资产评估学（全套课件429P）

资产评估学成绩考核方式课堂表现20%作业20%

期终考试60%

2教学目的对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；

通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。3引言：注册资产评估师前景与现状4就业渠道与领域注册资产评估师是从事资产价值评估的专业人员，因此对评估师的基本素质要求较高，不仅需要一定的学历，还要具有一定时间的相关工作经验，并且参加统一的全国注册资产评估师考试，考试合格之后才能获得注册资产评估师执业资格证书。考生考试合格后，既可选择在资产评估机构执业，专职从事资产评估中介服务，也可选择在企业、银行等部门就职，从事与资产评估相关的企业价值估价与认定和抵、质押品价值评估业务。职业收入初探注册资产评估师的薪酬与其实践经验及业务能力密切相关，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得执业资格初到资产评估机构工作的评估师年薪一般为3至5万元，具有一至两年评估机构实践经验并具有一定业务能力的项目经理，年薪为8万至15万元，而经理级注册资产评估师年薪可达20万元以上。未来随着业务领域的拓宽和评估行业的对外开放，评估师的薪酬将有可能更加丰厚。职业考试与认证注册资产评估师执业资格考试共设5个科目：《资产评估》、《经济法》、《财务会计》、《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基础》，各科目均由客观题和主观题两个部分组成。5本学期教学内容理论部分实务部分6第一章理论基础学习目的:了解资产评估的兴起与发展；了解资产评估的特点；掌握资产评估的定义和价值类型；重点掌握资产评估的目的；熟悉资产评估的假设和原则；理解资产评估与会计和审计的关系。主要内容第一节资产评估的兴起与发展第二节资产评估及其特点第三节价值类型和评估目的第四节资产评估的假设和原则第五节资产评估与会计和审计的关系8第一节资产评估的兴起与发展

9二、我国资产评估的实践与发展1011主要内容第一节资产评估的兴起与发展第二节资产评估及其特点第三节价值类型和评估目的第四节资产评估的假设和原则第五节资产评估与会计和审计的关系12第二节资产评估及其特点一、资产评估定义（一）资产评估资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。评估主体评估依据评估客体评估方法评估程序评估目的评估原则评估价值类型13基本的评估要素：

(1)评估主体(2)评估客体

(3)评估依据(4)评估目的

(5)评估原则(6)评估程序

(7)评估价值类型(8)评估方法

(9)资产评估假设(10)资产评估基准日14（二）资产

资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产评估中资产的基本特征：1.必须是经济主体拥有或控制的；2.能够给经济主体带来经济利益的资源；3.必须能货币计量。15资产的分类思考16

（三）价格和价值

价格——是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币金额。价值——只是专业人员根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。作为资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。17二、资产评估的特点1.市场性：模拟市场条件对资产价值作出经得起市场检验的评定估算和报告。2.公正性：服务于资产业务的需要，而不是服务资产评估业务当事人任何一方的需要。3.专业性：专业人员、专业机构采取专业的方法。4.咨询性：只提供参考，不提供决策。18三、资产评估的功能和作用（一）资产评估的功能

评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。（二）资产评估的基本作用1.咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。2.公正协调：协调价格争议。3.鉴证：鉴别和举证。（资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证）19主要内容第一节资产评估的兴起与发展第二节资产评估及其特点第三节价值类型和评估目的第四节资产评估的假设和原则第五节资产评估与会计和审计的关系20第三节价值类型和评估目的一、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。2122关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值

