某某城市广场全程策划报告

12论„„„„„„„„„„„„„„„第第一篇某某市宏观经济环境某某市位于某某省东南部，界于东经115°10′-116°34′，北纬37°03′-38°23′之间。总面积8815平方公里。东部与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南部与邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交界。市政府所在地桃城区北距首都北京250公里，西距省会石家庄119公里。武邑县、武强县、饶阳县、安平县、故城县、景县、阜城县）。共设57个镇，57个乡，4个街道办事处，下辖4994个村委会，92个居委会。2009年末某某市户籍人口428万人，其中中心城区人口规模为47万人。某某历史悠久。上古时代因地跨黄河，今辖区分属冀、兖二州。饶、昌、武城、武罗均系境内主要封邑方国。春秋时期多归晋国。战国时代为燕、赵之地。公元前221年秦始皇统一中国后属钜鹿郡。汉代属冀州刺史部，先后设有广川国、信都国和安平国，今辖县市区多为此时建置。三国时系魏国冀州域，冀州治自邺始移信都，境内分属安平、博陵、渤海三郡。晋代仍为冀州所辖。隋时，南部属冀州，北部属公元596年所置深州。唐代属某某道。宋初冀州属某某东路，深州属某某西路。元初，观州治所移至县城(今景县城)，并于公元1265年复称景州。此后直至明、清，先后为中书省、京师、直隶省所辖，境内仍由冀、深、景三州分领。中华民国初期，各州皆改为县，直隶于省。至1914年，今辖区分属大名道、保定道、津海道管理。1928年，直隶省改称某某省，同时废道，各县直隶于省。31937年抗日战争爆发后，今辖区分属中国共产党领导的晋察冀边区之冀中区和晋1949年8月1日始设某某专区，辖原冀南、冀中两区之部分县域，包括某某、冀县、枣强、武邑、深县、武强、清河、恩县、夏津、武城、故城、景县、阜城等13县，属新建立的某某省。武城3县划归山东省，某某、深县、武强、武邑、枣强、冀县6县划归石家庄专区，景县、故城、阜城3县划归沧县专区，清河县划归邢台专区。1962年6月27日，国务院批准某某专区复置，下辖某某、冀县、枣强、武邑、深县、武强、饶阳、安平、1996年5月31日，国务院批准撤销某某地区，改设地级某某市，同时撤销原县级某某市，改设桃城区。某某境内有京九、石德两条干线铁路在此交汇，使某某成为贯通南北东西的铁路交通枢纽。位于站前路上的某某火车站被誉为“京南第一大站”，每天都有经过这里开往北京、上海、天津、哈尔滨、杭州、西安、汉口、郑州、广州、沈阳、深圳、大连等全国各大中城市的旅客列车。石黄、衡德高速、大广高速，106、307国道贯穿某某，与境内的各级省、县公路组成了四通八达的公路交通网络，公路交通十分便捷。某某汽车每天有发往北京、天津、上海、沈阳、西安、包头、徐州以及河南、山东、山西部分城市的长途客运班车。某某区域特色产业和出色产品众多，安平丝网是亚洲最大的丝网产销基地，产品占国内市场的85%，占全国出口的80%。大营裘皮是中国最大的裘皮专业市场，是世界四大裘皮市场之一，在国际上享有“世界皮毛看中国，中国皮毛看大营”的美誉。桃城工程橡胶是中国最大的工程橡胶制造基地，产品占全国的60%。冀州钟表是中国北方最大的钟表集散地，已形成“买世界、卖全国”的格局，上海卖的“梅花表”全部来自这里。景县有中国最大的铁塔和橡塑管业生产基地，产品分别占国内市场的60%和30%。冀横集团是亚洲最大的消毒剂生产基地，产品占国际市场的30%以上。饶阳是中国最大的民族乐器生产基地，产品占全国4的70%。某某盛产中国最早获国际最高级别大奖的名酒——某某老白干和生态食品饮料品牌——“六个核桃”。特色产业中，冀派内画、武强年被称为“某某四绝”。全面建设小康社会，将某某建设成为：“京津石技术成果试验推广转化基地；京津石农副产品供应加工基地；以特色产业为重点的配套加工制造业基地；独具北方特色的湿地生态旅游基地；区域性商贸物流中心”。立足京津冀城市群和冀、鲁城镇体系整体空间格局，以提升市域城镇整体竞争力、加快市域城镇化进程为目标，极化发展中心城市，增强县城及重点镇的辐射带动能力，形成面向区域、分工有序、结构合理、特色各异的市域城镇体系。冀东南地区的“旅游中心、交通枢纽、职教名都、宜居城市”。旅游中心：京津冀地区重要的湖滨休闲度假城市。交通枢纽：“南北国家京九动脉、东西冀鲁省际往来的重要交通节点；京津冀都市圈辐射内陆的重要通道。”职教名都：“冀东南地区职业教育中心、职业技术人才孕育的摇篮”。宜居城市：“某某湖畔、底蕴深厚、富裕殷实、和谐健康的活力之城”。4)城市性质:冀东南中心城市，交通枢纽和商贸物流中心，某某湖旅游服务基地。京津冀地区重要的旅游服务基地和特色加工制造基地。冀东南地区的文化、教育、科技、信息中心，交通枢纽和商贸物流中心。6)中心城区用地发展方向:综合考虑城市对外主要经济联系方向、用地评价以及大广高速等交通建设的影响，城市未来主要发展方向确定为向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南主要育、旅游服务和生活居住等职能；向西和向东适当控制发展。52009年全年实现地区生产总值652.1亿元，按可比价格计算，比上年增长9.6%，增速较上年提高0.5个百分点。分产业看，第一产业实现增加值123.0亿元，增长3.8%；第二年三次产业比重为18.9：50.8：30.3。本年累计（亿元）本年累计（亿元）比去年同期增幅常住人口（万人）24178.64唐山市3781.4050757.05石家庄市3114.9031784.69邯郸市2015.3022643.82沧州市36391.50保定市廊坊市29526.72邢台市秦皇岛市877.0030771.93张家口市800.50承德市763.7020696.48某某市652.102009年，全市城市居民人均可支配收入13142元，比上年增长10.0%。人均消费性支出为8758元，增长19.9%。城市居民恩格尔系数为32.4%，比上年下降2.3个百分点。城镇居民人均住房建筑面积为29.6平方米，增长1.5%。农村居民恩格尔系数为41.5%，比上年下降2.3个百分点。农民人均住房面积为27.9平方米，比上年增长0.8%。2009年全年实现社会消费品零售额268.7亿元，比上年增长18.0%。分行业看，批发增长19.9%；县以下实现零售额97.6亿元，增长21.0%。年末全市共有各类商品交易市场134个，较上年增加8个，成交额219.0亿元，比上年增长40.9%。其中亿元以上市场17个，亿元以上市场成交额187.5亿元，增长23.6%。在6各类市场中，消费品市场124个，成交额1成交额84.5亿元，增长18.6%。2009年全年完成财政收入50.1亿元，比上年增长23.8%，其亿元，增长40.4%。