新亚洲体育城调查报告

新亚洲体育城调查报告调查员钟伟一、总论星耀集团于1998年踏入地产行业到现在已经有10年的历史在开发其项目之前星耀集团已经成功的开发了加洲枫景、美树橙、挪威森林、美树星城等项目这也为新亚洲体育城的开发打下了良好的基石。项目总投资超过了100个亿共分八期开发其中一期产值约21.3亿、二期产值约13.7亿、三期产值约8.8亿现四期正在热销中产值约20亿五期已进入规划阶段五至八期产值约60亿星都国际总部基地产值约13亿。项目于2005年5月开始动工。而项目得以顺利的开发首先有了政府政策支持新亚洲·体育城是政府“一湖四环”、“一湖四片”山水城市生态格局重点打造的区域。随着昆明行政中心的南迁呈贡新城将围绕“四区一心”重点规划建设国际物流中心、国际花卉交易研发区、大学园区、国际行政商务区以及城市生活区。贯穿新亚洲·体育城的是昆洛路和广福路这两条路是云南目前为止仅有的两条双向10车道的高速公路。更让人惊喜的是云南省博物馆和云南大剧院的建设地敲定在了新亚洲·体育城对面建成后将与新亚洲·体育城“万人体育场馆”交相辉映成为城市级的三个地标性建筑。这些对新亚洲·体育城今后的发展而言都是利好的但也意味着责任的加重从目前的开发情况而言新亚洲体育城前四期成功的开发已经体现出了其价值所在这也是新亚洲体育城的开发者和建设者们共同努力的结果。二、项目概述新亚洲体育城位于昆明东南、新城市中心区昆洛路与广福路的交汇处是连接“昆明老城——呈贡新城——未来昆明空港经济区”新三角经济圈的黄金中心点。净用地约3500亩总建筑面积达500万平方米总套数1-4期约10000户住宅建筑形态由多层、小高层、高层组成包括物业类型有花园洋房、小高层住宅、高层≌⒈鹗安糠肿≌咨?-8期长丰项目共有住宅约10000户但目前还处于报规阶段。产值开盘时间一期21.32005年9月二期13.72006年10月三期8.82007年4月四期202007年12月区位图项目总规划图三、项目说明1、区位项目地处新昆洛路与广福路交汇处东南方向连接昆明新市政府、大学城东北向连接昆明老城区、新昆明国际机场西边连接云南省委、省公安厅、省人大等省委机关和滇池旅游渡假区。为昆明老城区与市政府新区之间的中心区域也是将来昆明市东南新城市的中心区离市中心距离15公里。随着新昆洛路的通车和广福路的改造工程竣工与之相邻的将是两条城市主干道同时市政公交也围绕新亚洲·体育城制定了3-5条公交专线因此交通将极为便利。2、商业部分新亚洲·体育城商业街规划用地约118亩总建筑面积约6万平方米。以周围体育设施、住宅区并辐射昆明老城区和呈贡新区的集高档/特色餐饮、酒吧、超市、电影院、时尚用品/饰品的餐饮、娱乐、运动、休闲购物的大型商业中心。作为新亚洲·体育城的主要建设项目内容之一商业街处于新亚洲·体育城的核心区域南接广福路和国际网球中心东临万人体育馆、篮球馆和足球及田径场西靠新亚洲·体育城的“水晶堡”、“温布尔顿”、“水木清华”住宅区北面是西南地区独有的占地约200亩的别墅型商务办公区、全长1.8公里的绿化运动主题公园、云大附中·星耀学校及“万国花园”、“百合园”住宅区。建成后的商业街顺应昆明市政治中心的转移和新昆明的建设以新亚洲·体育城为核心以南市区为核心区域辐射新市政府呈贡新区、滇池片区、关上片区同时以强大的配套及高规格的定位成为面向整个昆明的集运动、餐饮、娱乐、休闲的新中心、新亮点。3、商务办公星都国际总部基地为云南地区首个别墅式办公楼与昆明新都心地位相得益彰具有独栋、独立冠名、园林环境优美、交通和大社区配套等特点是企业公司集团经营总部、贸易总部、研发总部、物流总部、培训总部、信息总部、地区总部等的首选办公地。方正户型无阻碍商务空间户型整体布局方正实用大大提升平面空间的布置效率纵深和进深比例合理更利于办公家具用品的摆放间隔合理功能明确平面空间的实用率高有利于规划办公区、功能区、会议区、走廊等区域内部空间使用功能的构成是用高科技全力打造的一流品质空间。个性化格局设计总部基地各楼座基本都由独栋或联拼组成花园式别墅化办公模式是都市传统办公模式的升级打破钢筋水泥的城市中高层办公格子空间的几何化生存模式设计灵动从人性的角度出发企业主可根据公司规模大小自主安排空间建筑造型简约错落有致色彩鲜艳设计师利用参差的墙体立面为空间增添了别样的体验构成的手法使建筑具有了方向性和流动感在动态视觉中微妙地保持均衡设计风格和材料选用上都秉承现代简约的风格力求营造一种简单和轻松表达出与周围环境相和谐的建筑意图。4、住宅部分从产品设计的创新性来看新亚洲·体育城开发的联院别墅、水晶堡花园洋房和运动美景洋房以其昆明绝无仅有的花园洋房“下沉式庭院”——水晶堡花园洋房将洋房别墅化生活别墅级。