广西别墅市场调研报告

广西别墅市场调研报告1报告结构2广西别墅市场总体调研3广西壮族自治区简介☆广西壮族自治区简称桂，南临北部湾，毗邻经济兴旺的珠江三角洲和港澳地区，西连大西南，是中国与东盟之间唯一既有陆地接壤又有海上通道的省区，是中国西南最便捷的出海通道，是华南通向西南的枢纽，是全国唯一的具有沿海、沿江、沿边优势的少数民族自治区。广西，美丽的八桂之地，亚热带雨林气候，盛产水果，奇特的喀斯特地貌，灿烂的文物古迹，浓郁的民族风情，使广西的旅游资源独具魅力！广西现有人口四千九百多万人，壮族人口占三分之一，是一个多民族的地方，又是全国重要侨乡。42007年广西国民经济主要指标经济指标2007年统计数同比增减%广西生产总值(亿元)5885.8814.9壮族自治区财政收入(亿元)703.8623.7规模以上工业增加值(亿元)1430.8826.5社会消费品零售总额(亿元)1897.8718.6城镇固定资产投资(亿元)2627.5431.7外贸进出口总额(亿美元)92.839.2城镇居民可支配收入（元）1220023.2居民消费价格指数(%)106.16.1广西经济开展态势良好，主要经济指标增长均比去年同期明显加快，总体好于去年同期！5广西别墅开展沿革90年代初开始起步，桂林以旅游启动。90年代中期，南宁、桂林项目。启动阶段：将高端别墅纳入旅游景区中，奠定了广西旅游景观房产的开发。1998年后，广西度假别墅产品开始出现。2001年，广西别墅格局形成，别墅开发正式大规模启动。2002年开始，随着旅游战略的实施，以及广西连通东南亚的概念，广西别墅产品逐渐被各类客户认同。萌芽阶段发展阶段：别墅项目规模建设启动，区域概念形成。6广西主要别墅城市7城市中心区别墅用地枯竭，资源稀缺城市远郊区新兴区域，市场追捧各地热点区域不断涌现，相互之间竞争激烈别墅所处区域

广西别墅区域的开发，相互之间形成一定梯度，由城市中心区→远郊居住区过渡。8别墅市场特征9专业分工从工程的前期开发建设，到中期的销售，后期的物业管理，多数广西房地产开发企业事必躬亲，全部都做。由于人才储藏和精力所限，事事都管的结果，却是事事都没有做好。这种状况，在目前广西别墅工程中，已经有较大变化，专业的营销筹划机构、代理机构和专业物业管理公司在广西开始普及。这说明广西的开展商已经意识到专业分工的必要性和外脑的重要性。建筑设计、景观设计、物业管理、营销筹划以及后期销售代理，开展商聘请各个专业公司来负责，专业分工，开始显现。10别墅用地11产品分析随着别墅产品开发越来越多元化，经济型别墅的开发力度也在不断加快，经济型别墅的开展，使中高收入者的别墅居住梦想得以实现。别墅产品主要特点：1、生态化、园林式；2、高品质的居住模式；3、稀缺的、具有第一性的。广西别墅产品，多以江景、山景、坡地为特点。经济型别墅以它面积小，总价不高，居住功能齐全的高性价比而成为市场的宠儿。未来几年，小独栋、联排、双拼、叠加等经济型别墅逐渐成为广西别墅市场的主流产品。12别墅风格建筑风格各异，根本上各个类型的都有了。欧式风格、北美风格，中式风格，东南亚风格比较普及。有明显的地域特色，局部工程融入了广西壮乡建筑元素。13别墅类型独栋别墅双拼别墅联排别墅叠加别墅14主力户型面积各种别墅类型的主力面积控制如下：独立别墅：主力户型面积区间350㎡～500㎡，集中在400㎡以内为多，而小独栋的别墅集中在300㎡左右；双拼别墅：区间面积200㎡～290㎡集中在220㎡左右户型居多；联排别墅：区间面积150㎡~250㎡，集中在200㎡左右的户型占绝大多数；叠加别墅：区间面积为180㎡～250㎡，集中以200㎡为主。15各城市的别墅产品之间有比较明显的价格差异；经济型别墅产品，根本上遵循由城市中心向外部逐渐降低；各城市之间开展不平衡，离城市中心同样的距离，价格有比较明显的差异；自然资源优势型别墅产品，价格相对较高；远郊区价格上升变化稳定，而城市边缘价格有比较明显的提升。产品差异，开发商品牌差异，区域资源差异，别墅工程存在明显价格差异。价风格研16需求分析17客户群分类18客户群细分19

