房地产经济学（第三版）课件 第3章 区位理论；第4章 房地产价格

房地产经济学（第三版）世纪房地产系列教材谢经荣吕萍乔志敏○编著2本章主要讲述区位理论的产生与发展、区位理论概述、影响区位的因素以及区位理论同房地产经济活动的关系。重点介绍农业区位论、工业区位论、中心地说（中心地理论）、廖什的市场区位理论、佩兰德的区位理论、艾萨德的区位理论等。区位理论是房地产经济学的重要理论之一。著名的农业区位论、工业区位论以及中心地理论等经典区位论，虽然多产生于19世纪末20世纪初，而且当时研究问题的条件和范围也比较简单，但这些理论的基本思想至今仍具有重要的指导意义。随着社会经济的发展，区位理论也不断得到更新和完善，并对解决实际问题发挥了重要的作用。[本章内容提要]第3章区位理论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材区位是指某一空间的几何位置，是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。为进一步揭示区位的性质与特点，可以将区位进一步划分为：自然地理区位和经济地理区位。3.1.1.1自然地理区位指某一事物与其周围自然环境的空间关系，以及该位置上的地质地貌等自然条件的组合特征。3.1.1.2经济地理区位是指在人类社会经济活动过程中形成或创造的人地关系。33.1区位理论的产生和发展3.1.1区位房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材自19世纪下半叶至20世纪40年代，是区位理论形成和得到初步发展的阶段。杜能、韦伯、克里斯塔勒、廖什等都为区位理论的形成和发展做出了贡献。但他们的理论受到社会实践条件的局限，研究对象是单个的或某一方面的经济客体。基本不涉及动态变化。3.1.2.1工业化和城市化与区位理论的发展3.1.2.2现代科技与区位理论的发展3.1.2.3高新技术产业的兴起与区位理论的发展43.1区位理论的产生和发展3.1.2区位理论的形成及发展房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.1.1基本假设孤立国是假设的一个与世隔绝的国家。在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这个城市作为主要的销售市场；在这里土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致；城乡间唯一的运输手段是马车；各地农业经营者的能力和技术条件相同；平原四周是未经开垦的荒野，使孤立国与外界隔离；农作物的经营目的是谋取最大收益；运输费用与农产品重量和生产地到消费市场的距离成正比；市场上农产品的价格、农业劳动者的工资、资本的利息都固定不变。53.2主要区位理论3.2.1农业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.1.2主要内容1．计算公式在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的利润(P)是由农业生产成本(E)、农产品市场价格(V)和农产品的运费(T)三个因素决定的。用公式表示如下：P=V-（E+T）2．六个同心圆第一圈为自由农业区提供蔬菜、牛奶等，集约化程度较高第二圈为林业区提供薪炭、木材等第三圈为轮作农业区提供牲畜、土豆及谷物等第四圈为谷草农业区提供小麦、玉米、稻谷及畜产品等第五圈为三圃式农作区耕地划分为三块，分别种植黑麦、大麦及休闲地第六圈为畜牧业纯牧区63.2主要区位理论3.2.1农业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材73.2主要区位理论3.2.1农业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材图3—1杜能圈示意图3.2.1.3杜能理论的贡献杜能对农业区位论的研究从级差地租出发，阐明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由近到远配置不同的作物，其经营方式也应由粗放到集约变化。83.2主要区位理论3.2.1农业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响，被公认为是工业区为理论的奠基者，其代表作为《工业区位论》。3.2.2.1基本概念韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素”的概念，认为区位因素可以划分为三类：一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的因素。区域因素、集聚因素和分散因素：区域因素决定企业的布局，而集聚因素和分散因素影响企业的联合性与协作性。自然技术因素和社会文化因素等。93.2主要区位理论3.2.2工业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.2.2主要内容——三个法则1.运输区位法则2.劳动力区位法则3.集聚(分散)法则3.2.2.3韦伯理论的贡献韦伯将数学与土地经济学应用于土地规划，是运用现代计量方法研究土地经济问题的先驱，其所提出的追求成本费用最低点的思想尽管有不合理之处，但仍是现代产业活动追求经济效益的核心。他提出的三要素也是土地利用规划、城市规划和土地利用的核心。但是，在韦伯的理论中忽视和掩盖了社会经济因素的作用，对社会科学的应用认识不足，低估了其作用。103.2主要区位理论3.2.2工业区位论房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.3.1基本概念1.中心地和中心地职能：中心地是向居住在它周围的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地；其职能是指由中心地提供的货物和服务的种类。2.人口门槛：指一个企业为维持经营活动所必须赚取的最低收入，将这一最低收入界限比喻为企业的门槛。3.货物的最大销售距离113.2主要区位理论3.2.3中心地说（中心地理论）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.3.2主要内容1.假设条件这里为“均值平原”，土地肥沃，资源分布、人口分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的，无边界；有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，朝各个方向移动都可行；生产者和消费者都属于经济行为合理的人；消费者离他们居住地最近的中心地购买他们所需的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货物的销售价格加上来往的交通费用。123.2主要区位理论3.2.3中心地说（中心地理论）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.3.2主要内容2.六边形网格：克氏根据周边最短而面积最大和不留空当代弥合性原则，认为最合理、最有效的市场区图形是正六边形体系。3.等级体系的形成：不同的货物和服务的提供点都能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体系。三种原则是：（1）市场最优原则（2）交通最优原则（3）行政最优原则133.2主要区位理论3.2.3中心地说（中心地理论）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材143.2主要区位理论3.2.3中心地说（中心地理论）房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材图3—2市场最优原则城镇分布示意图图3—3交通最优原则城镇分布示意图图3—4行政最优原则城镇分布示意图3.2.4.1廖什的市场区位理论廖什在1945年所著的《区位经济学》一书中，以简单的方程组来描述一般的空间关系，同时也设法表达出所有区位相互关系的抽象化系统，这是廖什将空间经济思想带入区位理论并在方法上创新的主要贡献之处。153.2主要区位理论3.2.4其他学者对区位理论研究的成果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.4.2佩兰德的区位理论佩兰德是第一个论及市场地区范围问题的经济学家。163.2主要区位理论3.2.4其他学者对区位理论研究的成果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材A市场B市场运输成本工厂价格价格AA′B′B图3—5

