重庆南岸某项目营销提案

突破小户>>颠覆竞争规则让我们一起，开始一次大胆的发现……前言

本项目的成败，不仅取决于高附加值小户型住宅产品定位与推广的成功，更取决于对项目差异化价值地整合及与目标客群的有效沟通。因此，本案尝试从项目的差异化整体品牌策略入手，探讨项目的传播定位以及推广策略延伸，以保证住宅快速动销。行销目标1、拉动项目差异化品牌形象快速建立2、实现住宅快速动销核心推广问题1、市场动量分析跌40%持平40%□房地产价格将继续下滑——40%；□房地产价格短暂调整后，仍可能走高——20%；□房地产市场价格在较长的时期内维持现状——40%。涨20%■观望气氛浓厚，仍有市场机会（如下图）□暂不急于购房，等等再看——61%；□只要有适合自己需要的，肯定购买——29%。□房地产与自己无关——10%；观望61%无关10%购房29%以上数据来自美奥广告与上海斯盖品牌策略机构的联合问卷调查，仅供参考，特此声明本案南滨路组团南坪中心组团铜元局组团经开区组团南湖大社区组团茶园组团2、区域竞争环境态势分析：六大组团的夹击，对本案形成了南岸市场强大的直接分流势能3、影响项目动销的抗性：六大组团的夹击，对本案形成了南岸市场强大的分流势能；不可控制的负面因素当面对今年区域内乃至全市小户型市场超大集中放量的现实不可避免凭什么让消费者跳开多元化的市场阻截而关注甚至选择尚不知名的本案？？竞争定位分析项目规模项目内容资源占有建筑风格物业形态推广主题渝能国际400米中央园林景观数千亩自然原生森林高层、多层现代风格６０万方1、南岸7大直接竞争对手竞争点分析：巨成龙湾中式社区园林、远望南山中国元素，尚品建筑高层中式现代主义风格约30万方7季城7大主题公园景观高层新城市主义建筑群近70万方公园里的城市林荫大道余万方多层、小高层（部分小户）心单纯世界更丰富２、竞争模式的切入点分析：巨成龙湾强调中式生活内涵为竞争点——倡导大众生活品位，局部中式元素及多元户型优势说到生活观念——以天生的自然资源的占有为竞争点——山景、公园自然生态资源高度的统御优势说到休闲资源——七季城渝能国际中冶林荫大道以极致的后现代建筑艺术风格为竞争点——倡导高度艺术化的居住与都市生活的统御优势说到建筑风格——面对纷繁复杂的竞争格局如何规避风险？是否存在另一种解决办法？都市小户型社区，属于我们不一样的气质是什么？我们这样解读关于区位：■地理位置属性：项目处于重庆南湖大社区，近距离依托于南坪与杨家坪两大都市副中心之时尚生活配套；项目东靠渝黔高速公路，濒临长江，北部的菜园坝大桥把开发区与繁华的渝中主城联为一体，西面的鹅公岩长江大桥，又将开发区与市高新区贯通为一个相互呼应的整体，同时南坪大循环的建设，使南湖大社区成为与都市商业文化中心最为临近的特殊空间。■日益成熟地交通配套：除372、361、252、838等公交线路之外，随着路网建设的完善，将有更多的公交线路将区域与都市紧密联系，保证生活的畅快。南城中央，三大捷运体系之核1、项目主要优势特征分析主城生活较舒美的“城市平原”■区域居住人文属性：南湖大社区内交通设计先进合理，人行道与行车分布广泛，道路宽阔，功能各异；与重庆“山高路不平”传统牲不同，犹如“城市平原”。其中，绿化设施随处可见，是个真正意义上的新兴绿化园区。这里，空气清馨，视野开阔，人迹相对稀少，是一处被城市景观和自然景观（长江、南山）所环绕的美丽空间。关于人文：■在建筑外立面上大量采用现代感与立体空间感十足的设计，体现出后现代建筑设计的简洁美；同时通过框架线巧妙的连接，勾勒出一种透露出欧风欧韵的气质；楼体与公共空间的有效组合运用更大幅度增强了室内空间的通透性，有效放大空间视觉的整体效果，降低了中小户型所形成的空间局促感与压抑感，凸现项目对空间生活美学的把握。关于建筑：南湖目前唯一的当代欧式建筑作品关于户型：“N”