23二、资产评估的目的

（一）资产评估的一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。（二）资产评估的特定目的资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；担保；企业租赁；债务重组；引起资产评估的其他合法经济行为。24（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位作用1.资产评估特定的全过程，不仅是某项具体资产评估活动的目的贯穿于资产评估起点，同时也是资产评估活动所要达到的目标。2.是界定评估对象的基础；3.对资产评估价值类型选择具有约束作用；4.在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。（四）价值类型选择与资产评估目的的关系1.价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，受评估目的等相关条件的制约；2.价值类型的选择也应该成为实现评估目的，满足相关条件的重要途径和手段。25市场价值在资产评估中的作用1.市场价值是资产评估中公允价值的坐标；2.市场价值是在评估中所依据的市场范围内，从市场整体的角度把握资产价值的相对合理和公允性的。共同攀登26主要内容第一节资产评估的兴起与发展第二节资产评估及其特点第三节价值类型和评估目的第四节资产评估的假设和原则第五节资产评估与会计和审计的关系27第四节资产评估的假设与原则28二、资产评估的原则29主要内容第一节资产评估的兴起与发展第二节资产评估及其特点第三节价值类型和评估目的第四节资产评估的假设和原则第五节资产评估与会计和审计的关系30第五节资产评估与会计和审计的关系31二、资产评估与会计和审计的区别（一）资产评估与会计的区别1.会计的基本职能是反映和监督；资产评估的基本职能是评估和咨询。2.会计中对资产的确认和计价大量采用历史成本；资产评估中的资产确认和计价主要以资产效用和市场价值为基础。3.会计中资产计价大量采用成本核算方法；资产评估中还运用预期收益折现、市场售价类比等方法。4.会计的基本目标为企业管理、会计核算和会计信息披露服务；资产评估的基本目标位资产交易和产权变动服务。3233本章小结34第二章资产评估的基本方法学习目的掌握市场法、收益法、成本法；掌握三种基本方法的适用范围。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。36主要内容第一节资产评估的程序第二节资产评估的基本方法第三节评估方法的选择37第一节资产评估的程序明确评估业务的基本事项签订资产评估业务约定书编制资产评估计划现场调查收集资产评估资料评定估算编制和提交评估报告资产评估工作底稿归档38主要内容第一节资产评估的程序第二节资产评估的基本方法第三节评估方法的选择39资产评估方法如何做40资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法41市场法成本法收益法直接法间接法重置成本成新率重置核算法价格指数法生产能力比例法统计分析法观察法使用年限法修复费用法收益额折现率收益期资产评估方法体系42市场法43二、市场法的基本前提

1.要有一个活跃的公开市场；2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。44三、市场法的基本程序及有关指标（一）选择参照物：应3个以上。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。

（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果45运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：资产的功能：功能越好，价值越大。资产的实体特征和质量市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。46四、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×…×修正系数n或评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±…±基本特征差额n优点：直观简洁、便于操作；缺点：要求的可比性较高。47参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：482.市价折扣法资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率）适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。例1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值为6万元。资产评估价值＝10×（1-40％）＝6（万元）493.功能价值类比法适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况。（1）生产能力比例法资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）

例2.被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定：资产评估价值＝10×90／120＝7.5（万元）

（2）规模经济效益指数法资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x例3.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定：被评估资产价值＝10×（90／120）0.7＝8.18（万元）504.价格指数法（亦称物价指数法）

适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数）运用定基指数修正资产评估价值＝参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数）运用环比指数修正资产评估价值＝参照物资产交易价格×参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积例4.与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则：资产评估价值＝10×（1+5％）=10.5（万元）

51例5：被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：52例6：已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1～4月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年10月的评估价格最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（万元）535.成新率价格调整法适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度方面差异的情况。资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）

其中：成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）54如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上：上述方法的运用就演变成参照物与被评估对象各个基本特征修正系数的计算了。主要有以下修正系数：交易情况修正系数（正常交易情况/参照物交易情况）功能价值修正系数（评估对象生产能力/参照物生产能力）交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数/参照物的定基价格指数）成新程度修正系数（评估对象成新率/参照物成新率）55直接法中使用频率较高的几种方法：1.市场售价类比法*市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值＝参照物售价十功能差异额十时间差异值十……十交易情况差异额资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数

56例7：(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。(2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。(3)评估过程：①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。②收集有关的评估资料A.收集待估土地资料（略）。B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表。57

交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D评估对象坐落略略略略略所处地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3单位价格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2

地块面积225M2380M2320M2450M2600M2地块形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽8m6m8m8m8m容积率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年58⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。60区域因素比较表

