阜宁海亚新联邦营销策划方案

纯水岸、欧式、风气街区海亚·新联邦营销筹划方案铭智行〔2021年8月8日〕目录PART01宏观市场篇PART02工程分析篇PART03工程定位篇PART04销售渠道篇PART05推案节奏篇PART06广告推广篇PART01宏观市场篇东沟镇概况ONE东沟镇历史悠久，人杰地灵，建镇于康熙五十一年(1712年),距今已有300多年历史。史载东沟“居名稠密，为淮东巨埠〞，素有“小南京〞之称。曾是东益市、盐阜地委和阜宁县人民政府所在地。2001年7月，经省政府批准，东沟镇和永兴镇合并组建新东沟镇，实行镇管村体制。一、东沟镇概况东沟位于阜宁中南部，距阜宁县城28公里，东临射阳河，与建湖县高作镇隔河向望，西与益林镇接壤，南与公兴镇相连，北与硕集镇相邻。区位条件优越,水陆交通便捷。新长铁路，310省道，阜宁交通主动脉——阜益线和射阳河穿境而过水陆交通便捷；镇区紧临204国道，京沪，宁靖盐和沿海高速公路，乘车45分钟可至盐城机场，180分钟可至南京，200分钟至上海；享受省级经济开发区优惠政府的阜宁经济开发区民营科技园座落镇内，是阜宁县乃至盐城市现代化交通条件密集区域之一，也是各种生产要素最宜集聚的区域。二、交通状况2007年，完成GDP49889万元，其中一产10758万元，二产24984万元，三产14147万元。实现财政收入1435万元，农民人均纯收入5557元。

三、经济状况2007年，全镇完成社会固定资产投入4.2亿元；实现规模工业增加值1.68亿元，实现工业开累销售2.3亿元，同此增长2.4%；入库税金2000万元〔其中：国税完成1410万元，地税590万元〕，2007年，在成功引进一个外资工程〔1250万美元的钢化玻璃制品工程〕的同时，引进实际到帐外资340万美元同比增长1033%。工程推进势头强劲，目前，该镇超1000万元以上工程达46个，其中：超5000万元以上工程3个〔钢丝绳输送带工程、神瑞胶带公司PVC输送带工程、新型瓦楞纸工程〕;超亿元工程5个〔分别是胜丰钢铁公司投入1.2亿元的钢铁制品工程、投入1.2亿元的二期扩能工程、投入1.2亿元的连铸连轧工程、投入2.5亿元的八色彩印工程、投入1250万美元的钢化玻璃制品工程〕；外资工程两个〔钢化玻璃制品工程、八色彩印工程〕。目前这些工程90%中在阜宁东益经济区，产业集聚进一步形成，坚持实施企业集中、产业集群、经营集约的“三集〞方略，不断优化产业结构，全镇初步形成了以钢铁制造、橡塑制品、农产品深加工、纺织服装为主导的四大支柱产业，特别是橡塑制品企业不仅在全市乃至在全省都能独树一帜。四、工业园区化2021年上半年，全镇橡塑产业开票销售达1.3亿，实现入库税收为500多万，占了全镇入库税收总额的“半壁江山〞。规模企业不断壮大。目前，该镇现有企业中，生产能力超亿元的企业有：胜丰钢铁公司，恒河油脂公司，兴业纸业公司，神舟胶带公司，神瑞胶带公司等5家；生产能力超过300万元的企业：鑫源塑胶公司，富源橡胶公司，富奇食品，永达风简公司，瑞化工环保公司，增强塑胶公司，日久塑业公司，神通橡胶公司，摩配公司，茂源橡胶公司等11家。目前，进园区开展的千万元以上工程17个，分别是：投入1250万美元的钢化玻璃制品工程，投入2000万元的汇诚物流工程，投入1000万的日久塑业工程，投入1000万元宏盛机械工程，投入1000万元的恒丰液压工程，投入1000万元的羊毛衫工程，投入5000万元的神瑞胶带工程，投入1200万元的龙昌防水卷材工程，投入2000万元的华瑞制养工程，胜丰钢铁公司投入1.2亿元的钢铁制品工程，投入1.2亿元的二期扩能工程，投入1.2亿元的连铸连扎工程、投入1000万元的除尘工程、投入2000万元的煤气发生炉工程、投入1000万元的轧机改造工程，进区开展的大工程日益增多，园区经济的支撑作用日益凸显，2021年上半年，园区工程实现税收620万多元，占全镇总额的62%。