房地产 -标杆房地产企业全流程核算及涉税事项分析

CONTENTSo1公司设立阶段的会计核算与涉税事项分析o2公司融资阶段的会计核算与涉税事项分析03土地获取阶段的会计核算与涉税事项分析o4开发建设阶段的会计核算与涉税事项分析os预售销售阶段的会计核算与涉税事项分析项目清算阶段的会计核算与涉税事项分析收尾阶段土地投资阶段收尾阶段物业阶段策划阶段63前期阶段营销阶段前期阶段施工阶段设计阶段房产开发五证用地规划许可证国有土地使用证工程规划许可证商品房销售许可证工程施工许可证商品房销售许可证房地产设立开发企业应具备的条件房地产设立开发企业应具备的条件法规依据条件《中华人民共和国城市房地产管理法》有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；须有100万元以上的注册资本；须有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发[2009]27号）保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知（国发[2015]51号）房地产开发项目：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质书》。《暂定资质证书》有效期一年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《资质暂定证书》之日起一年之内无开发项目的，有效期不得延长。有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。备案阶段新设立房地产企业应当自领取营业执照30日内，持相关文件到房地产开发主管部门备案（1）营业执照复印件（2）企业章程（3）企业法定代表人的身份证明（4）专业技术人员的资格证书和劳动合同（5）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件房地产企业在项目调研阶段是否可以计入开发成本？房地产企业在项目调研阶段是否可以计入开发成本？发生时：借：长期待摊费用-项目调研费用250000贷：银行存款250000◆项目成功：借：开发成本-前期工程费-项目可行性研究250000贷：长期待摊费用250000◆项目失败：借：管理费用-调研费250000贷：长期待摊费用-项目调研费250000房地产企业设立涉税关键点注册地与开发地是否一致影响纳税房地产企业设立涉税关键点房地产企业设立涉税关键点土地成本作价投资应考虑税收问题设置子公司还是分公司影响税务成本注册地与开发地是否一致影响纳税国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第13号三、纳税人跨县（市）提供建筑服务、房地产开发企业预售自行开发的房地产项目、纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，按规定需要在项目所在地或不动产所在地主管国税机关预缴税款的，需填写《增值税预缴税款表》注册地与开发地是否一致影响纳税财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税[2016]36号附件二第一条第十款第二项规定：房地产开发企业中一般计税的老项目，适用一般计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。为避免预缴税款所在地与机构所在地不一致为避免预缴税款所在地与机构所在地不一致，项目所在地税务机关主观上都会要求开发商拿地后要在当地注册项目公司。注册地与开发地是否一致影响纳税土地增值税暂行条例 国务院令第138号第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。房地产企业的经营过程过度房地产企业的经营过程过度依赖土地。且随上开发地块的变化不断变换经营地点，而每一项目所在地税务机关对其均有增值税、土地增值税的管辖权，故实务中房地产企业一般会选址在项目所在地。城镇土地使用税暂行条例国务院令第138号第十条土地使用税由土地所在地的税务机关征收。房产税暂行条例国发[1986]90号第九条房产税由房产所在地的税务机关征收。设立分公司还是子公司?分支机构的盈亏情况。总机构盈利，分支机构亏损原则采用总分模式。总机构亏损分支机构盈利时，原则上母子公司，母公司可将优良资产转移给子公司。◆分支机构的利润分配形式及风险责任问题。分支机构因为不具有独立法人资格，所以不利于独立的的利润分配。并且一个公司多个项目运作会受到不良项目的牵连。一个项目一个子公司一个项目一个子公司，出现纳税风险、经营上采取'丢车保帅”策略。筹建期间发生的业务招待费、广宣费怎么税前扣除？新企业怎样计算开办费？企业所得税法实施条例中华人民共和国国务院令第512号第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告国家税务总局2012年第15号公告五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。筹建期间发生的业务招待费、广宣费怎么税前扣除？新企业怎样计算开办费？