2022年照明合同能源管理及土地管理服务企业主要运营流程

照明合同能源管理及土地管理服务企业主要运营流程（2022.12）组织架构：办公室：负责人力资源管理；行政管理；后勤服务管理；宣传、公关及企业文化建设及宣传；党群、档案管理、法律事务管理等工作。财务部：负责公司财务基础管理工作和各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，合理筹集、使用资金，有效利用公司的各项资产，实施成本控制，提高企业经济效益。物业开发部：负责土地运营管理及物业管理工作。工程管理部：负责公司投资建设工程的管理和LED路灯项目的运营管理，审核各部门立项过程涉及工程投资的预算，监督与掌握LED路灯项目的运行情况\工程代建、土地前期整治工作。企业发展部：负责公司的战略管理、企业管理、投资研究、新项目培育孵化等工作。资源开发部：负责广告开发资源的“统一规划、统一报建、统筹经营”，并承担管理责任。业务流程如下：1、照明合同能源管理业务流程照明合同能源管理业务流程主要分为项目承揽、方案设计、项目建设、运营与维护管理四个阶段，具体如下：（1）项目承揽1）了解潜在客户用能方面信息：通过各种方式渠道了解潜在客户的基本信息，如客户基本情况，实际管理及电费支付情况，灯具类型数量、使用年限、外接其他用电设施情况、平均日开灯时间，城市形象对路灯定位和处理群众对市政路灯投诉处理流程和原则等等进行详细了解和调查，并初步确定实施节能路灯改造的可能性。2）排查评估阶段：根据客户提供的路灯数据资料进行分析、比较，对各项节能数据进行计算，最终确定项目可执行性和投资可行性分析。①对路灯电表所涵盖的所有用电设施邀请第三方进行摸底排查，包括非照明设施如泵站、交通设施、公交站牌、广告牌及其他特殊情况的借电，了解改造前是否有其它方式的节电设备的安装使用情况等。②组织LED项目相关人员对改造区域的所有路段测试路面平均照度、灯具间距、布灯方式、道路宽度、灯杆高度、间距、道路人车流情况、城市区域功能、额定功率与实际功耗并形成资料归档。③向供电部门取得改造前实际路灯的用电数据、电费单价，筛选与路灯相关的电表户号，对部分安装的低功率灯具按规定提出上调基准电量，有安装节电设备的电表取得未安装前的用电数据，最终统计出相关的改造前年基准用电量，并上交客户进行审核确定。④对取得的用电数据进行测算，联合财务部、办公室对项目进行投资回收测算，对改造方案作初步评估。⑤进行路段实际测试，并实时对照明效果和性能数据进行测量。（2）方案设计1）设计改造方案：LED路灯项目组针对客户要求及项目特点（包括城市景观、路灯数量及功率、各功率路灯分布特点、城市功能区域划分、市民反映等）制定改造方案。主要有项目概况介绍，投资（或融资）模式，改造的原则和方法，LED灯具的技术指标和要求，社会经济效益分析，节电效益计量的方式和基准，组织架构及人员的安排等。2）LED路灯测试：①根据设计改造方案，邀请绿色照明示范合格，技术领先和市场反应度较好的LED灯具供应商提供LED灯具进行路测，组织安装单位与LED灯具供应商提前协调，在相应路段安装不同功率规格LED灯具进行安装并调试。②对安装LED路灯的路面进行平均照度、亮度、额定功率及实际功耗得测量并将测试数据整理归档，做排序和比较。对优质LED灯具产品做深入了解和技术性能参数的测量形成项目改造LED技术参考依据。③对其提供的第三方LED路灯性能检测报告（包括单位功率，地面平均照度，函数计算评价值，环境比、接地规定、防尘、防固体异物和防水、绝缘电阻和电气强度、浪涌（冲击）抗扰度等测试项目的检测数值与实际现场路面照度和亮度，进行分析比对形成一套科学、独立有效的《LED路灯技术要求报告》，并提交客户确认。3）根据改造设计方案和实际对LED路灯进行的测试取得的数据资料，以及客户对改造项目的特别要求，制作招标文件并通过第三方招投标服务公司进行公开招标，确定LED路灯灯具供应商。（3）项目建设1）确定LED灯具供应商后，召集各标段中标单位进行项目交底，对未来的安装建设工作进行部署，包括施工组织方案，LED路安装道路围闭方案，办理相关交管部门的占道施工许可证件，对安全生产作出承诺和部署，现场操作的安装建设单位需具备城市及道路照明工程专业承包三级或以上资质，安装小组需配备安全员对交通进行疏导和分流人车，安装施工人员需持证上岗等。2）通过公开招标方式确定第三方监理公司对LED安装建设工作进行全程监督，从LED灯具入库、检测、开工报审到安装建设、安全监督、竣工验收等。