五、规模企业的不断壮大自2006年东益经济区成立以来，该镇按照东益地区空间一体化开展的要求，邀请南京大学规划设计院对东益经济区开展规划法案进行了科学修编，该规划法案获得县人大常委会、盐城市人民政府批准。在抓好规划根底上，该镇投如280万元实施了东益大道向东延伸工程，按照二级公路标准从阜益路起一直建设到镇南路，全长1600米，路面宽20米；投入近100万元铺设了东沟益林连体开展的主干道—腾飞大道；投如近10万元在东益大道东延地段新装路灯近30盏；投入100多万元新建了幸福柯桥；投入48万元实施园区下水道建设工程，在东益大道两侧铺设1628米∮1.2m管道；投入68万元实施园区绿化建设工程，在东益大道两侧建设花池48座，完成绿地建设面积14388m2；投入50万元对北恒河进行了疏浚。六、集镇城市化东沟镇正将进入城市化快速开展时期，村庄居住人口将不断向镇区集中，村庄将面临着大规模的撤并，同时，伴随农业耕作方式的转变，规模经营成为大势所趋，本次规划确定村庄的调整原那么如下；有利与实现农业现代化，适应农业产业化，农田经营集约化的需要，同时满足耕作半径的要求。合理使用土地，协调各村规划布局，在经济条件允许的前提下，逐步实施撤村并点，提高建设用地使用效益，节约土地，保护耕地。有利于强化镇区功能，推进城市，促进经济社会各项事业的开展。充分考虑现状镇村布局的区位、交通条件和人口规模，并兼顾教育布局规划。七、东沟镇村规划规划原那么与目标1〕、总人口匡算依据阜宁县城镇体系规划和东沟镇总体规划，匡算出规划期末东沟镇城总人口为2.5万人。2〕镇人口与用地规模控制依据阜宁县城镇体系规划和东沟镇总体规划，匡算出规划期末东沟镇人口将到达3万人、规划城镇建设用地面积约为100公顷左右，人均城镇建设用地面积约为33平方米/人。3〕、村庄居住人口预测依据阜宁县城镇体系规划和东沟镇总体规划，匡算出规划期末东沟镇村庄居住人口将减少至15000人左右，东沟镇现有的村庄居住人口除局部进入东沟镇区外，将逐步向阜宁县甚至向阜宁县甚至更远范围内的大中城市集聚。4〕、镇区未来规划因为园区生产生活设施不断实现升级，致使进区工程不断增多，次中心小城市初见端倪。该镇在全力做好镇区绿化、亮化、下水道等根底设施建设的根底上，积极实施集镇“西进南扩〞战略，集镇区“四纵五横〞格局根本形成，金鑫花苑、福鑫花苑、幸福花苑三大社区鼎足而立，目前镇区常住人口近2.5万元，集镇店铺，商贾云集，餐饮、住宿、洗浴、娱乐等生活设施一应俱全。人口匡算与用地规模控制镇区未来开展“积极实施集镇〞西进南扩“战略〞。

政府加大力度建设根底设施概况总结TWO东沟镇房地产开展状况1)供给量大；2005年至今推出土地量按容积率计算出总建面+目前在售工程总建面共约15万平方米左右，按100平方米居住人口3.2人计算共约5000多人，预计未来市场供给量继续增加。2〕、认可度极低；本镇居民及农村居民购置倾向仍然是县城及周边经济较好乡镇，对本地市场的抗性很大。3〕、固有居住观念限制开展当地人对独门独院底商带住宅的产品情有独钟，对套间式宅产品理论上接受，实际购置力会被其他产品或其他综合实力更强的市镇区域所替代，而目前市场及未来工程根本以套间式住宅产品为主，未来市场形式较为严峻。4〕、区域房地产市场受县城及周边乡镇影响目前县城及周边乡镇房地产市场整体处在滞涨状态，消费者市场整体出现购置力疲软形势，而目前东沟镇受到其较大影响。东沟镇房产市场开展现状:5〕、没有充分利用规划，没有扩大购置客群；镇区内各工程规划并没实际抓准市场命脉，依据消费者分类正确的进行产品定位与产品规划，整体开发手段较低，沿袭一种迎合式低档次开发模式、不能满足不同类型的消费者需求，造成高素质消费人群及多重消费需求的客户对区域市场内的产品不认可，导致大局部客户流向周边及市域外蚌市场。