企业所得税法实施条例中华人民共和国国务院令第512号第七十条企业所得税法第十三条第(四)项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知国税函[2009]98号九、关于开（筹）办费的处理.新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。筹建期间发生的业务招待费、广宣费怎么税前扣除？新企业怎样计算开办费？国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国税函[2010]79号七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。前期工程费前期工程费，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。取得项目后的费用应当计入“开发成本—前期工程费”。——国税发[2009]31号筹建期间发生的业务招待费、广宣费怎么税前扣除？新企业怎样计算开办费？◆开办费的范围：是企业在筹建期间发生的费用、包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。◆筹建期：是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包含试生产、试营业）之日的期间。◆摊销方法：企业在筹建期间发生的开办费、可以一次性扣除，也可以选择从开始生产、经营月份的次月起，在不短于3年的期限内分期摊销。以土地使用权作价投资应考虑税收问题以土地使用权作价投资应考虑税收问题众力智房地产公司（机构所在地B市)在T市通过“招拍挂”方式取得宗地10万平方米，土地成本5个亿。该房地产公司以货币资金1000万元在T市设立子公司众和诚房地产。然后以土地使用权增资。子公司直接利用该项目用地开发建设并销售，涉税事项分别有哪些：◆增值税：营改增后，企业用自有的土地、不动产投资入股到其他企业，并同时取得其他经济利益，属于有偿转让土地、不动产、应正常缴纳增值税。◆土地增值税：财税[2018]57号《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但该政策不适用于房地产企业。但该土地时间跨度较短，土地价值基本无变化，转让价值与账面价值一致，没有增值额，自然不存在缴纳土地增值税。以土地使用权作价投资应考虑税收问题以土地使用权作价投资应考虑税收问题众力智房地产公司（机构所在地B市)在T市通过“招拍挂”方式取得宗地10万平方米，土地成本5个亿。该房地产公司以货币资金1000万元在T市设立子公司众和诚房地产。然后以土地使用权增资。子公司直接利用该项目用地开发建设并销售，涉税事项分别有哪些：契税：财税[2018]17号《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。◆企业所得税：财税[2014]116号文件的规定的企业非货币性资产投资，分五年递延。以土地使用权作价投资应考虑税收问题以土地使用权作价投资应考虑税收问题提示提示中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。集团内部关联方的资金拆借风险分析集团内部关联方的资金拆借风险分析众力智房地产公司与众智诚建筑公司在同一地区，同为众智和旗下的子公司，企业所得税适用税率均为25%。2017年，众力智房地产公司向众智诚建筑公司拆借资金2000万元（同期同类贷款利率7%由于同属于集团内部企业，相互之间并未支付利息，众力智房地产公司与众智诚建筑公司分别亏损200万元、80万元。企业观点：企业认为，众力智房地产公司与众智诚建筑公司双方无偿借贷资金，没有产生利息，无需缴纳增值税；对于企业所得税，双方实际税负相同，并未导致总体税收收入减少，无须计算利息并调整所得额。税务机关观点：众智诚建筑公司应按同期同类贷款利率7%计算利息收入，并缴纳相应的税款；众力智房地产公司支付利息，计入所得额在税前扣除。集团内部关联方的资金拆借风险分析根据《财政部、根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。根据上述规定，众智诚建筑向众力智房地产无偿贷款行为属于。集团内部关联方的资金拆借风险分析《企业所得税法》实施条例第一百二十三条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。《税收征收管理法》第五十四条规定，纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率。国家税务总局关于印发〈特别纳税调《企业所得税法》实施条例第一百二十三条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。《税收征收管理法》第五十四条规定，纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率。集团内部关联方的资金拆借风险分析按照企业所得税相关法规，众力智房地产公司与众智诚建筑公司属于关联企业，其相互借贷资金亦属于关联交易，不管企业是否无偿借贷，都应计算利息收支。