办公楼物业管理服务规范之绿化摆放和养护

办公楼物业管理效劳标准第九章绿化摆放与养护效劳主讲人：汪辉绿化摆放绿化养护【本章概要】

9.1绿化摆放室内绿化应根据顾客的需要摆放，室内绿化应做到正常养护，及时更换，保持鲜艳。室内绿化摆放要求〔见表〕。【标准条款】

【条款理解】

1、办公楼物业效劳应表达“以顾客为关注焦点〞的原那么，满足顾客的需求是物业管理效劳最根本的要求。2、室内绿化的根本要求：〔1〕室内绿化应布局合理，层次清楚，上下错落有致。〔2〕绿色植物及花卉的形态应正常，发现伤残枝、过密枝、直立枝等不正常现象时应及时予以处置或更换。〔3〕绿色植物应长势良好，叶色翠绿，花色鲜艳。〔4〕绿化工应每日养护绿化，保持室内绿化生长正常。【标准条款】

【修剪、更换】

1、叶：绿色植物的叶子应健壮，叶色翠绿、有光泽，在正常的条件下不可留有枯枝与黄叶、不焦叶、不落叶。2、花：花卉一般都具有较高的欣赏价值，保持其丰富的色彩和香味，才能到达美化、改善工作环境的目的。3、土壤：土壤表层无杂物〔烟蒂、纸屑等〕、无枯叶。4、造型：整体造型应与所选品种的欣赏效果一致。常见的树冠形状有：塔形、圆柱形、圆锥形、杯形、伞形、圆顶形、半球形、拱枝形等。【绿化外观】

1、根据顾客需要或合同约定在公共部位摆放绿化。2、室内绿化摆放的根本要求：①布局合理、均匀、疏密有度。②盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰气氛及功能相协调。3、室内绿化布局的原那么：【摆放】

〔1〕大堂、大厅绿化布置：大堂是整个办公楼绿化布局的重点，因为大堂是宾客进出的必经之地，最容易给人留下深刻印象，因此在绿化装饰中既要使人感到大方、朴实、充满活力，又要使人感觉开朗、亲切，我们可选用一些较大型的观叶植物，如垂叶榕、散尾葵、棕竹、细叶棕竹、国王椰子、刺葵、龙血树、橡皮树等，以营造出大堂美好的环境气氛。〔2〕电梯、走廊绿化布置：在楼梯与走廊处由于人流量大，空间相对较小。在绿化布置中以满足使用功能为主，选用一些中小型观叶植物来装饰空间，既不防碍人们的视线，又让人行动自如。可选用鹅掌柴、棕竹、花叶万年青等。

〔3〕会客室绿化布置：会客室的绿化布置应充分考虑所接待客人的不同规格，全面考虑会客室的绿化装饰，而不宜选用繁杂的植物，以观叶植物为主，插花、盆花为辅，突出大方、端庄的气氛。可选用朱蕉、袖珍椰子、变叶木、竹芋、万年青、水塔花、南洋杉、凤梨等。

〔4〕会议室绿化布置：会议室的绿化布置突出“严肃、庄重〞的气氛。会议室的绿化布置整体上要协调统一，摆放的植物、插花等要起到衬托渲染气氛的作用。【选种】

1、肥料：无毒、无害、无味、园艺型肥料。2、存活率：存活率到达100%。3、病虫害防治：以预防为主，发现病变、虫害、枯萎应及时更换。4、造景、修剪：〔略〕。【其它】

【标准条款】

9.2绿化养护室外绿化摆放要求〔见表〕。【标准条款】

【标准条款】

1、存活率：一级绿化养护应到达绿地或花坛内各类乔木、灌木、草等绿化存活率100%。2、设施及景观：保持完好。3、欣赏效果：植物群落完整，层次丰富，“黄土不露天〞，有整体欣赏效果。【总要求】