两厂商市场分布理论3.2.4.3艾萨德的区位理论艾萨德认为一般区位理论能以经济理论的方法来扩展，用以研究者依据提到原则分析企业家做区位决策时各种不同的生产要素的任何组合。沃尔特提出利用和借鉴经济学中两种生产要素的各种可能组合所形成的等产量曲线与各种等成本曲线相切，可决定生产的特定生产量和生产要素的最低成本组合的分析方法，可利用等产量线分析确定工厂的区位。173.2主要区位理论3.2.4其他学者对区位理论研究的成果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.2.4.3艾萨德的区位理论183.2主要区位理论3.2.4其他学者对区位理论研究的成果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材劳动力（L）NELxC3C2C1K1K2K3M3M2M1O原料（M）图3—6利用等产量曲线确定厂商区位3.2.4.4阿隆索的区位理论阿隆索于1964年提出竞租函数概念。他认为，各种经济活动的区位是由其所能够支付的地租而决定的。在市场竞争条件下，通过土地供求机制、土地价格机制的作用和调整，各种经济活动竞争使用土地，并经过竞争决定各种经济活动的最佳区位选择。193.2主要区位理论3.2.4其他学者对区位理论研究的成果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.1.1一般因素1.人口2.行政区划3.地理位置与自然条件4.社会经济状况5.土地与住房制度6.城市规划7.土地利用计划8.政策203.3研究区位（理论）的实际意义3.3.1影响房地产区位的主要因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.1.2区域因素区域因素是影响城镇内部不同地区土地区位条件的因素，主要包括繁华程度、交通状况、城镇设施的完备程度、环境条件和土地使用限制等因素。区域因素决定土地的中观区位特征。1.繁华程度2.交通状况3.城镇设施的完备程度4.环境条件5.土地使用限制213.3研究区位（理论）的实际意义3.3.1影响房地产区位的主要因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材

