杭州公司投发部2020年4月28课件讲解

绍兴市上虞区城市解读报告杭州公司投发部2020年4月城市基本面上虞区：绍兴副城市，是绍兴市市辖区，地处绍兴市东部，是省级区域交通枢纽中心。区位交通：上虞区是一个区位优势较为突出的主城区。素有“九运通衢”之称，铁路、高速公路、国道、运河一应俱有。距杭州萧山国际机场、宁波栎社机场、宁波北仑港仅45分钟车程。已通车的钱塘江嘉绍跨江大桥将使绍兴市纳入上海2小时交通圈。绍兴东站高铁站（原上虞北站）的改造完成，使得上虞融入杭州0.5小时高铁圈。2019年10月，成为全国综合实力百强区排行榜（全国百强区）第37名、浙江仅次于杭州市余杭、萧山、西湖，宁波鄞州，绍兴柯桥区；2019年度全国科技创新百强区、2019年度全国新型城镇化质量百强区。2019年10月，被评为2019年度全国绿色发展百强区。城市定位：上虞区是绍兴中心城市东部具有滨江特色、功能相对完善的综合性新城区，形成“一主多副”（城北为公共主中心，老城区和城西为商业商务副中心）。主城区，按照“北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城”的发展策略规划发展。城市区位：杭州湾南部城市群的节点城市，杭绍台高铁加速上虞融入杭州0.5小时城市圈1长三角区位绍兴市区位注：按可比价计算2宏观经济：GDP近千亿，稳健增长，上市企业众多经济总量：2019年上虞GDP近千亿，近三年保持增长7.2%以上增长。GDP总量浙江各区县排名22位，在绍兴仅次于柯桥、诸暨，接近嘉兴海宁、宁波镇海。产业结构：第二产业为主，第三产业为辅的城市，三产结构5：52：43，二产和三产发展较为均衡。主导产业：工业为主导，形成了机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业，以及伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济。上市公司：截至目前，全区已形成“A股上市公司17家、新三板挂牌企业9家、浙江股权交易中心挂牌企业83家”的多层次资本市场“上虞板块”。上市公司数量居绍兴市第一、浙江省第五。2015-2019年地区生产总值及增长速度地区全体居民收入城镇居民收入农村居民收入绝对值增幅绝对值排名绝对值增幅绝对值排名绝对值增幅绝对值排名绍兴市538399.0

639358.3

361209.1

柯桥区611118.71689488.11406558.91越城区531548.53594467.86360328.73上虞区515299.24652348.63354439.34诸暨市557939.12678628.42393809.22新昌县477048.666016785307559.16嵊州市485449.15612718.74321319.153人口和购买力：人口规模趋于稳定，生活水平稳步提高2015-2019年城镇常住居民人均可支配收入及增长速度人口规模：近三年上虞常住人口和户籍人口均维持在78万人左右水平，全区流动人口约21万人。购买力：上虞居民购买力处于绍兴市的中等水平，全体居民可支配收入约5.2万，城镇常住居民人均可支配收入在绍兴仅次于柯桥区、诸暨市，高于越城区，处于浙江省前列。但城乡收入差距大。上虞区户籍人口和流动人口

年末户籍人口（万人）全区流动人口（万人）201577.9822.15201678.0319.29201778.1220.12201878.0420.19201977.9421.39上虞户籍人口稳定在78万左右规模，流动人口约21万，全区常住人口基本与户籍人口规模相仿。2019年绍兴各区（县、市）常住人口和城镇化率情况