黄土不露天：利用草坪等地被植物对绿地内和树冠下的裸露土地进行覆盖，以到达绿化、美化、抑尘和保墒的目的。4、长势：植物季相清楚，色彩艳丽，生长茂盛。【修剪】

3、修剪的目的：

①美化树形。

②调节树势。

③给树木创造良好的生长条件。

④增强抗灾能力。

⑤构成有特色的绿化景观。【修剪】

4、修剪的原那么：①对树木继续生长发育有害的，如伤残枝；②导致树木生长衰弱的，如过密枝；③影响树形的多余枝条，如直立枝、徒长枝；④为促进开花结果宜疏去余花余果；⑤影响平安及整体环境的。5、不同绿化的修剪要求：①草坪：年普修8遍以上，草屑即时清，及时切边整理，草坪边缘线清晰，草高度不应超过5cm，草坪常年保持平整无杂草、无缠绕、无空秃。②树、乔木：要求树冠圆整、美观，分枝点适宜，枝条粗壮，主侧枝分布匀称，无枯枝死杈；内膛不乱，通风透光，45度剪口靠节光滑。③花、灌木：开花及时，株形饱满，花后修剪及时合理、无残花，针叶树应保持明显顶端优势。④绿篱：绿篱修剪应保持欣赏面枝叶饱满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观。

1、浇水：水是树木、花草生命中最敏感、最直接的因子，植物靠根部吸水，由叶子不断蒸发水分。

2、浇水量：浇水宜用中等水量，浇灌需持续较长时间，要浇透。上海地区5月中旬以后常出现高温，因此，如遇高温天气，不仅要增加浇水的次数，而且可以采用对树冠和树干喷淋等措施。

3、草坪灌溉：保持供水、充分生长、地形平整、排水流畅。

【灌溉】

1、中耕除草：树木根部的土壤应保持疏松，结合中耕铲除乔、灌木周围的大型野草、缠绕性、攀缘性杂草。要定期及时的除草，做到除早、除小、除了，也可用化学除草剂，杀灭杂草。

2、在绿地内采用化学药剂除草时，必须慎重，应先试验，再应用。

【中耕除草、松土】

1、施肥时间：树木栽春季和夏初需肥较多，因而是施肥的好时机。同时可配合浇水，利于树木吸收和利用。

2、施肥方法：撒施、沟施、翻施绿肥。

【施肥】

3、施肥的本卷须知：①解决树木黄化现象。②有机肥在施用过程中易产生灼烧根部现象，在高温季节慎用。③要注意采用肥料的空气和环境污染问题。4、土壤理化性状：①土壤酸碱度〔PH值〕：A〕对作物生长发育和土壤微生物活动有密切关系，一般用“PH〞符号表示。B〕PH值分为1-14级〔<4.5为极强酸性；为强酸性；为中性；为碱性；为强碱性；为酸性；>9.5为极强碱性〕。C〕PH值测试方法：取土壤少许(约黄豆大)，弄碎后放在白磁盘中，滴入土壤混合指示剂数滴，到土壤全部湿润，并有少量剩余。震荡磁盘，使指示剂与土壤充分作用，静置1分钟，和标准比色卡比色，即得出土壤的酸碱度。②土壤溶液电导率〔conducityvityofsoilsolution〕：用于度量土壤中可溶性离子的总量，用EC值表示，单位为毫西门子﹒厘米-1〔mS﹒cm-1〕。EC值的大小代表土壤溶液中可溶性盐类的多少。EC值愈高，表示土壤溶液中可溶性盐类愈多，因此愈不利于植物的生长及水分和养分的吸收。一般而言，假设土壤饱和抽出液之EC＞4dS/m，那么可能造成盐害问题，土壤EC值可利用电导度计来测定。

1、病害：一般分为非侵染性病害和侵染性病害两种。

①非侵染性病害是由不适宜的环境条件引起的。

②侵染性病害是由生物寄生引起的，大多数侵染性病害由真菌、细菌、病毒及线虫等生物寄生引起。

2、虫害：一般分为四种：

①食叶性害虫：取食植物叶片、花、嫩芽和小枝条等。

②刺吸性害虫：通过刺吸式口器刺吸树叶、花、果实等部位的汁液的害虫。

③钻蛀性害虫：通过树皮下虫道进入木质部进行危害的咀嚼式害虫。

④地下害虫：以取食植物根部为主的害虫幼虫。3、防治：①生物防治：是指利用一种〔有益〕生物来控制一种〔有害〕生物的方法，见效缓慢，但对园林植物、生态环境平安。②物理防治：常用的方法是利用光、色诱杀害虫。③植物性药物防治：最大优点是平安和无药害，例如菜籽饼水、烟草制剂等。③化学药剂防治：是指用化学药剂防治的方法。但如果使用不当会引起环境污染、使某些害虫产生耐药性等。1、加强每年防台时的巡检、加固工作，防止因养护问题造成的不良后果。2、在台风来临前，以预防为主，综合防治的原那么，进行适当的疏枝、立支柱、绑扎、打地桩、加土、扶正等工作。【扶正、加固】

