09年度房地产企业税收培训

09年度房地产企业税收培训易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所2021年11月12日内容提要前言：企业涉税风险从何而来一、企业所得税1、完工产品的标准2、配套设施的处理3、其它问题二、营业税三、房地产合同涉税管理四、新政解析前言：税务风险管理一：企业面临的税务风险分析1、税法的复杂性、不完整性、随意性、不公平性2、税务机关执法中的征管与税法执行的问题3、企业面临的社会大环境中的风险4、企业内部管理中的税务控制失误企业处理税务问题的常见失误分析1、合同随意签、财务人员不参与房地产开发合同通常是公司从事开发活动的根底和前提，而合同一旦签订、备案、履行，必将产生不可调整的纳税义务。而公司在签订经济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律风险，负责起草合同的律师或企业相关部门往往并不知晓税法是如何规定的。企业处理税务问题的常见失误分析纳税人与税务机关的许多纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确，企业却很少关注合同双方涉税条款，如何在合同签订中引进税务管理机制，是企业管理中非常重要的一个关注点。房地产开发合同涉税条款通常包括合同履行方式、发票如何开具与传递、支付结算方式等重要内容，并要准确地适合或躲避现行税法条款。企业处理税务问题的常见失误分析案例：案例会计与税法依据案例：持有与转让的考虑转让：个人出资持有：法人出资：法人实质为一人：不得以个人身份与其他股东共同出资案例：甲公司〔A先生、B先生〕于2006年出资2000万元成立全资房地产子公司——M公司，2021年9月30日，甲公司将M100%全部转让给乙公司，转让价6000万元，转让日，甲公司资产总额2000万元〔土地〕，负债为零，净资产2000万元〔均为实收资本〕，公司应纳企业所得税=〔6000-2000〕*25%=1000万分析甲公司将税后利润分配给A、B，应纳个人所得税合计：3000*20%=600万元，合计：1600万元，税负高达40%。资本运作中的风险案例提示企业处理税务问题的常见失误分析企业处理税务问题的常见失误分析二、管理者过于重视关系三、税务风险的控制往往限于财务部四、企业需要什么样的税务代理效劳，企业并不清楚，对代理行业也缺少了解五、企业财务人员内部培训有待加强第一局部：疑难解析一、完工标准第三条

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之一的，应视为已经完工：

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。一、完工标准(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。注明：1、施工单位提交?工程竣工报告?2、监理单位提交?工程质量评估报告?3、勘察设计单位提交?工程检查报告?4、施工单位签署?工程质量保修书?问题一、完工标准如何掌握5、工程质量监督站出具?工程质量监督报告?6、开发商形成?工程竣工验收报告?另还有规划、消防、环保等部门。初始产权证明一般指〈大产权证明〉。会计与税法的协调处理问题！

问题二：预交企业所得税能否扣除期间费用？〔按季预交〕目前局部税务机关做法：预收款*计税毛利率*所得税税率，期间费用就不给扣了，到年底汇算清缴时再给扣，然后多交的退给你。是否正确？分析：国税发【2021】31号文件对房地产企业应纳税所得额的计算方法作出了明确规定：预征税款的方法应遵循【2021】299号文件：企业预交税款是针对会计利润总额，而不是预收账款。为了保障税款的均衡入库税法特案规定，未完工产品的预收账款提前确定应纳税所得额，应纳税所得额=预收款*计税毛利率-营业税金及附加、土地增值税分析问题三：核定征收问题一：市局目前对核定征收的意见二：税法的规定：不得事先核定征收问题解答：1、核定征收的建筑企业是否可以按总分包合同差额作为企业所得税的计税依据交企业所得税？2、企业所得税核定征收，如果年终会计利润应纳所得税高于已经按核定征收缴纳的企业所得税，税务局要求补税、罚款及滞纳金是否合理？问题四：配套设施的处理主要包括：1、物业管理用房2、地下室A：有产权的地下汽车库，B：无产权的地下汽车库C:无产权的地下自行车库D:地下人防设施3、水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚4、商店、银行、邮局中小学、文化站、医院等。税法中配套设施的定义：国税发[2021]31号第十七条第三十三条第二十七条第五款(五)公共配套设施费：指开发工程内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

