房地产估价李婷76课件讲解

房地产估价主讲：李婷1.1房地产的概念与特征1.2房地产的类型1.3房地产估价的概念与必要性1.4发展房地产估价的现实意义第一章绪论工1.1.1房地产的概念1.1房地产的概念房地产的含义房地产的三种形式房地产与不动产物业的区别房地产估价1.1.1房地产的概念1.房地产的含义通常指房产和地产的统称。关于房地产的含义，可以从狭义和广义两个方面来理解。房地产广义狭义

狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物。

广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。包括四个方面的涵义：（1）房地产是房产和地产的有机结合，房依地而建，地为房之载体，房地不可分离；（2）房地产是财产和财产权利的有机结合，如占有权、使用权、租赁权、抵押权等等；（3）房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心；（4）房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。广义狭义1.1.1房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托物质实体的权益。《房地产估价规范》1.1.1房地产的概念房地产的三种形式—土地、建筑物、房地1.1.1房地产的概念土地建筑物房地土地仅指土地部分。建筑物仅指建筑物部分，是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给水排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物;包括房屋和构筑物两类。房地专指土地与建筑物的合成体。房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体①称谓领域不同②适用范围不同③概念外延不同物业一般多指一个单项的物业单位(如单项的房产、地产)或一个独立的房地产公司(也称“物业公司”);而“房地产”是指一个国家、地区、或城市所拥有的房产和地产。因此，从宏观角度来看，一般只用房地产而非物业。如房地产业不可以用“物业”代替，而“房地产体质改革”也不可以用“物业体质改革”代替。不动产是民法惯常使用的词汇；房地产则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓；物业仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。房地产概念的外衣是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。物业有时也可以用来指某项具体的房地产，然而，它只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以，两者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。房地产与不动产、物业的区别1.1.1房地产的概念9本书对房地产的用词

为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下：

1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。

2．“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。

3．“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。

4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。

1.1.2地产的概念这一定义包括以下几层含义：

土地是综合体。土地是自然的产物。土地是地球表面具有固定位置的空间客体。土地是地球表面的陆地部分。土地包括人类过去和现在的活动结果。1．定义土地指地球外壳的表面及其上下空间；或是定义为土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。1.房地产实物的含义房地产中看得见、摸得着的部分，如土地形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等建筑物外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。房地产实物是有形的实体、实体的质量、实体组合完成的功能。以一幢房屋为例，其有形的实体，如结构，是砖木的、砖混的、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，如优良工程，合格工程；组合完成的功能，如空间布局如何，户型如何。房地产是实物、权益和区位的结合体。补充【真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度『正确答案』BCE『答案解析』本题考查的是房地产实物状况的描述。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况补充★房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。★房地产权益包括：①拥有的房地产权利。——拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。——抵押权、租赁权或地役权（他项权利）。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。——房地产使用管制（对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）（规划因素），相邻关系（相邻权）、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。②和③要能区分。2.房地产权益补充★房地产权益包括：

④额外的利益或好处。——住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，电梯广告、屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务。——那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。房地产权益补充（1）房地产所有权：房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）。（三种）单独所有：指房地产由一个单位或个人享有所有权。

共有：两个以上单位或个人共同享有所有权。按份共有（区分份额）和共同共有（不区分份额）。建筑物区分所有权：业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。（复合性的权利，专有部分的所有权＋专有部分以外的共有部分的持份权＋因共同关系所产生的成员权）。补充（2）建设用地使用权

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。取得方式：出让、划拨、租赁、作价出资或者入股、国家授权经营。

（3）宅基地使用权

宅基地使用权人（农村集体经济组织内部成员才有的权利）依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，建造住宅及其附属设施。补充（4）土地承包经营权

也是农村集体经济组织内部成员才能拥有的权利。

（5）地役权房地产所有权人或土地使用权人（地役权人）按照合同约定利用他人的房地产（供役地），以提高自己的房地产（需役地）效益的权利。补充【例题】设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升『正确答案』A上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。补充（6）抵押权抵押权：债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。（7）租赁权支付租金获得占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其余属于物权。补充（8）物权与债权①债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为。“相对权”、“对人权”。②物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人。“绝对权”、“对世权”。③“物权优先于债权”、“时间优先”（例如抵押权）。④所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。补充解释：他物权和自物权的区别是对物的权利的完整性。在我国的物权的规定中，我国的自物权指对自己的物享有的权利，即所有权，是物权中最完整、最充分的权利，包括占有、使用、收益、处分四项权能。他物权指对他人的物享有的权利，包括用益物权和担保物权。★房地产权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。补充3.房地产区位的含义房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。（1）位置：①坐落；②方位；③与相关场所的距离；④临街（路）状况；⑤朝向；⑥楼层。（2）交通条件