销售趋势20价值趋势21别墅开展趋势一22真正的经济型别墅受期待；目前为止，无论是城市近郊别墅还是远郊别墅，无论大别墅还是小别墅，无论是度假别墅还是旅游别墅，户型设计偏“豪华〞，户型功能“求大求全〞是通病，许多别墅的内部功能空间的使用率非常低。随着市场的开展，将出现一些与众不同的二居别墅产品，例如150平方米的小别墅、三五好友同居度假的别墅、面向企业会所市场的别墅等等广西区域特色的别墅崭露头角空间与尺度营造多样化；别墅开展趋势二23独占资源的产品走俏市场在市场上相关产品同质化现象越来越严重的情况下，后天的东西可以简单的复制，先天资源将成为相互之间区别的重要因素。一些具有优越的外部自然景观，而且局部景观是具有独占性以及稀缺性，其周边的土地不可再生，决定了相关工程的开展前景。别墅开展趋势三24南宁市别墅市场调研25南宁市概况南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南，介于北纬22°12′～24°02′，东经107°19′～109°38′之间。土地面积22112平方公里，市区面积1799平方公里，建城区面积125平方公里。南宁地理位置优越，处于华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心；面向东南亚，背靠大西南，东邻粤港澳，西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。26南宁城市规划根据南宁市城市近期建设规划(2006年至2021年),中心城区开展方向为以邕江为轴线,两翼拓展,重点向南开展，形成东、西、南三个方向拓展的空间格局。1、向东——完善凤岭新区、仙葫区，加快建设龙岗新区，凤岭新区重点是向两侧纵深拓宽，并进一步建设完善综合效劳配套设施，突出其作为大型商贸会展基地、区域交通枢纽、山地型居住区的职能；仙葫区重点进行功能完善；龙岗新区要与中心城区在功能、结构上进行匹配衔接。2、向西——加快相思湖新区建设步伐，通过道路建设、市政配套，变生地为熟地，同时动迁一局部行政办公、大型综合效劳设施工程入驻，尽快积聚人气，营造商机。3、向南——提升江南片区，启动建设五象新区,江南片区作为大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口的聚集地，近期建设将加快片区内污染严重工业的搬迁改造，重点建设效劳区域的重大根底设施和配套效劳设施，以此带动片区其他工程的陆续启动，逐步全面建设整个区域；近期建设将选择区位条件较好的蟠龙区集中建设，开展新型居住及办公效劳职能。

27别墅工程多位于郊区

凤岭片区、琅东片区、南湖区，是南宁高档住宅区的集中地；别墅工程，主要位于南宁市的近郊和远郊。28南宁重点别墅工程1、目前南宁市的别墅工程都处于城市近郊区域，占地规模多数为300亩以上。2、在南宁，大规模的别墅工程有八桂绿城〔3000亩〕、荣和山水〔约3000亩〕和嘉和城〔约3000亩〕，产生规模效应的别墅工程还没有形成。29南宁别墅价格目前南宁市场上的别墅单价〔含联排，叠拼，双拼，独栋〕，价格主要集中在6500～14000元/㎡之间。从市场状况来分析，总价在180万左右的产品占多数，总价在80万到130万的经济别墅产品因其综合性价较高，备受消费者青睐，销售状况良好。30南宁别墅建筑风格南宁别墅建筑风格各异，代表性工程:既有欧式风格的龙胤花园，也有北美风格的丽水湾，还有具有东方古典的中式风格八桂绿城，以及还有融入了广西壮乡建筑元素的邕江湾别墅。31南宁别墅供给量仙葫区域，1500亩的龙头山庄、400亩的雅源阁别墅、1000亩的桂林集琪药业的工程等等；八桂绿城首期开发的600亩，嘉和上城的2800亩等等。南宁市未来供给量有较大增长，南宁别墅市场竞争将加剧。32南宁市别墅工程个案33物业地址：青秀英华路中段开发商：南宁昊壮房地产开发有限责任公司售楼：0771-557711155761112021年1月一期售完，样板间开放。2007年10月二期将于年内上市2007年9月国庆开盘占地面积：139998.60平方米容积率：1总户数：998该工程的建筑类型有：东面主要以联排别墅为主、少量情景洋房，西面有精致的小高层住宅楼。首期中式别墅容积率0.45，建筑密度20.17%，绿地率57%。南宁昊壮一品尊府34南宁嘉和城建筑类别：独体别墅、连体别墅物业地址：南宁市昆仑大道995号嘉和城环线位置：南宁市二环以内，从国际会展中心、五象广场、朝阳商圈和明秀路进入快速环道十几分钟车程便可直抵嘉和城。开发商：广西嘉和置业集团售楼处地址：南宁市昆仑大道995号嘉和城售楼低价：70万元/套，95万元/套〔四房二厅+负一层+前庭+阳光中庭花园+多景观露台〕2021年1月嘉和城温泉谷2周年真情回馈。2021年1月西班牙叠墅洋楼将于1月19日开盘2021年1月嘉和城温泉谷开业2周年华诞感恩活动，送多重惊喜礼35南宁枫林蓝岸物业地址：青秀枫林路11号(宁汇新天地东侧)交通状况：25、52、6、206、45、213路等公车荣和山水美地下，从新天地别墅路口右转大约步行十分钟开发商：南宁市柏辰房地产开发有限责任公司售楼处地址：枫林路11号〔民族大道宁汇新天地别墅东侧售楼：0771-55550015555002最低价：140万元/套最高价：250万元/套2021年1月即将推出全新至尊景观单位，加推经典250-350平方米TOWNHOUSE2007-11-30全新四期23席登场开盘时间：2006-7-9占地面积：117333平方米容积率：1.27总户数：207入住时间：2021-6-1建筑面积：120000平方米楼层状况：7栋11层小高层，别墅为3层36南宁丽水湾物业地址：青秀南宁市仙葫大道中85号丽水湾小区交通状况：87路、701、704路公交车到达开发商：广西合诚房地产开发开发周期：一期已入住，二期接近完工售楼处地址：南宁市仙葫大道中85号丽水湾小区售楼：0771-41880008085000付款方式：独栋均价11500-14000元，双拼均价8500-9500元，叠式均价6500-7800元均价：11500元/平方米开盘时间：2004-11-28占地面积：173331.60平方米容积率：0.52总户数：215停车位：203〔每户配有私家车库〕物业管理费：1.50元/平方米·月37南宁锦龙潭山庄装修状况：全装修物业地址：南宁市良庆区那马高速公路入口处开发商：广西万顷房地产售楼处地址：南宁市良庆区那马南北高速公路入口处售楼售状况：2007年10月仅剩15栋开盘日期：2007年9月16日占地面积：1999.80平方米总户数：50