在全部财政收入中，国税系统收入26.5亿元，比上年增长13.7%；地税系统收入17.5亿元，增长27.4%。全年财政支出90.4亿元，比上年增长35.4%。年末全市金融机构各项存款余额为984.0亿元，比年初增加199.6亿元。其中，企业存款166.2亿元，增加44.8亿元；居民储蓄存款720.9亿元，增加129.5亿元。年末金融机构贷款余额为369.6亿元，比年初增加60.0亿元。在外贸出口中，分贸易方式看，一般贸易出口97560万美元，增长3.5%；加工贸易出口7997万美元，下降39.8%。分市场结构看，对亚洲市场出口占全市出口的33.7%；对欧洲出口44327万美元，增长49.1%，占全市出口的42.0%；对北美洲出口10114万美元，下降38.8%，占全市出口的9.6%。增长24.2%。在外商直接投资中，来自亚洲的投资为3905万美元，较上年增长2.8%，来自欧洲的投资为890万美元，增长49.6%，来自北美洲的投资为1423万美元，增长157.8%。2009年全年完成固定资产投资361.6亿元，比上年增长50.7%。其中，城镇固定资产投资231.8亿元，增长59.5%；农村固定资产投资129.9亿元，增长37.1%。在城镇固定资产投资中，建设项目投资188.9亿元，比上年增长48.0%，其中亿元以上项目投资69.5亿元，增长1.4倍。分产业看，第一产业完成投资1.3亿元，下降24.7%；第二产业完成投资134.3亿元，增长40.6%，其中工业完成投资132.4亿元，增长39.9%；第三产业完成投资96.2亿元，增长100.1%。全年完成房地产开发投资42.9亿元，比上年增长142.7%，其中商品住宅投资36.6亿元，增长110.2%。全年房屋施工面积491.6万平方米，比上年增长87.9%，其中住宅431.8万平方米，增长66.4%。全年全市共有施工项目725个，其中新开工项目550个，亿元以上项目69个。7地区生产总值增长9.6%。地方财政收入增长23.8%。固定资产投资增长50.7%。社会消费品零售总额增长18.0%.城镇居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长7.7%。全部财政收入突破6亿元，总量位居全市第一，同比增长31.1%；全社会固定资产投资完成51.8亿元，其中城镇固定资产投资38.4亿元，分别增长52.03%和56.94%；规模以上工业实现增加值37.66亿元、利税14.2亿元，分别增长13.55%和30.5%；城市居民人均可支配收入13142元，农民人均纯收入5361元，分别增长10%和7.4%，各项主要经济指标继续保城乡面貌呈现了新变化。切实推进“三年大变样”工作，启动城中村改造10个、省级广高速、东湖大道、中湖大道、滏阳河改造等征拆工作全面告捷。项目建设取得了新突破。列入区级重点建设计划的投资500万元以上项目85个，总投有80个开工建设，开工率达到94.1%，有67个项目竣工或部分竣工投目全部开工建设，完成投资14.75亿元，投资完成率达到111.7%。新列省重点项目6个，超出市下达任务20%。新开工5000万元以上项目29个，超出市下达任务45%。园区建设步伐进一步加快，北方工业基地和赵圈循环经济园两大园区新进驻项目29个，总投资92.3亿元，完成投资26亿元。中国（某某）工程橡胶产业制造基地项目进展顺利，10个生产性子项目已全部开工，其中7个已竣工投产或部分投产，国家工程橡胶产品质量监督检验中心已经国家质量监督检验检疫总局批准建设。中国（政府列为“到2013年省辖中心城市年主营业务收入50亿元以上产业聚集区”。对城乡工业的支撑作用进一步增强。工程橡胶产业实现销售收入50.2亿元，实现利润6.4亿元，上缴税金1.6亿元，分别同比增长53.3%、88.4%和52.7%，我区被科技部认定为“国家火炬计划某某工程橡胶特色产业基地”。受金融危机冲击较大的化工和金属制品加工两大8产业，从9月份开始跳出低谷，实现了持续稳步回升，分别实现销售收入44.6亿元和96亿元，分别增长6.7%和6.3%。闽商投资恳谈会，先后组织了到浙江、上海、山东等地的考察招商活动，成功引进了江苏飞翔化工、上海雅本化学、浙江晋亿集团、美国万宝公司等一批战略投资者。北京项目招商推介会签约项目18个，其中投资超5亿元项目6个，项目总投资170亿元，合同协议引进资名，引进省外技术127项。同时，深入开展了“改制攻坚年”活动，举全区之力推进区属国有集体企业改制，特别是以“两置换”为核心，统一政策、统一标准、统一时间，对48家生产经营不正常企业进行了全力攻坚，基本完成了职工身份置换工作，共安置职工10860人，累计支付职工安置费用1.28亿元。严格按照程序实施改制企业国有资本退出，破产和整体转让已变现资金6800万元，企业改制取得显著成效。近年以来随着全国总体经济的大发展，某某市的经济也步入了发展的快车道，全市各继2009年一季度扭转了国民经济增速下滑趋势后，回暖面逐步实现由局部向全面的转变，驱动力实现由政策单一推动向政策、市场共同带动转变，社会信心实现由明显不足到普遍乐观的转变，保增长、调结构、促改革、惠民生取得明显成效，总体发展形居民收入稳定增加，发展的动力渐趋增强，在国有投资大幅增长的带动下，以市场需求为导向的民间投资跟进速度逐步加快，同时在积极消费政策的促进下，升级消费趋本案所在的桃城区为某某传统商贸区，又作为某某市唯一老城区，伴随某某整体经济经济的稳定发展使城镇及农民收入均呈现稳定增长，但城市整体经济相对落后于众多水平，某某市为京津冀地区地区最为贫困、最为落后的区域之一；9某某市整体城镇固定居民比例较小，农业人口所占比例较大，中低端消费显著，城市整体消费力还是略有偏低，有待进一步提高；经济是房地产业的强心剂，随着某某“三年大变样”的发展战略，经济基础逐步得到与城市快车发展相接轨。以“工业立市、农业强市、商贸兴市”三大主题战略为奠基石，体现出工、农、商齐头并进，一、二、三产业协调发展的理念。推动某某第二篇某某市综合调研某某市商业主要集中在桃城区，桃城区作为某某市传统的老城区和商业起源地，承载着新大陆及保龙仓核心区域商圈三大市级商圈，其余则为下属县市区的区域性商业和社区型商业、零散商业分布。由于本案所处为火车站商圈，为典型的市级商圈，因此，从商圈性质上主要以某某市市级商圈做调研和分析参考，而下属县市区的区域性商业在经营性质与本案商圈纯在本质区别，属于被市级商圈辐射的次级商圈，因此只对主要商业做大概了解。我司针对某某市市级商圈和重点下县区域性商圈综合调研如下：1）火车站商圈——市级以零售为主的中高端传统老商圈，也是某某市的商业起源地，主要以中高端商场类商业形态存在，该商圈以商场为商业起源，并逐步呈现多元化商业业态组合发展，目前商圈主要商场、市场、超市有：红旗商厦、吉美百货、爱特购物中心、天信电子城、海洋电子城等，经营业态涵盖小商品、服装、鞋帽、箱包、副食调料、五金机电、电脑耗材等，商场更是涵盖超市、珠宝、日化用品、服装、家纺、休闲鞋、大型电器等众多丰富的品类，辐射整个某某市区及下属县、市、区。