住宅净用地约近2000亩主要产品形式有联院别墅、景观洋房、12层小高层、18层高层。1、花园洋房是目前在昆明市场上的特有产品也是本项目的主力产品。该种产品为六层建筑采用全退台式处理其中1、2层产品带有约60—90平方米的地下层。楼梯为一至四楼无转角设计保证了该类产品室内外的全阳光接触。建筑外立面外形丰富、层次感强浓郁的地中海情调尽显舒适生活。2、前三期的高层、小高层产品主要以平层结构为主主要为东南朝向户型特点为全日光原则整个从南至北由连院别墅、花园洋阳房、小高层、高层逐步拨高的空间布局使产品特别是高层产品视野宽阔空间感极好。整个户型设计布局方正使用率极高。独有的阳光花房设计使得主人无论从客厅、书房、厨房都可尽享绿色心境。3、联院别墅产品在设计上采用四个别墅为一个组团的隔墙连院设计同时带有下沉式超大活动娱乐室。使每一家都保证了居住、娱乐的高度私密性。剔除了近年来开发的连排别墅项目无私密性的缺陷。同时每组团不一样的外形设计、颜色利用。保证了该产品在风格上的差异化设计。改变了连排别墅像是农家排屋的感观形象。大大提升了产品的品质。5、社区配套新亚洲体育城涵盖了超大规模体育运动场馆设施区万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等120亩云大附中主校区的星耀学校西南大型体育文化用品批发广场省市级大医院、公安派出所城区配套等七项细部配套。新亚洲体育城的配套设置有1场田径场、1馆万人体育馆、其中针对全民健身的设施场所有不少于30个的网球中心、15个壁球室、30个羽毛球场及乒乓球场、篮球场、温泉健身理疗、游泳馆等。生活配套方面配有星天地商业广场、云大附小、大型超市、公寓式酒店、电影院、酒吧、咖啡吧、餐饮休闲中心、大型百货店、尼斯酒店、银行、电影院、云大附中星耀学校、地球村幼儿园、第一人民医院星耀医院、派出所、星耀农贸市场。6、生活配套国内新型、高档、规范的高标准农贸市场——新亚洲·体育城广福农贸市场将出现在昆明东南的新亚洲·体育城内。该农贸市场位于新亚洲·体育城交房中心后、网球中心网球场旁临广福路边。建筑面积约为1780平方米约有125150户商家的规模进驻。该农贸市场将按照“统一招商统一管理只租不售”的原则来进行管理和经营按照超市化农贸市场来进行定位、规划和招商。并用全球首席物管戴德梁行的先进理念进行管理保安、保洁、维修等一条龙全面服务农贸市场。同时该市场的门头、公告栏、商铺号牌将进行统一安装制作以区别于常规的农贸市场的杂乱无章。7、医疗配套昆明市第一人民医院——星耀医院坐落于昆明南市区新昆洛路与广福路交汇处新亚洲·体育城内由昆明市第一人民医院和以房地产开发为主的昆明星耀集团共同合作创办是全省规模最大的社区医院。8、文化教育新亚洲·体育城引进著名教育机构云大附中在项目地划出120为土地并合作开发“云大附中—星耀校区”。设有小学部、初中部、高中部和国际部建成后将成为云大附中的主校区。同时新亚洲·地球村幼儿园总建筑面积约2888平米是一所由深圳市地球村教育发展投资兴办的全日制民办幼儿园。四、项目基本信息名称新亚洲体育城开发商星耀体育运动所属区域南市区地址新昆洛路与广福路交汇处官渡古镇旁737666策划顾问广州·博智规划设计澳洲U/A设计集团整合推广恒通广告活动公司杲鑫活动模型制作九易模型施工单位一至三期为云锡建设四期为市一建五至八期长丰项目为北科建物管公司楷唯物业物管顾问戴德梁行交房时间06年12月31日水晶堡交房、07年6月30日星汇园交房、7月30日水木清华交房、12月30日万景园、百合园交房、08年9月30日千紫园交房建筑类型多层、小高层、高层、别墅、商铺、商业街、多层写字楼、高层写字楼物业类型退台洋房、联院别墅、独栋别墅、美景洋房高层、小高层、电梯退台洋房、独立商铺、底层商铺、商业街、高层写字楼、多层花园式写字楼、公寓总占地面3500亩一至八期总建筑面积5000000平米绿地率45总建筑密度26平均容积率2.1物管费别墅5元/㎡、洋房0.9元/㎡、小高层、高层为1.1—1.5元/㎡、商业2.4元/㎡总户数住宅约11322套、商铺1296间、5-8期约10000户五、房源情况1、各货包房源统计水晶堡——共有房源904套物业类型单位统计花园洋房别墅车位商铺数量8968344137面积㎡80-188388-6839-3029-119总价格万/套20-9679-1594.3-9.623-107开盘时间2005.9.2005.92006.12005.9水木清华——共有房源984套物业类型单位统计花园洋房高层小高