类似地区区域因素B

CD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（稍差）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站点距离（稍远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10(稍近)12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）12（稍好）12公共设施完备状况（相同）10（稍好）12（相同）10水、大气、嗓音污染状况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（相同）8（相同）10（稍差）8综合打分8810810061⑥进行个别因素修正。A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：年限修正系数＝[1-1/(1+8％)30]÷[1-1/(1+8％)35]＝0.965962⑦计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为：交易实例B修正后的单价为：交易实例C修正后的单价为：交易实例D修正后的单价为：63642.价值比率法价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。65(1)成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达：资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）例6.评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150％，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其价值为30万元。资产评估价值=20×150％=30（万元）66(2)市盈率乘（倍）数法适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。用数学式表达：

资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率例7.某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：该企业的评估价值＝1000×20＝20000（万元）67（二）间接比较法

该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。公式：被评估对象价值=参照物交易价格×评估对象的分值÷参照物的分值适用范围：参照物和评估对象在大的方面基本相同或类似。68优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。五、市场途径的优缺点69缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产等。70案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？71案例1分析分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。

评估值=160×150/210=114.29(万元)72案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。73案例2分析分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)74案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。75案例3分析分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）76案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。77分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4分析78参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)79收益法一、收益法的基本含义收益法又称收益现值法，是指通过估测被评估资产未来预期收益，并按适当的折现率折算为现值，以此来确定被资产价值的各种评估方法的总称。80二、基本原理81三、理论依据效用价值论：收益决定资产的价值:收益越高，资产的价值越大。

资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。82四、基本前提被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。83五、基本程序和基本参数基本程序1.搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；2.分析测算被评估对象未来预期收益；3.确定折现率或资本化率；4.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结果。基本参数：收益额，折现率，收益期限。84六、具体评估方法按评估对象未来预期收益有无限期：有限期使用永续使用等额年金非等额年金85例1:某企业尚能继续经营，现评估其3年经营收益的折现额。经预测得出3年内各年预期收益的数据

收益额（万元）折现率折现系数收益折现值（万元）第一年3006％0.9434283第二年4006％0.8900356第三年2006％0.8369168由此可以确定其折现额为：资产评估价值＝283＋356＋168＝807（万元）

86例2.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万无，确定的折现率和本金化率为10％。确定该收益性资产在持续经营条件下和经营50年条件下的评估值。1.永续经营条件下

P＝12/（1+10％）1+15/（1+10％）2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14／[10％×(1+10％)5]＝136.17（万元）2.经营50年条件下

P=2/(1+10％)1+15/(1+10％）2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14/10％(1+10％)5×[1-1/(1+10％)50-5]=134.98（万元）87成本法一、成本法的基本含义成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值

-资产功能性贬值-资产经济性贬值88

以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。

基本思路:89理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。90二、基本前提被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。有可用的历史资料。形成资产价值的耗费是必须的。(耗费越大，资产价值越高)91三、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—实体性贬值功能性贬值经济性贬值＝×成新率或92搜集历史资料，确定成本构成四、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本93五、成本法的基本要素94六、各个参数的评估方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.价格指数法3.功能价值类比法

4.统计分析法（二）实体性贬值的测算方法1.观察法（成新率法）2.使用年限法3.修复费用法（三）功能性贬值的测算方法（四）经济性贬值的估算95（一）重置成本的估算方法1.重置核算法（细节分析法、核算法）（1）购买型——是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。（2）自建型——是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料工费消耗及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。96

是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：97

计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用98例1：重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）间接成本（安装成本）=500元×0.8=400元重置成本合计=直接成本+间接成本=52200元。99例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）100是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。2.价格指数法基本原理资产重置成本＝资产账面原值×价格指数计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数101物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格指数）102例3：某待估资产购建于1994年，账面原值为50,000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估基准日该类资产的定基价格指数为160％，则：待估资产重置成本＝50,000×(160％／95％)×100％≈84,211（元）103例4：某机床于2004年购置安装，账面原值为16万元。2006年进行一次改造，改造费用为4万元；2008年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.28，2008年为1.35，2009年为1.60。要求：计算该机床2009年的重置成本

.104重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）2004161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200641.281.60/1.28=1.254×1.25=5200821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382009