商业较为零星分散，就某某1996未建市之前就已存在，红旗商厦当时是整个某某地区最早中高档商场，邻近城市主干道红旗大街，火车站也并存于红旗大街北侧。后因城市改造，将火车站搬迁至中心大街北侧，由于此区域商业环境较差，商业分布零散，未形成一个成熟的火车站业态配比及组合凌乱无序。地处火车站车西侧的爱特购物中心，为典型的现代商场式经营模式，主营业态：超市、珠宝、服装、床上用品、鞋、电器等。交通便利，因此整体功能凸显。同时除和平路西侧爱特购物中心外，还有榕花大街的吉美百货、鑫源购物中心（家电为主）也相继崛起。逐渐形成以商场、百货为主的火车站商业区。2）衡百商圈——市级中高档零售商圈，盘踞市区商业中心位置，基本代表着某某市主流高端消费水平。以某某百货商场为领跑者，周边有某某市商贸中心、信发商厦、浙江村市场、报社街及其他临街零散商业和配套搭配存在。辐射整个某某市区及下县、市、区。主要业态以超市、日化、品牌男女服装、童装童品、床上用品、家电、餐饮为主。某某百货大楼为整个某某市经营最好的百货商场，品牌效应明显，是某某市最具规模和代表性的商业龙头企业，地位和位置均不可替代。3）新大陆及保龙仓核心区域商圈——处于老城区与新城区交界处。由于新大陆及保龙仓核心商业区为近几年新兴起的商业区，因此商业分布不集中，确切的来说尚未形成商圈的概念，同时由于整个区域尚处于发展阶段，因此，商业尚不成熟，主要商业物业有保龙镇等五大主要县级市、乡镇进行调研：按照县市区域性质划分，主要县市级、镇商业核心圈1）冀州市商业——冀州素有“华夏第一州”之称的古韵之城。是北魏时信都（冀州市）是征兵集粮、筹饷迁民的集散地——冀南地区经济活动中心。冀州市商业方面主要由一中心二轴线组成。一中心即迎宾市场，规划占地300亩，建设各类门店500套。建筑面积5万平方米，整体设计为欧式风格，新颖别致。市场内建有广场、花坛、商贸交易大棚等配套设施；两轴线：一是迎宾商贸街，从迎宾市场向南北延伸，建有冀州商场、友谊商场、供销大楼、电器商城及09年刚开业天泰百货商场等。二是兴华贸易街，建有冀州商厦、钟表交易中心、兴华东市场等各类门店180余套，能够基本满足各种类型的商贸活动需要。就目前商业氛围来看，并不是很乐观，迎宾市场空铺较多，多数商户持带为：服装、箱包、小百货为主，多数为低档产品，市场现状硬件配套落后、市场建筑格局混乱；市场（商场）管理差，业态配比及组合凌乱无序。2）安平县商业——安平县作为全国第一个国家级县域经济信息化试点县。是国家命名的地”。其主要商业分布在：中心路、汉王路、为民街、新盈路及红旗街；中心路段作为以县级零售为主的中低端传统老商业区，其中惠祥商场、信誉商厦及10月份即将开业硬件配套落后、整体消费水平落后，当地有钱人多数前往石家庄、济南、德州消费。当地主打产业：丝网大世界经营的商户是本案可以考虑的投资人群体。3）枣强县和大营镇商业——枣强县主要商业在胜利路段，其中衡百旗下世纪华联和信誉楼为该城市的典范。枣强县商业发展还处于发展时期，人民市场作为目前枣强具有认知度较高的市场，整体租金区间在0.6—2.8元/天/㎡，最高租金可达2.8元/天/㎡,总体体量不大，商业档次为中低档，业态零星分布，市场几乎无管理。而临街商业氛围相对市场较为发达。今之闻名全国的大营镇皮草产业，为当地主要经济支柱产业，当地皮毛商业氛围较高，在政府的努力开拓下，实施市场多元化战略，努力开拓了东南亚、欧美、独联体等市场。这无疑给大营的发展增添了许多新的商业契机。经过调研多数商户对本案有一定的意向，具大多商户反映，现有商业无论在环境、还是档次及管理方面及不成熟，急需周边县市新的商业综合体面市，脱离现有“有产品无档次，有档次无环境”4）景县商业——景县商业主要分布在：市场路、景安大街、西城路段。该县与其他商业现状相比较为落后，商业发展极不乐观。主要商业多为零售为主的中低端传统老商业区。具有品牌效应的吉美百货、华联超市近年入驻景县。该县临街商业较为发达，市场型现状多呈现商品品种稀少、市场管理差、商业档次低、硬件配套落后、市场建筑格局混乱等趋势；租金水平区间在0.4—1.5元/天/㎡。从整个的商业活跃度、租金的区间关系来看，该城市亦处基层民主建设，商业发展滞缓，小农意识强烈，皆因经济落后所致，由于本案地处火车站老商业区，属于市级商圈范畴，因此在整个调研过程中我司以某某市市级集中性商业作为重点调研和分析基础，同时考虑商业较为集中的临街商业。依据商业实际情况，并结合项目目前现状，我司针对商业部分的个案调研主要分为市场类商业、商场类商业、临街商业三大类。分别如下:市场类商业：浙江村市场、民生市场、小商品批发市场、某某商贸城、易得电子城、天信电子城、海洋电子城、新创恒电子城。商场类商业：衡百商场、信发商厦、爱特购物中心。主要临街商业：中心路、报社街、人民路、自强街、和平路、大陆裕丰商业街。某某商贸城某某市中心大街与人民路交叉口东南侧项目位置某某市中心大街与人民路交叉口东南侧建筑楼层建筑总面积2万平方米左右建筑格局破旧独栋楼宇联体建筑经营状况较早的低端商贸中心，环境脏、乱、差，目前经营一般。消费者来源本地中龄消费群体，周边下县人群。某某商贸城格层数商贸城A区四周门面房相对应商户数11格层数商贸城A区四周门面房相对应商户数11111111111111111经营业态运动装运动装裤业裤业KAPPA化妆品CONVERSE波司登男装商贸城B区四周门面房商贸城B区四周门面房2111121111111鞋鞋七匹狼女人广场摄影名店浅秋针织衣瑞士表鄂尔多斯男装信用社一家商贸城C区四周门面房商贸城D区四周门面房商贸城E区四周门面房商贸城F区四周门面房运动裤业化妆品职业装鞋男女服装超市女羽绒服女牛仔裤十字绣11612333111233421411111134116商贸城G区四周门面房商贸城H区四周门面房商贸城I区四周门面房商贸城J区四周门面房鞋服装饰品工艺品手机配件时尚编织二手电脑灯泡专卖22三层商贸城K区一层四周门面房面积商贸城L区一层四周门面房面积二层经营面积：2299.8㎡表、皮带22箱包、帽子941211631451111221111214备注其中关门的有三家参考价值给予摒弃11饰品111鞋11休闲1运动111商贸城M区一层四周门面房面积商贸城N区一层四周门面房面积裤子化妆品十字绣饰品运动装书画院框艺休闲家居服装模特裤子银饰影楼货架毛绒玩具21134221121211111参考价值给予摒弃12111111311参考价值予以摒弃商贸城O区一层四周门面房面积商贸城P区一层四周门面房面积十字绣茶化妆品办公用品裤子鞋111参考价值予以摒弃12111111262户，无参考价值给予摒弃1111111住户，无参考价值，给予摒弃P区总建筑面积为：5184㎡单层为备注：由于商贸城古玩城不属本案考虑范畴，因此，未计算面积，给予摒弃。