进、出的方便程度——通达性，可及性和便捷性。（3）外部配套设施，用地红线外的基础设施和公共服务设施。用地红线内的配套设施属于实物因素。（红线内外有别）（4）周围环境，周围的自然环境、人文环境和景观。人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、教育程度、宗教信仰等）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。补充

【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级

『正确答案』ADE『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。补充房地产是实物、权益和区位的结合体。1.1.2地产的概念2．土地利用的三大制约

耕地转为非耕地、农用地转为建设用地，以及城市规划不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。2.土地权利设置3.相邻关系1.土地使用管制1.1.2地产的概念土地权利设置房地产权利分类

在现实中，主要存在两类相邻关系:①通风、采光、排水、排污的相邻关系。例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当照顾到相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持适当的距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。②险情危害的相邻关系。相邻关系1.1.2地产的概念坐落、面积、形状、四至、地势、周围环境、利用现状、土地权利状况、地质和水文状况、土地使用管制、其他等。3.对一块土地的基本认识土地……现状四至面积坐落形状权利状况规划要求土地的自然特性承载力：又称为支持力或承受性。肥力：也称土地的养力位置固定性：不可移动性：使土地有优劣之分，更因此产生级差地租。数量固定性：耐久性：也称生产力永续性。个别性土地质量的差异性：这个差异导致土地地租的产生土地区位的差异性土地资源的不可再生性。土地面积的有限性。土地永续利用的相对性1.1.2地产的概念土地的经济特性（人文特性）土地的区位可变性土地经营的垄断性

土地用途变更的困难性土地增值性土地报酬递减性1.1.2地产的概念用途的多样性社会经济位置的可变性：土地经济供给的稀缺性。土地产权的可垄断性土地利用的多方向性。土地效益的级差性。土地的社会属性人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性，既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。1.1.2地产的概念1.1.2地产的概念2．城市土地的特性城市土地利用的集聚性城市土地利用的高成本性城市土地利用的高冲突性城市土地利用的综合性32141.1.2地产的概念房地产的特性位置固定性独一无二性

寿命长久性供给有限性用途多样性相互影响性易受限制性价值量大性不易变现性保值增值性投资风险性最重要的一个特性之一。1.1.2地产的概念房地产的特性——位置固定性（不可移动性）由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，形成了独有的自然地理位置和社会经济位置，区位优劣差别大。房地产的不可移动，指自然地理位置固定不变，社会经济位置可能会发生变化。（浦东浦西）不可移动性，决定了只能就地开发、利用或消费，受制于当地空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等）。房地产市场是地区性市场，不同地区之间可能不同，甚至反向变动。32141.1.2地产的概念房地产的特性——独一无二性0102不可替代市场上没有完全相同的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。具有可比性尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。（这是替代原理及比较法的根本原因）1.1.2地产的概念房地产的特性——寿命周期长对房地产估价的意义：坐落位置（区位）很好、建筑物状况（实物）也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短（权益）而价值较低。1、实物状态：土地不可毁灭性、永续性；建筑物寿命可达数十上百年>2、从占用者的角度：土地使用权有使用期限。居住70年，商旅娱40年，其他50年。>出让地转让的，受让期限不得超过原剩余期限。使用期限届满，住宅自动续期，非住宅缴费续期，国家无偿收回。

1.满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。（填海造地日本、新加坡）2.供给有限造成房地产具有独占性。

供给有限的原因：●土地总量不可增加；●土地总量还是比较丰富的，房地产不可移动造成了供给不能调剂。平面：郊区——二环、三环立体：高层、超高层1.1.2地产的概念房地产的特性——供给有限也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。

用途不可以随意转换的原因：政府的用途管制（合法原则：符合城乡规划、土地利用规划）

不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题。（最高最佳利用原则）1.1.2地产的概念房地产的特性——用途多样房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产由于相互影响性，外部性突出。正外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。如：政府建设绿地、购物中心、学校。负外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。如：工厂排污、汽车噪声、垃圾站、公共厕所。1.1.2地产的概念房地产的特性——相互影响政府对房地产限制的四种特权：管制权——直接对房地产利用加以干涉，如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。征税权——对房地产征税。征收权——为了公共利益而征收。充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策、政局等变化的影响。1.1.2地产的概念房地产的特性——易受限制性

房地产单价高，总价大。因此交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。

1.1.2地产的概念房地产的特性——价值量大性

也称为变现能力弱、流动性差。

变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。能够随时、快速转换为现金且没有损失或者损失较小的，变现能力强；反之，变现能力弱。房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱。

影响某宗房地产变现能力的因素（七项）：1.1.2地产的概念①通用性；②独立使用性；③可分割转让性；④区位；⑤开发程度；⑥价值大小；⑦市场状况。房地产的特性——难以变现性