因而购置人群多数局限与本镇局部类型的消费者行不成市场多元化及辐射能力，购置力与购置群体都相当有限。6〕、镇区配套设施落后，眼下环境太差；由于镇区与相邻益林镇相比落后较大，城镇配套设施相当的不完善，且建设缓慢，无法满足日益丰富的生活需求，另外目前各项都在开工建设中导致区域形象太差。7〕、开发水平及规划起点较低目前镇区内只有个便稍成气候的开发商，各工程开发体量根本以中小型分散开发为主，开发规划水平较低加上没有规模，无法引起市场轰动，从而形成有认知而无美誉，不具有影响力与市场开拓性的产品，更加丧失品牌效应的释放附加份额。典型工程的根本情况THREE1、工程根本概况该工程位处原东沟镇西城居委会，总占地面积21187平方米，总建筑面积约31000平米，由盐城福泽置业公司开发建设，该工程地块在拆迁中，工程处于客户积累中〔无代理公司〕2、工程规划该工程以传统风格为主，规划有多层住宅〔11栋〕多层根本4层为主，工程规划有社区商业街，商铺其他情况未知，该工程多层住宅均价为1300元/m2，价格范围1280元/m2----1380元/m2，商铺均价3680元/m2，优惠措施，因关系定，无具体幅度。4、销售去化情况该工程处在客户积累中，客户群主要以：当地农村为主，少量本镇客户〔为子女所购〕5、综合评述该工程所处地理位置较好，区域内配套较完善，该工程整体开发档次目前在东沟镇是较高的，因而其价位也是目前行内最高的，该工程主要购置人群以当地农村居民为主，少量本镇居民，听售楼人员讲，目前居民对多层住宅较大抗性，加之区域市场内竟争工程较近，后期销售一定难度城中花苑：1、工程根本情况该工程位于阜益路路东东沟车站向南200米，建筑面积约27000平方米，由当地居委会及个体老板联合开发，工程其中包含一局部拆迁安置房2、工程规划工程规划有多层〔2F/3F〕联排别墅，及传统2层楼房，共计170间套，其中别墅46套，面积共8500平方米，工程内无商业，〔由于售楼人员即开发公司领导，对于调研抗性较大，详细情况未调研到〕3、价格分析该工程均价约1000元/m2，〔从侧面了解〕4、销售去化情况该工程处在销售中，客户群主要以：回迁户及当地农村为主，少量本镇客户〔为子女所购〕5、综合评述该工程地段一般，周边配套不完善，在工程定位上较低，虽然其中有局部别墅，但因与居委会合作开发安置一局部拆迁户，所以降低了工程的档次。该工程无突出卖点，销售人员即开发商内部职工，销售能力较一般，目前该工程处在自然去化中。幸福花园希望路拆工程〔希望小区〕位于希望路东端，建筑面积约23000平方米，工程规划有9栋多层〔4F/1F底商〕，工程沿希望路东端往东拆迁开发，工程沿希望路两侧开发建设，目前工程2栋楼完工，正在销售中，售楼人员即东沟镇希望路拆迁建指挥部内部人员，对外销售住宅价格范围1000元/m2----1200元m2商铺均价3500元/m2，售楼人员讲真正想买价格可能还要低很多。综合评述工程地段尚算可以，周边配套较完善，但工程因沿街两侧即拆即建，无法形成整体规模，从而降低其整体形象，售楼人即开发公司内部员工，销售能力较一般，在调研中调研人员装其要买房，只问其价格，售楼人员急于求成将其工程价格主动一降再降，最后讲假设是真购置价格还可以再优惠，可见工程销售形式较严重，目前该工程自然去化中。根据市场调研，目前开发的工程主要购置客户以农村居民为主，而本镇居民想改善生活条件的根本考虑的是购置益林或阜宁城的工程，而大局部农村居发经济来源的单一，对于目前均价根本在1000元/m2----1300元/m2的房价承受能力有一定的吃力，更重要的是目前市场各工程定位未实际契合农村居发实际住房需求，在调研中了解到有个别小型工程〔类似联排别墅〕，工程定位契合实际客户需求，一经推出即销售一空，而以多层工程为主的，目前销售形势不是很理想，加上阜宁及周边乡镇房价滞涨消费者观望的大环境影响下，形势不是太乐观，在目前的市场情况下抓准定位才是最重要的。