汽车博览城整体开发运营案例分享1029

凌峻集团二零一三年九月国兴汽车博览城整体开发运营案例分享关于凌峻企业概况兴国国兴汽车博览城案例分享第一部分：开发背景1城市背景兴国县位于江西省中南部，赣州市北部，东倚宁都县，东南邻于都县，南连赣县，西邻万安县，西北接泰和县，北毗吉安市青原区、永丰，连接吉泰盆地，距赣州市82公里、省会南昌346公里。全县辖25个乡镇、5个国营林场、1个工业园区、304个行政村，全县国土总面积3215平方公里，总人口78万。兴国县虽然作为国家贫困县，但当地居民收入相对较高，藏富于民。兴国县赣州市城市特征兴国县交通条件在赣州市范围内相对来说不是很发达，但随着政府对兴国发展越来越重视，规划的高速公路和城铁将相继建设，加上目前的京九铁路、319国道等，未来交通条件会得到很大的提升。兴国县县域总人口达78万，在赣州各市县中排名第二，仅次于于都县101万，人口规模基数大，市场前景广阔。兴国县矿产资源丰富，若干种资源在全国占有重要位置，私营矿产老板及个体户等较多，财富基数好，藏富于民。城市印象项目背景兴国汽车市场概况兴国汽车市场存在不足兴国县政府相关部门考虑到城市道路得通顺及城市污染等问题，希望拥有一个较为专业的汽车城项目解决这此类诸多问题，目前政府已拟定方案，将通过政府行为对兴国县的汽车市场进行一次整顿。将目前市面上的汽车经营商家引导至本项目国兴汽车城内。汽车城产业化，将集汽车整车销售、汽车维修、汽车用品市场、汽车美容、汽车配件、办证、年审、驾考、国家税务机关、交警部门、交通运输部门等于一体化，形成“一条龙”式汽车服务市场。4S汽车品牌店将陆续入驻县级城市，兴国县的汽车市场进入品牌化管理。兴国汽车市场发展趋势地块分析项目地块西面与兴国县主城区仅一河之隔，从项目地块驱车前往市中心区域只有不到10分钟车程，而主城区与项目地块之间的模范大桥将于2010年5月份通车，届时河东与河西连接紧密型得到进一步加强，可以给项目带来更多的人流物流，况且项目位于城市东南方向发展主轴上，未来发展成熟后更是处于城市核心位置，区位得天独厚，优势明显。（1）区位环境项目地块所在区域位于城市发展重心区域——东南方向，近期兴国县的整体发展是向东南、西面方向发展。未来长期规划本区域是处于城市核心位置。（2）竞争环境项目作为汽车城在兴国县目前是第一家，整个县城没有同类型竞争对手，就赣州市与兴国县临近的市县来说，这样的汽车专业市场也是凤毛麟角，竞争风险较小，本项目具有领头羊作用。（3）交通状况地块的地理位置优越，从新区大道与建设中的模范大桥相接至城区，并与石吉高速兴国入口相接，交通便利。大桥建成后与高速路入口打通，将是往来车辆的必经之路，而且地块属于城市新区，有足够的空间和宽阔的道路来停放车辆，具有不可比拟的交通优势。第二部分：开发策略2项目开发思考思考一：兴国汽车市场环境从目前兴国的整车销售经营场所来看，目前面积约为4000平方米左右；而汽车下游商家（维修、美容、汽车用品）数量达约160余个，以100平方米/个计算，其体量可达15000平方米以上。从整车的销售情况看，目前兴国的汽车销售量保持在230-260辆/月，且基本上为本地消化。这表明，当前的兴国汽车市场，其容量还是有限，且市场辐射力有限。对于项目6万平米左右的庞大商业规模，当前及今后几年，兴国的汽车产业市场是无法满足其全部需求的，因此：单纯的汽车业态市场开发，不足以支撑整个项目的开发容量，必须兼顾辅助配套业态及其他延伸业态的开发，才能满足市场，商业业态需保持一定的弹性空间。思考二：开发商目标期望发展商对本项目的期望是尽可能的销售物业，以变现回收资金，同时，通过本项目，树立发展商在市场上的知名度和美誉度。目前本地市场上经营物业以租赁为主，尤其是整车销售，由于所需经营面积大，对购买经营场所物业多持谨慎态度，主要考虑是商铺面积大，所需物业总价高，对投入的回报产出有疑虑。