构发展趋势国家资源与人均国土面积变化趋势退出壁垒1.1市场环境与产业结构土地开发房地产产品制造新房面世二手房流通残值处置增量市场存量市场土地出让方一级土地开发商金融机构1.2产业链监理单位物料供给商施工企业设计院营销机构销售代理金融机构金融机构装修企业房产中介金融机构评估机构70年后？物业管理物业管理物业经营市场研究机构开发商开发商筹划机构住宅商业地产写字楼目标市场的精准定位、品牌与文化的传播与渗透土地资金工业地产旅游地产战略合作伙伴银行1.3产品线与业务主线产品销售金融保障定位传播识地拿地资金筹集产品制造客户效劳产品线业务主线土地开发房地产产品制造增量供给存量流通增量市场存量市场房地产价值转化1.4产业价值链土地一般价值房地产价值增值变现房地产一般价值变现房地产价值增值流转房地产一般价值流转房地产价值增值土地价值增值1.5企业核心业务流程可研储地筹划施工设计效劳租售找地运营广告客户推荐Internet地产经纪参观样板房用户需求说明平面设计地块选择签订合同缴纳定金申请按揭贷款房屋建设个性化选择交付使用香港模式美国模式住宅开发商在客户确认购置，并且确认能够取得按揭贷款支持的情况下才开始房屋的建设1.6企业价值链主流程一级市场二级市场三级市场一般价值〔经营型〕〔投机型〕〔房地产运作〕〔房地产开发〕〔土地开发〕1.7厂商根本盈利模式识别价值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ土地开发房地产产品制造增量供给存量流通残值处置增量市场存量市场政府关系资金实力产品能力营销能力运营能力1.8房地产业务全流程核心能力识别市场能力管理能力管理能力识地能力土地开发增量市场1.8.1核心能力识别：Ａ土地开发——经营型存量市场政府关系资金实力识地能力土地开发增量市场存量市场政府关系资金实力识地能力土地开发增量市场1.8.3核心能力识别：Ｃ土地开发——投机型存量市场政府关系资金实力识地能力土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力1.8.4核心能力识别：Ｄ房地产开发——经营型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力识地能力土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力识地能力土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力1.8.6核心能力识别：Ｆ房地产开发——投机型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力识地能力存量流通残值处置增量市场存量市场1.8.7核心能力识别：Ｇ房地产运作——经营型增量供给运营能力管理能力存量流通残值处置增量市场存量市场增量供给运营能力管理能力增量供给存量流通残值处置增量市场存量市场1.8.9核心能力识别：Ｉ房地产运作——投机型运营能力管理能力行业利基一级市场二级市场三级市场产品一般价值1.9未来１０－１５年产业盈利空间识别产品价值增值1.10未来房地产市场运作模式变化趋势目录1.房地产行业的价值链与盈利模式2.国内房地产开发企业盈利模式3.国外房地产开发企业盈利模式2.