小结：商贸城是某某较为典型的传统民俗活动中心，对某某市整个商业的兴起和发展起到带动作用，伴随人们对商贸城的认可并逐渐延伸形成商圈文化，一系列优惠政策吸引了古玩、工艺品多家商户进驻经营。商贸城作为某某市商业的起源市场，从2000年整建开业到目前经营近10余年，为目前容纳商户数量最多的在经营市场，该市场以服装、鞋帽经营为主，传统的服装类业态及细分业种在该商贸中心均售经营，其主要消费人群为某某市中低端收入固定居民及下县（市）的零售商。但该市场为无停车位，存在消防隐患，同时市场业态分布杂乱无科学规划，欠缺管理。浙江村小商品批发市场浙江村小商品批发市场某某市劝业街与精品商业街交叉口西行40米地面一层、带有夹层、二层，三层为夹层F1：2488.32㎡F2：6040.32㎡F3：1556.6㎡东西方向为四层独栋楼宇，中间为大棚市场，市场四周部分为一拖二门脸房，内部一层带有夹层，二层在东、西、南向做了夹层呈U型，中间产品档次低，安全性差，经营很一般市区和下县建筑总面积建筑格局经营状况消费者来源项目位置开业时间建筑楼层单层建筑面积浙江村市场层数经营业态铺位规格相对应商户数总使用面积市场临街门市面积111雷丽日化1服装111111表业1111床18456912221411869121211糖果屋91992386512113113421456711943大头贴1865233133一层夹层草编、指甲1鞋1糖果11大头贴1151518针织品针织内衣化妆品儿童用品家用百货床上用品饰品4523456781112321112111111111111111321232423131111452985221111十字绣548311112112311541111111生活馆1艺术瑰宝12子632277551112632116被子玩具895785765398211111111324412222313311125512121111214111953987321111117婚庆用品611168118831211216家居饰品1116169212129手饰2112111年画、中国画11超市1631822111811112121121141113服装三层9三层99696小结：浙江村小商品批发市场，地处某某商贸城商圈的核心地带，依据现状是某某商圈第一标点，也是某某首个中型批零市场，从市场的整体角度来看，浙江村小商品市场所经营业态与商贸中心相比，呈现差异化经营，该小商品市场以小商品、女装、童装、童鞋为主，借助商贸中心与信发商厦人流，形成批零兼营的经营格局。产品低端、价格便宜，因此，主要销售对象主要针对市区及下县中低端收入人群。市场一二层经营稍稳定；三层为精品女装经营一般，关门数量可达三分之二，总体规模较小。小商品批发市场项目位置建筑楼层建筑总面积项目位置建筑楼层建筑总面积建筑格局经营状况消费者来源6168.32㎡老式街道式平房档次较低，针对低收入高龄人群，经营良好。本地低收入高龄人群小商品批发市场小商品批发市场层数经营业态铺位规格相对应商户数总使用面积24鞋33522礼品、玩具41床上用品123针织141孕婴批发1办公用品2烟1小结：小商品批发市场位于问津街西侧，所经营业态主要以家用生活用品为主，这正弥补了浙江村小商品批发市场所缺业态。该市场形成于1997年，整个市场为农村老式破旧平房，至今未拆的原因是整个地块属企事业单位——运输公司。主要针对中低收入的大龄群体，经营较良好，但总体商品档次普遍低端，市场建筑质量存在安全隐患，多数商户由于经济消费能力有限，主要观望对本案所制定出的价位和优惠政策，能否符合商户的承受能力。项目位置建筑楼层建筑总面积建筑格局经营状况报社街与精品商业路交叉口西行50米路北平房+大棚市场3964.8㎡简易式大棚市场和老式平房消费者来源周边低收入人群消费者来源周边低收入人群层数经营业态铺位规格相对应商户数总使用面积697283117112111176976116111611116鞋3211112136127657651121111小结：民生市场主要以农村集市服装、鞋经营为主，该市场如此落后业态尚还存在证明了该商圈档次的低端和商业的落后性，该市场临近报社街，并兼有一个大棚经营区，布局极为不合理，经营一般。火车站对面2004.04.07地面一、二层1231.2㎡老式独栋楼宇商业F1:电脑耗材F2:电脑耗材及设备火车站周边人群及学生项目位置开业时间建筑楼层单层建筑面积建筑总面积建筑格局各层各业态商户数及相对应铺位使用面积经营状况消费者来源层数总使用面积层数总使用面积相对应商户数3144231231121铺位规格88181511413111总合计小结：海洋电子城位于火车站对面，地理位置优越，客流量较大，该市场硬件设施缺乏，业态分布不明确，产品档次为中低档；经营状况一般。在育才街与人民路交叉口的西南角主体三层，局部四层F1：2862.72㎡F2：2453.76㎡F3：3041.28㎡F4：为办公区予以摒弃8357.76㎡独栋楼宇式商业人流量较少，经营一般该电子城地下一层业态定位于：家纺，具体开业在今年十月份，由于地予以摒弃项目位置开业时间建筑楼层单层建筑面积建筑格局经营状况消费者来源建筑总面积层数临街门市一拖二经营业态铺位规格相对应商户数2114总使用面积1手机7512211121961112119手机1111办公耗材1梅捷主板111ACD显示器1大众硬件1笔记本专修1联想专卖1机箱1办公设备11二手笔记本1融聚未来1数码相机11三星显示器11艺环电脑1安防设备1笔记本专卖1维修电脑1主板、机箱1赵华科技1124631112211三层音响设备1华硕电脑1双飞燕键盘11神州数码广场1华硕笔记本1华尚导航1音响设备1风行导航仪121111314414111213211111111311111家配件摄像头小结：易得电子城最早处于中心大街最北侧，09年搬迁到大陆裕丰商业广场处，整个电子目前一层为手机超市，三分之一为空铺，二层为电脑耗材，三层为精品电脑，多数商户反映人流较少，生意冷淡，据相关信息。今年10月份再次签合同时，交一年租金不变，按季度或半年交租金每平米上涨10元，多数商户对如此冷淡的生意较为不满。主要是该电子城处于老城区与新城区交界处，商业尚处发展阶段，聚客效应差，难免造成经营状况一般。项目位置开业时间建筑楼层单层建筑面积建筑总面积建筑格局各层各业态商户数及相对应铺位使用中心街与站前路交叉口东南角地面一层、二层F1：974.6㎡2286.7㎡楼宇式独栋商业楼。F1：笔记本、品牌机、电脑组装、配件、耗材F2：电脑耗材、零售批发、打印设备、二手电脑维修区靠近火车站，市场环境较差，客流一般，但业态分布不明确。经营较差靠近火车站，市场环境较差，客流一般，但业态分布不明确。