总结近期土地出让状况FOUR2005年——2021年土地供给情况截至目前出售土地共出让土地面积27611.85平方米，但按目前市场在开发工程来看远远不止目前的让出量，估计市场从2005年至今推出市场工程总建面约15万平方米左右，从目前市场在开发及待开发工程体量来看未来市场会出现供给放量的可能性，各工程间竞争更加剧烈。东沟镇的开展及展望FIVE一、东沟镇房地产开发现状与特征1〕东沟镇本地客群的升级换代需求将成为支撑楼市开展的主要动力首先，从当地人的居住环境来看，随着乡镇的拆迁及经济水平的提高，本地人的升级换代需求将逐渐释放；另一方面，镇区本身外来人口的数量不多，且素质不高；而随着乡镇建设水平的不断提高，环境的改善，外出务工人员在没有能力支付兴旺城市房价的情况下，回乡买房的现象开始出现，并逐年增多；2〕当地新生力量的购房需求不可无视东沟作为一个处在开展中的乡镇，新生一代的思想观念，消费取向等方面的水平有很大提升，其婚后绝大多数选择和父母分居；而其可支配收入和支付能力均有很大提高，适中的户型，较高的品质和良好的物管成为打动其购房的主要因素，该局部新生力量成为东沟镇未来几年房地产市场不可无视的客群。3〕开发水平不断提高，产品和品牌成为未来市场的必然趋势东沟的房地产市场起步较晚，受其客观条件的限制，房地产市场起点也较低，但由于受苏南兴旺城市及房地产大环境市场的影响，房地产开发水平也在不断提高；随着市场竟争的逐渐剧烈，居民购房开始出现理性回归，对产品的建设要求开始提高，而开发企业也越来越重视自身品牌的建立，以利于在当地长期开展和壮大企业实力，产品品质和品牌更能打动客户，成为未来市场竟争的重要砝码。二、东沟镇住宅市场开展趋势及展望房产开发起步较晚，受其客观条件的限制，房地产市场起点也较低。多层目前普遍不被认可，销售阻力较大，消费者选择依然以“别墅〞住宅为主。从当地的居住环境来看，东沟商品房拥有比例较低，市场有待于进一步开拓与引导。各工程之间的产品差异性较小，卖点不突出。三、东沟房地产市场现状总结PART02工程分析篇工程概况ONE本工程位于东沟镇南区，西临幸福河,北靠老恒河，东临镇南路,南靠东益大道路。工程总建筑面积20万平方米，规划为高档住宅区。具体指标见下表：工程简介工程概况工程地块目前拆迁完毕，东部拆迁安置小区已经开始开工建设。地理区位工程位于镇南路与东益大道交汇处，工程离镇中心主要商圈较近，交通便捷，出行方便地块环境工程地块规那么，目前未开工，工程西面紧邻幸福河，后期可打造成沿河景观带，从而增加工程的自身卖点。周边环境工程周边目前以荒田为主，后期会有大型工厂落户。工程鸟瞰图工程周边功能配套因工程区域是新开发区域，目前尚无生活配套，工程主要配套都需要到其他商圈才能满足学区优势工程所在区域内教育网点较完善，有东沟小学，东沟中学，上述教育网点，都在工程学区内5分钟即到，因而替业主为子女从小到大的教育问题省去了很多心思。工程SWOT分析TWOS〔优势〕分析地理位置优势非常明显，拥有不可再生的自然资源工程离镇中心较近交通便捷W〔劣势〕分析开发商品牌影响力尚未树立。工程周边大配套工程周边破旧私房较多，对工程整体品质，环境有所影响本地消费客户对工程所在区域认可度较低O〔时机〕分析区域内大型工程较多，带来人员流动，增加了购置群体。