估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》模拟试卷4

估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》模拟试卷4单选题（共34题，共34分）(1.)假设开发法是以()为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理（江南博哥）D.未来趋势原理正确答案：C参考解析：假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。(2.)收益法是以()为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理正确答案：C参考解析：房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。(3.)路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价正确答案：A参考解析：路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。(4.)某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500B.62000C.61000D.61500正确答案：A参考解析：该宗房地产相对于空地的减价额为＝(300-50)×250＝62500(元)(5.)若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为()。A.78%B.85%C.117%D.150%正确答案：A参考解析：平均深度价格修正率计算如下：平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×（标准临街深度/所给临街深度）本题中，临街深度为15m，则其累计深度价格修正率为117%，可得平均深度价格修正率为：117%×10/15＝78%。(6.)有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250正确答案：A参考解析：(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)(7.)在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100正确答案：B参考解析：三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2＝6650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差＝6650-6700＝-50(元/m2)(8.)采用收益法测算房地产价格时，公式表示()。A.房地产净收益按－固定数额逐年递增B.房地产净收益按－固定数额逐年递减C.房地产净收益按－固定比率逐年递增D.房地产净收益按－固定比率逐年递减正确答案：A参考解析：这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。(9.)已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为()。A.10B.9C.1D.0.9正确答案：C参考解析：价格变化的百分比＝?需求量变化的百分比＝?需求的价格弹性＝1(10.)某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是()。A.30%B.45%C.65%D.75%正确答案：B参考解析：(11.)某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为()。A.76%B.80%C.81%D.84%正确答案：C参考解析：求成新率的公式：[1-(1-残值率)]×有效经过年数÷建筑物的经济寿命×100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。(12.)有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格()乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定正确答案：B参考解析：(13.)某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.4858B.5200C.2700D.6264正确答案：B参考解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：?(14.)某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于()。A.2427元/m2B.2500元/m2C.2575元/m2D.2632元/m2正确答案：D参考解析：(15.)为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的()。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序正确答案：D参考解析：为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。(16.)在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值正确答案：B参考解析：可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。(17.)下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便正确答案：D参考解析：选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。(18.)土地价值不包含地上()的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产正确答案：C参考解析：如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。(19.)选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%正确答案：D参考解析：1%×0.4+12.5%×0.3+13.6%×0.3＝13.07%(20.)成本利润率的计算公式是()。A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本)C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润÷开发完成后的房地产价值正确答案：A参考解析：B项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。(21.)影响房地产价格的环境因素不包括()。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境正确答案：D参考解析：影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。(22.)某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为()。A.368万元B.552万元C.561万元D.920万元正确答案：B参考解析：Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(万元)(23.)某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日正确答案：A参考解析：房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点(2003年6月15日)。(24.)价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且()的一种分配方式。A.应急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品正确答案：D参考解析：价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。(25.)在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点正确答案：D参考解析：房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。(26.)甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一正确答案：B参考解析：提示：依据楼面地价＝土地单价/容积率楼面地价甲=946/5.2=182元/m2楼面地价乙=860/5=172元/m2楼面地价丙=800/4.5=178元/m2(27.)某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500B.62000C.61000D.61500正确答案：A参考解析：提示：该宗房地产相对于空地的减价额＝(300-50)×250=62500元(28.)()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位正确答案：D(29.)()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日正确答案：D(30.)某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242正确答案：B(31.)下列会导致房地产的价格偏高的情况是()。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产正确答案：B(32.)用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥正确答案：C(33.)针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值正确答案：D(34.)在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值正确答案：B多选题（共15题，共15分）(35.)某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是()。A.按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%B.按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%C.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%D.按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%E按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%正确答案：A、B、D参考解析：因为建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，即每层建筑面积均为200m2。房地总价值为600万元，其中土地价值为480万元，建筑物价值为120万元。根据题意，一层房地价值是二层的1.5倍，二层房地价值是三层的1.2倍。设三层房地价值为x，二层为1.2x，一层是1.5×1.2x＝1.8x，则x+1.2x+1.8x＝4x＝600万元，x＝150万元，即三层房地价值为150万元，二层房地价值为180万元，一层房地价值为270万元。(36.)一般人通常对土地最直观的认识是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大气层E地面正确答案：C参考解析：土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。(37.)下列可以作为假设开发法适用的对象有()。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产正确答案：A、B、D参考解析：C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。(38.)在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在()。A.竞争B.技术C.经济D.优选E法律正确答案：A、D参考解析：在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。(39.)地价与一般物品价格的不同之处是()。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.货币性质不同E供求变化不同正确答案：A、B、C参考解析：地价与一般物品价格的不同主要表现在下列六个方面：(1)生产成本不同；(2)折旧不同；(3)价格差异不同；(4)市场性质不同；(5)价格形成时间不同；(6)供求变化不同。(40.)以下属于重新购建价格的是()。A.建筑物的重置价格B.土地的重置价格C.建筑物的重建价格D.土地的重建价格E房地的重建价格正确答案：A、C参考解析：土地和房地没有重置价格和重建价格之说。(41.)下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B.通货膨胀率C.环境改善、基础设施D.利率因素E土地面积正确答案：B、D参考解析：A项为影响房地产价格的个别因素，C项为区域因素，E项为自身因素。(42.)可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。A.商业利润B.净运营收益C.潜在毛收入D.有效毛收入E税后现金流量正确答案：B、C、D参考解析：A项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。(43.)建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是()。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E政府政策变化正确答案：B、C参考解析：建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。(44.)正常成交价格的形成条件包括()。A.公开市场，交易对象本身也具备市场性B.理性的经济行为C.适当的期间完成交易D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量正确答案：A、B、C、D参考解析：正常成交价格的形成条件包括公开市场，交易对象本身也具备市场性；理性的经济行为；在适当的期间完成某种交易；买者和卖者众多，且具有完全信息。(45.)在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。A.搜集交易比例B.选取可比实例C.对可比实例成交价格做适当处理D.价格调整E求取比准价格正确答案：A、B、C参考解析：D项为C项中的一部分。(46.)最高最佳使用同时符合()标准。A.无任何风险B.法律上许可C.技术上可能D.经济上可行E价值最大化正确答案：B、C、D参考解析：最高最佳使用必须同时符合四个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。(47.)市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括()等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E统一采用单价正确答案：B、C、D(48.)关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有()。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势正确答案：A、C、D(49.)房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为()。A.临时用地土地使用权B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)D.行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)E出让土地使用权(为国有土地上的)正确答案：A、B、C判断题（共15题，共15分）(50.)广义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。()正确答案：错误参考解析：狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。(51.)在市场经济中，价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。()正确答案：正确(52.)合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。()正确答案：正确(53.)搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。()正确答案：错误参考解析：搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。(54.)在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。()正确答案：错误参考解析：在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。因为市场价值是客观的价值。而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。(55.)当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。()正确答案：正确(56.)城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。()正确答案：错误参考解析：房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。(57.)标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。()正确答案：正确(58.)在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。()正确答案：错误参考解析：房地产损害赔偿估价中，估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。因为评估其损失价值或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况(估价对象实际上已经不存在了)。(59.)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。()正确答案：正确(60.)选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。()正确答案：正确(61.)市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。()正确答案：错误参考解析：房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。(62.)可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。()正确答案：错误参考解析：可比实例应与估价对象处在同一供求范围内，具体来说可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。(63.)如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。()正确答案：错误参考解析：交易日期调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整。(64.)在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。()正确答案：正确问答题（共2题，共2分）(65.)某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：(1)门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金