众力智房地产公司应按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息在企业所得税前扣除，而众智诚建筑公司则应对借款利息全额作应税收入，申报缴纳企业所得税，应纳税所得额为。利息确认后，众力智房地产公司亏损；众智诚建筑公司。计算利息后，众力智房地产公司；众智诚建筑公司则。同时，企业所得税法第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转期限最长不超过5年。意味着，5年内未弥补完的，不能再用企业的税前利润弥补。假如众力智公司在今后5个年度一直亏损或今后5个年度内的利润不足以弥补亏损，那么，支付的利息实际上得不到完全扣除，也影响总体税收收入。集团内部关联方的资金拆借风险分析集团内部关联方的资金拆借风险分析企发生关联交易应遵循独立交易原则，确认资金占用费（利息）收入，可采用可比非受控价格法、再销售价格法、成本加成法、交易净利润法、利润分割法和其他符合独立交易原则的方法确定转让定价。股东贷款企业使用的风险众力智房地产公司股东肖某向银行申请贷款10000万元，可供房地产企业使用，房地产企业按期支付的利息能否扣除？个人股东向银行贷款再给企业使用的涉税风险是企业个人股东向银行贷款再给企业使用的涉税风险是企业付给银行的利息不能在企业所得税前扣除，因为款是股东向银行贷的，银行出的利息票据上的付款人是股东的名字，在企业所得税前进成本得不到税务局的认可。股东向银行贷款时股东向银行贷款时，在贷款合同中的资金使用用途一栏中应注明企业使用，然后与银行协商，把银行贷款直接汇入企业的公司账号。这样的话，银行出的利息票据虽然是股东个人的名字，但根据实质重于形式的原则，可以在税前进行扣除。。股东贷款企业使用的风险众力智房地产公司股东肖某向银行申请贷款10000万元，可供房地产企业使用，房地产企业按期支付的利息能否扣除？《河北省地方税务局关于2010年度企业所得税汇算清《河北省地方税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若干业务问题的公告》（河北省地方税务局公告2011年第1号）第十二条关于个人贷款、企业使用发生利息的扣除问题规定：“对个人将自己的资产作抵押向金融机构贷款、企业使用（个人与企业之间必须有相关的协议）发生的利息，在确认该项贷款直接划入企业银行账户，利息支出由企业账户划出后，允许企业在计征所得税时扣除。”为筹集资金为筹集资金，联合其他企事业单位，个人合作或合资开发房地产项目房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发[2009]31号第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。为筹集资金为筹集资金，联合其他企事业单位，个人合作或合资开发房地产项目2016年6月，甲房地产企业在开发A项目小区过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资入股，甲公司投入资金7000万元，双方约定，房产建成，甲分给乙公司房产15000平方米，2018年6月，该小区开发完成，乙公司按照协议分得15000平方米，该小区计税成本已经计算完成，每平米计税成本4500元，市场售价12000元。（不考虑增值税）◆收到投资款：借：银行存款70000000贷：其他应付款-乙公司70000000◆分配开发成本：借：其他应付款70000000贷：主营业务收入70000000◆计税成本：4500×15000=6750万借：主营业务成本6750万贷：开发产品6750万所得额=7000-6750=250万元为筹集资金为筹集资金，联合其他企事业单位，个人合作或合资开发房地产项目2016年6月，甲房地产企业在开发A项目小区过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资入股，甲公司投入资金7000万元，双方约定，房产建成，甲分给乙公司房产15000平方米，2018年6月，该小区开发完成，乙公司按照协议分得15000平方米，该小区计税成本尚未计算完成，市场售价12000元。收到投资款：账务处理一致收到投资款：账务处理一致无计税成本，移交房产视同销售收入=12000*15000=18000万元视同销售成本=7000万视同销售所得=11000万元二二为筹集资金，联合其他企事业单位，个人合作或合资开发房地产项目房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发[2009]31号第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。房地产如何利用混合性投资扩大融资渠道？2017年9月，A房地产开发公司拟在某地块开发一个总投资10亿元的项目，公司账面仅有存款3亿元。为此，A公司首先用3亿元成立项目子公司B,然后通过股本+贷款的方式，由信托公司向投资者募集7亿元的资金。以增资扩股的方式投入B公司，投资方案规定，该笔信托投资B公司每年需定期支付保底利息，年利率为6%，2年后B公司用8亿元的资金将信托公司名下的7亿元股权溢价回购，B公司作减资处理。同时规定，信托公司对B公司净资产不具有要求权，不参加董事会，也不参与B公司的日常生产经营活动。