未来市场需求量将增大本工程的市场定位将错开与周边同质化产品的竟争，更帮助支撑起本案的价值定位T〔威胁〕分析市场同质化产品较多，竟争较强受大气候“向南〞开展趋势的影响综合分析PART03工程定位篇工程主题定位ONE一、工程的定位纯水岸、欧式、风气街区主题定位诠释纯水岸：幸福河、老恒河风光带欧式：欧洲建筑风格、主题景观、雕塑小品风气街区：特色商业二、工程主题定位三、工程的档次定位：高档住宅客群定位TWO目标客户特征根据工程的主题定位及整体吸纳各项，以本地高端客户为主，考虑周边企业高管，客户年龄大多40岁左右，品味较高价格定位THREE价格定位建议我们建议产品的价格建议如下：定价方法工程定价利用房地产评估中的市场比较法。可比实例经过个别因素、区域因素和交易价格的调整，再取调整后的均价，即得本工程各类物业的价格。城中花苑：多层住宅均价为1300元/m2，，商铺均价3680元/m2幸福花园均价为1000元/m2希望小区住宅均价为1100元/m2商铺均价3500元/m2住宅均价为1300元/m2商铺均价3500元/m2如何来实现我们的目标？硬件：建筑、环境软件：文化、管理住宅产品研究及建议FOUR组团景观的打造(目前工程景观规划缺乏变化,无亮点)景观植被水景雕塑小品亭台景观的打造，可以提升工程的价值，和工程的品味。景观的打造注重其丰富性和通透性，对尤其对水景的运用要拿捏到位。景观建议：建议景观以组团形式表现，形成移步换景，曲径通幽的效果景观风格建议概念塑造第二个，他是审美情趣的代表，就像刚刚提到的有中式、欧式的风格，这是审美情趣的不同，所以从这个角度就没有高和下。第三个是社会阶层的代表，大家买别墅肯定会希望代表着我拥有什么样的社会地位，那么有什么样的邻居、有什么样的社区文化就很重要。第四个资源占有是价值很重要的表达，因为归根结底一个是对自然资源的占有还有对各种各样劳动力等整合资源的占有。别墅必备的四要素首先他是一个物理的功能也就是居住的功能，现在很多别墅对功能上面的探讨是我们现在确实要增加更多的工夫的。１、地热

混凝土顶棚

辐射制冷制热系统：在混凝土顶棚中敷设辐射盘管，通过盘管中的供回水温差，得到室内温度的调节和保持。它带来的舒适度远远高于传统空调系统，温度分别均匀，覆盖到每个房间，每个角落，无吹风感和噪音。２、顶棚置换新风系统：系统通过性能良好、高效、节能、低噪音的主风机及配套设备(风量平衡、控制器)和合理的气流组织控制系统，控制通风路径的室内通风方式，持续、高效通过排风口将室内浑浊空气排到室外，并将新风通过自平衡进风口从室外引入室内地面各主要房间，从辅房空间排除.使房屋室内外新风的更换完全得到控制，就像人体一样，既维持了平衡，体温又能通过“呼吸〞来吐“垢〞纳新，以保持健康状态。３、新风循环2、独立新风式辐射供冷供热空调〔毛细管系统〕采用毛细管系统，工作原理是由土壤热泵机组通过地下换热器提取冷量〔夏季〕或热量〔冬季〕提升后，供至毛细管平面末端，由毛细管平面末端向室内辐射冷热量，实现夏季供冷、冬季供热的目的。４、外墙外窗采用绝热窗，窗框和窗洞的结合空隙采取阻热设计，隔绝热传导。玻璃的中空层充满惰性气体，镀有Low-E涂层，不让室内能量跑出，也不让室外的冷热进来。外窗外侧设置金属外遮阳卷帘，遮阳率高达80%。它拉起方便，可自由调控室内光线，有效阻挡太阳直辐射和漫辐射，还具备一定的防盗功能。５、外窗２、断桥式铝塑复合窗利用塑料型材〔隔热性高于铝型材1250倍〕将室内外两层铝合金既隔开又紧密连接成一个整体，构成一种新的隔热型的铝型材，用这种型材做门窗，其隔热性与塑〔钢〕窗在同一个等级——国标级，彻底解决了铝合金传导散热快、不符合节能要求的致命问题，同时采取一些新的结构配合形式，彻底解决了“铝合金推拉窗密封不严〞的老大难问题。６、同层排水系统其他配置公共照明系统：灯具和光源采用国际著名公司的产品，按照国际通用照明系统标准进行配置。绿化树木：采用统一标准的高度在8米左右的、官幅在3-5米左右的榉木、香樟为主的乔木，一次种植完成。停车空间：机动车辆停放设置于地下，到达完全分流的国际标准。