房地产行业-某置业公司业务流程

房地产行业-某置业公司业务流程**管理咨询公司2002年8月12日2002-8-101A置业公司业务流程目录〔一〕工程开发总体流程……………………4工程可行性分析流程说明……………………5工程可行性分析流程……………………6工程规划设计流程说明……………………7工程规划设计流程……………………8勘察、设计招标流程说明……………………12勘察、设计招标流程……………………13工程开工办理流程……………………15工程招标流程说明……………………16工程招标流程……………………17监理招标流程说明……………………19监理招标流程……………………20材料设备招标流程说明……………………222002-8-102A置业公司业务流程目录〔二〕材料设备招标流程……………………23工程建设施工流程说明……………………25工程建设施工流程……………………26工程建设质量管理规程……………………30工程建设进度管理规程……………………31工程建设本钱管理规程……………………32营销管理流程说明……………………33营销管理流程……………………34物业管理流程说明……………………36物业管理流程……………………372002-8-103A置业公司业务流程工程开发总体流程工程决策规划设计全套图纸时机研究工程详细可行性分析工程建设市场营销、物业管理、工程建设参与意见和提供信息办理土地使用手续；到政府、规划、市政各部门办理方案审批手续总体规划方案初步及扩初设计方案编制施工图工程确立到市计委办理工程、公司审批手续信息收集工程规划建议书及工程筹划书报审图纸市场营销观念的指导勘察、设计招投标工程竣工到政府主管部门办理手续市场营销展开拆迁工作施工现场准备根底施工主体结构施工装饰、专业施工竣工与交接工程招标工程建设分包单位招标材料设备采购工程销售与租赁租售与物业管理土地投标，合作协议订立专业二次设计物业管理2002-8-104A置业公司业务流程工程可行性分析流程说明2002-8-105A置业公司业务流程工程可行性分析流程进行初步可行性研究高层领导东湾公司设备、工程部时机研究开发部预算部计财部审批总经办根据土地信息、规划要点、合作时机发起Y否决初步可行性分析报告本钱估算进行详细可行性研究软件估算提供决策数据和信息N审批Y详细可行性分析报告进行初步的市场分析、市场定位、经济性分析N修改审批NY组织土地投标办理工程登记事宜土地招投标方式下否决审批否决N参与参与参与参与Y报送办理公司登记事宜组织评审组织合作谈判2002-8-106A置业公司业务流程工程规划设计流程说明2002-8-107A置业公司业务流程工程规划设计流程〔一〕规划设计评审小组高层领导东湾公司开发部外部活动编制工程规划建议书进行总体筹划设计单位制作规划方案工程筹划书总体规划方案审批工程规划建议书包括总体、单体、园林筹划最正确总体规划方案征求综合管网的意见审批审批Y通过N修改N修改预算合同部组织进行设计方案招标选择多家设计公司详见设计勘察招投标流程Y报送Y报送Y通过Y报送Y通过N修改N修改N修改注：规划设计评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由开发部组织的评审活动，负责提出专业意见。N修改规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审组织评审组织评审组织评审规划局、规划院出具审批意见详见勘察、设计招投标流程设计单位制作方案图纸方案报批预算合同部组织进行设计单位招标2002-8-108A置业公司业务流程审批工程规划设计流程〔二〕高层领导东湾公司开发部外部活动过程管理初步设计方案最正确初步设计方案设计院编制初步设计方案详见勘察、设计招投标流程人防、消防、交通部门审批；市规委审定N修改N修改Y报送Y通过规划设计评审小组规划设计评审小组参与评审组织评审依据规划筹划书及方案报市规委审定获得建设用地规划许可证办理土地评估土地出让手续土地出让形式下配合制作六图二书设计单位负责制作六图二书组织编制初步设计方案审查六图二书勘察单位出具初勘报告预算合同部组织进行勘察单位招标〔与设计招投标同步进行〕获得初勘报告市政各部门出具审批意见东湾公司参与评审组织完善规划方案2002-8-109A置业公司业务流程工程规划设计流程〔三〕高层领导东湾公司开发部外部活动工程施工图送审建研院进行强制性标准审查设计单位正式出施工图审批通过进行初审工程部接收图纸施工图纸管理与发放规划设计评审小组设计院编制扩初设计方案组织进行扩初设计扩初设计方案N修改Y通过规划设计评审小组参与评审组织评审依据规划筹划书及方案相关部门提供支持设计院编制施工图协调组织施工图设计