经营较差经营状况消费者来源铺位规格相对应商户数总使用面积1显卡专卖16111168736112143112118736笔记本1DELL117117打印设备41141显示器192119影音91221LED屏2OPPO1显示器161615114359813119911199131129电脑零部件批818发7217打印机1办公设戏机16221682122311布局极为不合理，经营一般。项目位置开业时间新创恒电子城位于某某市中心街南段建筑楼层单层建筑面积总建筑面积建筑格局各层各业态商户数及相对应铺位使用面积经营状况消费者来源地面一层、二层F1：576㎡F2：576㎡楼宇式独栋商业楼。F1：精品专柜：三星、菲利浦等名品全系，INTEL、华硕、微星、七彩虹、等板卡专卖，金河田、漫步者等名优精品。F2：品牌专卖：戴尔、宏基、联想、方正、清华同方等等品牌专卖，打印机、速印机、传真机、一体机、收款机、点款机、光盘、软件、电子书籍、通讯器材及配件、耗材等外设、周边。F3：写字间，均由知名科技公司入驻办公。经营一般市区消费者为主新创恒电子城新创恒电子城经营业态联想专卖戴尔专卖电脑组装防盗设备诚信电脑华硕笔记本宽扬科技恒兴科技亿龙科技百诚电脑海泷办公数码柜台铺位规格4相对应商户数1111111111111121321总使用面积8该市场共有商户23家，一层总使用面积416㎡（包层数小结：新创恒电子城位于中心大街最南侧，规模较小，基本无档次，人流量相对较少，主要原因是规模小，背离主商圈，经营很一般。项目产权所有单位单层建筑面积总建筑面积各层业态分布各层主力品牌名称各层各业态品牌数各层各业态标准铺位使用面积停车位位置、数量硬件设施某某百货大楼报社街与人民路交叉口某某百货大楼（集团）股份有限公司F1：超市、化妆品、工艺礼品F2：鞋、饰品、黄铂金、珠宝、翡翠玉器、生活电器、钟表器材F3：女装、帽子、时尚饰品、精工织补F4：男装、衬衣、男女裤、内衣、饰品、小百货F5：家居用品、床品、内衣、羊绒衫、小针织、F6：婴幼用品、羽绒服、童装、童鞋、玩具F1：博士伦眼镜、兰西香水、可贝尔、泊美、雅乐士、珀莱雅、哈森、F2：周大福、金伯利、石头记、红蜻蜓、达芙妮、意尔康、奥康F3：茵佳妮、ONLY、VEROMODA、碟沙、玖姿、美伊、伊蒂F4：九牧王、劲霸、七匹狼、红豆、恒源祥、三利F5：婷美、皮尔卡丹、猫人、鳄鱼、爱慕、金苹果、联邦F6：雅鹿、波司登、F1：28家、烟酒一家、吉美超市F2：67家F3：49家F4：53家F5：58家F6：64家滚梯上下各一部、观光梯2部某某市经营最好的商场小结：某某百货大楼位于人民路与报社街相交口，是目前某某规模较大、档次最高、服务最优、设施最先进的百货商场之一，北邻某某唯一的体育休闲广场，西与某某商贸中心相接，在某某颇有影响力，品牌知名度较高，也代表着某某市主流中高端消费水平。某某百货大楼（集团）股份有限公司成立于1996年7月，现已由一家单一百货业态的中小型商业企业发展和壮大成为一家集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种服务功能于一身的大型商业集团。集团以某某市百货大楼为核心，以百货业态、超市连锁业态、家电连锁三大业态为战略重点的经营格局，八大卖场遍布市区及周边县市主要商圈。信发商厦项目产权所有单位开业时间单层建筑面积项目产权所有单位开业时间单层建筑面积总建筑面积各层业态分布23500㎡F1：家电、五金、数码摄像、百货超市、美食副食、烟酒糖茶、水果糕点、蔬菜肉食F2：黄金珠宝、针棉百货、文体办公、化妆品、皮具、电器F3：品牌运动、鞋、童装F4：男装、西裤、裤子、羽绒服、毛衣F5：女装、中青年服装、中老年服装、韩服皮草、羊绒大衣各层主力品牌名称F1：方太、利仁、美的、联想、海尔F2：玉兰油、永恒、啄木鸟、海尔、小天鹅、TCLF3：七匹狼、李宁、花花公子、匹克、姚明F4：帕罗、鳄鱼、柒牌、天羽F5：莉佳丽、丹蒂梦各层各业态品牌数各层各业态标准铺位使用面积停车位位置、数量硬件设施F1：10家、超市一家F2：15家F3：15家F4：14家F5：6家F1：30㎡~50㎡F2：20㎡~100㎡F3：50㎡~100㎡F4：40㎡~90㎡F5：30㎡~100㎡滑梯两部、走梯两部人流量较大，经营状况较好名为信发商厦，经营较为火爆，产品分为高、中、低档，质量有一定的保证，受到当地消费爱特购物中心项目位置某某市和平西路238号开业时间单层建筑面积总建筑面积F1：化妆品、珠宝、手机、手表、超市各层业态分布F2：床上用品、内衣、箱包、鞋、服装、办公用品、健身器材F3：男装、衬衣、羊毛羊绒衫、F4：时装、童装、淑女装、职业装、羽绒服F5：电器各层主力品牌名称F1：石头记、玉兰油、金大生F2：威豹、金猴、红豆、老人头F3：顶呱呱、波司登、袋鼠F4：艾莱依、雅鹿、桑迪F5：九阳、美的、新飞、海尔、步步高各层各业态品牌数F1：10家、超市一家F2：17家F3：14家F4：14家F5：10家各层各业态标准铺F1：10㎡~40㎡位使用面积F2：30㎡~70㎡F3：30㎡~50㎡F4：30㎡~50㎡F5：30㎡~40㎡硬件设施靠近火车站，人流较多，状况良好小结：小结：爱特购物中心是某某市现代化综合性大型零售商场，座落在市区繁华的黄金地段和平西路，经营商品名优荟萃，品种齐全。整体档次稍滞后于衡百，聚客效应较好，经营状况良态商户数及使用面积总使用面积纯商业使用面积铺位面积铺位数111111111主力品牌ERN秋水伊人经营业态1112121清华同方1华硕电脑1戴尔电脑11表业1瑞士表1112211111男女品牌1装1111211211鄂尔多斯2111化装品1111鞋12111希努尔办公耗材11111婚纱摄影31211112113111111百合新娘1天长地久11格力数码电子42412214134好记星8188杯具1水宜生孕婴产品1儿童床11家居店1备注茶店3家、美容美发20家、肉食店1家、药房1家、内画19家、中国人寿保险1态商户数及使用面积人民路（红旗大街—榕花大街）经营业态铺位面积铺位数总使用面纯商业使用面主力品牌1112111111213241112备注理发店4家、联想服务中心2家、冷冻肉食店1家、某某市第十三中学1家、西饼报社街（新华路—胜利路）纯商业使用面积报社街（新华路—胜利路）纯商业使用面积总使用面积铺位面积铺位数11111111111212111331经营业态化装品玩具饰品态商户数及使用面积主力品牌1281882311111鞋1161手机维修111文体用品11银饰店7177家用百货11摄影11备注超市7家、邮政1家、餐饮33家、灰指甲康复总使用面积纯商业使用面积铺位面积铺位数111221121159611态商户数及使用面积经营业态布艺窗帘主力品牌厨卫用品热水器112修羽绒服定做1化妆品1214154112糕点11干果副食1袜业111备注关门一家、布匹店一家、饭店13家、KTV27家、诊所4家