3）对已改造安装好LED路段进行路面照度及照度均匀度测试，如无法满足合同和招标文件的要求供应商进行整改和置换。测得数据整理经供应商、监理和公司三方签名确认形成最终验收资料。4）项目内的所有道路及区域完成LED路灯改造后，组织各方对项目改造数量、安装质量、灯具实际功率、照度和均匀度以及各项技术指标及改造后照度效果进行确认，并出具交工验收证书。（4）运营与维护管理1）改造项目通过验收后，跟进维护期内的LED灯具维护管养工作，对发生故障和损坏的LED灯具及时进行维修和更换。保障项目正常的亮灯率。2）改造范围内如发生新增或减少照明设施或外接其它用电等情况，公司进行报备，并相应在年基准电量中作出增减调整。3）确定每年的年基准用电量，并从供电局获得客户实际用电数据计算节电效益。4）依合同要求，在合同能源管理维护期内每年邀请第三方资质LED路灯检测机构对运行的LED路灯道路进行抽检，对不能满足合同要求的需完成技术整改直至达标。5）合同期内每年年尾，对完成标段内LED路灯维护管养工作的且经检测各项照明指标均能满足要求的供应商根据合同约定支付LED灯具货款。2、土地管理服务业务流程土地管理业务流程主要分为用地接收、招租管理、土地续租、租赁终止、用地移交五个阶段，具体如下：（1）用地接收1）交接流程：委托测量机构对拟移交用地进行测量、放桩，委托方和接收方签订用地移交书（附测量图纸），明确用地性质、面积、范围、征地拆迁、青苗补偿、存在问题（含历史问题）等情况，同时根据用地性质拟定出租用途、年限等。2）入库：将接收土地面积、范围等基本信息录入公司内部信息管理系统；并将移交书、图纸、光盘等资料原件移交办公室存档，签订用地入库确认书，同步建立台账。（2）招租管理1）拟定出租管理方案：参考地块周边同类出租土地市场租赁价格，结合租赁用途、租期及位置等因素拟定土地出租管理方案（不具备出租条件地块应制定相应的管理方案），形成基本情况汇总表。2）土地出租方案审批：如属政府土地储备中心委托管理的土地，公司在约定期限内拟定出租管理方案，并报送政府土地储备中心确认后执行。3）土地招租信息发布：①招租信息（含报名地址、报名电话、监督电话、地块面积、位置、租赁用途、年限、租金底价、公示期限、计租面积、代管面积、应租办理地址、招租方式及保证金等）经部门负责人、分管领导同意确认后方可发布；②至少通过1家本市主流报纸和3家以上网络媒体进行公开招租，同步向现有租户进行发布招租信息。4）报名登记：协调意向租户填写物业招租登记表并密封投入投标箱。投标箱共配两套锁具，由办公室、部门各执一条钥匙，并邀请监督部门共同于公示期的起、止日对投标箱张贴封条。5）确定承租人：①公示期满后，由业务部门与办公室同时打开投标箱，对箱内登记表进行逐一登记，并由前述三方填写物业招租开箱登记表；②招租地块只有1名投标人的，由其直接承租地块；③投标人多于1人的，由出价高者承租；④地块发布招租信息公示期满后无承租意向报名的，部门可根据实际情况重新出具出租或议租方案上报分管领导审批同意后重新公开招租。6）签订合同：①土地确定承租人后，由业务部门根据审定的出租方案，与租户充分沟通后出具合同初稿，一般采用常用格式合同，如变更合同条款需咨询律师意见；合同的签订要求在业务人员双人见证下由租户本人亲笔签署，业务人员须验证租户的身份证明，对合同签署的真实性负责；②合同签订生效后，业务部门应及时登记台账，经办人须于10个工作日内将合同及相关附件归档，合同原件一份送办公室、一份送财务部备案，并做好交接记录。7）缴纳租金：①业务人员应根据合同约定的缴租时间，提醒租户及时交租。②租户未按时交租的，业务部门应及时催收租金，催收租金除口头催收外，还要发出书面的《催缴函》并取得回执，必要时经分管领导同意可发出《律师函》催缴，多次催收未果的，业务部门可提出通过法律诉讼的方式维权，经公司领导批准后起诉，相关催收资料应归入档案保存。（3）土地续租业务部门按租赁合同约定，提前书面敦促有续租意向的租户递交续租申请；无续租意向的租户，促其办理相关退租手续。业务部门及时统计续租申请情况，经部门内部讨论拟定续租方案，报分管领导审批，审批同意后签订续租合同。（4）租赁终止1）租户无续租意向的,租赁合同期限届满时,双方应签订解除租赁协议书,业务人员应到地块现场查看,在确认租户没有违反合同约定的情况后,办理土地移交手续、退还租赁保障金；如租户出现违反合同约定使用土地、需要恢复整改的，督促其限期整改，如未能在限期内整改的，由公司实施整改，费用通过扣除保证金解决，不足的向租户追讨。2）合同到期前，业务人员应按照相关规定提前确