层别墅车位商铺数量60777885928530面积㎡113-187104-255142-254199-3148-25134-228总价万/套43-9822-10537-130139-2864-976-119开盘时间2005.102006.52006.4星汇园——共有房源2018套物业类型单位统计花园洋房小高层高层别墅车位商铺数量5093081161401034150面积㎡80-188131-254104-209199-3098-3343-545总价万/套22-106——21-88124-3954-1031-240开盘时间2005.102005.102005.102005.102006.52005.10万景园——共有房源1974套物业类型单位统计花园洋房小高层车位商铺数量6601314994221面积㎡80-18770-24410-3426-343总价万/套22-8218-814.8-10.515-268开盘时间2006.102006.102006.62005.12百合园——共有房源318套物业类型单位统计花园洋房车位商铺数量318247124面积㎡52-15911-1328-125总价万/套18-876.1-6.827-160开盘时间2006.112006.112006.12千紫园共有房源324套物业类型单位统计花园洋房车位商铺数量32417254面积㎡52-19010-3492-124总价万/套18-975-9.8112-170开盘时间2007.32007.32007.3五环锋尚于2007年4月开盘发售项目占地259202.8平方米建筑面积达238100平方米共有房源1382套车位732个商铺244间住宅面积从52—205平方米不等五环锋尚以洋房和高层建筑为主。物业类型单位统计花园洋房高层车位商铺数量668714732244面积㎡52-19127-2059-3016-152总价万/套17-1108-724.3-10.615-211开盘时间2007.42007.42007.42007.5星体花园分为南北两区占地面积为337亩总建筑面积56.8万平方米其中商业部分占地2万平方米共有住宅3358户一期房源1237套二期房源2121套商铺200多间。去年12开盘所提供的房源为北区本次开盘提供的是南区的房源花园洋房共15栋734户分为17层和6层两种全地下车位2200多个。工程总投资39600万元工期18个月。产品类型为18层退台式观景洋房和90平米以下扣式设计小跃层。此次推出的观景洋房户型面积从56㎡到225㎡不等兼有平层与跃层其中值得一提的是四房结构的平层户型-A户型和aC户型每户客厅外均带有大面积的观景台在延展室内空间的同时又将室外景致巧妙地融合进来使“客厅就在花园中”的生态居家理想成为现实再加上大面积凸窗、多功能阳台的设计完全为居者打造出“通透、明亮、纯净、优美”的绿色生活环境。物业类型单位统计高层退台洋房商铺数量3358332所占比重919面积㎡56-22521.37—1237.52价格万/套21-12218—150开盘时间2007.12——星都国际总部基地净用地112672.3平方米总建筑面积28.2万平方米容积率2.0由56栋6层独立全新5A智能自动化写字楼单栋面积1800多平米4栋17层高层分为6间90多平米的2间123平米的2间230平米的2间及2栋50层超高写字楼构成独栋单层面积为300平方米当时开盘发售价格多层写字楼均价为4700元/㎡、高层写字楼均价为4000元/㎡。物业类型单位统计高层多层车位数量2891411880个所占比重6733不纳入面积㎡84-473235-329——价格万/套32-205107-324——开盘时间2007.12————新亚洲体育城各项目房源统计表物业类型项目名称小高层高层洋房别墅开盘时间总计90㎡以下所占比重套数/一期水晶堡————896805.9904洋房占10.4共94套水木清华88777605905.10984无90㎡以下星汇园30811615094005.102018洋房占7.5共38套二期万景园1314——660——06.101974小高层、洋房占24.97共493套百合园————318——06.11318洋房占62.34共198套千紫园————324——07.3324洋房占64.51共199套三期五环锋尚——714668——07.41382洋房、高层占45.8共633套四期星体花园——3358————07.123358高层占40共1343套总计171060103435107——11262占全部房源的26.62共2998套各项目商业部分房源情况名称单位统计水晶堡水木清华星汇园万景园百合园千紫园五环锋尚星体花园间数1372815622112454244332所占比重11212171041925从以上图表可以看出新亚洲体育城目前分为四期来开发一期由水晶堡、星汇园、水木清华组成其中洋房40栋、小高层9栋、高层10栋、别墅99栋一期总房源为3960套住宅车位1406个二期由万景园、百合园、千紫园组成其中洋房44栋、小高层12栋共有房源2616套商铺399间车位1413个三期为五环锋尚洋房23栋高层12栋共1382套住宅其中商铺244间车位732个。