医院物业设备维修养护

医院物业设备维修养护

目录

第一节日常维修养护...............................2

一、技术力量配备...............................2

二、制度保证...................................3

三、建立和完善维修档案.........................3

四、预防性维修保养.............................3

五、节能降耗...................................4

第二节公共设施设备维修养护.......................4

一、维修养护范围...............................4

二、具体方式...................................4

第三节公共部分的维修养护.........................8

一、维修养护范围...............................8

二、公共部分维修养护管理.......................9

1

要点：

1.延长设备设施的使用寿命，使物业保值、升值

2.保证设备设施的正常运行，同时确保医院的正常营业

3.节能降耗，设备永葆如新

4.降低管理成本支出，减轻客户经济负担

第一节日常维修养护

物业的公共部分和公用设施设备的维修养护是现代物业管

理的主要内容之一，也是XX医院这样的综合医院的管理重点之

一。我们将坚持“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的

物业维修养护计划并合理组织实施，力争达到如下目的：延长

物业物质寿命，满足公共设施、设备的正常使用功能；延长物

业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，减

轻客户经济负担。

我们将以建设部、XX市有关物业维修养护的相关法规、专

业标准、技术规范以及XX物业质量保证体系中的相关操作规程

作为依据，做好XX医院的物业维修养护工作。

一、技术力量配备

我们将从公司储备的各类专业技术人才中抽调熟悉土建、

机电、给排水及空调等专业的技术人员充实到医院管理中心，

以满足物业日常管理及维修养护的需要。

2

同时，我们将加强维修技工的培训工作。通过开展长期连

续的专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技能，熟练掌

握公共部分、共有设施设备维修养护的内容、周期及质量标准

等。

二、制度保证

我们将严格执行《物业管理条例》及《XX市物业管理办法》

等相关法规，并结合公司质量管理体系的要求，根据现场实际

情况编制《房屋本体及设施设备管理程序》、《用户房屋维修

管理程序》等程序文件和《设施设备管理工作手册》、《维修

工作手册》、《设施设备维修养护工作流程》等工作手册及文

件，作为物业维修养护的制度保证。

三、建立和完善维修档案

我们将对物业的公用设施设备、共用部位进行统一编号，

建立相应的设备设施档案卡片和台账（包括：档案台账、分户

台账、分类汇总台账），并输入电脑，利用现代化的管理手段

进行登记、查询和控制，全面掌握公用设施设备、共用部位的

运行使用状况，为物业的维修养护提供科学的参考。

四、预防性维修保养

根据设施设备台帐，制定预防性维修保养计划，对所有的

设施设备实施分级预防性保养，确保得到有效地维护，保证正

常的使用功能和延长其使用寿命。

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五、节能降耗

能源约占管理开支的百分之二十以上，因此在节减管理开

支中，节能便是最有效的方法。具体节能方法需根据现场实际

和安排成立专题小组研究及监管，由物业公司统一协调，监督

日常运作，制定每月工作进度表，确保指定的工作如期完成。

第二节公共设施设备维修养护

一、维修养护范围

共用设施设备包括电梯、变配电设备、消防设施设备、中

央空调设备、水泵房设备系统、真空泵房、气泵房、中央监控

系统、公共照明、弱电（电话、电视、网络、广播、音响、对

讲等）、给排水系统、污水处理系统、园林绿化、通道沟渠、

停车场、路灯等。

二、具体方式

（一）给水设施

饮用水水池（箱）半年消毒1次，水质每3个月化验1次，

冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；保持泵

房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3

个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小

时巡查泵房1次，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月

检查1次消防泵及管道阀门，每半年对共用明装给水管道进行

4

1次全面检查维修，对轻度锈蚀将脱皮清理干净；专业人员专

人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保

养、维护，出现问题随时处理。

（二）排水设施

化粪池每年清理2次，每日巡查1次.出入口畅通，井内

无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期

检查，每3年全面更换1次；每周清扫1次以上排水明沟内的

泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟内生长的杂草；达到目视基本干净

无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；每2个月对地下

管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻

底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时，地面竖警示牌，

必要时加护栏，清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉

淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。每日

清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟内生长的杂草；必

要时用洗涤剂擦洗排水沟。达到干净无污渍、无青苔杂草、排

水畅通，无积水、臭味。

（三）供配电系统（在不移交供电部门的情况下）

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、

安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安

全及交接班制度；每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进

行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低

压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停

电按规定时间通知用户（使用人）；每年检测1次保安接地电

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阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2

