开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》模拟考试1

开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》模拟考试1单选题（共35题，共35分）(1.)需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（江南博哥）()。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。参见教材P51。(2.)为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加()出让的供地方式所占的比例。A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌正确答案：B参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加招标出让的供地方式所占的比例。参见教材P61。(3.)开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的()A.20%B.30%C.40%D.50%正确答案：D参考解析：本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%；工期超过一年的，到位资金原则上不少于合同价的30%。参见教材P80。(4.)目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为()。A.30%B.50%C.70%D.90%正确答案：A参考解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%；项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%。参见教材P333。(5.)下述各项中，属于房地产供给分析内容的是()。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。参见教材P139。(6.)房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产间接投资。信托基金收益相对稳定，收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。(7.)建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于()。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究正确答案：D参考解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。参见教材P251～252。(8.)在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是()。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。参见教材P37。(9.)工程成本控制的主要对象是主要费用中的()。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用正确答案：A参考解析：本题考查的是成本控制。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用，变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。(10.)某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有()。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。参见教材P9。(11.)对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是()。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。参见教材P21。(12.)某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为()。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产指标。参见教材40～41。(13.)下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是()。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P55～56。(14.)动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以()所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资正确答案：B参考解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。(15.)下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是()。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高正确答案：D参考解析：本题考查的是零售商业物业的租金。百分比租金比率取决于毛利水平，毛利高则百分比租金比率高，与营业额无直接关系。参见教材P361。(16.)某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。A.2277.4B.2223.4C.2728.8D.2741.9正确答案：B参考解析：本题考查的是复利计算。t=12×4+6=54（月），参见教材P160。(17.)某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为2500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为()元。A.833.23B.1016.26C.1243.57D.1342.86正确答案：B参考解析：本题考查的是复利计算。参见教材P160。(18.)某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%正确答案：A参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。(19.)已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为()。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%正确答案：A参考解析：本题考查的是投资利润率。参见教材P199。(20.)对于一般房地产投资项目，()指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率正确答案：A参考解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P203～206。(21.)“三项预测值”分析方法是()中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法正确答案：C参考解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。(22.)某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为()万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00正确答案：A参考解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。参见教材P175。(23.)在现金流量表中，不应该出现()。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金正确答案：B参考解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。参见教材P145。(24.)判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于()阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策正确答案：A参考解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。D无风险决策这一单独的阶段。参见教材P230。(25.)对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。参见教材P147～148。(26.)已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为()。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%正确答案：C参考解析：本题考查的是财务内部收益率。参见教材P182。(27.)个人住房抵押贷款属于()。A.权益融资B.债务融资C.开发投资D.置业投资正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。贷款属于债务，直接间接融资是另一种分类方式。参见教材P308。(28.)某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%正确答案：D参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。(29.)判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大正确答案：D参考解析：本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。参见教材P96。(30.)在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是()。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法正确答案：A参考解析：本题考查的是制定租售方案。成本导向定价法包括两种，成本加成定价法和目标定价法，后一种需要用到损益平衡图。参见教材P98。(31.)某房地产投资项目的名义收益率为17%，计算得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率为()。A.4.46%B.4.00%C.6.56%D.10.56%正确答案：A参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。参见教材P187。(32.)在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为()。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数正确答案：D参考解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。(33.)房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括()。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。参见教材P219。(34.)