因此：考虑到本地市场客户购买力有限，本项目必须积极拓展兴国以外的市场优质客户，扩大客户来源；同时，需要合理控制物业面积及总价，才能更好的进行物业销售。项目开发目标发展目标赣南首席一站式汽车交易商贸平台实现可持续赢利能力赣南首席一站式汽车交易商贸平台本项目的建设要改变兴国传统的汽车市场经营格局，推进兴国汽车市场实现飞跃发展，同时，引入全新的经营理念，将汽车城的影响力不仅仅做到兴国第一，甚至要辐射到整个赣南区域，城市赣南汽车交易的重要商贸平台。实现可持续赢利能力汽车城的最终目的是实现利润，这是终极目标。所有的工作，所有的目标都必须与经济效益密切挂钩。项目在规划设计、招商、管理，每一个环节都不能马虎。项目的建成，将成为兴国汽车市场行业迈向现代商业的重要里程。它将成为城市的一个标志性工程，以促成相关区域、物业的顺利开发和升值，促进整体城市功能的更完善、更丰富，提升了兴国汽车市场的地位与吸引力。项目整体开发策略市场形势开发商目标资源条件地块条件市场容量有限，需保持一定的弹性空间资金快速回笼；实现项目价值政府支持、开发商自身资源丰富区位位置佳，地块自身条件优良。实现项目开发目标：打造赣南首席一站式汽车交易商贸平台，并实现项目可持续的赢利能力适应兴国，引领兴国领先、务实项目定位赣南首席一站式汽车交易商贸平台阐述：项目是面向兴国及周边县地区的大型汽车交易基地，“商贸平台”在一定程度上提升了“专业市场”的概念，把这种商业模式提高到现代商业经济运作的层面。多功能：以汽车及汽车上下游产品交易为主，集休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的商业中心。多业态：涵盖各类汽车用品的批零兼营的商贸市场。项目功能及经营定位一站式的多功能汽车交易服务本项目超越单一的汽车销售或者维修概念，强调多功能、综合性、一站式消费理念打造“多功能的综合性服务市场”，以满足兴国乃至整个赣南地区全方位的汽车消费需求。项目功能经营分布3S或直营汽车专卖中心整车销售汽车用品超市博览区二手车交易汽车维修服务中心汽车美容养护中心零部件销售服务信息提供服务中心按揭窗口保险理赔窗口牌照窗口办公商务中心物业租赁中心税务窗口车管窗口公安检测窗口新车发布车友沙龙汽车会所俱乐部汽车主题休闲广场餐饮、娱乐、住宿等汽车城功能分布项目整体规划理念以现代商贸市场标准打造一个功能性强、具有地区标志意义的汽车博览城项目按“现代汽车商贸中心的标准”打造，在借鉴全国类似项目先进规划设计的基础上，以前瞻的理念，充分考虑到未来项目的运作，使其具有强大的生命力。大气、现代的建筑群落第三部分：项目规划3类别指标用地面积61993总建筑面积61892基底面积18969建筑密度30.5%容积率1绿地率35.7类别指标（㎡）汽车用品、汽车专营区10764汽车旗舰店17565配套功能大楼8120办公办证综合楼10780汽车直营区4195汽车交易区4082汽车美容、快修区6125其他259.9合计61893项目规划项目功能布局规划品牌直营店汽车旗舰店汽车3S店、汽车用品区汽车美容快修区配套酒店办证5A写字楼项目规划有汽车3S店、汽车用品区、汽车旗舰店、直营店、美容快修区、配套酒店、办证大厅写字楼等功能分布，包括整车销售、维修、美容、装饰、汽配等多种经营业态，这些相关业态高度集中将形成一个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够较大范围地主导本地行业市场，占据市场优势，形成规模效应。只有主题清晰，统一经营，统一规划、统一形象才能落到实处，整体效应才有更好的体现。汽车旗舰店汽车旗舰店布局说明经营面积较大，可视性要求高，是汽车城整体形象的外围展示。因此应布局在汽车城的外围——沿高速路连接线展开。