房地产因土地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。1.1.2地产的概念房地产的特性——保值增值房地产的特性——投资风险性1.1.2地产的概念房地产投资的风险主要来自三个方面:①房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压:②房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3~5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素如果发生变化，都会对房地产的投资产生影响;③自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。【真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。1.1.2地产的概念【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动1.1.2地产的概念【例题】房地产供给有限特性的本质是（）。A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大

『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产的特性。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成1.1.2地产的概念【例题多选】房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价值量大

『正确答案』ABC『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。1.1.2地产的概念【真题】房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产的特性。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。1.1.2地产的概念【真题】不同房地产的变现能力不同。房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。（）『正确答案』√『答案解析』本题考查的是房地产的特性。不同类型的房地产在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同，影响某宗房地产变现能力的因素主要有：（1）通用性；（2）独立使用性；（3）可分割转让性；（4）区位；（5）开发程度；（6）价值大小；（7）市场状况。1.1.2地产的概念【例题】对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱正确答案』ABC『答案解析』本题考查的是房地产的特性。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。1.1.2地产的概念1.2房地产的类型

房产的分类01

地产类型02

房地产类型03住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。生产用房：厂房、仓库、实验室等。办公用房：

写字楼。商业用房：商铺、商场、购物中心、超级市场、批发市场等。其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。1.2.1房产的分类1.房产实体分类

1.2.1房产的分类对土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。土地所有权对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件占有权指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。使用权指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。收益权决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。处分权2.房产权益类型1.2.2地产的类型居住用地工业用地仓库用地交通用地

市政用地商业服务用地公共绿化用地教科文卫设施用地港口码头用地军事用地1.土地实体分类2.土地权益的概念与划分1.2.2地产的类型土地使用权国有土地所有权不能进入房地产市场流转，而土地使用权可以转让。地价一般是土地使用权的价格。土地使用权出让、转让、出租。土地使用权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地有占有、使用、收益和处分的权利。在我国，土地所有权可分为国有土地所有权和集体土地所有权两类。土地所有权居住房地产商业房地产（旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产）工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产综合房地产1.2.3房地产的类型1．按用途划分1.2.3房地产的类型收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如私宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某幢公寓或座商务办公楼，目前尚未出租出去，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。2．按收益划分1.2.3房地产的类型出售型房地产出租型房地产营业型房地产自用型房地产3．按经营使用方式划分4．按存在形态分地产房产房地产5．按开发程度分生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)土地一级开发：是指由政府或政府授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到三通一平（水电路通，场地平整）、五通一平（上水、下水、供电、通讯、道路通，场地平整）或七通一平（上水、下水、供电、通讯、煤气、热力、道路通，场地平整）建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程生地无城市基础设施的土地，如荒地、农地熟地完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设现房地上建筑物建成，可使用在建工程地上建筑物已开工但未建成，不具备使用条件毛地具有一定城市基础设施，但有待拆迁房屋1.3.1房地产估价的概念1.3.2房地产估价的基本要素1.3.3房地产估价的特点1.3.4房地产价格评估的作用1.3.5房地产估价的必要性1.3.6房地产估价的种类1.3房地产估价的概念和必要性目录1.3.1房地产估价的概念房地产估价，全称为房地产价格评估，简称房地产评估。台湾称其为“不动产估价”。香港称其为“房地产估价”，都是一个意思。房地产估价定义：指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则（法定或公允的标准），按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的真实、客观、合理价格或价值进行估算和判定（评定、估计、推测、判断）的一种活动。1.3.1不动产估价的概念具有专业性，它不是随便什么人都可以从事的工作。房地产估价正规房地产经纪人从事经纪活动时，必不可少地也会运用各自的市场经验，对所代理、经纪的房地产进行一番价格估计房地产经纪非正规房地产估价与房地产经纪的区别房地产经纪与正规的房地产估价的区别主要有以下几方面：第一，实施主体不同。第二，实施方法不同。第三，估价结果的表现方式不同。第四，法律效力和责任不同[阅读材料]P12房地产估价的本质——1.3.1不动产估价的概念房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。主体：估价的执行者，进行估价的机构，即估价人。客体：估价对象目的：估价目的标准：估价标准程序：房地产估价程序方法：房地产估价方法信息：房地产估价信息的加工和处理时价：房地产评估基准时点1.3.2房地产估价的基本要素添加标题时价方法标准客体主体信息程序目的房地产估价的基本要素房地产估价方法体系1.3.2房地产估价的基本要素1.3.3房地产估价的特点1房地产估价具有科学性2房地产估价的艺术性3房地产估价具有综合性（1）房地产估价人员需要有丰富的经验（2）房地产估价需要很强的推理与判断能力（3）房地产估价需要一定的技巧（1）房地产估价人员需要具备综合性知识（2）评估过程涉及面较