越城区柯桥区上虞区诸暨市嵊州市新昌县滨海新区常住人口（万人）98.78100.0279.85118.7869.4338.8462.39城镇化率（%）79.7680.0962.1460.4760.0261.4671.63中心城区空间结构：“一城三片、一江两岸”“一城三片”：绍兴中心城市包含主城片、上虞片、滨海片三片。主城片为越城区、柯桥城区；上虞片为曹娥江以东、以西上虞城区；滨海片为绍兴滨海新城。“一江两岸”：曹娥江，以及曹娥江两岸纵深地带全市空间结构：一个中心、二大组群、三条轴线一个中心:绍兴中心城市二大组群:诸暨城镇组群和嵊新城镇组群三条轴线:绍北城镇发展轴，绍西城镇发展轴和绍东城镇发展轴城市规划：三大层级空间结构，中心城区一城三片融合发展，推动大绍兴建设4空间布局：“一轴两翼三心三环“一轴”：曹娥江景观轴。强化曹娥江的城市主轴作用，体现滨江城市、山水城市的特色。“两翼”：以曹娥江为轴划分的江东、江西两部分。“三心”：城北、经济开发区（城西）、老城区。城北形成全市行政、商业及居住的综合性主中心，老城区形成市域传统商业居住中心，经济开发区形成以先进制造业服务的商务中心。“三环”：内环、三环路、四环路。内环作为城区内公共服务的生活环。三环路联系城区内各功能区，为主要的交通性干道。四环路则承担过境交通作用。发展规划：优先完善中心城区功能，加快形成与完善城北新区，发挥区域辐射带动作用，促进其他区域协同发展；城西板块发展文化娱乐产业，“e游小镇”、南湾科创岛将促进区域内文娱产业快速发展。城市规划：“北进西扩”，城市中心北移至城北，城西发展科创娱乐产业4发展方向：规划确立主攻城北新区的发展思路。按照“北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城”的城市发展策略，完善城市功能、丰富城市内涵、提升城市品位、塑造城市个性，实现城市的跨越式发展。上虞区空间布局上虞2016年开始进行城中村改造，城中村改造释放了大量的置业需求，直接推进了上虞房地产市场的发展。2020年已确定34万方，3村进入测量阶段，拆迁规模依然在高位。城中村改造：城中村改造和货币化安置带来了巨大的市场需求上虞2020年度棚户区改造计划开工项目清单项目名称计划开工时间户数建筑面积（万方）投资额（亿）一村居委区块征迁改造项目2019.02-2019.94988.9312狮子村征迁改造项目2019.02-2019.96098.079.6里睦桥征迁改造项目2019.02-2019.93195.076.082号桥北侧地块征迁改造项目2019.02-2019.94411.59合计142633.5736.68梁巷居委目前开始进行测量///高田头村///新建庄村///狮子村里睦桥百官一村2号桥北侧地块梁巷居委高田头村新建庄村本次出让地块52017-2020年上虞城中村拆迁面积对比年份完成城中村征迁面积2017年185万方2018年100万方2019年52.2万方2020年（计划）34万方+3村测量阶段政策汇总：限购，限贷（首套首付三成，二套首付四成，认贷不认房），限售2年类别内容拆迁政策旧村改造补偿安置原则上实行货币安置，符合村民建房审批条件的农户给予安排宅基地。被拆除房屋价值的补偿和房屋装修、附属物价值的补偿，由具有房地产评估资质的房地产价格评估机构评估确定土拍政策网络竞拍，不限价，价高者得，无自持。预付20%定金，土地款原则上3个月交清，限价、限签限售情况不限签不限价（没有明确的限价），但不得超过政府备案价，高层住宅备案均价超11000元/㎡，需经主管部门审核批准；均价超15000元/㎡，须报经区政府领导同意；销售价格不得高于备案，不得低于备案价格5%，否则关闭商品房买卖合同网签，半年内不得销售。对未开盘的项目，根据实际地价和项目具体情况指导备案价。取得不动产权证书满2年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。限购、限贷政策不限购、不限贷\在绍兴市区（越城区、柯桥区、上虞区、滨海新城）新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准.预售条件含地下室工程的小高层（11层及以下）、多层应达到正负零零以上；不含地下室的建筑应达到主体结构1/2以上；高层建筑（含地下室）达到主体结构1/5以上。对满足装配式建筑要求并以出让方式取得土地使用权，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，或完成基础工程达到正负零的标准，并已确定施工进度和竣工交付日期的情况下，可向当地房地产管理部门办理预售登记，允许将装配式预制构件投资计入工程建设总投资额，纳入进度衡量。全装修和成品交付资金监管预售资金和工程资金需监管，对监管项目商品房预售所得款项，按监管项目工程预算清册总额不低于130%列入预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。利率政策首套:公积金首付30%，商贷30%；二套:公积金40%，商贷首付40%；三套停贷。严格执行首套房贷款利率基准利率上浮5-10%，二套房贷贷款利率基准利率上浮10-15%。或者LPR贷款新政放款条件商贷：结顶放款；公积金：结顶放款6城市基本面汇总：7大区位：杭州湾南部城市群的节点城市，杭绍台高铁加速上虞融入杭州0.5小时城市圈。