3.3.1.3个别因素

个别因素主要是指与宗地直接有关的自然条件，市政设施，宗地形状，长度、宽度，临街条件以及使用限制等。个别因素决定土地的微观区位，即决定地块的区位条件状况。1.自然条件2.市政设施3.宗地形状4.宗地长度、宽度5.临街条件6.使用限制223.3研究区位（理论）的实际意义3.3.1影响房地产区位的主要因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.2.1区位理论与房地产价格区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素相互之间的内在联系和空间分布规律的理论。不同区位之所以影响房地产价格，可以归纳为两个方面的原因：一个原因是由于区位是影响企业生产成本的重要因素，如区位不同，就会导致交通成本和土地开发成本的差异，从而影响企业的生产成本；另一个原因是区位也影响到土地使用者的方便程度，如基础设施和公共设施的完备状况均会影响土地的利用效用。233.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.2.2区位理论与企业的选址企业的选址过程，是企业依据所应该考虑的因素的变化情况，进行逐项分析，并利用一定的规范方法，确定用地结果的过程。1.企业选址应当考虑的主要因素243.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材土地条件1交通条件2设施状况3协作条件4投资成本5环境保护63.3.2.2区位理论与企业的选址2.厂址选择的方法253.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材1重心法：把运输因素作为依据，利用“求重心”的原理，选择其中运输量最小、费用最低的方案为最佳方案的一种方法。2方案比较法：在已经确定的建厂地区内对不同厂址方案的投资费用和经营费用进行比较来确定厂址的一种方法。3分级评分法：指对不同的厂址方案中的所有因素进行评分，并根据分值的高低来确定最优厂址的一种方法。3.3.2.3区位理论与高新技术产业的区位选择(1)紧密依托经济发达的大城市。(2)靠近教育和研究机构。(3)便捷、高效的信息获取条件。(4)优美的环境条件。263.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.2.4区位理论与房地产开发1.房地产开发项目的区位选择应考虑的要素：依据房地产项目的要求选择区位综合分析房地产项目成本和售价确定项目的区位2.房地产开发项目的实施房地产开发项目的实施应符合城市规划和房地产开发规划的要求。城市规划与房地产开发规划对房地产项目的控制主要体现在区位的限制上和用地使用条件的限制上。城市规划通过对房地产开发项目严格的规划和管理，对项目选址进行控制，同时对项目的实施也进行约束。273.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.2.5案例1——服装店区位选择分析1.都市中心整体的商店街区2.车站附近或交通要道周边地区3.人口密度地区4.客流量大的地区283.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材3.3.2.6案例2——KFC的选址策略1.商圈的划分与选择（1）划分商圈。（2）选择商圈。2.聚客点的测算与选择（1）要确定该商圈内最主要的聚客点。（2）选址时一定要考虑人流的主要运动路线会不会被竞争对手阻截。（3）聚客点选择影响商圈选择。293.3研究区位（理论）的实际意义3.3.2区位理论与房地产经济活动的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材30房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材关键术语区位经济地理区位区位理论31房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材1.简述区位的概念和类型。2.农业区位论、工业区位论和中心地说的概念、代表人物与主要内容分别是什么?3.影响房地产区位的因素有哪些？4.如何理解区位理论与房地产经济活动的关系？房地产经济学（第三版）世纪房地产系列教材谢经荣吕萍乔志敏○编著33房地产价格是由土地价格和建筑物价格构成的。本章共分四节。第一节介绍土地价格，特别是介绍土地价格的构成、不同类型地价及其相互之间的关系、地价和国民经济的关系。第二节介绍建筑物成本和价格。第三节介绍房地产价格，特别是房地产价格和租金之间的关系、房地产价格类型。第四节介绍影响房地产价格的因素。[本章内容提要]第4章房地产价格房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。如以V为土地价格，ai为第i年的地租，r为折现率（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为：

V=∑ai/(1+r)i344.1土地价格4.1.1土地价格的内涵房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成的。如下图所示。354.1土地价格4.1.2土地价格的形成房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材土地数量mOpp′dd′s价格图4—1土地供给条件下地价的决定4.1土地价格4.1.2土地价格的形成房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材土地数量mOp1p2p3ps1sssmd1d价格图4—2土地供给随时间变化条件下地价的决定1.理论上的土地价格

从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。土地物质价格的理论构成公式是：

Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s

上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数.Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价。374.1土地价格4.1.3土地价格构成的本质房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材1.理论上的土地价格土地本身的土地资本价格理论构成公式为：