功能构成为提高土地利用率，建议采取四层设计的形式，功能设置为品牌汽车旗舰店，内部应满足汽车展示功能、销售接待功能、办公功能、维修服务中心等功能。楼层层高功能规划备注1F7米汽车展示、销售接待、办公等功能。分割销售。2F5米汽车展示、汽车维修预留上、下车通道3F4.5米精品二手车交易预留1车道及公共卫生间、会议室。4F4.5米精品二手车交易汽车3S店、汽车用品区汽车3S店、汽车用品区布局说明一层以轿车、农用车、皮卡、微型车的展示销售为主，二层以汽车用品、汽车饰品交易为重要功能的汽车用品超市，其布局不一定占据项目临街面，但应考虑与旗舰店区域相近。

功能构成建议一层为汽车展示、销售为主，二层为汽车用品、汽车饰品等。建筑形式一层为通透式展示厅及精品店，二层为连廊式小型铺面。楼层层高功能规划备注1F5米轿车、农用车、皮卡、微型车分割出售2F5米汽车用品、汽车饰品交易分割出售品牌专营厅布局说明与旗舰店一起形成汽车城整体形象的外围展示，因此，品牌直营店的布局也应沿高速路连接线布置。品牌直营店功能构成直营店建议采取2层设计的集中式商业规划，一层为汽车直营店，二层考虑其它配套商业，如休闲、娱乐。楼层层高功能规划备注1F7.5米汽车展示、销售接待等分割出售2F4.5米休闲、娱乐等分割出售建筑形式以现代、低层的集中式商业规划，一层为通透式直营店面，二层可灵活分割，面对市场需求，可以经营休闲、娱乐业态。维修美容街区两层设计，方便顾客，建筑风格均利用现代简洁的建筑设计风格，分别为顾客提供各种汽车维修、美容以及汽车检测服务。布局说明维修美容属于环境污染型业态，不具可视性，从形象上考虑，此部分功能分区应安排在地块内部，且与带展示功能的主力旗舰店及汽车超市有所区开。汽车美容快修区功能构成汽车美容、汽车修理等。建筑形式框架构建，采用临街2层独立商铺的建筑形式，1F需满足汽修升降的要求。楼层层高功能规划备注1F7米汽车维修、汽车美容前后组合销售2F4.5米办公、仓储、休闲、娱乐分割出售配套酒店布局说明与5A写字楼相似，能带来旺盛的人流，因此，商业配套设施布局应在汽车城主入口附近，并与综合服务大楼形成呼应。配套酒店功能构成餐饮、汽车主题酒店等汽车城的服务性配套。建筑形式以框架结构为主，9层设计，1-3层作为酒店配套商业，可安排如便利店、餐饮、娱乐、休闲等服务配套，4-9层以上作为以汽车为主题的经济型酒店。4层以上内部为通道走廊式布局。楼层层高功能规划1F-3F4.5米便利店、餐饮、休闲、娱乐（自持）4F-9F3.6米住宿（自持）办公办证5A写字楼布局说明汽车交易的综合服务能带来旺盛的人流，因此，建议综合服务办公楼布局应在汽车城主入口附近。办证5A写字楼楼层层高功能规划1F4.5银行、邮政、电信等（自持）2F4.5办证大厅（自持）3F-12F3.6办公室（自持）汽车主题广场第四部分：营销、招商、运营4项目推广措施国兴汽车博览城推广情况推广阶段推广时间推广背景推广主题第一阶段2012年元旦项目刚动工阶段国兴汽车博览城招商启动第二阶段2012年3月25日6-8栋开盘国兴汽车城招商及开盘信息2012年4月份6-8栋二层百变空间、百变生财第三阶段2012年10月7日1-3栋开盘、3栋一层招商筹备3栋铺王发售、3栋独立车道，招商广告第四阶段2013年元旦国兴汽车博览城试营业车展试营业车展盛大开幕第五阶段2013年7月1-2栋二层开盘0首付、1-2栋新品新价、项目推广情况项目销售情况国兴汽车博览城销售情况

