《REITs的发展现状》3500字

REITs的发展现状综述目录TOC\o"1-2"\h\u26811REITs的发展现状综述 181651.1美国及亚太市场 129667(1)美国市场 110857(2)亚太市场 5211291.2境内市场 51.1美国及亚太市场(1)美国市场REITs在美国的起步较早，经过几十年的发展，产品数量和规模不断增长。图2.4描述了美国1971-2020年REITs的数量及规模，其中在2008年房地产次级贷款危机的严重冲击下，REITs市值几乎腰斩，但仅仅花了3年的时间就恢复生机，美国REITs规模再创新高。目前美国已经成为全球最大的REITs市场。根据美国不动产投资信托协会（Nareit）数据，截止2021年2月28日，美国共有221只REITs，持有并经营着大约2万亿美元的商业不动产，其中有194只在交易所上市，市值超过1.27万亿美元。截止2020年12月31日，美国权益型REITs的财务状况良好，资产负债率为32.3%，利息覆盖比率为4.6倍。上市REITs的交易越来越活跃，2021年2月所有上市REITs日均交易额达到83亿美元，同比2016年2月上升18.57%，同比2011年2月上升130.56%。图2.4美国1971-2020年REITs市场规模数据来源：Nareit，富时Nareit混合REITs指数于2010年12月17日停市，故数据从当年起不含混合型REITs图2.5和图2.6分别从数量视角和规模视角描绘了美国REITs市场结构在1971-2020年的变化。可以看出并且自1990年之后，权益型REITs的数量和规模增长迅速，与此相反抵押型REITs开始走下坡路，逐步奠定了权益型REITs的主导地位。图2.5美国REITs市场结构变化（数量视角）数据来源：Nareit，富时Nareit混合REITs指数于2010年12月17日停市，故数据从当年起不含混合型REITs图2.6美国REITs市场结构变化（规模视角）数据来源：Nareit，富时Nareit混合REITs指数于2010年12月17日停市，故数据从当年起不含混合型REITs根据Nareit的数据，在上市的REITs中，权益型有160只占了近94%，而抵押型仅有34只，规模不到权益型的1/17。此外，权益型REITs的标的房地产覆盖范围更广，涵盖了基础设施、办公楼、零售住宅等。美国REITs市场概况如表2.3所示。表2.3美国REITs市场概况基金类型数量（只）市值（亿美元）2020年收益股息率权益型REITs16012036.54-5.12%3.46%工业131304.5212.17%2.55%仓储物流5730.412.91%3.33%数据中心51125.921.00%2.53%其他基础设施51943.397.25%2.45%办公楼19849.77-18.44%3.85%零售321433-25.18%4.54%住宅211746.34-10.69%3.08%多元化15490.64-21.76%4.96%酒店13396.45-23.60%4.68%医疗健康171122.18-9.86%4.42%林地4336.2510.33%2.34%其他11557.7-8.24%5.78%抵押型34678.66-18.77%8.58%住房贷款21410.18-22.59%9.37%商业贷款13268.48-10.73%7.31%总计19412715.2-5.07%3.72%数据来源：Nareit，截止2021年2月28日，不包括混合型法律规定REITs的分红率至少为90%，因此相比其他资产，天然具有了高股息的优点。2021年2月28日，富时Nareit全REITs指数股息率3.72%，权益型指数3.46%，与此同时，标普500指数的股息率仅为1.54%。2019年全年，上市REITs总共派发了约632亿美元的分红，非上市REITs则派发了约37亿美元。表2.4描述了美国REITs与主流股票指数的市场表现。在不考虑股息的情况下，长期来看REITs的年化收益率仍然和股票不相上下，甚至在某些时段里跑赢了四大主流股票指数。比如1972-2021年全权益型REITs年化收益率11.47%，同期纳斯达克综指8.9%，道琼斯工业指数7.48%，标普500指数10.82%。2020年受到新冠疫情的影响，美国商业房地产受到严重冲击，空置率上升、租金下降。但房地产类型、地域和质量差异很大，这导致了不同类型的REITs具有截然不同的表现。住宿/度假村、餐馆、零售、医疗健康（熟练的护理和老年生活）领域的REITs收益在疫情大流行期间更加疲软，它们在2020年普遍下跌超过10个点。相比之下，支持数字经济的房地产行业的需求则猛涨，2020年此类REITs涨幅超过20%。表2.4美国REITs的市场表现（年化收益率，单位%）富时Nareit全REITs富时Nareit全权益型REITs标普500罗素2000纳斯达克综指道琼斯工业指数2021以来2.892.651.7211.582.471.41近1年2.803.4431.2951.0055.2724.41近3年9.7610.1414.1414.8723.179.80近5年8.108.1216.8217.9224.9916.08近10年8.548.6313.4311.8618.1712.46近15年6.436.719.799.1112.419.89近20年9.8610.197.899.439.498.15近25年9.5910.029.459.4010.457.16近30年10.3310.8410.3510.6511.898.23近35年8.859.9810.869.7810.848.63近40年9.9611.2111.6210.6311.079.031972-20219.4611.4710.82-8.907.48数据来源：Nareit，截止日期2021年2月28日，收益仅包括资本利得，不包括股息收入(2)亚太市场比美国晚得多，亚洲首只REITs直到2001年才问世，但亚洲市场保持了20%的高增长率。