房地产估价计算比较法计算过程实操34课件讲解

主讲人：刘春胜

房地产估价计算比较法计算过程、实操目录/Contents123估价原理估价操作步骤计算过程估价原理/01估价原理4比较法的估价原理选适量可比实例，将其与估价对象对比，处理因差异导致成交价差以求估价对象价值或价格。比较法的步骤/02比较法的步骤一．搜集交易实例二．选取可比实例三．建立比较基础四.交易状况修正五.交易日期修正六.房地产状况修七.计算比准价格估价操作步骤比较法的步骤7估价操作步骤建立比较基础统一财产范围是消除“有”与“无”的差别。这要求以对象为准！估价对象有可比实例无的价值部分则+，估价对象无可比实例有的无则-⑴

含非房地产成份~如附赠家具、家电、汽车等价值为：房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成分的价格对象“干净”实例情况比较法的步骤8⑵

带债权债务

房地产价格＝带有债权债务的房地产价格-债权＋债务⑶

实物范围不同:对象为土地，实例是房地含类似土地；

对象封阳台，实例未封;对象不带车位，实例带车位。计算方法：扣除实例房地产多出的范围，补充实例缺少的实物范围。若上述二者相反，则反向操作。对象“干净”实例情况

比较法的步骤9估价操作步骤建立比较基础统一付款方式需要将分期付款的可比实例成交价折算为在其成交日的一次付清价。计算方法:货币时间价值中的折现计算。估价操作步骤建立比较基础统一税费负担将成交价调为依规双方各自缴应缴税费下的价。注意：担税之意是指“我负担，钱给我，我跑腿。”成交价=卖方实得价/（1-卖方税率）或成交价=买方实得价/（1+买方税率）比较法的步骤10估价操作步骤建立比较基础统一税费负担例题：

经开区某宗房地产交易，双方买卖合同约定买方付给卖方11160元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的说税率分别为成交价的7%和5%。求该成交价及买方实付价。解：成交价=11160/（1-7%）=12000买方实付价=12000+12000*5%=12600

比较法的步骤11估价操作步骤建立比较基础统一计价方式⑴统一价格表示~单位：总/单/楼地面价⑵统一币种和货币单位⑶统一面积内涵和计量单位建筑面积*建筑面积下的价格=套内建筑面积*套内建筑面积的价格=使用面积*使用面积下的价格比较法的步骤12估价操作步骤建立比较基础统一面积单位在面积单位方面，不同地方使用的单位不同，它们的换算方法如下：平方米下的价格=亩下的价格÷666.67平方米下的价格=公顷下的价格÷10000平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764=平方英尺下的价格÷0.09290304平方米下的价格=坪下的价格×0.303=坪下的价格÷3.30579

有甲、乙两交易实例。甲建筑面积200m2，成交价80万元人民币，分3期付，首付16万元，半年后付32万元，余32万元1年后付清。乙使用面积2500平方英尺，成交价15万美元，成交时一次性付清。如选甲乙为可比实例，假设当时人民币年利率8%，1美元=7.7395元人民币，建筑面积：使用面积=0.75，试进行“建立比较基准”处理。比较法的步骤13估价操作步骤建立比较基础例题：比较法的步骤14题干信息解读：（1）统一付款方式：成交日期一次性付清为基准:甲总价＝16＋32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)=76.42(万元人民币)乙总价＝15（万美元）解：比较法的步骤15（2）统一采用单价甲单价＝764220/200=3821.1(元人民币/平方米建筑面积)乙单价＝150000/2500=60(美元/平方英尺使用面积)（3）统一币种和货币单位甲单价＝3821.1(元/平方米建筑面积)乙单价＝60×7.7395＝464.37（元/平方英尺使用面积）解：比较法的步骤16（4）统一面积内涵甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积)乙单价＝464.37×0.75=348.28(元/平方英尺建筑面积)使用面积下价格*（使用面积/建筑面积）=建筑面积下价格解：比较法的步骤17（5）统一面积单位甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积)乙单价＝348.28/0.0929=3748.85(元人民币/平方米建筑面积)平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764=平方英尺下的价格÷0.09290304解：比较法的步骤18估价操作步骤1、百分率法的修正公式：

计算二交易情况修正2、差额法的修正公式：比较法的步骤19估价操作步骤计算二交易情况修正2、差额法的修正公式：可比实例的成交价格±交易情况修正额＝正常价格因交易税费的非正常负担进行修正时，正常成交价格的计算公式：正常成交价格＝卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)＝买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)

比较法的步骤20估价操作步骤房价平稳发展时，可不进行交易日期修正。出现涨跌时，则有必要进行交易日期修正。修正方法：百分率法计算三.交易日期修正公式：可比实例在估价时点价＝可比实例成交日价×交易日期修正系数

比较法的步骤21估价操作步骤假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T％则:计算三.交易日期修正可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=在估价时点时的价格比较法的步骤22估价操作步骤在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数。如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。计算三．交易日期修正比较法的步骤23估价操作步骤采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格计算三．交易日期修正比较法的步骤24估价操作步骤计算四房地产状况修正1.直接比较修正法可比实例在估价对象房地产状况下的价=可比实例在其自身状况下的价x100/实例相对于估价对象状况的得分比较法的步骤25估价操作步骤2.间接比