工程施工图N修改Y通过组织评审相关部门提供支持勘察单位出具详勘报告按修改意见组织设计院修改图纸建研院进行强制性标准审查进行复审东湾公司参与评审获得建设工程规划许可证2002-8-1010A置业公司业务流程工程规划设计流程〔四〕高层领导东湾公司开发部外部活动设计单位规划园林设计方案园林设计方案设计单位制作园林施工图选定最正确园林设计方案详见设计勘察招投标流程审批园林局审批组织园林施工图设计园林施工图审批设计单位正式出园林施工图N修改N修改Y报送Y通过Y通过工程部接收图纸园林施工图纸管理与发放N修改N修改规划设计评审小组规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审Y报送组织评审组织评审预算合同部组织园林设计单位、方案招标依据规划筹划书及方案东湾公司参与评审2002-8-1011A置业公司业务流程勘察、设计招标流程说明流程简述：本流程描述A置业公司运用市场化机制公正、公开、公平地选择勘察设计单位的过程。流程目的：确保公司选择出最能符合公司需要和利益的勘察设计单位。关键控制点〔CCP〕：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员：高层领导和开发部、东湾公司、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入：勘察、设计单位的信息。信息产出：招标文书，勘察、设计委托合同，合格分承包商名册。版本管理：本流程由开发部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，开发部负责解释和修改。2002-8-1012A置业公司业务流程勘察、设计招标流程〔一〕高层领导开发部预算合同部勘察、设计单位接受招标邀请组织成立招标工作组递交投标保函领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑招标文件确定投标单位N修改发放标书组织踏勘答疑参加答疑和踏勘收集勘察、设计单位信息勘察、设计单位数据库资格预审Y报送Y通过组织编制招标文件N修改组织评审招标评审小组各相关部门参与编制招标评审小组参与评审注：招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由预算合同部组织的评审活动，负责提出专业意见。审批参与编制2002-8-1013A置业公司业务流程勘察、设计招标流程〔二〕高层领导开发部预算合同部勘察、设计单位招标评审小组制作投标书接受投标书组织现场开标初步选定中标单位组织评审投标书发出中标通知书参加接受中标书中标单位参与谈判组织合同谈判合同谈判以开发部为主，预算合同部参与重大合同谈判必要时高层领导参与审批合同文本递交履约保函签订合同签约审批Y通过唱标2002-8-1014A置业公司业务流程工程开工办理流程工程部市建委招标办市政部门填写建设工程报建表工程开工申请审查预算合同部组织工程招投标，确定施工单位，签订合同监督审查办理监理招标手续办理工程质量监督手续办理统计登记手续办理工程审计手续质检站备案统计机关审计机关缴纳限制使用费领取工程开工证其他部门审查市政开工申请详见工程招投标流程申报年度开工方案市计委审查审查审查登记审查登记登记登记2002-8-1015A置业公司业务流程工程招标流程说明流程简述：本流程描述A置业公司运用市场化机制公正、公开、公平地选择工程总包单位、工程分包单位的过程。流程目的：确保公司选择出最能符合公司需要和利益的工程总包单位、工程分包单位。关键控制点〔CCP〕：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员：高层领导和预算合同部、工程部、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入：工程总包单位、工程分包单位和监理单位的信息信息产出：资格预审文件、标书、工程合同、合格承包商名册版本管理：本流程由预算合同部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，预算合同部负责解释和修改。