2010年-2019年间，亚洲REITs的数量由70只增加至178只，市场规模由原来的500多亿美元增加到近3000亿美元。戴德梁行调研发现，截至2019年底亚洲市场上活跃的REITs共计178只，总市值达2924亿美元，同比增长约25%。其中日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比达93%[26]。亚洲REITs前三大市场概况如表2.5所示。表2.5亚洲REITs前三大市场概况日本新加坡中国香港合计数量（只）644211117市值（亿美元）15138343672714数据来源：亚太房地产协会（Aprea）、戴德梁行，数据截止2019年末表2.6描述了亚洲主要REITs市场的表现，日本和新加坡的REITs收益在2019年创近10年的新高，分别高达25.3%和25.6%，而中国香港为5.30%。表2.6亚洲REITs市场收益概况（年化收益率）日本新加坡中国香港近1年25.6%25.3%5.3%近3年9.2%16.4%11.5%近5年6.5%10%12.1%近10年13.8%11%16.1%数据来源：亚太房地产协会（Aprea）、戴德梁行，数据截止2019年末1.2境内市场国内REITs的发展大致可以分为三个阶段。第一阶段：研究探索（2004年-2013年）。2004年国务院提出要探索并开发资产证券化品种的意见，2005年越秀REITs赴港上市，标的为国内的4宗物业（建城大厦、白马大厦、财富广场、维多利广场），成为国内首只REITs。2007年，中国人民银行、中国证监会、中国银监会分别成立了REITs专题研究小组，这意味着监管当局在积极地为市场建设做研究，2011年鹏华基金发行了大陆首只投资美国REITs的公募基金——鹏华美国房地产基金（QDII）。第二阶段：类REITs大爆发（2014-2019年）。在这一时期政府和监管当局密集出台了各种支持REITs发展的政策和措施，鼓励和支持房地产企业发行类REITs融资，因此市场出现了很多私募发行的类REITs。2014年9月央行和银监会提出将积极稳妥开展REITs试点工作，为了让房地产企业降低杠杆，紧接着2016年国务院提出了通过发展REITs让房地产企业摆脱原有的重资产模式，转向轻资产模式的意见。2018年4月，中国证监会和住房城乡建设部发布了支持住房租赁房地产发行资产证券化产品，试点REITs的通知。第三阶段：公募REITs试点。2020年4月，证监会和国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）相关工作的通知》，同年8月证监会发布了相关指引，2021年1月沪深两所明确了REITs上市的标准、流程，包括首创股份、深圳地铁等优质项目主体积极申报，公募REITs一触即发。我国REITs推进相关政策规划如表2.7所示。表2.7我国REITs推进相关政策规划时间政策规划要点2004年1月国务院《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》积极探索并开发资产证券化品种。2008年12月国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》提出开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。2010年6月住建部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》提出鼓励探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。2014年9月央行和银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》提出将积极稳妥开展REITs试点工作。2016年1月国务院《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》按照“真实出售、破产隔离”原则，积极开展以基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。续表时间政策规划要点2016年6月国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。2018年2月深交所《发展战略规划纲要（2018-2020年）》研究推进REITs产品，形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs，引入多元化投资者2018年4月中国证监会、住房城乡建设部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。2020年4月证监会、国家发展改革委《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs相关工作的通知》明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业开展试点。2020年8月证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（1）明确产品定义与运作模式，基金份额发售方式；（2）严控基础设施项目质量；2021年1月上海证券交易所、深圳证券交易所《基础设施证券投资基金（REITs）三项主要业务规则》明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程。私募类REITs占了境内REITs的绝大多数。RCREIT和领带金融学院的数据显示，截至2020年末，境内共发行85只类REITs，累计金额达1785.47亿元。2020全年共发行22单类REITs，发行