房地产项目市场调研流程与操作技巧

市场调研的种类1、工程前期开展调研2、工程营销调研3、工程推广调研1、工程开展调研目的：针对工程的可行性、工程定位〔产品、价格、物业类型〕及业态规划的调研，为工程的前期筹划报告提供市场依据对象：影响房地产决策的相关经济因素指标的调研区域房地产市场的现状及开展趋势的调研竞争楼盘的调研〔直接竞争楼盘与间接竞争楼盘〕对工程本身进行深入的调研〔地块性质、经济指标、交通、配套、优劣势等〕方法：实地考察法、文献资料收集法2、工程营销调研目的：针对工程的销售策略及模式，对市场上竞争对象作深入的调研，对工程的营销筹划报告提供依据对象：竞争楼盘的调研〔直接竞争与间接竞争楼盘〕营销模式的调研营销筹划的机构调研本工程优劣势的调研及适合的营销模式方法：实地考察法、人员访谈法3、工程推广调研目的：针对竞争工程的推广主题、广告语及运用媒体组合进行的调研，为推广思路提供依据对象：区域市场的户外、广告、灯箱的调研区域楼盘的主题广告语的调研区域楼盘的形象包装的调研推广的媒体运用组合的调研推广机构的调研方法：实地考察法、人员访谈法第二局部调研流程一、市场调研的目的1、明确市场调研的目的2、了解调研对本工程运作的影响3、了解本次调研的范围二、市场调研的相关准备工作

1、确定工程调研的对象2、确定调研方法——实地考察法、问询法、观察法、座谈会、随机调研等等3、制定调研工具——相关的表格、人员的安排等等4、调研时间确实定及区域确实定三、市场调研的主要内容

1、开发背景分析2、对工程本身的市场调研占地规模工程四至周边配套工程本身的优势、劣势、时机分析、威胁分析，对工程进行综合的分析规划设计要求的了解〔容积率、绿化率、建筑密度等等〕3、竞争对手的调研A、竞争性工程确定竞争性工程确定的原那么为与工程处于同档次、同区域，目标客户群根本相同，具有直接竞争威胁的市场上的同类工程。B、确定调研的主要对象及主要内容：住宅地产产品同质工程的产品特色，与本工程产品的差异及其经营方向趋势价格同质工程常用的价格策略渠道同质工程客源来历情况，主要目标市场销售，同质工程目前的销售状况及成因促销，同质工程促进产品销售与开展的手段和方式效劳，同质工程的后续效劳内容、手段商业地产〔1〕整体规模〔2〕业态组织〔3〕交通条件〔4〕销售手段〔5〕经营特色〔6〕销售、租赁状况〔1〕目标消费人群根本特征〔2〕目标消费人群对商业业态的选择趋向〔3〕目标消费人对商业环境的选择趋向〔4〕目标消费人对工程周边的商业状况选择趋向〔5〕目标消费人对商业消费过程的要求〔6〕目标消费人群购置力取向五、根据以上市场调研结果作本工程的市场定位〔1〕市场需求比照分析〔2〕市场功能定位〔3〕市场档次定位〔4〕市场客户定位六、综合结论

〔1〕工程的市场、产品分析结论〔2〕工程的市场运作初步建议七、撰写工程市场调研报告调研中常出现的问题及解决方法1、调研结果不全面解决方法：首先要熟悉调研表格上所有要了解的内容，并且记住，才能有效的解决。2、调研结果不真实解决方法：换调研员从新调研，或采用进行调研，以考察调研结果的真实性。3、被对方识破是来踩盘的解决方法：坚持自己不是来踩盘的原那么，或从新派调研员4、新信息得到不及时解决方法：大量新闻信息的阅览、网上信息的阅览及平时扫楼盘的积累THANK