公共走道：住宅楼、办公楼的公共局部按照五星级酒店标准装修。物业管理：引进国际一流品牌物业管理公司为管理参谋，提供五星级标准效劳。新风系统：采用新风置换系统。智能化平安防范系统：·汽车库管理系统入口管理：IC卡读卡和临时出票进入；出口管理：IC卡读卡和临时票收费驶出；视频比对：对进出车辆拍照，进行车模、颜色等比照；防砸车：进出口闸机后设置地感线圈，防止闸机误动作砸坏车辆；中央管理站：以PC机为平台，可设置卡的有效期、管理员权限、管理员口令、退出系统强制备份等。·通信网络系统；：办公楼提供满足现代化办公需求的接口容量；住宅楼每户预留两对接口。宽带数据网：办公楼采用100M骨干光纤；住宅楼每户预留一台一台多媒体信息箱。·卫星与有限电视系统；配有卫星接收天线，接收12套境内外卫星节目。有线电视节目由城市有限电视网光缆引入。排水系统:本工程雨、污水分流，含油废水经隔油处理后排入污水管道。·污水排水系统：住宅楼的卫生间、厨房排水立管设专用通气立管；住宅楼排水系统的设计充分考虑住户利益，合理排放管线，力求在节约空间和使用舒适中取得平衡。系统使用可靠稳定，为市内设计带来最正确创意灵感，给客户以人性化的舒适空间·······雨水排放：住宅楼屋面雨水系统为重力流式。电器设计：·设有两路电源专放供电系统，并设有上下压段的母联，保障本区域供电的可靠性。·建筑物内设有第三电源系统，消防设施备有EPS集中式的电源，以确保其供电的可靠性。·本建筑物内设有总等电位联结，在有洗浴设施和一些特殊环境场所设置局部等电位联结，其配电线回路设剩余电流保护开关〔RCD〕，以保障使用人员的用电平安。·本建筑物按两类防雷等级配置，为防止雷电电磁脉冲对楼内信息设备造成破坏，在一些重要配电回路处设电涌保护器〔SPD〕·住宅设终端配电箱，设12配电回路，选用国际知名品牌的元器件。·室外景观照明由国际知名照明设计公司设计。建设伊始就始终贯彻“科技、生态、节能〞的宗旨，打造划时代的科技住宅。社区配套产品均为全球一线产品品牌，只有世界知名品牌才能进入本楼盘产品招投程序。品牌是品质的保证，这些配套产品不管在产品品质上还是在产品效劳上都有着显著的优势.小结建议一：主题会所〔泛会所〕的建议：规划建议如功能主题：酒吧、简单西餐、商务谈判、运动健身以油画装饰会所，突显欧洲文化气氛。充满异国情调的泛会所建议二：主题景观建议

雅典广场〔SquareofAthens〕：林荫大道〔Tree-coveredwalkways〕：巴黎香榭里道〔FragrantpavilioninnerlaneofParis〕：晨练广场〔Morningexercisessquare〕：时尚街、品位街、休闲街---荷兰街休闲生活的加油站商业：四大主题空间：为每一个景观主团起一个优美的名字。建议三：标志性建筑建议在工程主入口位置建造欧式钟楼屋顶设巴洛克式窗户及形象烟囱设计建筑外立面及栏杆“罗马〞造型设计大面积的广角窗，立面仿石面砖与高级涂料的色彩搭配，顶部和入口处的细致处理，形成上下错落的美妙天际线，建筑立面的设计承袭欧洲后古典主义风格，融合蔚蓝海岸建筑形式表达欧式情韵。建议四：引近名校(幼儿园)引进阜宁著名幼儿园，提高工程的品质和文化；利用父母对后代教育的重视的特点打动目标客群，为楼盘去化增加砝码。“双语幼儿园〞PART04销售渠道篇预约式空心直销网络通过预约提高效劳质量，和通过直销提高效率。分众式置业涉外俱乐部销售渠道的建立Ⅰ

