全新房地产估价规范

全新房地产估价规范合同编号：__________委托方（以下简称甲方）：法定代表人：地址：联系方式：受托方（以下简称乙方）：法定代表人：地址：联系方式：一、总则1.1目的本合同的目的在于明确甲方委托乙方对特定房地产进行估价的相关事宜，保证估价工作依据相关法律法规、技术标准等进行，保障双方的合法权益，为房地产交易、抵押、征收补偿等相关经济活动提供合理、客观、公正的价值参考依据。1.2适用范围本合同适用于甲方委托乙方对位于[具体地理位置]的房地产进行估价的项目。该房地产的范围包括[详细描述，如土地面积、地上建筑物的情况等]，涵盖本合同约定的估价目的下的所有相关房地产权益。1.3定义与解释（1）“房地产”在本合同中指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。（2）“估价对象”指甲方委托乙方进行估价的特定房地产，具体描述见本合同委托事项章节。（3）“估价目的”指本次估价是为了满足特定的经济活动需求，如房地产转让、抵押、租赁、保险、课税、征收补偿等，具体目的由甲方明确告知乙方并在本合同中确定。二、委托事项2.1估价对象描述（1）土地状况：土地位于[具体地址]，土地用途为[商业/住宅/工业等]，土地面积为[X]平方米，土地权属性质为[国有/集体所有等]，土地使用期限自[起始日期]至[终止日期]，土地现状为[空地/已开发建设等]，周边基础设施配套情况为[详细描述水、电、气、交通等情况]。（2）建筑物状况：建筑物为[结构类型，如砖混/框架等]，总建筑面积为[X]平方米，层数为[X]层，建成年代为[具体年份]，建筑外观状况为[描述外观是否完好、有无破损等]，内部装修情况为[简装/精装等详细描述]，建筑物的使用功能为[办公/居住/商业经营等]，建筑物的设备设施情况为[如电梯、消防设施等的配备及运行情况]。2.2估价目的本次估价目的为[具体目的，如为向银行申请抵押贷款提供价值参考依据]，乙方应依据此目的进行估价，保证估价结果能够满足该目的下的使用要求。2.3估价时点本次估价时点确定为[具体日期]，乙方应依据该时点的房地产市场状况、政策法规环境等因素进行估价。三、双方权利与义务3.1委托人权利与义务（1）权利①有权要求乙方按照本合同约定的目的、时点、依据等进行估价，并按时获得符合要求的估价报告。②有权对乙方的估价工作进行监督，提出合理的意见和建议。③在乙方违反本合同约定的情况下，有权要求乙方承担违约责任。（2）义务①向乙方提供估价所需的资料，包括但不限于房地产权属证书、相关规划文件、建设工程资料等，并对所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。②协助乙方进行实地查勘工作，为乙方进入估价对象现场提供必要的便利条件。③按照本合同约定的时间和方式支付估价费用。3.2估价机构权利与义务（1）权利①有权要求甲方提供估价所需的资料和必要的协助。②在甲方未按照本合同约定支付估价费用时，有权暂停或终止估价工作，并要求甲方承担违约责任。③有权根据实际情况，在符合相关法律法规和技术标准的前提下，确定合理的估价作业方案和选用适当的估价方法。（2）义务①遵守相关法律法规、技术标准和职业道德规范，按照本合同约定的目的、时点、依据等开展估价工作。②派出具有相应资质和经验的估价人员进行估价工作，保证估价结果的准确性、客观性、公正性。③在规定的时间内完成估价工作，并向甲方提交符合本合同要求的估价报告。④对甲方提供的资料和在估价过程中知悉的甲方商业秘密、个人隐私等予以保密，未经甲方同意，不得向任何第三方透露。四、估价依据4.1法律法规依据（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》，乙方应依据该法对房地产的权属、转让、抵押等相关规定进行考虑，保证估价对象的合法性评估。（2）《中华人民共和国土地管理法》，在涉及土地权益、土地用途等方面的评估时，遵循该法的规定。（3）其他相关法律法规，如与房地产税收、征收补偿等有关的法律法规，乙方应根据本次估价目的，适用相应的法律法规条款进行估价。4.2技术标准依据（1）《房地产估价规范》，按照该规范中规定的估价程序、方法、报告内容与格式等要求进行估价工作。（2）其他相关行业技术标准和规范，如建筑工程方面的技术标准，在评估建筑物的质量、折旧等情况时予以参考。4.3其他依据（1）甲方提供的与估价对象相关的资料，如房地产权属证书、规划文件等，作为确定估价对象基本情况的依据。