配套设施第十七条

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

配套设施(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。延伸案例：配套设施解读第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为本钱对象单独核算。利用地下根底设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。国税发[2006]31号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知八、关于开发产品本钱、费用的扣除问题〔二〕以下工程按以下规定进行扣除：6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：配套设施解读〔1〕属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。〔2〕属于营利性的，或产权归开发企业所的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。案例：人防工程的争议案例09年5月，主管税务所对我司进行纳税评估，对人防工程的本钱在税前扣除提出疑议，认为不能直接在税前扣除，应根据国税发[2021]31号文件第十七条的规定，做为营利性固定资产，通过折旧来获得税前扣除的待遇，并要求我司补缴税款。我司认为：1、该项人防工程建设完工之后，交由物业管理公司进行管理并收取一定的使用维护费，符合行业行规，并且其它房地产企业建设的人防工程案例分析所发生的本钱，均直接进入开发本钱获得税前扣除。我司也应该直接获得税前扣除的待遇，不应按国税发[2021]31号文件的第17条处理，应按33条处理。2、对于税务机关认定是营利性也不对，因为赢利性主体应为物业管理公司，物业管理公司收取的维护费也按国家税法规定缴纳了相应的税收。物业管理公司交税，而我司获得税前扣除的待遇，两不相干才对。我司据此与税务机关屡次沟通未果，请问，税务机关的认定是正确的吗？

配套设施第十八条

企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该工程的建造本钱，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

补贴收入的处理案例：取得的征地补偿费用是并入当期所得还是冲减本钱？我公司为某地招商引资的某大型国有企业职工住房进行定向开发，销售面向企业的职工，销售价格双方共同商定，为了降低房价，当地政府承诺：地价70万一亩，超过的部门由政府返还，2021年3月收到超过局部的返还款2000万，如何处理？分析：涉及：企业所得税、土地增值税?企业所得税法?第六条规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：〔九〕其他收入。?企业所得税法实施条例?第二十二条规定，企业所得税法第六条第〔九〕项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第〔一〕项至第〔八〕项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。所得税处理?财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知?〔财税【2021】87号〕第一条规定：对企业在2021年1月1日至2021年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：〔一〕企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；〔二〕财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理方法或具体管理要求；〔三〕企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。问题五：房屋租赁合同1、要关注租赁合同的签订：〔1〕、免租期问题。案例1：某合同：租期一年，月租金1万，前两个月免租，计算营业税，房产税、所得税的租金是10万？12万？案例2：07年1月一次性收取300万，租期三年，原来是权责发生制，做了一局部，08年会计上还要做一次。07年收到，08年收入如何确认？依据国税函【2021】98号文件：利息、租金、特许权。三、关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入确实认新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。案例：案例3：一次性收取多年租金的处理某房地产企业2021年1月签订租赁合同，租期五年，一次性收取租金100万，营业税、企业所得税、房产税如何处理？延伸〔1〕、在收取的同时另行收取20万的保证金，保证金如何处理？〔2〕、提前解约：违约金收入20万，如何处理？案例：〔3〕、转租合同的处理某公司甲将房产租给乙使用，租金100万，乙承租之后征得甲公司，将其转租给丙，作价120万元，分析：甲的营业税税负：100万×5%，乙：120万×5%案例案例：售楼部的装修费的处理工程营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等。1、利用开发完成或局部完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为工程营销设施使用，工程销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。2、利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为工程营销设施使用，工程销售完毕即行撤除或转为企业自用或出租。售楼处的处理3、利用开发小区内的配套设施〔例如会所〕装修、装饰后，作为工程营销设施临时使用；工程销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。4、在开发小区之外的人口活泼密集区租赁房产进行装修，工程销售完毕，退租。处理方法根据国税发[2021]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括工程小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。营业税本卷须知营业税视同销售：案例案例案例案例：A公司把B公司吸收合并，B公司的资产负债并到A公司的账上，B公司的原股东成为A公司的股东，B公司的房产过户到A公司的名下。是否要交销售不动产的营业税？股东借款与个人借款的处理甲供材1、建筑企业的甲供材注意区分：材料与设备2、装修装饰业的甲供材建筑营业税的计税依据不含甲供材，〔如果你包工包料就全额纳税，如果你只包工不包料，就分别纳税〕。3、转包与分包的区别问题案例：2、公司员工借款的个人所得税处理第二局部：合同管理二、合作开发合同的管理三种分配模式：分钱：分房子即分钱还分房子今天主要讨论单纯的分钱模式国税发[2021]31号第五章

特定事项的税务处