策划基础知识考核

圣鼎地产筹划人考核范围

一、房地产基础知识

■房地产：是指房产和地产的总和，指土地及土地上的建筑物、附着物。

■房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、

房地产三级市场（俗称散盘交易）构成的。以上三个级别的市场统称为房地产市场。

■一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使

用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：即是房地产开发商在获得土地使

用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市•场:

即是小业主在开发商处购置物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为根据），然后

将该物业的所有权转让给受让方。

■房地产的特性：不可移动性，易受限制；唯一性；寿命长期，用途多样，互相影响；供

应有限，价值量大，流动性差；保值增值

■建造商：建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑

商。

■发展商：发展商是指筹划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产企业。房地产主营企

业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。

■代理商：代理商是指负责销售筹划和销售详细工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。

■土地类型：土地按其性质划分为（昆明供应的土地类型）：

>70年产权-----类居住用地、二类居住用地、居住用地、城镇住宅用地、城镇住

宅用地（公共租赁住房）、住宅、住宅用地

>40年产权一商业用地、行政办公用地、商业金融用地、服务业用地、金融保险

业用地、旅馆业用地、旅游业、批发零售（加油站）、商服用地、商务办公用地、

商务金融用地、商务零售、商业（仓储）、商业金融业、商业零售、商业用地（宾

馆饭店）、文化艺术、影剧院用地、住宿餐饮及商务金融用地、住宿餐饮用地

>50年产权——工业用地、仓储用地、文化娱乐用、医疗卫生用地、教育科研用地、

外事用地、供应设施用地、交通设施用地、消防设施用地、公共服务设施用地、公

共建筑用地、绿地、轻轨用地、体育用地、图书展览用地、小学用地、医卫慈善用

地、幼稚园用地、中学用地

>40、70年产权一城镇住宅及批发零售/其他商服用地、城镇住宅及其他商服用地、

城镇住宅用地/商业金融业、二类居住兼容商业金融、居住及商业用地、居住用地

（兼容商业）、商服、住宅用地、商业金融业/居住、商住混合用地、商住混合用

地用地

■国家使用权出让方式：招标方式、拍卖方式、协议方式、挂牌方式

■三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。

■七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平

整。

■容积率:指在一定范围内，建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

■建筑密度：指在一定范围内，建筑物底层占地面积总和与建筑基地面积的比率（用比例

表达）

■绿地率：指在一定范围内，各类绿地总面积占该地区总面积的比例（用比例表达）

■架空层：仅有构造支撑而无外围护构造的开敞空间层。

■避难层：建筑高度超过100m的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的

楼层。

■紧急避震场所：都市居住住宅附近的小公园、小广场、专业绿地以及抗震能力强的公共

设施，供附近的居民临时避震疏散，也是居民在住宅附近集合并转移到大型避震场所的

过渡性场所。包括住家附近的小绿地、广场、学校等

■地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。半地下

室：房间地平面低于室外地平面时高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地

下室。

■建筑层高：建筑物各层之间以楼、地面面层（完毕面）计算的垂直距离，屋顶层由该层

楼面面层（完毕面）至平屋面的构造面层或至坡顶的构造面层与外墙外皮延长线的交点

计算的垂直距离。

■建筑高度：建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。

■建筑面宽：指建筑物立面轴向的投影长度。

■日照面：建筑为到达规定的日照原则而需设重要居室窗户的立面，包括东、南与西三面；

不需为满足日照规定而设窗户的立面则为无日照面。

■道路红线：规划的都市道路（含居住区级道路）用地的边界线。

■建筑控制线：有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超过的界线。

■建筑间距：两幢建筑物或构筑物外墙之间的最小水平距离。

■低层建筑：指高度不不小于、等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。

■多层建筑:指高度＞10m且424m的建筑；多层居住建筑为四层至七层建筑。

■高层建筑:指高度不小于24m的建筑；高层居住建筑为十三层及十二层以上建筑（其中

层数为八至十二层的居住建筑为小高层建筑）o

■超高层建筑:建筑高度不小于100m的民用建筑。

■裙房:指与高层建筑紧密连接，构成一种整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过

24米，超过24米的，按高层建筑处理。

■迅速路：是为都市长距离迅速机动车交通服务的道路，中间设有中央分隔带，布置有四

条以上的车道，所有采用立体交叉控制车辆出入，并对两侧建筑物的出口加以控制。

■主干路：又称全市性干道，承担都市各区、组团以及对外交通枢纽之间的重要交通联络,

在都市道路网中起重要交通运送作用。

■次干路：是与主干路结合构成道路网，起集散交通的作用，兼有服务功能的道路。

■支路：是与街坊路的连接线，处埋局部地区交通，以服务功能为主的道路。

■居住区：泛指不一样居住人口规模的居住生活聚居地和特指被都市干道或自然分界线所

围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满

足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

■居住小区：是指被都市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000—15000

人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的

居住生活聚居地。

■居住组团：是指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000-3000人）相对应，配建

有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

■公共绿地:指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街

头绿地。

■生产防护绿地:指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。