次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作

工具，并每年送供电部门检测1次；每日填写运行记录，建档

备查。

（四）弱电系统

操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精

神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切

实可行的维修保养计划；保养检修及时；对相关设备、设施定

期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有

记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分

系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定

期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

（五）避雷接地系统

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；

在大雷雨过后也要及时系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即

更换或紧固。

（六）道路、停车场、（车棚、车库）及路灯等配套设施

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按

照合同约定实施；保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

道路、车场每天检查1次；劝阻人为损坏路面，制止在路面焚

烧垃圾、落叶或其他杂物；停车场、停车设备完好无损，有大、

中、小修计划；每日对道路、停车场进行巡检，发现缺损立即

维护。对进入的施工单位，派人跟踪，确保道路、停车场不受

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损坏。每2年对道路，停车场设施进行一次维护，每5年进行

一次大修。停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要

的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和停放车辆。每

日对路灯进行检查，发现损坏立即更换，发现损坏，及时通知

工程维修部。每月清洁灯具一次，每季检修线路一遍，每年对

于破损灯具及老化线路进行更换。

（七）电梯

电梯采取外包的方式承包给专业电梯公司负责日常维护与

保养。具体要求按照国家相关强制性标准处理。

（八）中央空调系统

工程部专人负责对中央空调的日常维护和保养，并持证上

岗。制定了详细周密的运行管理规程。每日隔1小时巡视1次，

巡视部位包括：中央空调主机，控制柜及管路，闸阀等附件。

检查内容包括电压，高低压力，油压，冷冻水温度，冷却水温

度，三相电流等并做好工程部中央空调运行记录，出现异常立

即处理，对于处理不了的故障报修工程部主管处理。中央空调

水泵每两小时检查空调水泵轴承声音，排除不正常漏水。每月

检查主机漏油泄漏情况，风机盘管皮带，过滤网清洗，冷凝水

管等。并填写中央空调月度保养记录。每季检查保养空调水泵

轴承，检查水质。每年4月对中央空调系统进行大修，对系统

全面检查，电机检查绝缘，风机盘管是否漏水漏气，管路检查

等。空调机房保证干净清洁，每日打扫，设备表面清洁。空调

交接班记录清楚完善，工程部为保证空调运行，保证医院使用，

制定了中央空调紧急预案。工程部对电，气消耗要求操作维修

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人员必须认真填写。工程主管对每天消耗进行分析，减少不必

要的浪费。

（九）供暖系统

工程部对锅炉操作人员进行培训上岗，做到安全第一。锅

炉操作人员必须有上岗证。工程部制定了锅炉操作规程，锅炉

运行及交接班记录，锅炉房管理规定等管理制度。要求锅炉操

作人员认真执行。工程部水暖维修工负责锅炉维修与巡查工作，

锅炉操作工发现问题及时报告工程部维修工进行处理。水暖维

修日常巡查内容：换热泵，循环水泵，及锅炉的运行情况。检

查内容：水泵压力，煤气压力，控制柜电流，电压，水泵声音

等，每月对水泵、保养加油，发现漏水及时处理。供暖系统维

修计划制定，每年12月由工程部主管召集锅炉操作工，维修水

工制定维修计划及材料计划。供暖季后，由工程部主管组织实

施。保养主要内容：锅炉燃烧室清理，燃烧头保养清理，烟管，

烟道，风机，水泵大修，控制系统保养等。工程部对每天燃气

消耗进行统计分析并按室外温度调节锅炉设定温度。

第三节公共部分的维修养护

一、维修养护范围

公共部分是指主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙

体、柱、梁、楼板等）、外墙、屋面、楼梯间、通道等。

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二、公共部分维修养护管理

（一）房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案

日常维修

序项维修

实施

号目类别计划方案标准

效果

（1）由于使用

不当造成结构

日常每局部受损较

（1）周巡查轻，由工程部

局部一次，按房屋修缮规

房

受损；特别是定实施维修；（1）

屋

（2）在前期如局部受损较安全、

承

施工阶段要重，应请公司《XX市城镇正常

重

１质量每天巡专业工程技术房屋修缮范围使用；

结

原因视，发人员提出方和标准》（2）

构

造成现问案，委托专业功能

部

的结题，立公司实施；完好。

位

构问即处（2）如因施工

题。理、维质量原因造成

修。结构问题，应

报请建设单位

处理。

２外（1）每周检由工程部有关（1）《城、镇无鼓

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墙外墙查一修缮规程实施房屋修缮范围无脱、

面面砖遍，发和标准》；无渗

起鼓现问（2）《房屋渗水、美

脱落题，及漏修缮技术规观整

的修时维程》洁。

补；修。（cJJ62-95）

（2）

外墙

面局

部渗

漏；

（3）

外墙

面大

面积

渗漏；

（4）

外墙

面及

装饰

面的

翻新

屋每月检由工程部按相（1）《城、镇（1）

３

面查一应作业规程实房屋修缮范围无积

10

遍，雨施维修，按照和标准》；水，无

季每周年度普查计划（2）《房屋渗渗漏；

检查，维修。漏修缮技术（2）

发现问规》cJJ62-95隔热

题，及层完

时维修好无

损；

（3）

雨落

管畅

通、安

装牢

固。

（1）（1）

公公用整洁，

共地面每周检无缺

通的维查一损，无

道修改次，发由工程部按相霉迹。

4门造；现问应技术作业规（2）

厅（2）题，及程实施维修。扶手

楼公共时维完好，

梯信道、修。无张

间门厅贴痕

的墙、迹。

11

天棚（3）

维护；门窗

（3）开闭

楼间自如

墙面、无破

扶手、损。

踏步

的维

护；

（4）

公共

门窗

的维

护。

（1）

接口

及砂

上

眼漏上、下

下用户随

水；由工程技术部水通

5水报

（2）负责维修畅，无

主随修

管道渗漏

管

堵塞、

破裂；

（3）

12

固定

卡松

脱；

（4）

污水

检查

口的

维护。

（二）公共设施日常维修计划及实施方案

序项维修日常维修

号目类别计划方案标准实施效果

路面每周检由工程干整、无坑洼、

道路面修缮质

１人行查一遍部专业无积水、无缺

路量标准；

道随坏随维修工损、完好率达

雨水砼道每周检修。由实施工程（1）井内无（99%1以上）井盖完好

沟

口牙查一遍部专业积物，井壁率达100%有效

渠

２雨水发现问维修工无脱落；发挥功用，无渗

池

口题及时按作业（2）化粪池透；（2）无缺

井

污水维修。规程实出口及分隔损，少污迹；

园井绿每周检施维修。园林绿地堵塞；（31）无堵塞。）绿化管理

公司《二级

林化粪地、查一遍化进行（3）井盖上设施、设备齐全

３绿化养护标

绿池花发现问绿化补标志清晰。完好；

准》

地绿化草、题及时种园艺（2）绿化覆盖

井树木维修。维修。率95％以上，

阀门