房地产开发企业会计处理

房地产开辟企业会计处理

房地产开辟企业会计与纳税实务

企业设立及获取土地开辟建设阶段

房地产开辟企业的开辟经营流程

设立企业获取土地阶段房地产开辟建设

转让及销售房地产

持有房地产

第一章企业设立阶段会计账务处理一、注册资木的核算1,

投资者以货币出资（1）房地产开辟企业收到投资人投入的货币资

金，应在工商登记手续办理完毕后，依据银行加盖受理章的《现

金缴款单》或者银行《进账单回单》的金额分两步进行账务处

理借：银行存款—验资户贷：实收资本（2）待公司成立后,

开设基本存款账户，需将暂时存款账户的资金转入基本存款

账户借：银行存款一_银行（基本户）贷：银行存款——银

行（验资户）

2、投资者以非货币财产出资非货币财产评估价值的确认：

如果是企业内部使用，企业内部技术部门或者资产管理部门就可

以评估。如果是对外投资或者企业清算用，那要有会计师事

务所或者其它有国家认可的，有评估资格的部门进行评估。

⑴投资者以实物资产出资（在办理财产转移手续时，按评估确认

的价值或者合

同、协议或者公司章程约定的价值）依据财产转移清单和评估确

认价值证明文件，会计处理为：借：固定资产贷：实收资本

资本公积一资本溢价

（2）投资者以土地权出资（办妥手续时，依据财产转移清单和

评估确认价值证明文件）会计处理为：借：开辟成本贷：实收资

本

4、开办费的核算房地产开辟企业在筹建期间内发生的开办

费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登

记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。依据相关原始凭

证，会计处理为：借：管理费用一开办费贷：银行存款

5、纳税业务的会计核算印花税的会计处理为：（依据印花税

的完税凭证）借：管理费用贷：库存现金

第二章

获取土地阶段

一、获取土地阶段会计处理1、获取土地使用权的财务处理

Q）用于土地开辟的土地使用权A、（支付土地出让金时，依据财

政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）会计

处理为：借：开辟成本一土地开辟一土地征用及拆迁补偿

费贷：银行存款B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付款证

明）会计处理为：

借：开辟成本一土地开辟——土地征用及拆迁补偿费贷：

银行存款

C、应缴纳的耕地占用税（依据耕地占用税完税凭证和付款证

明）会计处理为：借：开辟成本一土地开辟贷：

银行存款D、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（万

分之五贴花）（依据印花税完税凭证和付款证明）会计处理为：借:

管理费用一印花税贷：银行存款

（2）用于商品房开辟的土地使用权A、（支付土地出让金时，

依据财政部门开具的土地使用权出让专用票据和银行转款手续）

会计处理为：借：开辟成本一一房屋开辟一一十地征用及拆迁

补偿费贷：银行存款B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和付

款证明）会计处理为：借：开辟成本一房屋开辟一土地征用

及拆迁补偿费贷：银行存款

C、应缴纳的耕地占用税（依据耕地占用税完税凭证和付款证

明）会计处理为：借：开辟成本—土地开辟贷：银行存款D、

签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据印花税完税凭

证和付款证明）会计处理为：

借：管理费用一印花税贷：银行存款

（3）自建用房的土地使用权

A、（支付土地出让金时，依据财政部门开具的土地使用权出

让专用票据和银行转款手续）会计处理为：借：无形资产—土

地使用权贷：银行存款B、应缴纳的契税（依据契税完税凭证和

付款证明）会计处理为：借：无形资产—土地使用权贷：银行

存款C、签订土地使用权出让合同，应缴纳的印花税（依据卬花

税完税凭证和付款证明）会计处理为：借：管理费用—印花税

贷：银行存款

D、在土地上自行建造办公楼，发生建造费用时•，依据付款

凭证、税务部门监制的发票或者财政部门监制的收据，会计处

理为：借：在建工程贷：对付账款等E、办公楼达到预定可

使用状态，会计处理为：借：固定资产一办公楼贷：在建工

程F、每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧，会计处理为

借：管理费用贷：累计折旧累计摊销

二、获取土地阶段纳税会计处理土地使用税的会计处理（1）

计算土地使用税时（海口地区共有六类，12;9;6;4.5;3;1.5）按每平

方米计算，普通按年计算，分配到每季度缴纳。

借：管理费用一土地使用税贷：应交税费一应交土地

使用税（2）上交土地使用税时借：应交税费一应交土地使用税

贷：银行存款

第三章一、成本费用核算

开辟建设阶段

L土地开辟成本核算企业开辟的土地，因其设计要求不同，

开辟的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理

平整，如原有建造物、障碍物的拆除和土地的平整

;有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地

面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开辟项目来说，它

的开辟支出内容是不彻底相同的。对于会计制度规定的、企业

没有发生支出内容的成本项目，如建造安装工程费，配套设施

费，可不必设置。根据土地开辟支出的普通情况，可设置如下

几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或者土地批租费；（2）

前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）开辟间接费。

土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土

地开辟所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及

有关地上、地下物拆迁补偿费等（1）支付土地出让金，依据土地

发票和银行转账凭据，会计处理为：借：开辟成本一土地开

发一土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款（2）支付拆迁补偿费

时，依据有关部门规划（拆迁）批准文件，凭借双方签订的拆迁补

偿合同和个人提供的收据及银行付款凭据，会计处理为：

借：开辟成本一土地开辟一土地征用及拆迁补偿费贷：

银行存款前期工程费是指土地开辟项目前期工程发生的费用，包

括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘

费，三通一平（水通、电通、路通、场地平整费）等。（3）支付勘

察设计费时，依据设计单位出具的设计发票和银行付款凭据，会

计处理为：借：开辟成本--土地开辟一—前期工程费贷：银

行存款

基础设施费是指土地开辟过程中发生的各种基础设施费，包

括道路、供水、供电、供气、播亏、抽共、通讯等设施费用。(4)

某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，依据双方认可的工

程结算单和施工单位提供的建造发票，会计处理为：借：开辟

成本一土地开辟一基础设施费贷：对付账款一某施工企

业

(5)若A地土地开辟工程完工，其中自用的一部份土地尚未

投入使用，其余的一部份全部转让，月终结转本块土地的开辟

成本。依据土地开辟成本归集分配表，会计处理为：借：开辟产

品一自用土地一一商品性土地贷：开辟成本一土地开辟

借：营业成本一土地转让成本贷：开辟产品一商品性土地

(6)若自用的那部份土地在开辟完成后即将投入房屋开辟工

程的建设中，则结转土地开辟成本的会计处理为：借：开辟成

本一房屋开辟一土地征用及拆迁补偿费一前期工程

费一一基础设施费贷：开辟成本一一土地开辟一一土地征用及

拆迁补偿费一一前期工程费一一基础设施费

谢谢，祝君事业蒸蒸日上，马到成功！

房地产开辟企业会计与纳税实务

转让及销售房地产阶段

第四章

转让及销售阶段

一、土地使用权转让的会计核算。