房地产评估教学课件第6章收益法

房地产评估第6章收益法第6章收益法案例导入：随着多年的住宅调控和配套发展，广州市珠江新城的商业氛围日趋浓厚，而记者在2013年3月实地探访珠江新城发现，珠江新城部分商铺价格在四年内已涨了三倍，一手商铺出现了40万元/平方米以上的高价，但租金仍较为低迷。记者在兴盛路上的隽峰苑销售部发现，其正在放卖一手商铺，部分临街商铺的价格已经涨至40万元/平方米以上。据一位商业地产业内人士表示，该批铺面是一位投资商整体“批发”后再“零售”的，为赚利差，价格抬得比较高。虽然高价，但售卖情况似乎还不错。销售人员表示，此批单位刚刚放售十余日，已售出了三分之二。价格高企，租金却没有跟着“一飞冲天”，珠江新城部分地段的出租回报率甚至不到市区成熟商圈出租回报率的一半。在隽峰苑销售部，销售人员给记者算了一笔账：34号铺带租约出售，产权证上的面积为39平方米，售卖价格为43万元/平方米，总价达到1677万元以上，该铺面目前租给汤臣倍健，租金仅为每个月2.2万元，按此计算，年出租回报率仅为1.57%，而全市大概是4个点的回报率。（广州珠江新城铺面价四年涨三倍租金回报率偏低，地产中国网，2013-3-18）从收益法评估的角度，你认为应当如何看待这里所说的相对较低的租金、较高的售价，以及偏低的回报率？第一节收益法基本理论一、收益法定义二、收益法基本原理三、收益法适用范围四、收益法公式五、房地产评估中的收益法计算公式房地产价格评估：房地产价格

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房地产净收益/综合资本化率

房地产净收益=房地产总收益－房地产总费用房地产总费用=管理费＋维修费＋保险费＋税金土地价格评估：土地价格=土地净收益/土地资本化率土地净收益=土地总收益－土地总费用土地总费用=管理费＋维护费＋税金土地价格=房地产价格－建筑物现值

建筑物现值=建筑物重置价一年折旧×已使用年数土地价格=（房地产净收益－建筑物净收益）/土地资本化率建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率建筑物价格评估：建筑物价格=房地产价格－土地价格建筑物价格

=（房地产净收益－土地净收益）/建筑物资本化率第二节

收益法参数的估算一、净收益净收益的含义客观总收益客观总费用净收益估算潜在毛收入、有效毛收入、经营费用二、折现率估算市场比较法可比实例1可比实例2可比实例3潜在总收入（元）300002000028000空置及坏帐损失150010001400营业费用150001000014000净收益13500900012600出售价格949005740081800年限322826可比实例折现率（%）1415.415折现率取值(%)14.8资本资产定价模型投资资本结构法

r=rm×m+re×（1-m）

rm为抵押贷款折现率或称为抵押贷款常数，m为抵押贷款-价值比率（LTV），re为权益资本期望的投资报酬率，（1-m）为权益资本占房地产价值的比率。债务保证率法r=dcr×rm×mdcr=noi/imdcr为债务偿还保证率，年净收益noi,年债务偿还额im三、收益期限的估算第三节收益法应用举例某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块50年的土地使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2008年该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%，土地折现率7%，建筑物折现率8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权将由国家收回，地上建筑物将得到合理的价值补偿。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000㎡，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/㎡，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/㎡，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天˙间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费