经济人口：GDP近千亿，位于全市第三位；常住人口80万人，排名全市第四；城镇人均支付能力全市第三位。产业情况：第二产业为主，机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业。规划情况：“北进西扩”，城市中心北移至城北，城西发展科创娱乐产业。拆迁情况：2016-2020城中村改造释放了大量的置业需求，2020年拆迁规模依然在高位。房地产政策：限购，限贷，限售2年；正负零预售。房地产市场表现板块划分及基本特征板块板块定位开发现状核心驱动老城区传统老城，商业中心，城市形象较差，配套完善旧城改造，大项目推动城市形象的提升和商业环境的改善，住宅产品价格水平处于中上水平老城、教育、配套城北组团区政府所在地，上虞区新的政治、经济、文化中心和高档次生活居住区域开发中期，基本配套已完善，城市整体界面较好，项目聚集度高新区、政府、规划、产业城西板块老城及城北组团外溢，品质居住，未来高端金融中心，上虞具有潜力的区域之一开发中期，配套逐步完善，处于城市发展方向品质居住，游戏及科创产业高铁新城城市客运枢纽中心新城共包含高铁北站、汽车客运中心和规划中的城际轻轨枢纽三大客运站点功能产业区城东城东为上虞城北的拓展区未来规划有城东邻里中心、商业广场、综合休闲公园等众多配套功能产业区城南融文化、旅游、居住、商贸为一体的上虞城南RBD以“中华孝德园”为核心，呈扇形南北两翼伸展，依次形成“萧曹运河南北两片现代居住片区和南部田园休闲度假片区等三大功能区”品质生活、别墅区经开区以产业集聚为主要载体，致力于发展外向型经济和高新技术产业的开发区开发中期，配套逐步完善，处于城市发展方向功能产业区、高教区城北板块高层15000-19000元／m2高铁新城板块高层16000元／m2城东板块高层14500元／m2城西板块高层15000-16000元／m2老城板块高层19000-21000元／m2经济开发区板块无在售楼盘城南板块洋房14500-17000元／m2上虞区空间结构划分为——城北组团、老城区、高铁新城、滨江新城、城东、城南、经开区1房地产市场2备注：1、数据来源：透明售房网；