推销楼栋推销价格（元）销售面积（㎡）销售总额（万元）备注一期第一批6-8栋一层10644.046697.927129

第二批6-8栋二层4221.326289.252655

二期第一批1-3栋一层11161.409043.0310093

第二批3栋二层5183.273700.91918

第三批1-2栋二层6541.29573.9375认购状态提前招商，锁定主力店项目商业成功的核心前提是必须有具有强大号召力和持续经营能力的主力店进驻。因此，在项目规划和开发前期，重要的是提前进行主力店的招商，特别是引进汽车品牌商家。以招商成功形成强大的向心力，不仅促进商业的后续开发，对商业的价值也将起到极大的促进作用。强强联合，以大带小通过与行业协会的联动，利用企业人脉关系及影响力拓展招商渠道；利用品牌商家的影响力形成“羊群效应”，带动中小商家进入。发布永续经营计划特别针对中小商家，发布经营保障的一系列计划，以强有力的措施对其进行针对性的前期经营扶持与后期经营保障，增强其进驻信心。项目招商措施项目招商情况国兴汽车博览城招商情况

主力商家其他商家备注第一阶段同驰丰田、平安汽贸、帝一车行、车行八方俊强汽修、时代美容生活馆、德家维护、鹏翔汽修、小拇指维修6-8栋一层第二阶段永杰儿童乐园、动漫城、美食城、保龄球馆、溜冰场——1-2栋2层肇晖汽贸、吉鑫汽贸、昌运汽贸、大地汽贸、海鑫汽贸——1-2栋1层第三阶段金海、华鑫汽贸、鼎盛汽贸、风顺汽贸、——3栋一层永杰数码城——6栋二层永杰配套宿舍——8栋二层永杰国际大酒店——4栋、5栋7层以上项目运营措施成立经营管理公司，与主力商家及商业经营管理公司形成三位一体高效管理机制。三位一体高效管理开发商成立经营管理公司，统一经营管理，为中小商家提供服务，保证项目持续经营。主力商家通过自行管理，保证主力店的运营并形成强大磁场，带动消费人群。引进高水平商业管理机构作为顾问，通过先进的经营理念与管理方式，确保项目运营的竞争力。完善的商业管理有利于业态组合、品牌组合的质量，高效率、高质量的商业管理便于不断的吸引品牌商家的进驻，使项目始终处在良好的竞争状态。项目开业情况部分商家名称兴国平安汽车贸易有限责任公司兴国县帝一车行贸易有限公司时代汽车美容生活馆兴国县风顺汽车贸易有限责任公司兴国俊强小汽车修配厂兴国丰源汽车服务有限公司兴国宝源汽车贸易有限公司兴国德家汽车维护兴国肇晖小型货车行鹏祥汽车修理厂永杰数码城永杰美食城永杰欢乐世界随着国兴汽车城项目加快建设步伐，2013年1月汽车城内的部分商家已经对外试营业，到店里咨询、订车、修车美容的客户络绎不绝。已进驻的汽车品牌现场开业实景经营的商家项目开业现场经营的商家汽车售后服务中心汽车美容会所项目开业现场一站式办证中心二手车交易市场欢乐儿童天地二层数码城项目开业现场项目总价（万元）计算标准计算依据1、土地成本4916.651.1、土地成本4706.95760元∕㎡61933.6㎡1.2、交易契税188.29地价*4%1.3、土地交易服务费21.41----2、建安工程费3501.14