1.601.60/1.60=1合计

31.71053.功能价值类比法（1）生产能力比例法被评估资产重置成本＝参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量（2）规模经济效益指数法被评估资产重置成本＝参照物重置成本×(被评估资产的产量/参照物的产量）X106

参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。功能价值类比法107资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。理论假设108例5：某种全新的机器设备现时价格5万元/台，年产量为5000件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本＝50000×4000／5000＝40000（元）若该类资产的功能价值指数为0.7，则可以确定其重置成本：被评估资产重置成本＝50000×（4000／5000）0.7＝427691094.统计分析法

是对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，确定某类资产重置成本的方法。它根据统计学原理，选择代表性资产，运用前述方法比较精确地估算出其重置成本，然后推算出全部资产的重置成本。（1）核实数量，适当分类；（2）抽典型资产估算重置成本；（3）计算分类资产调整系数；（4）计算被估资产重置成本。110例6：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：

K=30÷20=1.5

该类通用设备重置成本=500×1.5

=750（万元）111（二）资产的实体贬值的估算方法1.观察法（成新率法）

资产实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率2.使用年限法资产实体性贬值＝（重置成本-预计残值）×实际已使用年限/总使用年限其中：实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷截止评估日资产累计法定利用时间总使用年限＝实际已使用年限+尚可使用年限3.修复费用法：恢复资产功能所支出的费用金额。112（三）资产的功能性贬值的估算方法113（四）资产的经济性贬值的估算(1)间接计算法经济性贬值率=[1-(预计被利用生产能力/原设计生产能力)x]×100％式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6～0.7之间。(2)直接计算法经济性贬值额=年收益损失额×(1-T)×(P／A，r,n）式中，（P／A，r，n）为年金现值系数。114115第四节评估方法的选择一、评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，多种方法所得出的结果应该趋同。多种评估方法出现差异，可能的原因：1.某些方法的应用前提不具备；2.分析过程有缺陷；3.结构分析有问题；4.某些支撑评估结果的信息依据出现失真；5.评估师的职业判断有误。116（二）资产评估方法之间的区别各种评估方法从不同角度表现资产的价值，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。二、资产评估方法的选择1.评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。2.评估方法的选择要受评估对象的类型、理化状态等因素的制约。3.评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需的数据资料及主要经济参数的制约。4.资产评估人员在选择和运用评估方法时，如条件允许，应考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。117本章小结市场法*收益法*成本法*各种评估方法的适用范围及其选择118第三章机器设备评估学习目的:掌握成本法在机器设备评估中的应用了解市场法和收益法在机器设备评估中的应用主要内容第一节机器设备评估概述第二节成本法在机器设备评估中的应用第三节市场法在机器设备评估中的应用第四节收益法在机器设备评估中的应用120一、机器设备评估的对象（一）什么是机器设备：《资产评估操作规范意见（试行）》（1996）评估中的机器设备一般上指具备固定资产条件的机器、设备、仪器、工具等。《资产评估准则－机器设备》（2007）所称机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的装置，它们是被特定主体拥有或控制的不动产以外的有形资产,包括机器、仪器、器械、装置，以及附属的特殊建筑物等资产。资产属性自然属性121二、机器设备的分类122（二）会计核算中使用的分类123（1）机器设备属于固定资产，具有固定资产单价高、使用时间长的特点。以单个设备为评估对象。（2）机器设备属于有形资产，但常常兼含无形资产的价值。124125三、机器设备的评估程序评估准备阶段现场勘察阶段评定估算阶段撰写报告阶段126（一）评估准备阶段127（一）评估准备阶段2.指导委托方做好机器设备评估的基础工作（1）填写机器设备评估申报明细表（2）填写被评估机器设备清查盘点表3.收集评估所需的资料

使用情况资料、产权资料、实存数量资料、价格资料等，重要资料要查看原件并复印。如重要设备合同，发票，说明书，设备档案，大修、技改资料，安装工程竣工资料等4.制定评估工作计划128（二）现场勘察阶段1.清查核实待评估的全部机器设备3.确定机器设备成新率129（四）撰写报告阶段（三）评定估算阶段130第二节成本法在机器设备评估中的应用