（2）估价时点的房地产市场交易案例、市场价格信息等，乙方应通过合法途径收集并整理这些信息，作为确定估价结果的参考依据。五、估价程序5.1受理委托（1）乙方在接到甲方的估价委托时，应首先对委托事项进行初步审查，包括估价目的是否明确、估价对象的基本情况是否清晰等。若发觉委托事项存在不明确或不符合法律法规、技术标准等情况，应及时与甲方沟通并要求其补充或修正。（2）在确定委托事项符合要求后，乙方应与甲方签订本估价委托合同，明确双方的权利与义务、估价费用等相关事宜。5.2拟定估价作业方案（1）乙方应根据估价对象的特点、估价目的、估价时点等因素，拟定详细的估价作业方案。方案内容应包括估价人员的组成与分工、估价工作的进度安排、拟采用的估价方法、资料收集的范围与方式等。（2）估价人员的组成应根据估价对象的复杂程度和估价工作的难度确定，保证具备相应的专业知识和经验。对于大型或复杂的估价项目，应安排具有高级估价师资格的人员担任项目负责人。（3）工作进度安排应明确各个工作环节的时间节点，如资料收集完成时间、实地查勘时间、估价报告初稿完成时间、最终报告提交时间等，以保证估价工作按时完成。（4）拟采用的估价方法应根据估价对象的类型、市场状况等因素选择，如市场比较法、收益法、成本法等，并且应说明选择每种方法的理由。（5）资料收集范围应涵盖估价对象的权属资料、规划资料、市场交易资料、建筑物工程资料等，收集方式可包括向甲方索取、到相关部门查询、市场调查等。5.3实地查勘（1）乙方应按照本合同约定和拟定的估价作业方案，组织估价人员对估价对象进行实地查勘。实地查勘应包括对土地的四至范围、形状、地形地貌等情况的查看，对建筑物的外观、内部结构、装修、设备设施等情况的检查。（2）在实地查勘过程中，估价人员应做好记录，拍摄必要的照片，绘制草图等，以便准确掌握估价对象的实际情况。同时应向甲方或相关人员了解估价对象的使用情况、历史沿革等信息。（3）如果因甲方原因或不可抗力等因素导致无法进行全面的实地查勘，乙方应在估价报告中说明情况，并对可能产生的影响进行分析。5.4选用估价方法（1）市场比较法：如果估价对象所在区域有较多的类似房地产交易案例，且交易案例的交易情况、市场状况等与估价时点较为接近，乙方可以选用市场比较法。在运用市场比较法时，应选取至少三个可比实例，对可比实例的成交价格进行修正，修正因素包括交易情况、市场状况、房地产状况等，最终得出估价对象的比准价格。（2）收益法：对于有稳定收益来源的房地产，如商业用房、出租住宅等，乙方可考虑选用收益法。运用收益法时，应首先确定估价对象的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等，通过合理的资本化率或收益乘数将未来收益转换为现值，从而得出估价对象的收益价格。（3）成本法：当估价对象的市场交易案例较少，或者为特殊用途的房地产时，乙方可以选用成本法。成本法应从重新购建价格和折旧两方面进行考虑，重新购建价格应采用客观合理的成本构成，折旧应考虑物质折旧、功能折旧和经济折旧等因素，最终得出估价对象的成本价格。（4）根据估价对象的实际情况，乙方可以综合运用多种估价方法，对不同方法得出的结果进行分析、调整，最终确定估价结果。5.5测算与确定估价结果（1）在选用合适的估价方法后，乙方应按照相应的估价方法进行详细的测算。对于市场比较法，应准确计算可比实例的修正系数，并进行价格调整；对于收益法，应合理确定收益期、收益额、资本化率等参数；对于成本法，应精确计算重新购建价格和折旧额。（2）在完成各种方法的测算后，乙方应对不同方法得出的结果进行综合分析。如果不同方法得出的结果差异较大，应分析原因，并根据估价对象的特点、市场状况等因素，对结果进行调整。（3）最终确定的估价结果应符合本合同约定的估价目的和估价时点的要求，并且应在合理的误差范围内。乙方应在估价报告中详细说明估价结果的确定过程和依据。六、估价报告6.1报告内容要求（1）封面：应注明估价报告的名称，如“[估价对象名称]房地产估价报告”，估价报告编号，估价机构名称，估价日期等信息。（2）目录：列出估价报告的各个章节标题及对应的页码，方便报告使用者查阅。（3）致委托方函：明确致函对象为甲方，说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果等核心内容，并加盖估价机构公章和法定代表人签字（或盖章）。（4）注册估价师声明：由参与估价的注册估价师签字声明，内容包括已对估价对象进行了实地查勘、遵循了相关法律法规和技术标准、对报告中的内容负责等。