572元∕㎡61194.6㎡2.1土建工程费569元∕㎡2.2工程监理费3元∕㎡3、前期工程费1125.98184元/㎡61194.6㎡3.1地质勘察费12.242元/㎡3.2规划设计费6.121元/㎡3.3施工图设计及审查30.605元/㎡3.4消防审查费6.121元/㎡3.5综合报建费673.14110元/㎡3.6三通一平费397.7665元/㎡4、基础设施配套费321.27

52.5元∕㎡61194.6㎡5、不可预见费88.3--(1+2+3+4)×1%6、开发费用1376.56--

6.1、管理费78.27--(2+3+4)×1%6.2、销售费用578.29--销售收入的1.8%（销售面积按照总建筑面积的70%计算，价格7500元/㎡）6.3、财务费用360--银行贷款一年，利率6%7、项目总投资11000--1.+2.+3.+4.+5.+6.项目成功7大关键安远国兴汽车博览城案例分享继兴国汽车博览城成功开发及运作后，凌峻与国兴集团再度携手合作，在江西安远县开发汽车博览城项目。第一部分：开发背景1城市背景【地理位置】安远县位于江西省南部，赣州市东南部，地处长江水系赣江上游和珠江水系东江源起源地；安远县东毗会昌、寻乌，南邻定南县，西连信丰县，北接赣县和于都县；安远县处于赣、粤、闽三省交汇处，地理位置优越。西接赣粤高速公路和105国道，南接京九大动脉，交通便利，距京九铁路和赣粤高速公路均为70公里左右。距广州368公里，距深圳350公里，距厦门495公里，是珠江三角洲、闽南三角区的直接腹地和内地通往沿海的重要通道之一。目前，县内出境公路已全部改造为二级油面公路，5小时内可到达广州、深圳。江西南部，临近福建、广东两省

广东省福建省安远县赣州市【产业发展概况】（1）农业：发展优势突出，以初级加工为主

2012年，安远县的农业总产值达到全年实现农业总产值20.54亿元，按可比价计算，同比增长4.3%。但从2008年到2012年，与安远县GDP增长速度相比，农业总产值的增长速度较慢。在农业产业内部，已形成脐橙、食用菌、生猪、中草药等农业支柱产业，但仍以初级产品为主。（2）工业：发展以资源型产业为主，总量偏低

2012年，安远县规模以上工业实现总产值20.12亿元。与周边六县相比，与寻乌、定南两县相当，但远落后于赣县、信丰、于都、会昌四县。安远县矿产资源丰富，如铅锌矿、稀土矿、硫铁矿、钼矿、电气石矿、高岭土等，还有优质的地热资源。从工业内部产值看，有色金属冶炼、电力生产和供应业、饮料制造业、农副食品加工业位居前四位，产业的资源型倾向显著。

（3）服务业：传统服务业为主，现代服务业快速发展

2012年，安远县第三产业占GDP的44%。但从产业内部从业人员构成来看，交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业，住宿餐饮业等传统服务业所占比重较大。金融、物流、旅游等生产性服务业和现代服务部门发展明显不足。

城市印象项目背景安远汽车市场概况1、规范程度不高，产业相对不集中目前安远汽车行业规范程度不高，聚集效应相对较弱，除东江源大道和三百山大道相对集中，其他地方也分布了零散的汽车销售、美容、汽修店。2、上牌量增长较平稳，多为合资品牌安远2012年的上牌量每月保持在100-120辆车的量，增长速度较为平稳，销售产品多为合资二线品牌。3、经营规模小、档次