目前在售的四期星体花园以高层住宅为主其中90平米以下体量最大的是星体花园而水木清华是整个项目当中唯一没有90平米以下住宅的项目从单个货包来看90平米以下所占比重最大的为千紫园从整盘量来看2998套90平米以下的住宅量虽然大但26.62的比重却与国家要求的60相比还相差堪远。客户定位花园洋房的消费者主要为中小型企业主、个体消费者、国企中、高层职员、公务员、合资企业的高级雇员、高收入者企业、机关单位中、高管理层高收入行业的员工具有一定的社会地位注重运动、休闲注重生活品质及格调而小高层、高层产品主要针对客户为城市精英、企业白领、国家机关中等收入群体别墅类型的主要消费者为大中型企业主、城市高端收入群体如专业经纪人、律师、医生、金融工作者等高收入者大部分以经商为主或者是企业、机关单位高层管理者高收入行业的中高级管理者具有较高的社会地位。六、优/劣势分析优势1社区内生活配套完善众多较高标准的配套确保了该项目生活的便利、舒适性。2独一无二的大型综合体育配套设施是本项目营造体育特色概念的支撑点。3区域升值空间及发展潜力巨大。4云大附中主校区的入驻确保该区域教育品质。劣势目前从项目地出发到昆明市中心只有昆洛路和广福路两条随着市政的南迁广福路和昆洛路的交通通行能力将面临着严峻的考验。此外项目周边无论是居住还是商业的氛围都还未形成规模且项目还在开发当中四至八期这样商业还需三至五年的时间才能真正的成熟起来。七、项目回顾1、各货包销售情况新亚洲体育城于2005年9月首次对住宅部分进行开盘发售项目为水晶堡其物业类型包括洋房896套面积从80.25—188.79平方米别墅8套面积从388.6—683.72平方米商铺137间面积从29—119平方米洋房总价在22万—106万元/套别墅总价在79万—159万元/套商铺总价在23万-96万之间。别墅物管费为5元/平米洋房物管费为0.9元/平米项目在进行了一年的销售周期后售馨。2005年10月水木清华正式开盘对外发售住宅包括的物类有洋房、小高层、高层和别墅四种别墅面积从199.58—314.86平方米小高层面积为142.36—254.69平方米高层面积为104.48—255.9平方米洋房面积从113.3—187.3平方米洋房总价43万-98万/套别墅总价在139万-286万元/套高层22万—105万元/套小高层37万—130万元/套商铺总价34万—228万元/套项目的发售在经过了1年半的时间后销售完毕。2005年10月星汇园与水木清华同期发售洋房总价43万-98万/套别墅总价在139万-286万元/套高层22万—105万元/套小高层37万—130万元/套商铺总价34万—228万元/套项目的发售周期与水木年相同为一年半售馨。2006年10月万景园住宅部分开始发售共房源1974套有洋房及小高层两物业面积从70到244平米总价从22万—82万元/套截止到2007年9月住宅部分已全部售馨。商铺发售日期在住宅之前于05年年底开始发售共221间商铺面积从16—273平米截止到目前为止该项目的商铺已全部售完。百合园于2006年11月开始对外发售该项目只有洋房一种物业形态共有住宅318套面积从52—191平米总价在18万—87万/套相隔一月后商铺也推出共124间来发售销售情况良好现所有商铺现已全部售完。千紫园于2007年3月开始发售共有住宅324套车位172个商铺54间由于该项目体量小在经过了约半年的销售后就已经将所有物业类型的房源售完。五环锋尚于2007年4月开始发售其物业类型包括洋房和高层两种形态现接受登记共提供10栋多层写字楼。星体花园共有房源3358套一期房源1237套二期房源2121套目前只有一期房源已经销售完毕正在销售二期房源2007年12月22日第一次开盘所提供的房源为北区共约1500套均价在4250元/平米2008年2月24日第二次开盘共推出商铺307间均价在9000元/平米目前销售率达70第三次开盘提供的是南区的房源共734户均价在4500元/平米分为17层和6层两种全地下车位2200多个。5月17日第四次开盘共提供