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房地产价格形成与变动原理1预期原理7均衡原理2竞争原理8适合原理3替代原理9贡献原理4变化原理10剩余生产力原理5供求原理11外部性原理6收益递增递减原理12增值和贬值原理供求原理市场的供给面待租售的房地产市场的需求面房地产的消费者房地产需求1.房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。2.决定房地产需求量的因素该种房地产的价格水平消费者的收入水平消费者的偏好相关物品的价格水平消费者对未来的预期房地产需求（1）该种房地产的价格水平价格上升，需求减少需求规律需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品（2）消费者的收入水平正常商品：当消费者的收入增加时，会增加对该种商品的需求低档商品：当消费者的收入增加时，会减少对该种商品的需求（3）消费者的偏好当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加房地产需求（4）相关物品的价格水平与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。（5）消费者对未来的预期当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现时需求当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求房地产供给1.房地产供给的含义是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。潜在供给量＝存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新竣工量2.决定房地产供给量的因素该种房地产的价格水平该种房地产的开发成本该种房地产的开发技术水平房地产开发企业和拥有者对未来的预期房地产供给（1）该种房地产的价格水平价格越高，房地产开发商愿意开发的数量就会越多供给量与价格正相关，供给规律（2）该种房地产的开发建设成本开发建设成本上升，房地产开发利润率就会下降，房地产的供给减少（3）该种房地产的开发技术水平开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。（4）房地产开发商和拥有者对未来的预期如果房地产开发商和拥有者对未来的市场看好，减少房地产的现期供给房地产均衡价格1.房地产的需求曲线房地产均衡价格2.房地产的供给曲线房地产均衡价格3.房地产均衡价格房地产供求状

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