成本法的计算公式为：

P=RC-DP-Df-De

P——评估值;

RC——重置成本；

DP——实体性贬值；

Df——功能性贬值；

De——经济性贬值。131三、成本法在机器设备评估中的应用基本原理：资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—实体性贬值功能性贬值经济性贬值＝×成新率或132具体的评估方法:重置成本估算方法重置核算法物价指数法功能价值法综合分析法功能成本线性函数法功能成本指数法各种贬值估算方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法复原重置成本更新重置成本成新率估算方法133一、重置成本的计算134购价（建造成本）运杂费安装调试费基础费进口关税增值税消费税银行手续费重置成本的构成:重置成本=直接成本费用＋间接成本费用＋资金成本利息费135

（一）重置成本及其估算方法重置成本复原重置成本更新重置成本（一）重置成本及其估算方法136（一）设备本体的重置成本1.直接法（1）市场询价（2）使用价格资料2.物价指数法以设备的历史成本为基础，根据同类设备的价格上涨指数来确定机器设备本体的重置成本。（1）定基物价指数定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。设备本体重置成本＝历史成本×（当前年份指数÷基年指数）（2）环比物价指数环比物价指数是以上期为基期的指数。如果环比以年为单位，则环比物价指数表示该类产品当年较上年的价格变动幅度。137例1：2000年购置某设备，原始成本为38000元，计算2005年该设备的重置成本。2005年的定基物价指数为115，2000年的定基物价指数为103，则：2005年该设备本体的重置成本＝38000×(115÷103)=42427（元）例2：某设备2002年的历史成本为30000元，环比物价指数如下，计算2005年该设备本体的重置成本。

2000年103%2001年102.9%2002年101.9%2003年101.9%2004年101.8%2005年102.7%138在机器设备评估中，对于一些难以获得市场价格的机器设备，经常采用物价指数法。使用时，评估人员应注意以下问题：①选取的物价指数应评估对象相配比，一般采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数。②应注意审查历史成本的真实性。③企业账面的设备历史成本一般还包括运杂费、安装费，基础费以及其他费用。④物价指数法只能用于确定设备的复原重置成本，不能用于确定更新重置成本。⑤单台设备的价格变动与这类产品的分类物价指数之间可能存在一定的差异。因此，被评估设备的样本数量会影响评估值的准确度。⑥对于进口设备，应使用设备进口国的分类物价指数。1393.重置核算法重置核算法是通过分别测算机器设备的各项成本费用来确定设备净价的方法。常用于确定非标准、自制设备重置成本的计算。机器设备本体的重置成本由生产成本、销售费用、利润、税金组成。4.综合估价法

综合估价法是根据设备的主材费和主要外购件费与设备成本费用有一定的比例关系，通过确定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定设备的重置成本。140计算公式为：

RC=(Mrm÷Km+Mpm)×(1+Kp)×(1+Kd/n)

RC---设备价格；

Mrm—主材费；

Km—成本主材费率；

Mpm—主要外购件费；

Kp—成本利润率；

Kd—非标设备设计费率；

n—非标准设备的生产数量。141（二）其他相关重置成本——运杂费1.国产设备运杂费

国产设备运费=国产设备原价×国产运杂费率2.进口设备的国内运杂费进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率具体的运杂费率见表4-6、7、8。142②运杂费的估算运输距离费率（按设备价值计）当地生产1%--2.5%运输距离100—1000公里1.5%--3.5%运输距离1000—2000公里2.0%--5.5%运输距离2000—2800公里2.5%--6.5%大于2800公里3%--7.5%费率下限：体积小、重量轻而价值大的设备。费率上限：重量大而价值不高的设备，或交通不便、具有特殊运输要求的设备。参考运杂费率表143（三）其他相关重置成本——安装费1.国产设备安装费

