DB33T 2203-2019 无居民海岛估价规程　　

DB33Regulationsforvaluationonuninhabited浙江省市场监督管理局发布I 1 1 2 2 2 2 3 3 3 4 5 5 6 7 7 7 7 8 9 1无居民海岛估价规程应缴纳的税金和海岛增值收益来确定海岛价格的估价2以使用者使用海岛空间造成海岛生态受损所应支付的费用为主导，定量反映海岛生态系统受损程3无居民海岛估价结果不得低于无居民海岛使用权出让最4估价方法4.1收益还原法4.1.1适用条件4.1.2基本公式r1rVaEV11n..............................（1）r1rV——海岛价格，单位为万元；a——海岛未来年纯收益或租金收益，每年不变，单位为万元；EV——海岛生态价值年增量，单位为万元；r——还原利率（折现率n——剩余海岛使用年期。nVCItCOtEVt1rtPn1rn..................（2）nV——海岛价格，单位为万元；n——剩余海岛使用年期；CIt——第t年海岛年总收入，单位为万元；r——还原利率（折现率）；t——年序号（t=1，2，3……nPn——海岛期末残余价值，单位为万元。4.1.3程序与要求4b)估算生态价值增量。根据海岛开发利用后每年年末与年初生态价值差额确定。d)确定海岛价格。在估价实务中应根据具体情况选择适4.2成本逼近法4.2.1适用条件4.2.2基本公式VEaEdEmTR1R2R3k........................（3）V——海岛价格，单位为万元；Ea——海岛取得费，单位为万元；T——税金，单位为万元；k——使用年期修正系数。4.2.3程序与要求a)收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收度而发生的调查、监测、评估以及其他必要的合理e)税金：海岛开发利用过程中发生的增值税、环保税、所付的利息，海岛开发周期超过一年的，利息应按复利h)海岛增值收益：根据用岛区块条件的完善或者用途的改变情况结合该区域因素综合确定；5k=11（4）n k——使用年期修正系数；r——还原利率（折现率n——剩余海岛使用年期。4.3假设开发法4.3.1适用条件具有投资开发或再开发潜力，且开发后收益水平易确4.3.2基本公式VABC....................................（5）V——海岛价格，单位为万元；A——开发价值或开发完成后的海岛总价格，单位为万元；B——整个开发项目的开发成本，单位为万元；C——开发者合理利润，单位为万元。4.3.3程序与要求完成后拟采用出租或自营方式的海岛价格宜采用收益还原法来d)开发利润，采用同一市场上类似海岛开发项目的4.4市场比较法4.4.1适用条件4.4.2基本公式6VVBK1K2K3K4K5K6k........................（6）V——海岛价格，单位为万元；K1——交易情况修正系数；K2——生态环境状况修正系数；K3——自然资源条件修正系数；K5——用岛方式修正系数；k——使用年期修正系数。4.4.3程序与要求4.5邻地比价法4.5.1适用条件4.5.2基本公式n'Vp1bc1i1FiwiEVkH....................（7）V——海岛价格，单位为万元；p1——相邻乡镇相同用地类型最低级别的b——相邻土地基础设施建设成本，单位为万元；7wi——第i项修正因素指标权重；H——法定使用年期差异系数。4.5.3程序与要求b)确定待估海岛相邻乡镇相同用地类型最低级别的基准地价。理利润，相邻乡镇相同类型用地的基准地价扣除建设成本与合理利润折算形成可比4.6各类用岛估价方法选择4.7用岛设施对于岛上设施及构筑物的估价参照国家及省市规定的地5.1程序与要求85.1.3收集调研及实地勘察资料权利状况和利用状况及与待估海岛相关的海岛交易实例资料5.1.3.2应收集的图件资料包括海岛位置图、分类型界址图、建筑物和设施布置图等。5.1.4选择估价方法5.1.5确定估价参数和修正系数5.1.6测算海岛价格5.1.7确定待估海岛最终价格5.1.7.1采用一种方法估价的，测算价格为待估海岛最终价格。5.1.7.2采用多种方法估价的，宜选用以下方法确定待估海岛最终价格：5.1.7.3估价人员应当在估价报告中明确说明调整试算价格的方法及理由，并确信所采用调整方法具5.1.7.4待估海岛出让估价的最终价格不得低于按照最低出让标准核算的使用权出让最低价。5.1.7.5最终结果以人民币注明海岛价格和海岛单价5.2成果整理5.2.1报告整理将估价过程中所收集的相关资料编制成工作底稿，分类整理和归档保管，以备查用。9法可再生能源用岛法估价指标释义VC100%................................（C.1）VC——植被覆盖率；IA——海岛面积。m..............................（C.2）RSVRSPjRSNjm..............................（C.2）j1RSV——珍稀濒危物种价值；m——珍稀濒危物种的种类数；scIBPiclog2PicSc——潮间带生物种类数；p——第i种潮间带物种数与总物种比值。ASC100%...........................（C.4）LSH——上年港域年均含沙量。土、沙土、砾石土、壤土等类型进行评价赋分，单位为%。表层土壤质地评分标准见1234SOC100%..............................（C.5）SOC——土壤有机质含量；DSQ——干土质量。IStan-1().................................（C.6）ED——高程差；HD——水平距离。用海岛所在乡镇地区生产总值与户籍人口数量之比来计算，单位为万元/人，反映乡镇的经济发展PGDP.................................（C.7）CRP——户籍人口数量。m'PRTPR.................................（C.8）1PR——第村码头数量；m'——邻近乡村数量。受托估价单位:[说明进行该项估价的机构名称，可同时列无居民海岛估价报告编号:[说明估价机构对该项目提交估价报告日期:[说明无居民海岛估价报告提交的具一、估价项目名称[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（无居民海岛对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日三、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为xxxx年xx四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期，样式为x五、价格定义[无居民海岛价格定义应注明海岛估价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利六、估价结果[说明本次估价最终确定的海岛总价格、单位价格，须以人民币表示，海岛总价格附大写金额，并附无居民海岛估价结果一览表（见表D.1）。