1、销售中心的选址选择地点建议：在工程地建立先行建造会所作为销售中心.2、楼盘全装修样板视觉形象样板房的选择建造选择具有特点的户型打造出样板房，为消费者提供一个直观的印象。选择户型：多层120平方米二套关于建立分众式置业涉外俱乐部Ⅱ建立置业涉外俱乐部的目的主要是建立如下网络：一、建设自己的传播网络：a.创办本工程置业俱乐部会刊；b.建立本工程置业俱乐部网站；二、建立庞大的销售网络：销售网络的构成：〔1〕现场销售中心的设立分为客服中心咨询台，客户休闲休息区等，并设金、红、蓝三色展厅；金色展厅：海亚实力展示；红色展厅：展示政府对开发区的整体规划以及未来即将立项的重大工程工程：蓝色展厅：展示本工程整体规划，详细介绍本工程设计、规划理念、规划鸟瞰图等；〔2〕市区空心结构建立销售网络的优点：以互联网的形式建立销售网络，一改传统的房地产直销模式，建立互动式销售模式，让每一个开发地产的销售部都成为开发销售网络中的一局部，让每一个消费者在开发地产任何一个消费点都能够第一时间了解开发地产的最新动态，企业文化，客户效劳；〔3〕社会民间组织各协会等民间组织的网络渗透本销售工程三、创立功能完善的效劳网络：传播网络的组成：会员日常效劳网——为每一位会员提供最快的俱乐部效劳；衍生式效劳网——建立客户衍生效劳系统发挥客户的光环作用；四、建立一站式的效劳体系：设立俱乐部一卡通，让涉外俱乐部会员在相关的商业机构或合作的相关商业机构消费可以优先、优惠；设立涉外俱乐部一卡通的作用：便于建立会员档案，查询会员在相关商业机构消费的情况表达涉外俱乐部会员身份；同时需要特别强调的是本案的产品，其在公众认知中和传播中都需进行独立的营销包装，针对产品个性进行传播诉求。房源的有效控制用以提升价格纵向价值提升：主要是通过本案的营销节点实现，如：1、根据销售时间提升价格：开盘一周后的价格提升，很明了的进行提价通知；2、根据工程进度降低折扣：利用期房销售工程进度，消费者普遍愿意购置看得见的房子，因此可在房子形状逐渐浮出水面时提价；3、根据销售进度提升价格：销售进度反响出购置者对工程的认可程度，如果工程销售顺利，那么设定数个进度比例值，如：50％、80％、95％、清盘〔当期〕。每到达一个值就进行合理的提升与调价。横向价值提升：主要是通过本案产品的自身价值进行上下组合。1、按值论价2、销控提升：对去化比例和市场去化较快的户型进行销控，并加以提价，以价格的差异来加快本案去化缓慢的户型，实现去化快的户型的价值提升。有力的销售节奏控制1、低开高走、平价入市策略：工程开始进入实际操做中，主推工程的高品质和提升工程的整体形象，使工程的整体形象到达较高的层次。在工程正式销售后，以相对较低的价格推出，以此产生巨大的市场冲击力。2、销售价格的逐步提升：本工程以住宅和商住为主，即每销售出50套调整一次价格，幅度为2%。在实际销售中，可根据实际成交的情况实时进行调整，调整幅度根据实际情况而定。3、短期密集型逼定热销策略：用一到两个月时间进行蓄水办理铜卡；开盘时购房牌号前期可办理钻石卡〔享受9.6折优惠〕；后期可办理金卡〔享受9.7折优惠〕；次后期可办理银卡〔可享受9.8折优惠〕。用较大销售强势，到达阶段性销售目的。事件营销新产品发布会在上市前举办了大型的专场报告会——?新产品发布会?。会上，海亚房地产向应邀前来的新闻界朋友、业内人士、业主代表、社会其他行业知名人士阐述了本工程的开发理念、规划思路、园林特色和销售方法。很显然，工程的魅力深深打动了这些见多识广的“社会意见领袖〞。一石激起千层浪，这些社会的意见领袖和目标消费群中的“酋长〞级人物带着对工程最真实的了解和全面的认知回到他们的生活圈、事业圈、社交圈时，会对圈内人士对工程的认知产生强力指引。不经意间，他们已经成为工程的义务宣传员。海亚·新联邦会所开放日一个黄昏，夕阳西下后的新联邦纯水岸笼罩在一片黛紫色的暮霭中，浪漫又充满神奇与迷离。风中穿来的孩童嬉戏声和悠扬的音乐仿佛在告诉周围的人：今天和往常不同。到了水岸广场，每个人都会发现似乎一下子从东沟到了一个正在联欢的欧洲旅游小镇：一群孩子围在小丑身边，看他的杂技表演，身围欧洲民族服装的青年男女聚在一起跳着民族舞