2002-8-1016A置业公司业务流程工程招标流程〔一〕工程部高层领导招标评审小组确定工程招标策略招标办预算合同部投标单位组织编制资格预审文件发出招标邀请接受邀请，填写预审文件办理招标登记组织编制招标文件发布招标公告备案招标方式、资格备案审批招标文件审查备案递交投标保函审批投标单位准备应标YY通过N修改Y报送组织对投标单位的考察通知入选的投标单位审批如果认为有必要确定入选的投标单位组织对投标单位的资格评审成立招标评审小组N修改组织评审各相关部门参与编制招标评审小组参与评审注：招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由预算合同部组织的评审活动，负责提出专业意见，招标评审小组参与评审发放标书接受投标书提出书面疑问申请现场答疑参与编制2002-8-1017A置业公司业务流程如果谈判失败，依次选择排名其后的几家谈判工程招投标流程〔二〕初步选定中标单位决策监督组织现场踏勘答疑制作投标书主持开标组织评审投标书工程部高层领导招标办预算合同部投标单位发出中标通知书办理中标手续、缴费评估其中2／3的评审成员从建筑市场专家库中随机抽取参加接受中标书答疑补充文件备案参加答疑和踏勘接受投标书中标单位参与谈判组织合同谈判谈判以工程部为主，预算合同部参与重大合同谈判必要时高层领导参与招标评审小组合同备案合同文本签订合同递交履约保函参与签订合同N修改Y通过审批2002-8-1018A置业公司业务流程监理招标流程说明流程简述：本流程描述A置业公司运用市场化机制公正、公开、公平地选择监理单位的过程。流程目的：确保公司选择出最能符合公司需要和利益的监理单位。关键控制点〔CCP〕：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员：高层领导和预算合同部、工程部、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入：监理单位的信息、监理市场动态。信息产出：招标文件、监理委托合同。版本管理：本流程由预算合同部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，预算合同部负责解释和修改。2002-8-1019A置业公司业务流程监理招标流程〔一〕高层领导工程部预算合同部勘察、设计单位接受招标邀请组织成立招标工作组递交投标保函领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑招标文件确定投标单位N修改发放标书组织踏勘答疑参加答疑和踏勘收集监理单位信息监理单位数据库资格预审Y报送Y通过组织编制招标文件N修改组织评审招标评审小组各相关部门参与编制招标评审小组参与评审注：招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由预算合同部组织的评审活动，负责提出专业意见。审批参与编制2002-8-1020A置业公司业务流程监理招标流程〔二〕高层领导工程部预算合同部勘察、设计单位招标评审小组制作投标书接受投标书组织现场开标初步选定中标单位组织评审投标书发出中标通知书参加接受中标书中标单位参与谈判组织合同谈判合同谈判以工程部为主，预算合同部参与重大合同谈判必要时高层领导参与。审批合同文本递交履约保函签订合同签约审批Y通过唱标2002-8-1021A置业公司业务流程材料设备招标流程说明流程简述：本流程描述A置业公司运用市场化机制公正、公开、公平地采购设备、材料的过程。流程目的：确保公司选择出最能符合公司需要和利益的设备、材料供给商。关键控制点〔CCP〕：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员：高层领导和总经办、设备材料部、预算合同部、财务部和各供给商的负责人或相关专业人员。信息输入：材料设备供给商的信息、材料设备的市场动态。信息产出：招标文件、采购合同、合格供给商名册。版本管理：本流程由预算合同部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，预算合同部负责解释和修改。2002-8-1022A置业公司业务流程材料设备招标流程〔一〕编制工程总体的采购方案招标评审小组高层领导材料设备部预算合同部供给商工程部根据工程进度预先提出采购方案接受招标邀请收集厂商信息启动单项采购程序供给商数据库资格预审组织成立招标评审小组组织编制招标文件递交投标保函制作投标书和样品领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑招标文件确定投标单位发放标书组织踏勘答疑接受投标书和样品参加答疑和踏勘N修改审批Y报送Y通过N修改组织评审注：招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定人员名单。参加由预算合同部组织的评审活动，负责提出专业意见，招标评审小组参与评审各相关部门参与编制参与编制注：进口设备价值超过50万元时，需在招标办监督下进行。