变量小户型集群■户型设计具有适应性与多样性，一室到三室多种户型选择，主力户型为55-70左右两房，以及挑高夹层等创意户型，交相辉映，彻底满足不同人士的个性需求；■流行的多功能房型设计，多种方式、可随意组合的阳台空间，使用面积大于建筑面积，采光、通风良好，灵活适用；■产品以众多类型不一的阳台设计与室内空间的组合，使室内空间拥有了小庭院式生活的联想，充分体现了现代休闲生活的情趣；江风之上，城市中的从容的“康体公园”■底层架空设计，扩大了项目因地块面积局促造成的紧张感，项目于宁静的生活氛围中，打造多种康体设施融入环境，使社区具备较强与较实用的休闲功能，使项目在宁静之上更拥有一份从容生活氛围。关于景观生态：■项目位于长江沿岸湿地高地上，高层面江单位迎江面大，观江效果较好，为居者增添一份生活在高处的优雅与尊贵。这样的占有，让我们得以颠覆……颠覆虚妄的中式生活观念！突破点：落伍的产品设计与更时尚的社区品质的区别——比巨成龙湾更地道的生活品位颠覆边远的休闲资源！突破点：远离城市与时尚城居的区别——比7季城、渝能国际更便利颠覆冷漠的建筑风格！突破点：工业感的冷漠与现代欧风的精致的区别——比林荫大道更温馨中冶林荫大道以鲜明的建筑风格博取宠爱，但风格偏冷，本案以更宜居的建筑风格，让居住显得更加轻松贴近！博采众家之长,让我们归纳出吉力项目与众不同的个性：35m2-90m2多变量小户空间集群2、项目整体产品概念南中央城市捷运时代新欧风生活层邦及这是一片独特的城市空间，与繁华都市只一道之隔，将城市的喧嚣与浮华完全隔离在外，没有了公共空间的压抑感，没有繁密写字楼的遮拦，更没有行色匆匆的紧张……在吉力峰景，有的只是轻松的漫跑，四处随风摇曳的树木花草，四季常青且安静得只听见鸟鸣的林荫道，这里也看得见宽阔平静的绵绵江水，我们于此，仿如走在巴黎新区的街道上，那种感觉，只有去过欧洲的人才知道……再不用连呼吸都是别人的味道，开阔、自由、舒缓的心情，就象水晶一样透明，像天空一样湛蓝。3、项目核心价值对于竞争的思考：注入了一种自由多变的空间美学和一种高性价比的MINI生活情趣2、项目整体产品概念对于消费者的思考：这个城市，我们也许生活得很满足，也许生活得很不满足，但我们都存在着对精神本位的寻找，有些我们知道，有些我们不知道。城市的另一边，一种不同的声音。找到了一群人，就找到了一种精神的归宿。我们要做的是，透视他们的声音，引导他们的精神走向。谁，在俗世的城市森林中寻找那个无拘无束的心灵空间？消费者解读谁是我们的消费者？比较一致的基本意见——走在资讯前沿刚刚上路的城市中坚代■25至38岁为代表，自信，思维活跃，乐于接受新鲜事物，对公共事务有自己的见解，但对自身在社会当中的语境有着较强的界定，对同类人群有着更多的认同。■职业构成以中高级白领、自由职业者为主，是非体力劳动者，主要金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业等行业的从业人员。□本地以及外地、区县来渝工作的脑力劳动者；□大学毕业后在重庆参加工作，拥有一定的社会资源积累，并适应城市生活与发展环境的年轻人；□希望离开父母独立生活的；也有工作单位离家远，希望在单位附近找房子的单身贵族等■通常具有大专以上学历，年收入在3到5万元左右，社会地位在城市社会权利行使中处于边缘角色，拥有乐观的生活态度或对未来有着强烈的信心。■他们的共同特征还在于，拥有对时尚资讯类同的熟悉度，对活跃在21世纪政治、经济、文化、娱乐等领域的青年领袖有着强烈的关注。一般意义而言为理想而生存，享受社会不断变幻的资讯带来的自由。不一定都是城市先锋，但一定与之同在一条道路前行。提纯：刚上路的城市中坚代这群人的骨子里的语境购房动机洞察家是个圈子，对自由的共同气质有一种天生的习惯与包容。暂时的游离，是让自己有更多机会寻找到属于自己的精神圈子两种需求模式——圈层对于人的价值认同的归属感。家对于人的实际生活价值的包容感。圈层对于人的价值认同的归属感。家对于人的实际生活价值的包容感。需要怎样的语境才能完成项目与消费者这间的对话？品牌策略规划通常，案名与品牌主张以及他们所延伸的形象，是表达项目个性的重要元素，我们认为，在众多的都市小户型社区中，如果没有自己极致的个性，将被淹没在浮躁的市场声音当中！香颂理想1、案名建议吉力项目案名建议一：核心竞争力苏活国际领地吉力项目案名建议二：核心竞争力吉力项目其他案名建议：万国领N城香颂蓝城2、品牌主张骨子里的新欧风吉力项目品牌主张建议一：有空间就有可能吉力项目品牌主张建议二：平面表现展示VI及应用展示分阶段传播框架1、传播工具组合■三大体系构建传播渠道广告体系——传播价值观念，引发价值认同；内容：广告将采用以报纸为主，户外、电视广告及特殊媒介为辅的做法。但在广告中，要注意价值观念与项目生活利益的嫁接，平衡信息的合理性。活动/新闻体系——传播生活观念，引发社会对生活的反思；内容：本案是以活动作为辅助，向上呼应广告中传递的价值观念，促使消费者对未来生活成像，制造事实的支撑，向下创造新闻传播的由头，引发社会的广泛关注，我们的新闻将可能采用情感诉求的办法。□南坪步行街大型广告牌