、便利店6家、美发13家、广告装饰1家、空铺2家、粮油2家、调味品1家、自行车专卖1家、大陆裕丰商业街大陆裕丰商业街各业经营业态铺位面积铺位数总使用面积纯商业使用面积主力品牌及使积1生活用品1111有机食材1体育用品11藤艺品1竹纺111111儿童用品2112户外军用1品1裤业141123化妆品1备注广告设计2家、汗蒸馆1家、针灸体验馆1家、棋盘工作室1家、药房2家、门诊和平路（中心街与中华大街段南侧）纯商业使用面积主力品牌和平路（中心街与中华大街段南侧）纯商业使用面积主力品牌总使用面积铺位面积铺位数41211经营业态运动装服装态商户数及使用面积办公用品1饰品超市11儿童摄影1手机维修4144打字复印1干洗店111111化装品111服装1121112321111111干洗店1锁具1二手手机1备注电动车自行车、12家、名烟名酒4家、饭店10家、银行5家、肯德基1家、网吧1希光数码城（和平路与康经营铺位面积铺位数总使用面纯商业使用面主力品牌复街交叉口东业态积积手机42798352122321311118283582835（红旗大街与新华路交叉口手机1手机1111（新华路与榕花街交叉口军手机1备注由于希光数码广场分布较为零乱，因此只对本案周边主干道希光数码铺位数2111211121111纯商业使用面积42积42铺位面积542经营业态层数主力品牌运动鞋希光数码城、金潮鞋城有点类似于临街大型主力店的性质，因此划在临街商业中；从整体上来看，区域临街商业分布较为单一，总体以商圈所经营主业态为主，并兼有部分服务业态和配套商业业态共同兼容存在；临街商业冷热差别较大，集中性较为明显，档次普遍较低；临街商业一拖二与单层共兼平等顾有模式为主，少数为一拖三模式，同时面积较市场内各业态品牌店、主力店在临街商业上较为集中；业态资源不丰富，辐射力较差；临街商业目前典型特点：聚客能力不明显，具有单一性、少数店面形象较好；建筑设计为老式建筑带有滞后性，可视性差。我司针对目前某某市区较为典型的在售商业项目调研如下：滏兴国际占地面积71.82亩，楼盘建设面积19.2万㎡，33层建筑。其中住宅近15万平方米，商业4万余平方米。商业部分为临街门市+局部地下一层商场（沿和平路为一拖三模式，其他均为一拖二模式，共有100户左右，地下一层商场目前尚无规划），商铺于2011年8月交房。整个项目将分成两期开发，首期工程将于2011年6月完工。榕花街以西，和平路与站前路区间，实验小学对面榕花街以西，和平路与站前路区间，实验小学对面住宅+底商均为底商模式，一拖二、一拖三。某某达华房地产开发有限公司沿和平路一拖三商铺13000元/平方米，宣称已售完；其他商铺7800—8500元/平方米，住宅均价3300元/平。商铺只销售不租赁，内街铺位只剩5个（一拖二）面积为：100.8平方米、120平方米、120平方米、144平方米、144临街商业不统一开业7171188/7271188建筑模式商业楼层建筑面积销售价格销售模式及销售状况拟定开业时间招商销售电话住宅状况项目整体规划精品商街+高档公寓+豪华写字楼+高档住宅，由唐山天鸿房地产开发有限公司开发，占地近15000平米，总建面8万平米，由6栋高层组成。A、B座为34层，C、DA座三个单元，1、2单元为两梯三户，面积为105.29、112.44和119.61的三室的；3单元为两梯四户，面积为84.88和92.02的两室的。B座两个单元，1单元为两梯三户，面积为80.28的两室的和133.14的三室的；2单元为两梯四户，面积为74.63、82.87和89.83的两室的。C、D座为三个单元，全是一梯两户，104-106的三室组成的。小高层（11）东边楼头未出售，均价3300元/平方米；高层（32层）均价3600元/平方米，一次性付清优惠3%，明年年底、后年年初交房。底商价格未定，尚未销售。项目位于和平西路南侧、红旗大道西侧、休闲体育广场北侧、中国联通大厦东侧，为某某体育休闲广场北侧改建工程，是市政府敲定的重点建设项目。小区总建筑面积约76000平方米，是集商业居住于一体的商住小区。项目由南、北两块地块组成，南块由两栋建筑组成，东部为原有休闲绿地看台改建的5层局部6层综合的商业办公楼（6#楼西部为一栋25层住宅楼（4#楼北部西、中部为2栋17层，1栋24层住宅底楼两层为商铺，东部为项目名称项目位置体育休闲广场北侧建筑模式住宅+底商、公寓+底商商业楼层底商两层开发商某某富必居房地产开发有限公司商业面积及销售价格一拖二内街商业均价11000元/平方米，底层6.4米层高，二层5.4米层高，买两层得四层。单铺（一拖二）最小建筑面积230），办公楼、小户型公寓15万元起/套，折合单价4100元左右/平方总铺位数销售模式及销售状况价格系统尚未完全确认，目前只处于意向购买登记阶段。租赁状况不包租不返租，自行租赁。招商销售电6099优惠政策住宅优惠2%赠大礼包折合人民币8000元，送世博两日游。天鸿尚都位于榕花街与大庆路交叉口西行50米路北，是衡百集团开发建设，整体规划商业街+公寓+写字楼+住宅，30万平米园住宅社区，20万平米品牌商业，集大型购物中心、建材家居商场、金融、休闲娱乐、餐饮、办公等于一体。项目总共2期，1期9幢6+1，6幢高层，共计700多套房源，67-146m2多种户型。1期6+1均平，全款6+1优惠150元/平，高层优惠120元/平。按揭首付50%，6+1优惠60元/平，高业也将在二期建造。项目于2009年12月住宅开盘销售，住宅：6+1，一楼3168元/平方米，二楼3268元/平方米，三楼3258元/平方米，六楼2980元/平方米，均价：3000元/平方米；小高层：均价3100元/平方米。住宅按揭贷款首付30%，首付总房款的50%每平方米优惠60元，一次性付清每平方米优惠150元。销售电话：2638888/9999。商业部分商场6层，沿街门店2层，目前商业尚未进行销售，因此关于价格、面积等尚未定（据悉预期价格12000元/㎡）。凯旋城项目由某某鹏翔房地产开发有限公司开发,北临人民路、南临胜利路、东临政通街、西临庆丰街。小区总体规划结构上形成“一心”、“两街”的规划结构特色。“一心”指一个小区中心，“两街”指沿政通街和庆丰南街设置的商业街。商业物、超市、酒吧茶座和各类专业服务市场。项目总占地约168亩，一期占地约140亩，建设规模约46万平方米，二期占地约28项目分为东西两个区域，东区有13栋住宅和地面两层商业街，一层为电动车，二层为其中一栋已被石家庄天园所包。项目名称项目位置开发区人民西路育才街交叉口南行150米（原司法局）开盘时间建筑模式住宅+底商+独栋商业商业楼层东区：2层，西区：4层开发商某某鹏翔房地产开发有限公司商业主力面积租金水平43元/月/平方米，不包含其他费用。