2002-8-1023A置业公司业务流程材料设备招标流程〔二〕高层领导材料设备部预算合同部供给商组织现场开标初步选定中标单位组织评审投标书发出中标通知书评估如果谈判失败，依次选择排名其后的几家谈判接受中标书中标单位参与谈判组织合同谈判合同谈判以材料设备部为主，预算合同部参与重大合同谈判必要时高层领导参与审批合同文本递交履约保函签订合同签约审批Y通过招标评审小组必要时外聘专家参与唱标Y通过2002-8-1024A置业公司业务流程工程建设施工流程说明流程简述：本流程描述A置业公司组织、监督、控制工程建设的全过程。流程目的：确保公司的工程建设到达预定的管理目标。关键控制点〔CCP〕：明确的管理目标；严格的过程管理和合同约束；严格的建设成果验收。相关部门/人员：高层领导和公司各业务部门的负责人或专业人员。信息输入：工程建设总体筹划、各合同单位的合同、工程管理制度。信息产出：工程综合报表、阶段性和专业验收证明、工程竣工备案书、竣工资料及竣工图。版本管理：本流程由工程部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，工程部负责解释和修改。2002-8-1025A置业公司业务流程工程建设施工流程〔一〕工程部公司职能部门领导监理单位设计单位确定工程经理部人员，明确职责制定施工组织设计工程建设总体方案核实审批确认确定工程成员，明确职责审定认可现场临建施工和施工准备组织分包单位进场总包单位建立监理责任体系，编制监理大纲工程目标与要求总经办参与审查指导监督检查验证签字必要时参与指导协调重大情况汇报预算合同部组织专业分包单位招标明确工程管理目标〔质量、本钱、进度〕建立目标管理体系审查认可制定工作方案和目标制定工作方案和目标组织进行图纸会审和设计交底参与工程管理的授权分工与职责明确详见工程招标流程开发部参与提供设计效劳编制工程建设总体方案审批Y通过Y报送N修改组织评审N修改各职能部门参与评审组织专业分包单位进场2/2/202526工程建设施工流程〔二〕工程部公司职能部门领导监理单位设计单位总包单位巡查、协调关系落实施工条件主体结构工施工监督确认组织材料设备进场工程款拨付市场营销穿插装饰、专业安装施工监督确认组织材料设备进场工程款拨付市场营销穿插巡查、协调关系落实施工条件重大情况汇报重大情况汇报提供设计效劳提供设计效劳各相关部门配合根底工程施工监督确认组织供图甲供材料设备进场工程款拨付市场营销穿插提供设计效劳重大情况汇报组织根底工程验收参与验收巡查、协调关系落实施工条件包括：四方验收；规划、人防验收；质检站监督组织主体结构验收参与验收包括：四方验收；质检站监督组织单位工程验收参与验收包括：四方验收；规划、消防、电梯、人防等验收；质检站备案交接准备开发部组织测绘配合完成组织编制竣工图、质量保证书和用户使用手册；组织工程保修、设备培训；组建保修机构；办理市政各项供排开通手续2002-8-1027A置业公司业务流程工程建设施工流程〔三〕工程部公司职能部门领导监理单位设计单位总包单位退场，留驻现场保修队伍物业公司全面接管结清移交手续退场物业公司参与组成交接机构，会商确定交接程序交接机构联合工作，验查、清点、移交，办理交接手续，明确整改修复日期和要求协调参与2002-8-1028A置业公司业务流程工程建设质量控制规程工程部公司职能部门领导监理单位总包单位工程合同质量目标组织实施各分项、分部工程施工，采用质量预控的方法，对人、机、料、法、环各质量影响因素，实行全面的管理，保证施工质量；严格履行三检制，禁止不合格工序进入下一道工序的施工。参与阶段性验收和单位工程的最终验收，对出现的质量问题落实整改，保证工程实体和资料通过验收，完成竣工备案。审查总包单位制定的质量管理制度、体系和施工组织设计。制定监理的质量验收制度和管理程序。对各施工单位进行事前、事中的全面监督；严格事后的验收把关，拥有质量否决权；参与对质量事故的调查和监督处理；向业主提交质量分析月报。组织现场各施工单位进行阶段性验收，并监督落实整改；参与单位工程的最终验收，监督各单位落实整改。为配合质量目标的实现，制定部门的工作方案。汇报检查工程工程质量的可控性和质量体系运行的有效性；组织对工程质量事故的调查；保证甲供材料设备和分承包商的质量；取得质量分析月报了解施工进度情况，制定各项效劳和控制的工作方案。要事汇报联系政府各相关部门和公司职能部门，参与对工程的阶段性验收和单位工程最终验收。工程最终质量目标的实现情况比照预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。保证甲供材料的质量；选择优秀的甲方指定的分承包商。审批2/2/202529工程建设进度控制规程工程部公司职能部门领导监理单位总包单位制定工程建设总体进度方案和网络图，提出落实总体方案的各项资源和作业安排。