国产设备安装费=设备原价×设备安装费率2.设备安装费计算进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率或=进口设备到岸价×进口设备安装费率设备安装费率见表4-9，进口设备的安装费率可按相同类型国产设备的30%-70%选取，机械化程度越高，取值越低；反之，越高。144③安装费的估算序号设备名称安装费率％序号设备名称安装费率％1轻型通用设备0.5－110电梯10－252一般机械加工设备0.5－211供、配电设备10－153大型机械加工设备2－412蒸汽及热水锅炉30－454数控机械及精密设备2－4.513化工设备8－405铸造设备3－614快装锅炉6－126锻造、冲压设备4－715热处理设备1.5－4.57焊接设备0.5－1.516压缩机10－138起重设备5－817冷却塔10－129工业窑炉及冶炼设备10--2018泵站内设备8－12参考设备安装费率表145（四）其他相关重置成本——基础费国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率

进口设备基础费=相似国产设备×国产设备基础费率

或=进口设备到岸价×进口设备基础费率

进口设备的基础费率可按相同类型国产设备的30%-70%选取，机械化程度越高，取值越低；反之，越高。146（五）其他相关重置成本——进口设备从属费用1471486.银行财务费

银行财务费=货价×费率

我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰。7.外贸手续费

外贸手续费=到岸价×外贸手续费率

目前，我国进出口公司的进口费率一般在1%-1.5%。8.车辆购置费

车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率

149例：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？150（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）151二、实体性贬值

设备实体性贬值的程度可以用设备的价值损失与重置成本之比来反映，称为实体贬值率。常用的确定方法：观察法、使用年限法和修复费用法。152（一）观察法

资产评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉或借助少量的检测工具对设备进行检测，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度作出判断。例如：噪音增大、温度升高、精度下降、生产能力下降、能耗增高、故障率升高等。对大型设备，可采用德尔菲法和模糊综合判断法。德尔菲法是在个人判断和专家会议的基础上形成的另一种直观判断方法，采取匿名方式征求各个专家意见，作为下一轮分析判断的依据，直到通过几轮反馈，意见逐步趋于一致为止。模糊综合判断法是利用模糊数学原理，对各种模糊信息进行处理，量化损耗状态的方法。153（二）使用年限法公式中：L1――已使用寿命；（时间、次数或行驶里程）

L――总使用寿命例4-7：某汽车按行驶里程设计的总使用寿命为60万公里，已运行9万公里，计算实体性贬值率。解：实体性贬值率=9/60=15%154

复杂设备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：

公式中：Ki――第i个部件所占的成本权重；

例：某机组由三个部件A、B、C组成，各部分占设备成本的权重分别为40%，40%和20%，各个部件的实体性贬值率分别为30%、20%和50%。该机组的实体贬值=40%×30%+40%×20%+20%×50%=30%155156修复费用法机器设备实体性贬值率＝可修复实体性贬值+不可修复实体性贬值复原重置成本×100％支付的修理费观察法估算使用年限法估算157例：一台数控折边机，重置成本为150万元，已使用2年，其经济使用寿命约20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约2万美元（折人民币13.6万元），其他部分工作正常。

该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗，数控系统损坏是可修复性损耗，我们用修复费用法计算其贬值，贬值额等于机器的修复费用，约13.6万元人民币；另外，该机器运行2年，我们用年限法来确定由此引起的实体性贬值，此项贬值率为2/20。

所有实体性贬值及贬值率计算过程如下：重置全价：150万元

可修复性损耗引起的贬值：13.6万元

不可修复性损耗引起的贬值：

（150-13.6）×2/20=13.64（万元）

实体性贬值：27.24万元

贬值率：27.24/150=18.2%158

三、功能性贬值

159160分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：

生产效率是否提高；

维护保养费用是否降低；

材料消耗是否降低；

能源消耗是否降低；

操作工人数量是否降低。（二）第Ⅱ种功能性贬值

超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数161（二）第Ⅱ种功能性贬值计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：

1.分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；

2.确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；

3.计算净超额运营成本；

4.确定折现率，计算超额运营成本的折现值。注意：如果选取的是复原成本，就要计算两种功能性贬值，如果选取的是更新成本，只需计算超额运营成本引起的功能性贬值。162例：计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则：