销售价格临育才大街一拖二商铺建筑面积销售价格：1.2—1.5万元/平方米，已内街为地面两层独立商铺，通过连廊形成商街模式，销售进行五年一次性返租，5年返租后（一层租金前三年68元/平方米/月，后两年78元/平方米/月；二层租金前三年48元/平方米/月，后两年58元/平方米/月）折价为一层7680元/㎡，二层5680元/㎡。折合使用面积实际售价总铺位数销售模式及销售状况已售85%，东侧只卖，西侧大约有20个铺子开发五年统一经营，五年后自营、统一经营均可。租赁状况大部分已经完成意向租赁，商户租赁第一年免租金。开业时间预计2011年下半年招商销售电话0318—5555555/7171000住宅概况住宅共4421户，均价3300元/平方米,每层差价20元/平方米,共27层，一次性付款优惠2%。储藏间1500元/平方米,面积8平方米。地下车位7.8万元/个/21平方米。以上项目均集中在09、10年入市招商销售，彼此争抢社会闲散资金份额，社会资金迅目前市面上在售项目多为“住宅+底商”商业项目，商业多为底商一拖二模式，经营业大体量集中性商业仅有凯旋城一个，目前主商业尚无定位，初步规划一大型商场；已入市的仅仅为百十余铺位的地面两层商街，二层通过连廊的方式连接，销售主要针对其他项目基本均为纯住宅模式，或仅配套少量配套底商，因此在此未计算在调研范围除凯旋城为主要做电动车和茶叶之外，其他项目商业均为典型的住宅配套业态，并无由于本案处于火车站区域，因此我司针对火车站区域、本项目周边交通体系调研如下：该区域共有28路公交线路通往某某市各个方向，具体明细如下：途径地点途径地点起止时间河沿桥—区政府—人民公园6：35—19：00休闲广场西—人民公园—区交通局6：35—19：00红旗影院—衡甘达家具—市五院一6：45—18：30阳光大洒店—保龙仓—启明学校6：33—18：52金山大酒店—火车站—猛牛集团6：33—19：03市迎宾馆—人民广场—怡水公园6：30—19：00休闲广场西—鑫源购物中心—青绿6：30—18：57京华大厦—火车站—某某学院6：50—18：00红旗影院—岸芷庭蓝—汇龙中学6：50—19：00休闲广场西—吉美超市一阳光花城6：00—18：40爱特购物中心—吉美超市—怡水公6：50—19：00园红旗影院—衡甘达家居广场—某某6:00—18：42湖管委会火车站-王许庄火车站—邓庄火车站—河沿火车站—三维科技公司团橡胶城-某某嘉苑火车站—小辛集火车站—麻森老桥西口—兆华学校程中专学校）火车站—旧城火车站—杨庄（焦汪）火车站—某某湖首站—末站客运主要方向为：安平，保定，北京，石家庄，德州，阜城，天津，枣强，东光，南宫，郑口，景县，沧州，曲阳，邢台，济南，邯郸，濮阳，武强，冀县，泊头，辛集，新河，定州，泰安，深县，廊坊，饶阳，高碑店，徐州，安阳，吴桥，武邑，宁晋，淄博，承德，开封，滨州，太原，峰峰，秦皇岛，长治，日照，聊城，天津大港，临沂，张家口，郑州，潍坊，新乡，天津塘沽，沈阳，河间，威海，安国，无极，献县，洛阳，白溶洞，黄骅，新乐，西安，包头，上海，唐山，泊镇，唐县，塘沽，段村，临城，深泽，本斋，任丘。K716/K717K866/K867K712/K709K884/K8812071/K1622/K1619K564/K565K105K882/K883K868/K8652246/K214K308/普快普快快速快速普快普快普快快速快速普快快速快速快速快速快速普快快速快速某某北京西运城北京西太原包头太原北京西北京西青岛秦皇岛始发时间07:5021:5021:2109:2521:3622:4322:1023:5021:46某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某北京西某某秦皇岛青岛青岛深圳西太原深圳太原石家庄北北京西05:2808:3608:0008:5107:4007:1306:3405:0207:0305:4008:2207:00全程距离全程时间3小时46分分分分分分分分分分K305K715/K718K668/K665T188/T185K732/K729Z134K906/K9074518/4515K666/K667K920K572K620K546/K547普快普快普快普快快速快速特快快速特快普快快速普快普快快速普快普快普快快速普快快速快速快速连云港东大连沈阳北沈阳北井冈山阜阳杭州福州20:4020:0723:3006:0608:0418:1014:3107:5019:2420:5122:1020:46某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某太原北京西北京西石家庄福州深圳北京西北京西太原石家庄北北京西沈阳北北京西哈尔滨石家庄北北京西北京西北京西齐齐哈尔08:5008:3608:5507:2505:4905:1309:1520:5712:1806:5211:4513:5409:14分分分分分分分18小时8分分分4426/4423K892/K8934487K372/K373K1620K10644816448/K908/K9054482K307/K306K928/K9254424/4425K548/K545普快普快快速普快普快快速快速普快快速普快普快普快快速普快普快普快快速快速普快普快普快快速石家庄杭州北京西石家庄深圳西北京西深圳北京西太原北京西北京西哈尔滨北京西哈尔滨齐齐哈尔09:4008:1810:2120:2108:5409:4308:1408:0807:0009:08某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某石家庄北太原连云港东北京西清河城杭州石家庄09:2822:1714:0609:2622:5820:4220:1608:3021:5923:1406:0807:5707:028小时44分5小时48分分分分分分分分分6446/T253T25444882073/T186/T187K6194516/4517K919K891/K894K571K566/K563Z133K213K374/K371T107K730/K731普快特快特快普快普快普快普快普快特快快速普快普快快速快速快速快速特快普快快速快速特快快速清河城广州北京西北京西石家庄北深圳北京西石家庄北北京西太原北京西石家庄北太原北京西06:4520:1809:3720:00某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某广州北京西北京西北京西沈阳北杭州井冈山深圳21:2520:3606:1020:0205:1120:5821:2006:5605:5720:2906:1909:2522:40分分分5小时42分分分分分分分石家庄北青岛2244/K710/K711K926/K927普快快速快速某某某某石家庄北青岛2244/K710/K711K926/K927普快快速快速某某某某某某包头20:4208:58某某地区人口较多，消费力逐年承上升趋势加快，地区交通网络较为便捷，覆盖一区传统意义上任何一个城市火车站商圈均应为繁荣的综合商业业态，而某某市火车站商圈产品多在中低价位，单一产品集中经营，表面形成专业市场，但是单位价值较低，竞争加剧，利润小，软硬件条件差，再加上经营管理的落后，不能形成规模效应，商整体商业需要一个逐步摆脱业态档次低、管理粗放和布局不合理的商业现象，通过以旧换新，未来的商业空间将很有希望被打造成为具有某某本土特色的商业经济圈；本案和某某市火车站、某某客运站毗邻。