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深圳甲级写字楼市场季度报告knight莱Frank坊2024年第一季度/research第一季度,主要受成交披露的滞后性及迅猛增长的自用需求影响,深圳甲级写字级写字楼供应亦遭遇洪峰,空置率及租金继续承压。整体和市场租金环比下降3.0%至169.1元/平方米/月,空置率则环比上升从行业来看,本季度租赁需求主要源于行业龙头企业整合面积大幅拉动了本季度将有超20万平方米供应入市。全市甲级写字楼空置率和租金将继续承压。在经济复苏预期走弱的背景下,企业租赁需求将周图一:深圳甲级写字楼市场参考指标[1]2024年第一季度空置率25.4%2024年第一季度空置率25.4%2024年第一季度新增供应348,860平方米2024年第一季度净吸纳量256,785平方米2024年第一季度租金169.1元/平方米/月3.0%3.0%资料来源:莱坊研究部[1]租金为平均净有效租金千平方米●前海3,0002,000500福田中心区科技园后海蔡屋围●其他0千平方米●前海3,0002,000500福田中心区科技园后海蔡屋围●其他0注:其他包括车公庙,蛇口,宝安中心区2024年的预计供应包括已入市的项目蔡屋围表示罗湖区资料来源:莱坊研究部图二:2024-2026各区域新增写字楼面积图三:深圳甲级写字楼租金走势人民币/平方米/月25024023022021020019018020142015201620172018201920202021202220232024资料来源:莱坊研究部新年伊始,为了争夺客源并打响新年的第一炮,大多数业主积极采取了各种方式图三:深圳甲级写字楼租金走势人民币/平方米/月25024023022021020019018020142015201620172018201920202021202220232024资料来源:莱坊研究部Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4QQ1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1的预期下,成本主导型搬迁仍将是市场主表一:深圳甲级写字楼各细分市场参考指标,表一:深圳甲级写字楼各细分市场参考指标,2024年第一季度↓3.5%↑7.6%202.5↓6.0%↑0.7%↓3.5%↑1.6%↓2.8%↓0.1%↓0.7%32.4%↓3.3%↓2.1%↑1.2%↓0.8%36.2%↑2.4%↓0.3%24.4%↑0.2%图四:甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率千平方米新供(左轴)净吸纳(左轴)空置率(右轴)1,60030%1,40025%1,20020%1,00080015%60010%4005%2000201320142015201620172018201920202021202220232024Q10%资料来源图四:甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率千平方米新供(左轴)净吸纳(左轴)空置率(右轴)1,60030%1,40025%1,20020%1,00080015%60010%4005%2000201320142015201620172018201920202021202220232024Q10%资料来源:莱坊研究部注:2024年的甲级写字楼供应量及净吸纳量为第一季度的供应量及净吸纳量2024的空置率为第一季度的空置率表二:甲级写字楼主要租赁成交,2024年第一季度3,000深圳市云希谷科技有限公司2,148科兴科学园前海鸿荣源中心尤尼泰税务事务所表二:甲级写字楼主要租赁成交,2024年第一季度3,000深圳市云希谷科技有限公司2,148科兴科学园前海鸿荣源中心尤尼泰税务事务所2,0002,0002,0002,0001,300前海鸿荣源中心金达威医疗科技1,200资料来源:莱坊研究部注:所有成交均有待落实除此以外,本季度全市自用需求贡献了约30%的去化面积,极大地拉动了全市净租改为自用,新入市的罗湖区城脉中心一半办公楼面积为自用。尽管于第一季度,因租赁成交的滞后披露与大量的自用需求推动了全市净吸纳量仍稍逊于预期的背景下,预估2024年第二季度,企业租赁需求将周期性回落至合理区间,供需失衡的加剧将进一步推高全市空置率水平。B大宗交易买家维持审慎观望态度2024年第一季度,深圳写字楼投资市金额约人民币2.46亿元。该宗交易为深圳市坪山城投置业有限公司以人民币2.46亿元的总代价,通过股权及债权方式收购坪山世茂广场项目。该中包含已建成的227公寓单位,以及在建的约11万平方米的写字楼和3.69万平方米随着多家大型房企再次先后传出清盘景的开发商及城投公司积极募集资金参与单”及消费类基础设施Reits的落地,地产行业整体债务危机略有缓和,但整体形势大宗交易标的物价格存在较大的松动空间,部分租户将租赁需求转换成买卖需求仍将维持审慎观望的态度,投资决策时间偏向核心区域具有稳定收益的标的物。2024年第一季度各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率宝安中心区租金:148.9前海存量:166租金:154.6宝安中心区租金:148.9前海存量:166租金:154.6空置率:36.2%科技园租金:148.5存量:47空置率:24.4%存量:47空置率:24.4%存量:188空置率:18.2%空置率:31.6%AA991蛇口后海罗湖福田中心区蛇口后海罗湖存量:128存量:123存量:128存量:123存量:25租金:160.4空置率:41.5%租金:195.8空置率:32.4%租金租金:160.4空置率:41.5%租金:195.8空置率:32.4%租金:129.6空置率:31.3%空置率:14.3%资料来源:莱坊研究部注:存量的面积单位为万平方米,租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月,空置率为平均空置率部分数据或因数据库调整而存在差异,具体数值以本季度为准如果您对我们的研究报告有任何疑问,或需要咨询房地产业务,欢迎与我们联络:研究及咨询部朱磊高级董事,中国区研究及咨询部主管+862160321769laurence.zhu@王兆麒董事,大中华区研究及咨询部主管+85228467184martin.wong@杨悦晨董事,上海及北京研究及咨询部主管+862160321728regina.yang@陈启明分析员,研究及咨询部+8613642314481henry.chen@深圳商业物业服务部简家宏

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