Jdz=Jj×(1-Kx)×(1-Km)+Jx-Jf

上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；Kx为土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系数；Km为有形损耗系数；Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；Jf为当前已经报废的土地资本（假定残值为0）的拆除费用。384.1土地价格4.1.3土地价格构成的本质房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材2.土地价格与土地交易额土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。3.土地价格构成

土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。394.1土地价格4.1.3土地价格构成的本质房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材404.1土地价格4.1.3土地价格构成的本质房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材农地地租不确定性风险年补偿费土地资本租金区位地租距CBD的距离地租CBDd′图4—3城市土地租金414.1土地价格4.1.3土地价格构成的本质房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材纯农地价格不确定性风险补偿费转换成本区位价格距CBD的距离地价CBDd′图4—4城市土地及农地价格比较预期增值农地开发权价格纯农地价格按照不同的作用和标准，可以划分出多种土地价格：1.市场价格和市场价值2．土地所有权价格和土地使用权价格3．基准地价和标定地价4．课税价格、征收价格、抵押价格5．总价格、单位价格、楼面地价6．评估价格424.1土地价格4.1.4土地价格的种类房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材434.1土地价格4.1.5不同类型地价之间的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材13579ab1b2c土地价格投资者图4—6土地价值在市场中的实现过程1.土地价格变动的机理土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素；从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还可以因为这两个构成部分的变动而变动。444.1土地价格4.1.6土地价格的变动房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材2.土地价格变动趋势及其形态从各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式增长的，这主要是由于以下几方面的原因：地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期；土地市场的供求变化，往往出现循环变动；影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差万别。454.1土地价格4.1.6土地价格的变动房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材464.1土地价格4.1.6土地价格的变动房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材农地土地价值农地价值市地发展时序或容许的土地资本积累量图4—8城市土地价值的变动过程Oabfcded′c′1.地价与经济周期2.地价上涨可能对国民经济造成的不良影响住宅问题难以解决；公共事业难以开展；地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费；土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环3.地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响474.1土地价格4.1.7土地价格与国民经济的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几部分组成：建筑工程费用设备及安装工程费用其他费用如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。484.2建筑物价格4.2.1建筑物价格的构成房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积个别价格的平均水平来衡量的。建筑物价格的变动，是由于影响建筑物价格的多种因素的变化造成的，这些因素有构造、装修、设备、规模、用途、地区、物价水平等等。494.2建筑物价格4.2.2建筑物价格的变动房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材4.2.3.1折旧和折旧类型（1）由于长期使用而产生的建筑物实体的老化和损坏，可以称为建筑物实体损坏（physicaldeterioration）。（2）由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功能性贬值（functionalobsolescence）。（3）由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降低、市场行情走低等而产生的外部性贬值（externalobsolescence）。504.2建筑物价格

4.2.3建筑物折旧房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材4.2.3.2折旧估算方法在计算折旧时，按其变化形态，又可以将折旧分成直线折旧和指数折旧、均速折旧和加速折旧等。求算折旧额主要采用三种方法：市场提取法、年龄—寿命法和分解法。514.2建筑物价格

4.2.3建筑物折旧房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材524.3房地产价格4.3.1房地产价格的构成房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材征地安置费耕地占用税小区内土地开发费开发单位管理费开发投资资本利息开发投资利润土地使用权价格拆迁安置费小区内土地开发费开发单位管理费开发投资资本利息开发投资利润勘察设计费建筑材料、设备费建筑施工费建设单位管理费建设单位向政府部门缴纳的有关税费建设单位建筑资本投资利息、利润建筑物出售前的保管、养护等费用推销费建筑物销售有关税费销售经营利润“农转非”地价旧城区改造地价建筑物生产成本建筑物销售成本土地价格建筑物价格房地产价格房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为：

RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR其中：为房地产纯租金；LR为地租；Rt第年的租金；I为市场利率（投资回报率）；N为经济使用寿命；V0为建筑物的全新重置价格；t为建筑物正在使用的年序数。534.3房地产价格4.3.2房地产价格和房地产租金之间的关系房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材商品房价格与经济适用房价格标准价与成本价廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金544.3房地产价格4.3.3房地产价格的种类房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、经济因素和政治因素。4.4.1.1社会因素554.4影响房地产价格的因素4.4.1影响房地产价格的一般因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材社会因素人口状况城市化房地产投机社会稳定状况4.4.1.2经济因素标准价与成本价1.国民经济