38南宁龙胤花园物业地址：青秀仙葫开发区开发商：南宁金胤房地产开发有限责任公司开发周期：分四期售楼处地址：南宁市仙葫开发西区龙胤会所一层售楼：(0771)47819994781555最低价：230万元/套开盘时间：2005-5-1建筑面积：15685.90平方米楼层状况：3层“龙胤花园――山水园林别墅〞占地23.2万平方米，规划建设223幢别墅，容积率0.383，绿化率70％，户均占地一千平方米。沿江一千米岸线，规划建设成宽30－50米的绿化广场。39南宁八桂绿城40南宁邕江湾41桂林市别墅工程个案42桂林山水•凤凰城43桂林九里香堤44桂林灵湘半岛45桂林麒麟湾建筑类别：独体别墅、双联体别墅物业地址：象山区机场路交通状况：27路公交车直达小区开发商：桂林市海林经济开展开发周期：5售楼处地址：桂林市西城区机场路售楼：0773-55880705589618付款方式：双联体的建筑面积价格，售价80-90万；独栋别墅的建筑面积均价为3850元/平米，售价118-140万。均价：3250元/平方米2021-02-01四期售完，五期正式接受预约。麒麟湾总占地面积约为34万平方米,总建筑面积达11.4万平方米，共建近400多栋风格各异的别墅，其中90%为独体，10%为双体。建筑风格有北美休闲别墅、东方经典大宅、西班牙浪漫风情、欧陆世家城堡，主力户型为独体别墅。46桂林江岸美芦物业地址：秀峰区芦笛岩风景区桃花江岸交通状况：3路公车芦笛岩站下[点评交通]售楼处地址：桂林市七星区芦笛岩风景区桃花江岸售楼：0773-26955202695521最低价：2500元/平方米占地面积：41056平方米容积率：0.50建筑面积：20528平方米绿化率：40.20%楼层状况：一期由102套三层独立别墅及TOWNHOUSE〔联排别墅〕组成该工程是座落于桂林芦笛岩风景区桃花江岸的都市别墅群,其别墅构成为:一期由102套独立别墅及TOWNHOUSE〔联排别墅〕组成.其中一期的占地面积为41056平方米,总建筑面积为20528平方米,住宅建筑面积为16585.5平方米,公建建筑面积为3942.5平方米.一期TOWNHOUSE〔联排别墅〕有76户,独立别墅10户,复式公寓楼16户47漓江奥林苑物业地址：叠彩区距桂林市区9公里的漓江与黄沙河交汇处约800米地段开发商：桂林润松休闲健身桂林市松杉房地产开发售楼处地址：桂林市三里店大圆盘〔市区接待中心)售楼：0773-58438885843999付款方式：套均价,价格一百多万——两百多万都有开盘时间：2005-1-1容积率：0.28总户数：368物业管理费：1元/平方米·月漓江奥林苑位于距桂林市区约9公里的漓江与黄沙河交汇处，小区东临黄沙河。南面是黄沙河与漓江交汇口。西面那么是桂磨旅游快速通道与奥林山。该工程占地面积404404平方米，总建筑面积184752平方米，总户数为368户，容积率为0.28，绿化率为62%。48桂林漓江华府物业地址：七星区临江路帝苑酒店南侧交通状况：10路，11路，14路，18路，24路公车经过工程开发商：桂林泰华置业售楼处地址：临江路帝苑酒店南侧售楼：联排别墅均价：6528元叠加别墅均价：6888元主力户型：三房联排别墅，二层叠加别墅，顶层复式楼，三层二厅二卫跃层式住宅内环境特征：规划小区用地面积6788平方米规划建筑面积17095平方米其中计入容积率局部13260平方米A住宅10756平方米B商业2504平方米

49桂林丽景5号公馆建筑类别：别墅级洋房、独栋别墅物业地址：秀峰区桃花江路5号交通状况：3路、25路公交车甲山站下开发商：桂林市强盛房地产售楼处地址：桂林市桃花江路5号售楼：0773-2555666255578