■建筑面宽:指建筑物一侧的外墙到另一侧外墙之间的距离。

■日照原则:根据建筑物所处的气候区、都市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的

日照原则日（冬至日或大寒日）的有效日照时间范围内，以底层窗台面为计算起点的建筑

外窗获得的日照时间，

■建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，假如计算多、

高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包括了房屋居住的可用面积、

墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

■公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积重要由两部分构成：

>1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公

共用房和管理用房的建筑面积；

>2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

■公摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，

即为公摊系数。

■实用率：实用率是实用面积和建筑面积之比。即实用率二套内建筑面积/套内建筑面积

+分摊的共有公用建筑面积

■套内面积：俗称”地砖面积、它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的

建筑物后的一种内容空间的概念。

■开问:住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

由于是就一自然间的宽度而言，故又称开间。较小时开间尺度，可缩短楼板时空间跨度,

增强住宅构造整体性、稳定性和抗震性。

■进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长

度。进深大的住宅可以有效地节省用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光

和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的规定，不适宜过大。

■净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

■原则层：原则层是指平面布置相似的住宅楼层。

■商业市调有两个前提：

令一是实地考察前应对区位的功能有所鉴别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业

功能区，后者再分市、区、小区、邻里四级商业区：实考重要是印证和详细细节理解；

令二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大

些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

令商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，重要通过“面”观测。商业业

种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过

“线”观测。购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，

通过“点”观测。

■五证两书

五证

。《建设用地规划许可证》：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经

都市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合都市规划的法律凭证。

◊《建设工程规划许可证》：有关建设工程符合都市规划需求的法律凭证。

令《国有土地使用证》：经土地使用者申请，经都市各级人民政府颁布的国有

土地使用权的法律凭证。该证重要载明土地使用者名称、土地座落、用途、

土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

令《建筑工程施工许可证》：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属

登记的重要根据之一，没有动工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

<《商品房销售（预售）许可证》：市、县人民政府房地产管理部门容许房地产

开发企业，销售商品房的同意性文献

“两书”

令《商品房质量保证书》、《商品房使用阐明书》

■一般流程

二、昆明市建筑规范

■建设项目地块的容积率指标按照下列原则进行计算：

1.居住建筑、公寓式办公建筑原则层层高宜为米，最高不得超过5.4米。原则层层高超过3.6米且

不不小于等于4.8米的，按该层建筑面积的1.5倍计算容积率；原则层层高超过4.8米且不不小

于等于5.4米的，按该层建筑面积的2倍计算容积率。但跃层式住宅、低层住宅起居室（厅）层高

在户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。

2.办公建筑原则层层高不适宜超过4.2米，最高不得超过6.6米。原则层层高不小于4.2米且不不

小于等于5.4米的，按该层建筑面积的1.5倍计算容积率;超过5.4米且不不小于等于6.6米的，

按该层建筑面积的2倍计算容积率。但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大会议室等公共空

间除外。

3.一般商业建筑层高不适宜超过4.8米，最高不得超过7.8米。层高不小于4.8米且不不小于等于

6.0米的，按该层建筑面积的L5倍计算容积率；超过6.0米且不不小于等于7.8米的，按该层

建筑面积的2倍计算容积率。但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共空间除外。单层建筑

面积到达2023平方米以上且空间持续的大型商业用房（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、

娱乐等功能集中布置的商业用房）建筑高度可根据功能规定合适提高。

■沿穿越绕城高速外环范围内重要公路两侧的新建、改建建筑，按如下规定退距：

1.无高架桥的地面路段，建筑退道路红线50米；

2,高架椅的路段，建筑退线按5。米加建设项目地块对应的高架桥段最高点的高度控制；

3.昆曲、昆嵩、新机力高速、昆石、昆玉、高海、昆楚、昆武等高速公路建筑退让在绕城高速内

环以内的路段按二述规定控制；在绕城高速内环以外穿越城区段按50米控制,其他路段按100

米控制；绕城高速内环、外环建筑退让按100米控制；

4.该范围内的重要公路路段红线宽度现实状况未到达双向六车道的规划均按双向六车道进行控

制，其起讫点由方城镇规划主管部门根据都市总体规划确定；

5.立交桥区域，建筑原则上须布置在由匝道起点相连形成的多边形控制线（各立交桥区域的详细退

让按同意的控制线执行）以外。

■沿铁路两侧新建、扩建建筑工程，应符合如下规定：

1.建筑退让近来一侧向铁路边轨的距离应满足如下规定：

2.高速铁路450米；准轨干线＞40米；准轨支线、专用线、米轨＞30米；

3.铁路两侧围墙与铁路近来一侧边轨距离＞10米，围墙的高度不得不小于2.5米；

4.退让距离内以绿化为主，形成防护隔离带;