物业管理企业可以通过对()进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元正确答案：D参考解析：本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。(35.)下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费正确答案：A参考解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。选项B属于人工费；选项CD属于公共设施设备日常运行、维修及保养费。抵押还本付息不计入运营费用。参见教材P367。多选题（共15题，共15分）(36.)可用于互斥方案比选的方法有()。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法正确答案：A、D、E参考解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案经选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。内部收益率不能用于互斥方案的比选，C只能用于单一方案的评价。参见教材P209。(37.)房地产投资决策分析的主要工作包括()。A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.项目财务评价E.规划设计正确答案：B、D参考解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。选项AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。选项E，规划设计属于前期工作，不属于决策阶段的工作。(38.)实物期权类型主要包括()。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权正确答案：A、B、C、E参考解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。参见教材P244。(39.)房地产间接投资包括()。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款正确答案：B、D参考解析：本题考查的是房地产间接投资。间接投资是指投资于房地产有价证券。参见教材P12。(40.)房地产开发的主要程序可分为()。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。参见教材P65。(41.)根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的()。A.第一阶段后期B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。参见教材P51。(42.)房地产营销因素调查包括的类型有()。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查正确答案：A、B参考解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。CE是与营销因素调查平行的类型，D属于国内外市场环境调查。参见教材P106。(43.)在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销正确答案：A、E参考解析：本题考查的是偿债备付率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。参见教材P203。(44.)利用期望值判断投资方案优劣的标准是()。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优正确答案：A、D、E参考解析：本题考查的是概率分析中期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。参见教材P234。(45.)收集一手资料常用的方法有()。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法正确答案：A、B、D、E参考解析：本题考查的是市场调查的步骤。一手资料的收集方法有四种：观察法、访问法、问卷法、实验法。参见教材P107～108。(46.)现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是()。A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初C.当前时点D.某一基准时刻E.资金运动的时间终点正确答案：A、C、D参考解析：本题考查的是现金流量图。零点的三重含义。参见教材P146。(47.)以下()可以通过投资组合来分散风险。A.周期风险B.时间风险C.汇率风险D.持有期风险E.机会成本风险正确答案：B、D、E参考解析：本题考查的是房地产投资风险的分类。参见教材P21。房地产投资风险的分类（9+6）(48.)抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率不是针对一个项目的，是在某特定时期针对某类项目的，所以不参考抵押物的新旧程度。参见教材P312。(49.)收益性物业管理中的运营费用包括()。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。还本付息不属于运营费用。参见教材P371～375。(50.)房地产开发企业的营业成本主要包括()。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本正确答案：A、C、D、E参考解析：本题考查的是投资与成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。参见教材P172。判断题（共15题，共15分）(51.)城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高，说明房地产易受政策影响。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资概述。说明存在效益外溢和转移，不是易受政策影响。参见教材P9。(52.)一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。(53.)发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产租赁市场。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。参见教材P38。(54.)根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，把初始投资P作为第1期期末发生的。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是现金流量图。只有初始投资例外，应放在第1期的期初，即0点位置。参见教材P146。(55.)如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是通货膨胀的影响。在实际投资分析工作中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可以允许未来年份营业收入以及运菅成本随着通货膨胀分别有所增加，这样就可以消除通货膨胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑（适当调低折现率估计）。参见教材P180。(56.)成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是项目指标，不分年。参见教材P189。(57.)在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的经营费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。参见教材P353。(58.)我国地产企业境外投资的项目，以居住物业为主。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资概述。我国地产企业境外投资，主要为写字楼、酒店、工业、商业零售、居住物业。参见教材P7。(59.)土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。(60.)房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场指标。通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P43。(61.)认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场指标。根据顾客（消费者）对价值的判断来制定价格。参见教材P98。(62.)房地产投资之所有具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。具有不可逆性和可延期性。参见教材P243。(63.)构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案，不是在规划的基础上。参见教材P257。(64.)伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙是基金直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。参见教材P320。(65.)现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是基本报表。表述的是财务计划现金流量表。参见教材P270。问答题（共2题，共2分）(66.)某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）正确答案：参考解析：本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元年末销售收入400×8000＝320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元年末销售收入600×7800＝468（万元）年末还本息：400×（1＋10%×2）＝480（万元）3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A年末运营成本为7200A×30%＝2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A年末运营成本为8400A×30%＝2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：1000×12×70%×（1-30%）＝5880A5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A年末运营成本为9600A×30%＝2880A或者直接计算出第5年末的出租净收入：1000×12×80%×（1-30%）＝6720A6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A年末运营成本为10800A×30%＝3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入：1000×12×90%×（1-30%）＝7560A自有资金现金流量表根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%可以计算净现值指标净现值＝0时，可求出最低租金水平【本题易错点说明】■自有资金现金流量表中，现金流出项目，包含