每年的超额运营成本=6000度×0.5元=3000（元）（3）计算净超额运营成本：所得税按25%计算，则：

税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本×（1-所得税）

=3000×（1-25%）=2250（元）（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值：折现率为10%，10年的年金现值系数为6.145，则：净超额运营成本的折现值=净超额运营成本×年金折现系数

2250×6.145≈13826（元）

该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值为13826元。163四、经济性贬值经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，成本上升，导致费用得不到补偿；（3）机器设备的使用受环境保护限制；机器设备的经济贬值，由于外部的因素导致企业资产价值本身的损失，跟机器设备本身无关，跟企业无关，由于企业外部所带来的，在评估点这一天，这个损失是确实存在的，所以要测算。

164165第三节市场法在机器设备评估中的应用

一、比较因素一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、地域因素、时间因素四大类。

166（一）个别因素167（二）交易因素设备的交易因素是指交易的动机、背景对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批的购买价格一般要低于单台购买。（三）时间因素不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人中应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。（四）地域因素由于不同地区市场供求条件等因素的同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做出调整。168二、运用市场法评估机器设备的具体方法（一）直接匹配法

公式中：V——评估值；

V′——参照物的市场价值；

△ⅰ——差异调整。169例：在评估一辆轿车时，评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况基本相同。区别之处在于：

（1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约200元；

（2）被评估车辆后加装CD音响一套，价值1200元。若该参照物的市场售价为72000元，则：

V=V′±△ⅰ

=72000+200+1200

=73400（元）170（二）因素调整法通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。（三）成本比率调整法该方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被评估机器设备价值的依据。171本章小结1721731743、被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已经不再生产了，已经被新型的机组所取代。经过调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业所购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。要求：(1)估测该机组的现时全新价格；(2)确定该机组的成新率；(3)确定该机组的评估值。175176第四章房地产评估第一节房地产评估概述178但对于房地产估价来说，土地呈三维形态，其空间范围可分为三层。（1）地球表面。“用地红线图”围合的面积。（2）地上空间。通过城市管理部门或土地规划部门的规划条件确定。具体限制性指标包括建筑物高度、建筑后退红线距离、建筑密度、容积率、建筑间距等。（3）地下空间。从地球表面边界向下延伸到地心。1792、土地特性土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。（一）土地的自然特性1.土地位置的固定性。2.土地质量的差异性。3.土地资源的不可再生性。4.土地效用的永续性。180（二）土地的经济特性。1.土地经济供给的稀缺性。2.土地产权的可垄断性。3.土地利用的多方向性。4.土地保值增值性。181二、土地使用权我国城市土地的所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。国有土地所有权不能进入房地产市场流转。土地使用权可以转让。地价一般是土地使用权的价格。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。182183184185第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。186（二）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格土地价格包括基准地价、标定地价和出让底价等。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通地系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到。建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格。

187（三）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。188二、房地产价格的影响因素影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素（一）一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。1.经济因素。（1）经济发展因素。（2）财政金融因素。（3）产业结构因素。189190191192（三）个别因素1.土地的个别因素。（1）区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。（2）面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。（3）形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。193（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。（5）容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。但容积率与地价的关系一般不呈线性关系。（倒U型）（6）用途因素。土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。（7）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。194195第三节市场法在房地产评估中的应用196197三、计算公式市场法的基本计算公式是：

P＝P'×A×B×C

式中：P——被估房地产评估价值；

P′——可比交易实例价值；

A——交易情况修正系数；

B——交易日期修正系数；

C——房地产状况因素修正系数；

如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：

P＝P'×A×B×C×容积率修正×土地年期修正注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。1981.交易情况修正。

（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；

（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

1992.交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。在这一期间，房地产市场可能不断发生变化，房地产价格可能升高或降低。因此需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。这就是交易日期修正，也称期日修正。

房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下：

200例5-5：

现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月-2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%；2007年7月-2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为：P=6000×（1+1%）12+（1-0.2%）6

=6681元/平方米2013.房地产状况因素修正。4.容积率修正。容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。

容积率修正可采用下式计算：

202［例5-6］某城市某用途土地容积率修正系数见表5-2。

表5-2容积率修正系数表容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.8