第五章房地产估价原则修订版

章房地产估价原则第五章房地产估价原则房地产价格估价原则概述独立、客观、公正原则合法原则估价时点原则4最高最佳使用原则替代原则656谨慎原则2341567房地产估价原则概述房地产估价原则的含义房地产估价原则的作用人们在房地产估价的实践过程和理论探索中，在对房地产价格的形成与运动规律的认识逐步深入的基础上，对房地产估价活动中应当遵循的法则或标准所做出的总结即房地产估价原则。房地产估价原则概述房地产估价原则的含义房地产估价原则的作用可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值区域想退货近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。独立、客观、公正原则独立、客观、公正的含义遵守独立、客观、公正原则的原因如何做到独立、客观、公正

独立、客观、公正原则独立的含义客观的含义公正的含义估价机构本身具有独立性。估价机构和估价师与估价对象及相关当事人没有利害关系。在估价中不受委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。

独立、客观、公正原则独立的含义客观的含义公正的含义估价机构和估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是的进行估价。

独立、客观、公正原则独立的含义客观的含义公正的含义估价机构和估价师在估价中不偏袒相关但是人中任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。独立、客观、公正原则独立、客观、公正的含义遵守独立、客观、公正原则的原因如何做到独立、客观、公正

估价出的价值如果不公平合理，就会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至于整个房地产行业的声誉和公信力。独立、客观、公正原则独立、客观、公正的含义遵守独立、客观、公正原则的原因如何做到独立、客观、公正评估机构：是一个不依附于他人、不受他人约束的独立机构；与委托人及估价利害关系人无利害关系，与估价对象没有利害关系；任何单位和个人不得干预估价活动。估价师：应本着各方当事人均是利己并理性的假设；应“换位思考”；以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值。合法原则合法原则的含义遵守合法原则的原因如何遵循合法原则

合法原则合法原则的含义遵守合法原则的原因如何遵循合法原则估价活动应以估价对象的合法权益为前提应依法判定估价对象权益价值评估价值应与依法判定的权益状况相匹配合法原则合法原则的含义遵守合法原则的原因如何遵循合法原则房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同的房地产，如果权益状况不同，评估价值会有所不同。但是，估价对象状况不是委托人或估价师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象的实际状况确定的，而必须依法判定。合法原则合法原则的含义遵守合法原则的原因如何遵循合法原则依法判定的权利类型及其归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属。依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等实用管制为依据。依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或者合同等允许的处分方式为依据。依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策。估价时点原则估价时点原则的含义遵守估价时点原则的原因确立估价时点原则的意义估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点原则估价时点原则的含义遵守估价时点原则的原因确立估价时点原则的意义估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点原则要求估价结果应是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点原则估价时点原则的含义遵守估价时点原则的原因确立估价时点原则的意义估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系影响房地产价格的因素、房地产市场是不断变化的，房地产本身状况、房地产周围环境也在变化，房地产价值和价格也是不断变化的。估价时点原则估价时点原则的含义遵守估价时点原则的原因确立估价时点原则的意义估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。估价时点的确定应当在先，评估价值的确定应当在后。估价时点原则估价时点原则的含义遵守估价时点原则的原因确立估价时点原则的意义估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点因估价目的不同而定，并与估价对象状况和房地产市场状况相关。见表5-1表5-1估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点估价对象状况房地产市场状况现在现在现在过去未来过去（回顾性估价）过去过去未来（预测性估价）未来未来估价时点原则无论是何种估价时点和估价目的，房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。图5-1现状为在建工程的不同估价情形替代原则替代原则的含义遵守替代原则的原因替代原则的要求替代原则替代原则的含义遵守替代原则的原因替代原则的要求替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。替代原则替代原则的含义遵守替代原则的原因替代原则的要求根据经济学原理：在同一个市场上相同的商品具有相同的价格。替代原则替代原则的含义遵守替代原则的原因替代原则的要求如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。不能孤立地考虑估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣。应当注意“价差”的合理性。替代原理在市场法、成本法、收益法和假设开发法等估价方法中都会用到。最高最佳使用原则最高最佳使用原则的含义遵循最高最佳使用原则的必要性最高最佳使用原则必须同时满足的条件最高最佳使用的具体内容寻求最高最佳使用的筛选途径最高最佳使用原则最高最佳使用原则的含义遵循最高最佳使用原则的必要性最高最佳使用原则必须同时满足的条件最高最佳使用的具体内容寻求最高最佳使用的筛选途径最高最佳使用原则要求估价结果在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最合理的使用。最高最佳使用原则最高最佳使用原则的含义遵循最高最佳使用原则的必要性最高最佳使用原则必须同时满足的条件最高最佳使用的具体内容寻求最高最佳使用的筛选途径在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者试图采取最高最佳使用方式充分发挥其房地产潜力，取得最大经济利益。这个原则也是房地产利用竞争与优选的结果。最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最合理的使用。最高最佳使用原则的含义遵循最高最佳使用原则的必要性最高最佳使用原则必须同时满足的条件最高最佳使用的具体内容寻求最高最佳使用的筛选途径最高最佳使用原则最高最佳使用原则的含义遵循最高最佳使用原则的必要性最高最佳使用原则必须同时满足的条件最高最佳使用的具体内容寻求最高最佳使用的筛选途径最佳用途最佳规模最佳集约度最佳档次

最高最佳使用原则最高最佳使用原则的含义遵循最高最佳使用原则的必要性最高最佳使用原则的三个方面寻求最高最佳使用的筛选途径法律上的许可性技术上的可能性经济上的可行性价值是否最大

收益递增、递减原理均衡原理适合原理

当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。最高最佳使用原则【例5—1】某宗房地产的土地面积360m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。【解】该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额=(300－50)×250 =62500(元)最高最佳使用原则【例5—2】某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元／m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元／m2。市场上该类房地产的正常房地价格为1800元／m2。试计算该建筑物的现值。【解】该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值=（1800×5000－1500×2000）/5000 =1200(元／m2)由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元／m2，比其重建价格1600元／m2低400元／m2。最高最佳使用原则图5-2均衡原理的有关情况最高最佳使用原则对已做某种使用估价对象估价前提的说明：维持现状前提。即以维持现状、继续利用为前提进行估价。条件：(新房地产价值一将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)<现有房地产价值。更新改造前提。以更新改造为前提进行估价。条件：(更新改造后的房地产价值一更新改造的必要支出及应得利润)>现有房地产价值。改变用途前提。以改变用途为前提进行估价。条件：(新用途下的房地产价值一改变用途的必要支出及应得利润)>现用途的房地产价值。重新开发前提。以重新开发为前提进行估价。条件：(重新开发完成后的房地产价值一重新开发的必要支出及应得利润)>现用途的房地产价值。上述情形的某种组合。谨慎原则谨慎原则的含义理解谨慎原则的关键遵守谨慎原则的要求谨慎原则谨慎原则的含义理解谨慎原则的关键遵守谨慎原则的要求谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则。它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。谨慎原则理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观、悲观(保守)和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。谨慎原则的含义理解谨慎原则的关键遵守谨慎原则的要求谨慎原则《房地产抵押估价指导意见》