2、统计范围：上虞区

3、统计时间：2013-2020.2.29上虞区近三年（2017-2019年）年均市场容量88万方，市场容量和售价持续走高，2019年成交达111万方，均价15901元/平；2019年土地供应量和楼面价也达到新高；2019年房价提升导致房地价差拉大，预计2020年地价会逐步攀升。2017-2019年上虞城区范围内主要有16宗土地成交，总建筑面积229万平方，其中保利城北地块楼面价最高，达到10510元/㎡，外来房企布局加速。土地市场3编号地块名称城市用地性质建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)容积率截止日期受让单位成交价(万元)成交楼面价(元/㎡)溢价率1上虞经济开发区,东至虞舜大道西侧,南至卧龙控股集团,西至卧龙控股集团,北至五星中路南侧防护绿地绍兴市住宅用地63636.2139999.642.22019-11-12卧龙385002750.0102上虞区城北,东至盖山路,南至规划七路,西至规划六路,北至江华路。绍兴市住宅用地41441.874595.241.82019-06-26金地681209131.9530.453位于上虞区城北,东至观山路,南至与新天龙大厦地块间配套道路,西至兰芎路,北至江华路。绍兴市住宅用地80567.688624.361.12019-05-31港龙9250010437.330.474位于上虞区高铁新城,东至康亭路绿化带,南至虞舜大道绿化带,西至江东路,北至康居路。绍兴市住宅用地145153.92612771.82019-05-15蓝光1980107578.5537.785上虞经济开发区,东至舜江西路绿化带,南至文锦路,西至鸿雁路,北至五星东路绿化带。绍兴市住宅用地131071.92333081.782019-04-23绿城温州鸿越1153004941.9764.016上虞区滨江新城21-2号地块绍兴市综合用地(含住宅)32485.858474.441.82019-01-18中鑫339005797.3907上虞区城东绍兴市住宅用地61870.1167049.32.72019-01-11闰土600003591.7508上虞区城东绍兴市住宅用地38117.3102916.72.72019-01-10闰土400003886.6309上虞经济开发区[2018]J6号地块绍兴市住宅用地92923.4204431.52.22018-07-24上海天弘1269406209.412.910上虞区城北绍兴市住宅用地167653.7301776.71.82018-04-20保利317167.291051023.6511上虞区滨江新城绍兴市住宅用地44411.179939.981.82018-04-18石榴53160.08665047.7812上虞区滨江新城绍兴市住宅用地57291.7103125.11.82018-04-03卧龙73940.66717043.413上虞区城北绍兴市住宅用地65022.7100785.21.552017-12-21金昌86070.55854042.3314上虞区城东,东至沿规划河道公共绿地,南至藕舫路,西至沿迎宾大道公共绿地,北至市民大道。绍兴市综合用地(含住宅)65666.8111633.61.72017-10-17滨厦46886.0842004015上虞区城北,东至迎宾大道绿化带,南至三环北路绿化带,西至望山路,北至江环路绍兴市住宅用地87783.4158010.11.82017-08-29祥生108684.66878.32129.2816上虞区滨江新城,东至三环西路绿化带,南至五星路绿化带,西至嘉和路,北至复兴路绿化带绍兴市住宅用地66844.1100266.11.52017-08-25万固42111.764200110土地市场（2019年主城区土地市场）312地块编号：1/2（R=2.7）摘牌单位：亚厦、闰土成交日期：2019.1.11地块面积：57亩/93亩楼面价：3887元/㎡、3592元/㎡溢价率：0%/0%推广名：亚厦东麟府地块编号：3（R=1.8）摘牌单位：中鑫房产成交日期：2019.1.18地块面积：49亩楼面价：5797元/㎡溢价率：0%/0%推广名：中鑫雍灏苑地块编号：4/10（R=1.05）摘牌单位：蓝城、宏逸投资成交日期：019.1.18/2019.9.24地块面积：153亩/19亩楼面价：3725元/㎡、5118元/㎡溢价率：2%、6%推广名：蓝城运河江南里地块编号：5（R=1.8）摘牌单位：华鸿成交日期：2019.4.23地块面积：197亩楼面价：4945元/㎡溢价率：64%推广名：华鸿万悦城地块编号：6（R=1.8）摘牌单位：蓝光成交日期：2019.5.15地块面积：218亩楼面价：7579元/㎡溢价率：38%推广名：云熙望府3456789101112地块编号：7（R=1.1）摘牌单位：港龙成交日期：2019.5.31地块面积：121亩楼面价：10437元/㎡溢价率：30%推广名：港龙铂樾府地块编号：8（R=1.8）摘牌单位：金地成交日期：2019.6.26地块面积：62亩楼面价：9132元/㎡溢价率：30%推广名：金地悦峯里地块编号：9（R=2.2）摘牌单位：港龙成交日期：2019.8.20地块面积：139亩楼面价：6209元/㎡溢价率：13%推广名：港龙君望美庭地块编号：11（R=1.05）摘牌单位：中鑫房产成交日期：2019.9.24地块面积：31亩楼面价：5640元/㎡溢价率：3%推广名：/地块编号：12（R=1.3）摘牌单位：三峰水泥成交日期：2019.12.10地块面积：27亩楼面价：5006元/㎡溢价率：0%推广名：/2019年上虞区主要板块内主要有12宗土地成交，总建筑面积132万平方；城北楼面价最高，港龙地块10437元/㎡，金地地块9132元/㎡。4市区范围内，主要在售或待售项目10个，整体存量约130万方，长期去化周期14个月；本次跟进地块所在的城北板块，整体存量约20万方，去化周期7个月，其它城区存量112万方。竞品项目土地获取时间用地容积率计容建面首开时间月均去化主力面积（㎡）成交价格推出已售推出未售未推（㎡）（㎡）万㎡元/㎡（㎡）（㎡）（㎡）主要竞品金地悦峯里2019.6.26414411.8745922019.12.111.297-13017500-1850037156412933307港龙铂樾府2019.5.31800001.1880002019.12.151.1洋房115-142洋房1900035154390648940叠排178-203叠排22000保利璟府华庭2018.4.201670001.83136002018.11.41.1295-183洋房185002000002000093600高层21000（江景）合计476192

27631024035175847次要竞品蓝光云熙望府2019.5.151450001.82700002019.12.51.7100-14115000540532844213102卧龙东方郡2018.4.3572911.81031232018.10.120.697-1331500010313242000华鸿万悦城2019.4.23131071.91.78233308未开盘