国内房地产开发企业盈利模式2.1万科2.2招商2.3合生创展2.4顺驰2.5万通2.6复地2.7绿城2.8国内房地产行业战略群组矩阵图2.1万科2.2合生创展合生创展是致力开展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团合生创展的特点做大规模，率先采用大盘操作的概念客户定位以满足城市中高收入的置业需要为主，开发的物业集中于中高档工程，销售均价比当地的市场平均价格水平高出15％一72％对市场前景的准确把握，开发未来升值潜力大而当时位置偏僻价格低廉的土地战略扩张三部曲：1、通过集中化战略和一体化战略，建立企业规模化开展的根底；2、通过集约化拓展进行跨区域扩张；3、实施规模化开展行事低调注重资本运作该模式的突出之处规模化开展有利于降低本钱、提升品牌效应，抵御市场竞争风险，实现规模经济2.3招商2.4顺驰2.5万通2.6复地2.7绿城2.8国内房地产行业战略群组矩阵图(1)国内典型房企的业务领域全国性跨区域局部区域集中于工程管理在房产价值链的适度延伸居住需求衍生产业的适度捆绑非相关多元化万科顺驰万通天鸿金地复地SOHO中国大华港资地产美资地产首创置业华远中远中房大连万达合生创展绿地北京城建奥园置业中远开展绿城碧桂园中信华南陆家嘴中华企业2.8国内房地产行业战略群组矩阵图(2)八家企业的盈利模式万通万科顺驰合生绿城复地金地一级市场二级市场三级市场产品一般价值〔经营型〕〔投机型〕〔房地产运作〕〔房地产开发〕〔土地开发〕产品价值增值招商目录1.房地产行业的价值链与盈利模式2.国内房地产开发企业盈利模式3.国外房地产开发企业盈利模式3.国外房地产开发企业盈利模式

3.1香港模式3.2美国模式3.3房地产开展环境及其对开发企业的影响3.4我国对国外模式的借鉴一级市场二级市场三级市场产品一般价值〔经营型〕〔投机型〕〔房地产运作〕〔房地产开发〕〔土地开发〕3.1香港模式产品价值增值一级市场二级市场三级市场产品一般价值〔经营型〕〔投机型〕〔房地产运作〕〔房地产开发〕〔土地开发〕3.2美国模式产品价值增值3.3〔1〕房地产开展环境比较

香港美国当前中国10-15年后中国领土性质自治城邦高人口密度大国低人口密度大国高人口密度大国高人口密度经济发展水平发达发达发展中发达潜在需求量大一般大大土地垄断供应（土地批租模式）分散供应（财产税模式）垄断供应（土地批租模式）垄断供应（土地批租模式）有租期无开发时限带产权可期权方式拿地有租期2年不开发无偿收回有租期2年不开发无偿收回稀缺充裕局部稀缺局部稀缺居住风格高容积率集合住宅为主低容积率独栋住宅为主高容积率集合住宅为主高容积率集合住宅为主政府高房价高地价高福利自由港，低税制，靠土地收入弥补财政不足规制补贴中低收入者购房鼓励开发中低价房差别对待，抑制土地投机干预频繁高房价高地价低福利高税制一刀切规制大城市香港模式中小城市美国模式税制？差别对待，抑制土地投机资本充裕充裕不充裕充裕融资便利客户融资（预售）和银行债权融资为主便利市场化资本运作为主障碍多客户融资（预售）和银行债权融资为主便利债权融资与股权融资相结合香港美国当前中国10-15年后中国政府关系非常重要不重要非常重要非常重要市场次要非常重要次要重要产品次要重要次要重要管理次要重要次要重要运营次要重要次要重要投资重要重要重要重要融资重要次要重要重要盈利模式（关键利润来源）土地投资价值+土地投资溢价+房地产投资价值+房地产投资溢价土地价值增值+土地投资价值+房地产价值增值+房地产投资价值土地投资价值+土地投资溢价+房地产投资价值+房地产投资溢价土地价值增值+土地投资价值+房地产价值增值+房地产投资价值开发商风格土地经营挂帅，全能型开发商资本运作挂帅，专业化开发商政府挂帅，全能型开发商投资商挂帅，专业化开发商产业链特征以开发商为中心的纵向价值链以基金为主导，专业分工细致的横向价值链以开发商为中心的纵向价值链以投资商为中心的横向价值链注：对开发商的影响分为：非常重要、重要、次要和不重要四种类型。3.3〔2〕环境对开发商的影响比较一级市场二级市场三级市场产品一般价值〔经营型〕〔投机型〕〔房地产运作〕〔房地产开发〕〔土地开发〕3.4我国对国外模式的借鉴：当前中国模式产品价值增值一级市场二级市场三级市场产品一般价值〔经营型〕〔投机型〕〔房地产运作〕〔房地产开发〕〔土地开发〕3.4我国对国外模式的借鉴：未来10-15年中国模式产品价值增值一级市场二级市场三