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币七、估价人员签字[由参加估价的机构中至少两名无居民海岛估价人八、估价机构[由签字海岛估价人员所在的估价机构法人代表签估价机构负责人签字机构公章）2．规划限制条件：[说明有否影响无居民海岛价格及海岛利用的规划限制条件以及具3．影响无居民海岛价格的其他限定条件：[说明有否影响无居民海岛价格的其它二、其他需要说明的事项[参照估价报告中“其它需要特一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象海岛使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、二、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价对象仅为无居民海岛还是包括其它内容，并具体说明估价对象的面积、无居民海岛使用者、海岛等别、用岛类型、用岛方式权证书编号、无居民海岛使用金缴纳情况、海籍图号、海岛编号的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规1．估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。各价原则和估价依据衔接一致][要求所选估价方法不少类型设定、方式设定、年期设定、估价基准日设定等）]（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依（5）违规使用海岛估价报告和估价结果的法律责任。提请报告使用者应根据国家法律法规的有关规定，正确理解并合理使用估价报告，否则估价机构和估价人员不承担相应的法律责任。]）；（4）估价假设以及估价依据资料的真实性、完整性和（5）尽职调查过程中，有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认（6）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如用岛类型、用岛方式等）以及采取的相（8）委托方要求执行的、超出估价规范要求和估（9）其它需要特殊说明的事项。]如设定他项权利时有关权利人证明材料、估价机构营业执照复印件、委托方营业执照复印件等][在提交有关估价对象海岛产权证明材料时，估价人员必须对海岛产权证明原件（如无居民海岛使用权证书等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机受托估价单位:[说明进行该项估价的机构名称，可同时列无居民海岛估价报告编号:[说明估价机构对该项目提交估价报告日期:[说明无居民海岛估价报告提交的具 单位面积价格 估价人员姓名专业技术职务 xxxx年xx月xx日2.4共有无居民海岛使用者2.5他项权利类型他项权利权利人他项权利义务人2.6无居民海岛使用权取得方式3.5无居民海岛利用的特殊说明3.1所处乡镇的人均GDP3.2毗邻村码头拥有量 单位面积价格 2.1估价报告和估价结果的主要法律依据2.4估价报告的有效期限如设定他项权利时有关权利人证明材料、估价机构营业执照复印件、委托方营业执照复印件等]用权证书等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价D.3“无居民海岛估价技术报告”内受托估价单位:[说明进行该项估价的机构名称，可同时列无居民海岛估价报告编号:[说明估价机构对该项目（年度技）字第xx号”等字样，其中年度为提交无提交估价报告日期:[说明无居民海岛估价报告提交关键词：[估价对象所在县（市、区）全名，与项目名称中县（市、区）全名一致；估价目的，应构全称；年度，说明提交无居民海岛估价报告日期一、估价项目名称[说明估价项目的全称，内容可包括估价目的及估价对象价格类型（无居民海岛三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构名称、机构地址、机构法人代表、对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日六、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为xxxx年x七、估价日期[说明该项估价工作的起止日期，样式为xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx八、价格定义[无居民海岛价格定义应注明海岛估价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利九、估价结果[说明本次估价最终确定的海岛总价格、单位价格，须以人民币表示，海岛总价格附大写金额，并附无居民海岛估价结果一览表（见表D.1）。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币）；（4）估价假设以及估价依据资料的真实性、完整性和（5）尽职调查过程中，有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认（6）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如用岛类型、用岛方式等）以及采取的相（8）委托方要求执行的、超出估价规范要求和估（9）其它需要特殊说明的事项。]十一、无居民海岛估价人员签字[由参加估价的机构中至少两名无居民海岛估价人十二、无居民海岛估价机构[由签字海岛估价人员所在的估价机构法人代表签字，并加：（第二部分估价对象描述及无居民海岛价格影响因权证书编号、无居民海岛使用金缴纳情况、海籍图号、海岛编号等]的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规岛使用权出让合同中的有关内容为准，无居民海岛二、无居民海岛价格影响因素分析[说明影响估价对象海岛的特殊用途或其它原因而影响价格的特殊因素，要在这里说明并进一步详细一、估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容见“3二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种[应用此方法估价，要依据“4.1收益予以明确说明:5．说明海岛使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定。]4．说明成本价格基础上的海岛增值标准的确定方法5．说明海岛价格的确定方法和结果。]予以明确说明:1．通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理2．明确估价对象开发完成后的利用方式及依据目前市场状况估价的不动产总价，并说明估价方4．说明计算公式、计算过程和结果。][应用此种方法估价