本案北侧通往火车站、汽车站的街道如全面打通，便捷的交通网络对本案有着本质的影响意义，共享火车站、汽车站客流。1.新大陆及保龙仓核心商圈、衡白商圈由于和本案商圈均为市级商圈，商圈性质相同，因此，新大陆及保龙仓核心类商业的有效市场商业量及商业面积计算在定量汇总加法之2.该定量汇总重点以项目所在火车站商圈市场、衡百商业、典型性商业街进行商户总数量和经营总面积的加法汇总；3.目前商业所设计形态有市场类商业、临街商业、商场类商业三种，商场类商业作为联营扣点的直营经营模式，与市场和临街商业租赁模式完全不同，为完全两个群体。因此，不能计算为本案的有效支撑，商场类商业在定量汇总中予以摒弃；4.其他下县、市、区属于典型的区域性商圈和社区型商圈，和本案商圈经营性质及消费群体有着本质的区别，因此在商圈性质上予以摒弃不做定量汇总加法。依据定量调研数据，我司按照有效商圈（衡百商圈、火车站商圈、新大陆及保龙仓核心商业区）市场和临街分别进行个案定量汇总和业态定量汇总，数据如下：商贸城浙江村市场小商品市场易得电子城4449海洋电子城天信电子城新创恒电子城目前中心街以东和平路段以电动车、五金机电主要业态，该类与本案的城市综合体性质较为不兼容，同时该两类业态与其他商业业态市场兼容性差，对本案业态定位参考性不大，在此给予摒弃。因此，临街汇总只以火车站商圈与衡百商圈主街道名称街道名称报社街（新华路—胜利路）大陆裕丰商业街金潮鞋城（和平路）人民路（红旗大街—榕花大街）希光数码城中心街（站前路—胜利路）4350火车站商圈和衡百商圈、新大陆保龙仓核心区域市场及临街商业按业态进行商户箱包、鞋童装、童品厨卫洁具、照明裤业工艺品、礼品、饰品数码、电脑、耗材小家电、钟表、眼镜床上用品、家纺、窗帘、布艺休闲装、运动装办公用品、文具、音像、体育用品影印店服装加工设计婚纱、摄影、礼服糖果副食、干果副食293226343手机、手机维修及配件2黄金珠宝1库房、柜台5中国移动、中国联通、蔬菜肉品、粮油副食、服装加工、琴行、添加剂、等服务业态及副食类业态由于其和城市综合体兼容性较差，同时在本案商业中最多作为住宅配套出现，而并非集中化大规模出现，因此予以摒弃；五金机电、电动车、自行车、汽摩配件、建材、装饰、家具、维修作为对位置要求性不高的边缘化市场经营业态，其一方面租金承受水平较低，楼层抗性较大；另一方面聚客能力较差，购买意向较弱，购买承受门槛低，不适合城市综合体的经营模式，因此予以空房和仓库不可计算为商业支撑面积，予以摒弃；影印店仅有三家，予以摒弃；服装加工设计仅有四家，并且为提供服务的商业业态，予劳保用品作为较为落后的产品业态，和新型市场兼容性较差，和其他业态兼容性较差，厨卫洁具、照明类总量较少，同时一方面和其他业态兼容性较差，另一方面租金承受偏黄金珠宝类仅有一家，予以摒弃；4、则，根据以上原则进行有效甄别之后有效商户数量及商业使用面积支撑如下：童装、童品裤业2装9小商品类工艺品、礼小家电、钟表、眼镜具、音像、体类修及配件2针织床品婚纱礼服类纺、窗帘、布艺毛衫、毛线箱包皮鞋类箱包、鞋329284426723962目前市面有效商户数量支撑为1765户，有效商业使用面积支撑为53246平方米；市场主要支撑业态为服装类、小商品类、电脑电子手机类、针织床品婚纱类、箱包皮鞋服装类为数量和面积最大的支撑业态，共有商户619户，有效商业使用面积22125平方米；服装类中最多的为女装类，商户数293户，使用面积8859平方米；其次为童装类，商户数157户，使用面积4107平方米；再其次为混装，商户数105户，使用面积5922平方米；男装、裤业、运动休闲仅有几十户；共有309户，使用面积7002平方米；手机及配件类120户，使用面积932平方米；针织床品婚纱礼服类共有商户数210户，使用面积7371平方米；其中针织内衣羊毛衫毛线类较多，商户数125户，使用面积2871平方米；床上用品家纺窗帘布艺类和婚纱根据本地商业情况，我司采取了商户问卷的形式进行对商圈市场与临街主干道商户基础数据和对本案认同度的抽样调查，调查市场于临街主要为本案所在商圈浙江村市场、某某商贸城、民生市场、小商品批发市场、易得电子城、天信电子城、海洋电子城、新创恒电子城；临街类：中心街、报社街、人民路、红旗大街、自强街等。现总结如下：在访谈商户经营此行业的经营年限中，90%的商户经营年限在1—5年，4%的商户经营年在访谈的商户中的90%商户经营批发，4%的商户经营零售，6%的商户批零兼营。在访谈商户中的商户71%从市场租赁，23%的商户从个人手中转租，6%的商户尾之前从市场购买，个人购买行为较少。18%的商户月流水额在1万元—2万元，14%的商户月流水额在2万元—5万元，8%的商所访谈的商户中28%有进场意向，原因为：新环境，人流多，交通方便，项目位置好；66%商户持观望态度，原因为等项目经营状况好些再进，或者等到项目业态分布图等详细资料出来后再定，6%的商户无进场意向，原因为：在原市场已经有多个铺位经营，新市场专业可能不匹配。在访谈的商户中商户意向入场方式65%的商户认同租赁，2%的商户认同购买住宅，25%的商户租赁购买均可，8%的商户未回答。在访谈的商户中2%的商户认为合格商铺使用面积在10㎡以下，17%的商户认为合格商铺使用面积在10—15㎡，37%的商户认为合格商为合格商铺使用面积在21—25㎡，20%的商户认为合格商铺使用面积在25㎡以上。在访谈的商户中，商户承受最高付款中48%的商户认同4—6万，22%的商户认同6—10对本案楼层意向入驻的商户中，35%的商户选择一层，37%的商户选择二层，5%的商户选择三层，1%的商户选择四层，22%商户未回答。在访谈的商户中商户认为合理的租金中71%的商户认同1-5元/㎡/天，2%的商户认同6-10元/㎡/天，8%的商户认同10元以上/㎡/天，19%的商户未回答。拟定本案以一个使用面积12㎡的内部摊位，对本案有一定意向的商户中：承担最高总款的商户对一层认同，8%的商户认同19万元左右的售价，24%的商户认同15万元左右的售价，30%的商户选择其他，38%的商户未回答。承担最高总款的商户对二层认同，7%的商户认同14万元以下的售价，34%的商户认同10万元左右的售价，29%的商户选择其他，30%的商户未回答。在所访谈的商户中对新市场招商销售获取渠道19%的商户认同户外，63%的商户认