1、绿期：250天以上。2、绿地保存率：斑秃黄萎率<5%。3、保洁要求：无白色垃圾、绿化生产垃圾〔如树枝、树叶、草屑等〕。4、其它：无积水，无干旱。【其它要求】

办公楼物业管理效劳标准主讲人：汪辉第十章仓储与搬运

贮存搬运堆放库区平安与环境【本章概要】

10.1贮存根本要求分类清楚，堆放整齐，帐、卡、物保持一致。温度、湿度适宜，不合格品及废弃物处置及时，摆放定置管理。【标准条款】

2、仓储物资应堆放整齐、稳固、平安、可靠。1〕“四号定位〞：用四层固定的号码确定一个货位，即库号、架号、层号、位号。2〕“五五堆码〞：堆放物资时，以〞五“为根本计算单位，根据物资的不同特点，在摆放时，每行每层力求整数以〞五“、〞十“或其倍数堆码。3、帐、卡、物保持一致。仓储物资的入库、保管、出库应严格办理相关手续，确保帐、卡、物保持一致，这也是仓储管理的一项根本要求。1、温度、湿度：适宜。2、不合格品及废弃物的处置：及时〔ISO14001贯标单位在处置危险废弃物时要执行“五联单〞制度〕。3、物品的摆放要求：定置管理〔“5S〞管理〕。定置管理起源于日本，由青木龟男先生始创。他从50年代开始，根据日本企业生产现场管理实践，潜心钻研，提出了定置管理这一新的概念，后来，日本企业管理专家清水千里先生把定置管理总结和提炼成为一种科学的管理方法，并于1982年出版了?定置管理入门?一书。随后，这一科学方法在日本许多公司得到推广应用，都取得了明显的效果。定置管理是对生产现场中的人、物、场所三者之间的关系进行科学地分析研究，使之到达最正确结合状态的一门科学管理方法。它以物在场所的科学定置为前提，以完整的信息系统为媒介，以实现人和物的有效结合为目的，通过对生产现场的整理、整顿，把生产中不需要的物品去除掉，把需要的物品放在规定位置上，使其随手可得，促进生产现场管理文明化、科学化，到达高效生产、优质生产、平安生产。定置管理是“5S"活动的一顶根本内容，是"5S"活动的深入和开展。【标准条款】

危险化学品贮存危险化学品的采购应做到即买即用。危险化学品的贮存应符合GB15603?常用危险化学品贮存通那么?的规定。【条款理解】

危险化学品的采购应做到即买即用。危险化学品的贮存应符合GB15603?常用危险化学品贮存通那么?的规定。化学危险品的分类化学危险品贮存方式1、危险化学品的采购：即买即用。2、危险化学品的贮存应符合GB15603?常用危险化学品贮存通那么?的规定。3、?通那么?条款摘要：1〕贮存化学危险品应遵照国家法律、法规和其他有关的规定。

4、?通那么?主要内容：1〕

化学危险品贮存的根本要求：资格、人员、标志、方式等。2〕贮存场所的要求：建筑物要求、对周边环境影响、电器安装、温度、湿度通风等。3〕贮存安排及贮存量限制：〔略〕

4〕化学危险品的养护：〔略〕【标准条款】

10.1.3消防器材贮存各类消防器材应严格按照使用说明要求的温度、湿度等储存条件贮存。【条款理解】

【标准条款】

10.2搬运堆放搬运时，物资应堆放整齐，必要时应对各层之间进行防护。库存物资放置高度不应超过三倍的包装叠加高度，水平长度不应超过其两倍的叠加宽度。易损、易碎、压力容器等物资的搬运，应严格按照产品说明书、通用的搬运标准等进行操作。【条款理解】

物资堆放人力搬运平板车搬运电梯载物1、物资堆放：整齐，必要时进行防护。2、物资放置高度：不超过三倍的包装叠加高度。3、物资放置水平：不超过两倍的叠加宽度。4、易损、易碎、压力容器：按标准及说明书操作。1、人力搬运：搬运物资单人单次的重量不宜超过50kg。2、平板车搬运：物资单次搬运的重量不应超过平板车核定搬运重量的2/3。