房地产案例与分析-《房地产估价案例与分析》深度自测卷1

房地产案例与分析-《房地产估价案例与分析》深度自测卷1问答题（共5题，共5分）(1.)某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万（江南博哥）元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确？为什么？正确答案：参考解析：本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。1.上述观点是错误的。2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。4.虽然造价稳定，但管理费用、财务费用，税费水平可能有变化。(2.)某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C三个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模。除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。根据选取可比实例的质量要求判断上述三个交易实例是否可以选作可比实例，若有可以选作可比实例的，说明应如何对它们的成交价格进行修正或者调整。正确答案：参考解析：1.选取可比实例应符合下列要求：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近；与估价对象的用途相同；与估价对象的权利性质相同；与估价对象的档次相当；与估价对象的规模相当；与估价对象的建筑结构相同；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。2.根据上述选取可比实例的质量要求可知，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。3.对可比实例应做下列调整：1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。(3.)甲房地产估价机构接受委托对某商业房地产进行市场调查分析，房地产估价师张某在分析消费者消费习惯时应重点关注哪些方面？正确答案：参考解析：本题考查的是房地产市场调查分析。消费者消费习惯分析具体包括：（1）消费目的，消费的目的不同就会反映出不同的消费需求；（2）消费时间，主要是消费频率和消费主要时段分析；（3）消费对象，消费者的消费构成；（4）消费数量，分析消费商品的数量和支付金额；（5）消费地点，主要了解消费区域或商家选择及选择原因；（6）消费特征，包括个人的社会和经济特征。(4.)李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定正确答案：见解析参考解析：

1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。(5.)指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。2.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。3.洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。4.如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。5.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。6.本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。7.本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。8.本次评估，以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。未定事项假设本次估价无未定事项假设。（三）背离事实假设我们于20××年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以20××年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。（四）不相一致假设本次估价对象设有抵押权，由于原有的抵押情况没有注销，本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。（五）依据不足假设本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进行考虑。二、估价报告使用限制（一）本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据，不作它用。如果改变估价目的或若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。（三）房地产使用过程中若维护管理不当或遭到人为破坏，有可能降低该房地产的价值。（四）本报告专为委托人及相关权利人使用，应在合法前提下使用报告书，不得向估价报告审查部门以外的无关单位和个人提供。除因拍卖的需要外，未经本公司同意，报告的全部或部分内正确答案：参考解析：错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。第四，根据自己做题的得分，考虑进一步需要复习的弱项。单选题（共9题，共9分）(6.)完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是()。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。(7.)完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。下列各项中，不属于估价委托合同作用的是()。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产估价文书概述。估价委托合同的作用表现在：（1）建立受法律保护的委托与受托关系；（2）明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务；（3）载明估价的有关事项。(8.)完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是()。A.坐落B.形状C.场地平整情况D.登记时间正确答案：D参考解析：本题考查的是其他主要房地产估价文书写作。选项A属于土地区位状况的内容；选项B属于土地实物状况的内容；选项C属于土地开发程度的内容，选项D属于土地登记状况的内容。(9.)随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。下列不属于房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定的是()。A.《中华人民共和国城市房地产管理法》B.《中华人民共和国土地管理法》C.《中华人民共和国担保法》D.《中华人民共和国物权法》正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定包括：（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国城乡规划法》；（4）《中华人民共和国担保法》；（5）《中华人民共和国会计法》；（6）《中华人民共和国税收征收管理办法》；（7）《贷款通则》；（8）《商业银行房地产贷款风险管理指引》；（9）《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押评估管理有关问题的通知》；（10）《房地产抵押估价指导意见》；（11）《房地产开发项目经济评价方法》；（12）《房地产估价规范》；（13）《房地产估价基本术语标准》；（14）中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。(10.)随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。房地产贷款项目评估应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合，注重数据来源的客观性、依据性和准确性。这体现了房地产贷款项目评估的()的特点。A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估的特点之一是科学性：由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。(11.)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。7.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为()。A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。该两幢房屋的抵押价值应该是：该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。(12.)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。6.采用成本法估价时，估价的基本路线为()。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值正确答案：C参考解析：本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。(13.)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。5.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列()途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