工程建设合同目标制定各施工阶段的进度方案，并组织各分包单位施工；对各阶段的实际进度与方案进度比照，进行分析，采取纠偏措施，保证工程实际进度到达预定目标。制定各施工阶段的月度和旬度进度方案，并组织各分包单位施工；对实际进度与方案进度进行比照、分析，采取纠偏措施，用月度和旬度进度方案的实现，保证工程阶段进度目标的实现。对总包单位制定的工程建设总体进度方案进行审查，制定监理工作进度方案。对总包和监理单位制定的进度方案进行审查备案，作为将来检查控制的依据；制定部门的工作方案。审定总包单位的阶段施工进度方案，监控各施工单位的施工进度，向业主提供进度分析报告；对方案和实际的进度情况进行比照分析，发出纠偏调整的指令，参与制定纠偏措施，并监督纠偏措施的落实，向业主提交进度纠偏报告。审查施工单位的月度和旬度进度方案，监控各施工单位的施工进度情况，向业主提供进度报告；对施工单位的实际进度进行比照分析，适当的采取纠偏措施，调整施工组织方案。为配合进度的实现，制定部门的工作方案。审查监控工程施工的工作进度情况；对工程阶段性里程碑时间进行控制；对方案与实际进度的偏差进行质询，要求监理提交进度分析报告和进度纠偏报告。组织甲供材料设备的进场、协调外部关系、联系图纸供给、甲方指定的分包商进场等为工程开展创造条件。了解施工进度情况，制定各项效劳和控制的工作方案。要事汇报了解月度和旬度进度方案，协调关系，为工程开展创造条件。工程最终进度目标的实现情况比照预定的目标的和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。组织甲供材料设备的招投标、组织甲方指定的分包商的招投标、组织供图，保证其供给满足进度的要求。审批2/2/202530工程建设本钱控制规程项目建设成本目标对预算内施工本钱严格按施工预算实行总量控制，先经监理审核每月的实际工程量，上报工程部审批，交预算合同部审核套量，再交计财部审核，经总经理审批，拨付中间工程款。依据施工图纸制定详细的施工预算，作为总包单位招标和工程建设本钱控制的依据。会商确定合理的工程建设本钱目标，并向各职能部门、总包、监理单位正式下达，作为控制目标。项目施工成本预算外施工本钱进行合理控制，所有的变更洽商必须先经过先经监理审核，上报工程部审批，其中对重大的变更洽商要报请领导审批，之后交预算合同部审核套量，累计进入竣工决算中。采取有效措施防止工程索赔和反索赔。工程决算时，由财务部组织预算合同部、工程部和施工、监理单位进行核实、合议确定结算款项。确定的工程量严格按施工预算控制；发生的变更洽商、索赔和奖罚处置需经过有效的的审批确认；汇总计入工程结算。变更洽商和设计质量相关项目最终成本目标的实现情况比照预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按照合同进行奖惩；对各职能部门进行考核，考核结果和员工的薪酬挂钩。采购成本2/2/202531营销管理流程说明流程简述：本流程描述A置业公司在配合工程开发各阶段所进行营销管理的过程。流程目的：确保公司工程能到达预定的销售目标。关键控制点〔CCP〕：工程市场定位的准确性、营销组合规划和运用的有效性、客户效劳的满意度。相关部门/人员：高层领导和东湾公司、工程部、开发部、银达公司、财务部的负责人或专业人员。信息输入：工程筹划书、工程营销方案。信息产出：各种楼书及广告文案、销售资料、商品房销售合同、产权证书。版本管理：本流程由东湾公司负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，东湾公司负责解释和修改。2002-8-1032A置业公司业务流程销售管理流程〔一〕东湾公司计财部领导开发部外部活动制作工程营销方案工程部根据工程进度进行营销配合广告公司及媒体配合Y通过审批执行销售推广方案广告宣传参加房展会公关活动人员推销售楼处建设提供销售数据和图纸N修改工程筹划书方案阶段推广阶段工程营销方案设计单位制作规划方案〔上接?规划设计流程?〕总经办进行CI管理2002-8-1033A置业公司业务流程销售管理流程〔二〕东湾公司计财部开发部工程部工程建设到达预售条件办理工程销售许可证和银行谈判按揭业务客户银行进驻工程进行贷款按揭业务签订销售合同和物业管理协议交付小额诚意金银行资信审查销售合同抵押律师出具意见书交付大额定金交付首期房款看房达成购置意向在规定期限内保存房号银达公司推销、介绍楼盘收取诚意金收取定金收取房款到房地局办理预售登记协助客户申请贷款申请住房贷款组织、监督工程施工建设销售阶段售后效劳阶段销售合同以东湾公司为主制定，预算合同部