估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》模拟试卷5

估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》模拟试卷5单选题（共35题，共35分）(1.)房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估（江南博哥）出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立正确答案：D参考解析：遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。(2.)已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920正确答案：D参考解析：[知识点]净收益每年不变的公式(3.)某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221B.3767C.3041D.3500正确答案：C参考解析：[知识点]报酬资本化法的公式(4.)运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法正确答案：B参考解析：[知识点]平均发展速度法(5.)下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价正确答案：C参考解析：[知识点]确定估价结果(6.)以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守()。A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则正确答案：C参考解析：[知识点]房地产估价原则概述(7.)()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施正确答案：A参考解析：一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。虽然任何物品在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，位置固定不变；其他物品可以移动，位置能够改变。因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。(8.)从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的()分开。A.利润B.利息C.收入D.收益正确答案：A参考解析：[知识点]房地产价格的构成(9.)某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75正确答案：D参考解析：[知识点]建立比较基准(10.)为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值正确答案：B参考解析：[知识点]市场价值、快速变现价值、投资价值(11.)下列()不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率正确答案：B参考解析：[知识点]影响房地产价格的经济因素(12.)有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上正确答案：C参考解析：[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法(13.)在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用正确答案：B参考解析：[知识点]开发经营期、投资利息和开发利润的测算(14.)某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315正确答案：D参考解析：[知识点]补地价的测算(15.)衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通正确答案：D参考解析：[知识点]房地产一般因素(16.)房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为()。A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任正确答案：B参考解析：[知识点]房地产估价的本质(17.)地价本质上是()。A.劳动创造B.“劳动价值”的货币表现C.围绕着“劳动价值”而上下波动D.地租的资本化正确答案：D参考解析：[知识点]地价与一般物品价格的不同表现(18.)已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0正确答案：A参考解析：[知识点]路线价法(19.)某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599正确答案：C参考解析：[知识点]房屋建筑面积(20.)某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%正确答案：C参考解析：[知识点]高层建筑地价分摊的方法(21.)某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%正确答案：A参考解析：[知识点]高层建筑地价分摊的方法(22.)城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势正确答案：B参考解析：[知识点]路线价法(23.)()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权正确答案：A参考解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义(24.)某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%正确答案：C参考解析：[知识点]报酬率的求取方法(25.)回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C参考解析：[知识点]估价时点原则(26.)路线价法特别适用于对()进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地正确答案：B参考解析：[知识点]路线价法(27.)在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案：A参考解析：[知识点]长期趋势法基本论述(28.)城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益正确答案：C参考解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义(29.)在成本法、假设开发法中不计息的项目有()。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费正确答案：C参考解析：[知识点]假设开发法基本论述(30.)一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率正确答案：A参考解析：[知识点]地役权、相邻关系(31.)在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数正确答案：A参考解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。(32.)某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期正确答案：A参考解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。(33.)收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落正确答案：A参考解析：收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。(34.)收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途正确答案：C参考解析：收益递增递减原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系（投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系）：①在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；②在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。(35.)某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为()万元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000正确答案：C参考解析：V＝2500×4000×[1-(1-5%)×15÷40]＝6437500(元)＝643.75(万元)多选题（共15题，共15分）(36.)某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告()。A.均要负法律责任B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估正确答案：A、B、D参考解析：[知识点]撰写估价报告(37.)()等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。A.一个高尔夫球洞B.一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程E经济适用住房正确答案：A、B、C参考解析：[知识点]地租理论的回顾(38.)下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点正确答案：A、B参考解析：[知识点]受理估价委托的概述(39.)根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E外部环境要素为最适当的组合正确答案：A、C参考解析：适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。(40.)在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于()。A.卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费÷应由卖方缴纳的税费比率E买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)正确答案：A、C参考解析：[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法(41.)从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是()。A.市场力量决定的B.以房地产估价师意志为转移的C.房地产估价师通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示出来D.由众多市场参与者集体的价值判断的结果E房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值正确答案：A、C、D参考解析：[知识点]房地产估价的本质(42.)下列关于实地查勘的说法中，不正确的有()。A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实正确答案：A、C参考解析：[知识点]城镇基准地价(43.)下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格正确答案：B、C参考解析：[知识点]成交价格、理论价格和评估价值(44.)高层建筑地价分摊的方法有()。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊E按楼面地价进行分摊正确答案：B、C、D参考解析：[知识点]高层建筑地价分摊的方法(45.)下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有()。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降正确答案：A、C参考解析：[知识点]对房地产价格影响因素的认识(46.)假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E固定性正确答案：A、C、D参考解析：[知识点]假设开发法基本论述(47.)下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有()。A.土地使用权B.所有权C.地役权D.典权E租赁权正确答案：A、C参考解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义(48.)运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括()等。A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E统一付款方式正确答案：B、C、D参考解析：建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。(49.)在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有()。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E应急原则正确答案：A、B、C、D参考解析：在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：①合法原则；②最高最佳使用原则；③估价时点原则；④替代原则。(50.)下列哪种房地产最适用成本法估价()。A.学校B.公园C.商场D.普通商品住宅E油田正确答案：A、B参考解析：学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。判断题（共15题，共15分）(51.)一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）正确答案：错误参考解析：[知识点]影响房地产价格的经济因素(52.)价格实质上是在市场经济或商品经济这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。()正确答案：正确参考解析：[知识点]房地产价格的形成条件(53.)为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。()正确答案：错误参考解析：[知识点]市场价值、快速变现价值、投资价值(54.)在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。()正确答案：错误参考解析：[知识点]估价时点原则(55.)土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。()正确答案：正确参考解析：[知识点]土地补偿费及征地管理费(56.)非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。()正确答案：正确参考解析：[知识点]商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定(57.)预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。()正确答案：错误参考解析：[知识点]净收益按一定数额递减的公式(58.)自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。()正确答案：正确参考解析：[知识点]求取综合资本化率及自有资金资本化率(59.)运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。()正确答案：错误参考解析：[知识点]假设开发法基本论述(60.)当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。()正确答案：错误参考解析：[知识点]平均增减量法[知识点]移动平均法(61.)长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()正确答案：错误参考解析：[知识点]长期趋势法基本论述(62.)估价报告应用有效期的表达形式为：自××年××月××日起至××年(××个月、××日)内有效。()正确答案：错误参考解析：[知识点]撰写估价报告(63.)投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。()正确答案：错误参考解析：投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含关于损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失。(64.)为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。()正确答案：错误参考解析：为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。(65.)搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。()正确答案：错误参考解