5.铁路两侧沿线200米范围内的危险品厂房及仓库与轨道中心线的距离须经铁路主管部门申核后

确定。

■建筑后退湖泊、水库与山体的距离除有关规划另有规定外，还应符合如下规定：

1.滇池沿岸建筑沿地表向外退让其水体保护界桩的距离不少于100米；

2.阳宗海沿岸建筑沿地表向外退让其最高运行水位线（海防高程1770.75米）的距离不少于100

米；

3.饮用水源水库与可提供休闲娱乐场所的非饮用水源水库沿岸建筑沿地表向外退让其正常水位线

的距离不少于20D米；其他水库沿岸沿地表向外退让其正常水位线的距离不少于150米；

4.建筑后退山体保护绿线的距离不少于30米。

■沿36条出入滇池河道主河道两侧新建、扩建建筑物，其后退同侧河堤的距离，除有关

规划另有规定外，还应符合如下规定：

＞退距不得不不小于50米。若在河道后退控制线内尚有都市道路（含规划）的，沿河道两侧新建、

扩建建筑物还需考虑该都市道路的退让，其中道路退距在河道的法定后退控制线以内的，仍按

该河道的法定后退距离进行退让；道路退距在河道的法定后退控制线以外的，按都市道居的法

定后退距离进行退让；都市道路跨越该河道的法定后退控制线两侧的，按都市道路的法定后退

距离进行退让。

■沿36条出入滇池河道主河道外的一般河道两侧新建、扩建建筑物，其后退同侧河堤的

距离除有关规划另有规定外，还应符合如下规定：

＞退距不得不不小于20米；沟渠则不得不不小于10米，若在一般河道或沟渠后退控制线闪尚有

都市道路（含规划）的，沿河道两侧新建、扩建建筑物还需考虑该都市道路的退让，其中:道

路退距在河道的法定后退控制线以内的，按该河道的法定后退距离进行退让；道路退距在河道

的法定后退控制线以外的，按都市道路的法定后退距离进行退让；有都市道路跨越该河道的法

定后退控制线两侧的,按都市道路的法定后退距离进行退让。

■建筑最大持续展开面宽的投影一般不适宜不小于6c米；临都市道路、都市广场等公共

开放空间的高层居住建筑的最大持续展开面宽的投影不适宜不小于35米；有特殊功能

规定的公共建筑建筑与超高层建筑的最大持续展开面宽应根据有关规范通过设计合理

确定。

■昆明都市项目规划审批“二十不”调整执行重要条例

1.主城三环路以内及三个开发（度假）区、呈贡新区、空港经济区规划建设区各单位不得在原已

划拨用地内新建经济合用房；

2.商品住宅项目地下车位配置每户不得少于1个车位；（审批稿件中该规定有所调整，以面积进行

配置）

3.主体建筑不得设置裙房（功能有特殊规定的建筑除外）；

4.没有运用地下空间内新建项目不得开发建设，所开发地下空间的地面种植植物覆土不少于2米;

5.二环路以内，没有按比例配置经营性设施的住宅项目不得开发建设；

6.25米以上道路旁的住宅底层不得设置零星小商铺，商业设施应相对集中设置；

7.住宅用地绿地率不得低于45%;

8.不得在滇池景观控制范围内、河道两岸及控详规控制的水域保护区内开发建设；

9.不得在保护滇池、西山等景观区域内突破建筑控高规定进行建设；

附录：计算规则

1.建筑面积计算

按国家建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2023的计算规则计算。对高度在2.2米如下(含2.2

米)的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可合适放宽。

2.容积率计算

(1)地下室的建筑面积不计入容积率；坡屋顶层空间净高L2m〜2.1m的以1/2面积计入容积率，

超过2.1m所有计入容积率；跃层面积计入容积率；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不

计。

(2)半地下室按下式计算建筑面积，并计入容积率：A'=KA

式中：A折算的建筑面积，K-半地下室地面以上的高度与其层高之比，A-半地下室建筑面积。

3.建筑基地面积计算

建筑基地面积以城镇规划主管部门正式划定用地范围的面积为准。

4.建筑间距计算

(1)除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。

(2)建筑物凸出外墙主体(如楼梯间)开间不超过3米长，凸出距离不超过1米，且其合计总长度

不超过同一面建筑外墙总长度的1/4的，其间距计算可不计凸出部分。居住建筑阳台合计总长度(突出于

山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计)不超过同一面建筑外墙总长度1/2的(含1/2),其间

