房地产销售基础知识

房地产销售基础知识

房地产五证两书：

一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请

征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位

置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需

求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人

民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土

地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、

和“四至”范围。

四、《建设工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律

凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建

筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售（预售）许可证》市、县人民政府房地产管

理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

2.房屋的建筑面积

是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房

屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面

积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑

面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯

走道面积、其他公摊面积等。

1.房屋的结构形式

主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混

结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。

砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或

砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土

结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分

砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以

下。

砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用石专砌筑或砌

块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、

楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用石专或其它材料填充。这

种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐

用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目

前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂,

建筑造价较高。

3.商品房销售面积

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑

面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商

品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。

4.建筑面积的计算规定

是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总

和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因

素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对

房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的

主要规定有：

1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层

房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和

计算。

2）建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房

屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2

米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上

的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米

以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2

米以上的按其外围水平投影面积计算。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建

筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平

投影面积计算。

4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计

算面积。

5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通

等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是

由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部

分组成。

1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋

使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧

室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、

壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计

算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装

饰厚度亦计入使用面积。

2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙

体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分

隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按

水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水

平投影面积全部计人套内墙体面积。

3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面

积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，

未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。

6.公有建筑面积的计算和分摊

一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最

简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行

分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进

行分摊。

1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道

井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、

地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管

理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。共有建筑面积还

包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一

半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服

务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人

共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总

和。

2）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除

整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的

地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以

及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑

面积。

3）各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用

各户套内面积按比例进行分摊

第1步：计算分摊系数

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之

和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内

建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数X各套内建筑面

积。

7,使用率

房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用

率.一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%

之间。

怎样计算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面积与

建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。

比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内

墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用

面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实

使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

11.居住面积

房屋的居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活

使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建

筑构件所占有的水平面（即结构面积）。

12.使用面积

房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净

面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收

公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反

映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用

面积，可以比较直观地反应房屋的使用状况，但在房屋买卖

中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中的户内楼梯

按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内

的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度

计入使用面积。计算房屋租金，都是按使用面积计算。

13.建筑面积

房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面

积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面

积之和。

不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积=居住面积

十辅助面积十结构面积，

也可表示为：房屋的建筑面积=使用面积+结构面积。当然

房屋的公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面

积和部分结构面积构成。

14.房屋的开间

在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面

墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0—

3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的

开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、

稳定性和抗震性。

15.房屋的进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮

到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用

地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条

件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我

国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任

意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提

下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较

远的室内自然光线不足。

16.层高：房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层

面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

17.净高：房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层

楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表

示：净高=层高一楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净

高'。18.什么是房屋组团：我们所熟悉的居住区，从布

局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区

内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形

象单一死板，而且给住户带来不安全感。而房屋组团是一种

融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用

四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给

住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间

尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。

19.什么是花园式房屋

花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是

带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密

度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋

水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也

都有较高的标准，一般为高收入者购买。

20.居住组团

一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模

1000~3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施

的居住生活聚居地。

21.跃层和复式、错层有什么区别？

通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联

系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最

好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7

米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼

梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高

房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺

乏的情况而产生的。

复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投

影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以

做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在

平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面

的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为

“排空”），与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。

而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联

系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。

跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建

筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加

之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照

披屋顶使用面积的计算标准：

如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（漱洗、

便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能

计入使用面积：使用房间的净高度最低处不应低于1.5米

（含）：使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间

超过2.1米（含）部分不足房间总面积的2倍计入使用面积。

错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是

和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以

又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层

高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。

还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以

减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临

其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大

吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散,

容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房

屋。

22.现房

是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者

在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现

房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

23.期房

是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权

证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一

阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买

“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售

方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产

项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入

住的房子。

24.二手房

即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二

次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余

的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉

旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房

换取收益。

25.尾房

又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空

置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80%

以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售

的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少

量没有竞