（5）估价的假设和限制条件：详细说明在估价过程中所做的假设，如对土地使用年限的假设、对房地产未来收益情况的假设等，以及受到的限制条件，如资料不完整、市场信息有限等对估价结果可能产生的影响。（6）估价结果报告：①应明确为“估价结果报告”。②委托方：写明甲方的基本情况，包括名称、地址等。③受托方：写明乙方的基本情况，包括名称、地址、资质等级等。④估价对象：详细描述估价对象的土地、建筑物等情况，与本合同委托事项中的描述一致。⑤估价目的：再次明确本次估价的目的。⑥估价时点：确定的估价时点。⑦价值定义：说明估价结果所对应的价值内涵，如市场价值、抵押价值等。⑧估价依据：列出本合同中约定的法律法规依据、技术标准依据、其他依据等。⑨估价原则：遵循的独立、客观、公正、合法等估价原则。⑩估价方法：说明选用的估价方法及选用理由。⑪估价结果：明确写出估价对象的最终估价结果，包括总价和单价，大写和小写金额。⑫估价人员：列出参与估价工作的注册估价师姓名、注册号等信息。（7）估价技术报告：①应明确为“估价技术报告”。②个别因素分析：对估价对象的自身因素，如土地的形状、面积、地形地貌、建筑物的结构、装修、设备设施等进行分析，说明这些因素对估价结果的影响。③区域因素分析：对估价对象所在区域的自然、社会、经济、交通等因素进行分析，如区域的繁华程度、交通便利性、配套设施完善程度等对估价结果的影响。④市场背景分析：分析估价时点的房地产市场状况，包括市场供求关系、价格走势、政策法规环境等对估价对象价值的影响。⑤最高最佳使用分析：确定估价对象的最高最佳使用方式，如在合法、技术可能、经济可行的前提下，土地的最佳用途、建筑物的最佳改造利用方式等，并说明分析过程。⑥估价方法选用：详细阐述选用每种估价方法的依据、适用性以及操作过程。⑦估价测算过程：按照选用的估价方法，详细列出测算过程，包括数据来源、计算公式、计算过程等，保证估价结果的可追溯性。（8）附件：①估价对象的权属证书复印件。②估价对象的相关规划文件复印件。③实地查勘照片。④其他必要的辅助资料。6.2报告格式要求（1）纸张：应采用A4纸张打印，纸张质量应符合存档要求。（2）字体：正文部分应采用宋体，字号为小四号，行距为1.5倍行距。标题部分应采用宋体，字号为三号，加粗。（3）页码：应在页面底部居中设置页码。（4）装订：估价报告应装订成册，不得采用活页装订，装订应牢固、整齐。6.3报告交付时间与方式（1）交付时间：乙方应在本合同约定的时间内完成估价报告，并交付给甲方。具体交付时间为[具体日期]，若因特殊情况需要延期交付，乙方应提前[X]天通知甲方，并说明原因，经甲方同意后可适当延期。（2）交付方式：乙方应将估价报告以纸质版和电子版两种形式交付给甲方。纸质版报告应直接送达甲方指定的地址，电子版报告应发送至甲方指定的邮箱。七、估价费用7.1费用计算方式（1）根据估价对象的规模（土地面积、建筑面积等）、复杂程度（如特殊用途、涉及多种权益等）以及估价工作的难度，本次估价费用采用[具体计算方式，如按照估价对象的建筑面积乘以每平方米单价计算，或采用固定总价计算等]。（2）如果在估价过程中发生了额外的工作，如因甲方要求对估价对象进行多次实地查勘、补充资料收集等，乙方有权根据实际增加的工作量，按照合理的标准另行收取费用。7.2费用支付方式与时间（1）支付方式：甲方应通过[具体付款方式，如银行转账等]支付估价费用。（2）支付时间：甲方应在收到乙方提交的符合本合同要求的估价报告后的[X]个工作日内支付估价费用。如果甲方逾期支付，应按照未支付金额的[X%]向乙方支付违约金。八、违约责任8.1委托人违约责任（1）如果甲方未按照本合同约定向乙方提供估价所需的资料或提供的资料不真实、不完整，导致乙方无法按时完成估价工作或估价结果不准确，甲方应承担相应的责任。乙方有权要求甲方重新提供资料，并根据实际情况延长估价工作时间，同时甲方应按照本合同约定的估价费用的[X%]向乙方支付违约金。（2）若甲方未按照本合同约定的时间和方式支付估价费用，除应按照本合同约定支付违约金外，乙方有权暂停或终止对甲方的其他估价服务，并有权通过法律途径追讨欠款。（3）如果甲方违反本合同约定的保密义务，向第三方透露乙方在估价过程中的相关信息或商业秘密，甲方应赔偿乙方因此遭受的损失。8.2估价机构违约责任（1）若乙方未按照本合同约定的时间完成估价工作并提交估价报告，乙方应按照本合同约定的估价费用的[X%]向甲方支付违约金，并应尽快完成估价工作并交付报告。如果因乙方