距按建筑外墙计算；超过1/2的，按阳台外缘计算建筑间距。

(3)坡度不小于45度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外

墙面之间最小的垂直距离。

(4)居住建筑底部有非居住用房的，建筑间距计算不得扣除底部非居住用房的高度。

(5)位于同一裙房之上的建筑间距计算可扣除裙房的高度；与同一裙房之外相邻建筑间距的计算，应包括

裙房高度。

非单一功能的建筑与其他建筑之间的间距，应按照前述条款的规定，对不一样性质的建筑部分分别计算建

筑间距后，采用能同步满足各间距规定的其中最大值。（以上第（4）点规定的状况除外。）

建筑间距应考虑地形高差所产生的影响。在地形高差有助于缩小建筑间距的状况下，其最小建筑间距不得

不不小于原规定建筑间距的0.9倍，并按城镇规划主管部门规定执行。

若建筑与非建筑实体（如挡墙、护坡等）相邻，应视非建筑实体为非居住建筑，按照前述条款计算建筑间

距，并按城镇规划主管部门规定执行。

5.建筑高度计算

（1）本规则仅合用于确定建筑间距、退界距离和后退道路时的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有限制

的（如机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分析、视线分析等），按建筑物的最高点计算。

（2）在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：

平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。

坡屋面建筑：屋面坡度不不小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口顶；坡度不小于45度玳，自

室外地面算至屋脊顶。

水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，且水平面积之和不超过屋面

建筑面积1/8的，不计入建筑高度。

坡地建筑物的建筑高度以露出原始地面最高的一侧为准。

6.阳台建筑面积计算

（1）阳台按构造形态分为凸阳台、凹阳台。具有两个（含两个）以上持续对外开敞面的）阳台视为凸阳台；

只有一种对外开敞面的）阳台视为凹阳台；阳台由凸凹两部分构成时视为凸凹复合型阳台（如下简称‘复合

型阳台”）.

(2)对进深不不小于L8米的凸阳台，按照《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2023)》规定,

按其水平投影面积的"2计算。对进深不小于1.8米的凸阳台，按其水平投账面积的全面积计算。

(3)对进深不不小于L8米的凹阳台，按照《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2023)》规定，

按其水平投影面积的1/2计算。对进深不小于L8米的凹阳台，按其水平投影面积的全面积计算。

(4)对进深不不小于L8米，的复合型阳台，按照《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2023)》

规定，按其水平投影面积的1/2计算。对进深不小于L8米的复合型阳台，进深1.8米以外部分按其水平

投影面积的全面积计算。

(5)凹阳台和复合型阳台向构造内延伸的方向与阳台开敞面不一致时，该延伸部分计算所有建筑面积。(图

I-D

阳台开一面|—\

\-------

广延伸部分

图1/

(6)当阳台开敞宽度不不小干其宽度的1/3时，计算所有建筑面积。

(7)由栏杆分隔但阳台板相连的两个相邻阳台视为一种阳台计算阳台指标并对应计算建筑面积。

(8)住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的空中花园、入户花园等(位于地面层、裙楼顶层的除外)，

均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。

(9)单套住宅的阳台建筑面积之和不得超过该套住宅建筑面积的10%。

7.凸窗建筑面积计算细则

（1）凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板构造板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；凸窗的I

高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗内进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的

外边缘的水平距离。凸窗的窗台台面应为窗体的支撑面。（图2-1）

（2）凸窗以其窗台高度分为一般凸窗和落地凸窗。窗台高度不小于等于0.6米时，为一般凸窗；窗台高度

不不小于0.6米时，为落地凸窗。（图2-1）

进深

凸窗高度

（3）对一般凸窗，当凸窗高度不不小于2.20米或凸窗进深不不小于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积,

否则凸窗部分计算所有建筑面积。

（4）对落地凸窗，当凸窗高度等于或不小于2.2米时，无论其进深怎样，凸窗部分均计算所有建筑面积。

（5）窗体未凸出于外墙的窗（图2-2。、b）、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以多种类型建筑材料封闭

的窗（图2-2c）均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其他部分同样计算层高，当层高不小于等于2.2米

时，应计算所有建筑面积。

图2-2几类特殊窗体及其层高计算示例

（6）对反梁外侧存在另一构造横梁的窗（图2-2d）,取横梁为外墙，仅视横梁以外部分为凸窗，按凸