尝试采用一个强势媒体，利用社会对此广告的关注效应，通过等主题传播，能够有效整合产品、价值、消费者三者之间的联系，让广告信息得以整体输出，在某种程度上具有“官方信息发布平台”的效果。□单立柱广告牌/灯杆灯箱

承担品牌持续提示，可能在项目周边道路投放灯杆广告，制造越来越强烈的生活氛围，数量待定；同时在长江大桥、鹅公岩大桥、城南大道等各投放大型户外或单立柱广告各一个。□公交站台（封神榜）本媒介可配合活动传播作短期信息发布使用，本阶段为协助大型活动信息提示，制造信息广泛覆盖。设置地点为南坪——渝中区——江北、南坪——杨家坪、南坪——李家沱的主要交通干线，一般连续设置3-5个站台，数量待定。■户外媒介渠道运用：2、媒介选择□报纸广告晨报、晚报为主力媒体，青年报、女报、渝报、热报辅助，目的在于快速获得目标对象的价值认同；另针对下阶段活动的前期造势传播，可选择同样的媒体以头版报眼与头版通栏的广告形式传递活动信息。□新闻造势：提升对目标对象的深度到达，传播主要活动信息带出品牌价值取向，联合新闻媒体，随活动进行发布。□电视、电台广告以CQTV-1，4，5，7以及交通电台等为主要发布媒体，着重传播项目核心价值与目标对象人生价值价值观念之间的相互认同作用，以此促进目标对象对项目的高度认同。由于电视的价值深度认知提升作用较弱，传统的房地产项目选择电视广告传播的力度小，因此，无论从本项目的诉求策略还是媒介环境上看，电视广告都是一个不容忽视的主力媒体。■大众媒介渠道运用：2、媒介选择2、媒介选择：■特殊广告媒介的使用□特殊媒介广告：建议发展商以自身资源调度，与51度西餐厅、米萝咖啡、老树咖啡、以及其他目标对象阶层从事休闲活动较多的场所，设立可移动的宣传栏，并配精美的生活手册与DM，供客人带走。1.DM随银行信用卡帐单、电信帐单或针对商场VIP客户。形式：小折页等2.派送南坪步行街——楼盘宣传品3.信封广告4.西餐厅：易取卡、餐牌5.针对目标客户基本都为都市工作族，建议投放重庆移动电视和分众传媒。□网络广告：以重庆主要门户网站为弹出式广告为主，主要担负品牌主张的传播。□移动电视：着重传播项目核心价值与目标对象人生价值价值观念之间的相互认同作用，以此促进目标对象对项目的高度认同。同时由于中级车为目标对象的日常运用工具，且该时段信息接受可能性较高，能够使品牌信息深度到达。3、阶段传播目的与主题规划模拟导入期蓄市期强销期传播工具：以户外为主，报广辅助，创造城市话题推广主题：南中央，城市捷运时代欧洲生活层邦

户外主题：南中央，城市捷运时代欧洲生活层邦新闻主题：吉力重拳出击，打造新欧主义创意小户颠覆南湖大社区备注：因行销目标与工程进度尚未展开进一步沟通，我司仅按照本策略所需的一般性流程进行传播行程的简要铺排目的：深度沟通产品优势，制造生活利益最大化，促进开盘热销传播工具：以报广为主，活动引爆热点，其它媒体推动整体价值持续传播报纸主题：2009，新欧风主义向MINI看齐活动主题：新欧风生活月新闻、软文主题：新欧风，把城市变小，把生活变大