房地产如何利用混合性投资扩大融资渠道？国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2013年第41号一、企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同）；（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；（三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；（四）投资企业不具有选举权和被选举权；（五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。房地产如何利用混合性投资扩大融资渠道？国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2013年第41号二、符合本公告第一条规定的混合性投资业务，按下列规定进行企业所得税处理：（一）对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。（二）对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。房地产如何利用混合性投资扩大融资渠道？按信托方案进行税务处理：2年后B公司用8亿元的资金将信托公司名下的7亿元股权溢价回购，B公司作减资处理。B公司的会计处理：接受A公司投资借：银行存款300000000贷：实收资本300000000◆信托公司向投资者募集7亿元资金，以增资扩股方式投入B公司借：银行存款700000000贷：实收资本700000000二二房地产如何利用混合性投资扩大融资渠道？B公司的会计处理：第一年末支付利息，根据税法、准则规定应予资本化借：开发成本-开发间接费（借款费用）42000000贷：银行存款42000000第一年末支付利息，根据税法、准则规定应予资本化借：开发成本-开发间接费（借款费用）420000000贷：银行存款42000000◆二年后，B公司用80000万元回购股权借：实收资本-信托公司700000000营业外支出-债务重组损失100000000贷：银行存款800000000二二房地产如何利用混合性投资扩大融资渠道？信托公司的会计处理：投资时借：长期股权投资-B公司700000000贷：银行存款700000000第一年、第二年收到利息借：银行存款42000000贷：利息收入42000000◆收回投资借：银行存款800000000贷：长期股权投资700000000营业外收入-债务重组利得100000000统借统还业务统借统还业务企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。统借统还业务统借统还业务统借主体为集团公司或核心企业；资金来源于外部债务型融资，包括银行借款或债券融资；D统借方借出利率不得高于外部融资利率；统借资金流向为集团或核心成员对下属企业借款，或者通过财务公司向集团或成员单位借款。第二十一条规定：“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成第二十一条规定：“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。”不受关联企业资本弱化相关条款的限制。这里还值得注意的是，将统借方由集团企业扩大至其他成员企业。——国税发[2009]31号三三招拍挂取得土地证的流程招拍挂取得土地证的流程土地局土地储备中心将土地挂在中国土地市场网上开始公示，公示期20天。挂牌期8天，第8天交纳竞买保证金，取得“竞买资格确认书”。ID成交期2天，第二天取得“成交资格确认书”。取得“成交资格确认书”10天内去土地储备中心签订“土地出让合同”。签订“土地出让合同”后30天内交清土地余款和契税、印花税。然后办理土地证事宜。通过招拍挂的方式取得的土地成本，包括土地出让金、拍卖佣金、契税、印花税、土地证登记费。招拍挂方式取得土地的会计处理招拍挂方式取得土地的会计处理借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费-借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费-招拍挂方式取得土地的会计处理招拍挂方式取得土地的会计处理2018年6月，众力智地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发，价款50000万元，契税征收率为4%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米，土地证登记费6000元，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。当时竞拍土地时按土地价款90%交纳了竞拍保证金，交纳拍卖佣金2%，整个流程的会计分录是：1假设众力智地产在挂牌报名截止时间的最后一天向土地储备中心交纳了45000万元的竞拍保证金，会计分录如下：借：其他应收款-国土局土地竞拍保证金450000000贷：银行存款450000000招拍挂方式取得土地的会计处理招拍挂方式取得土地的会计处理2018年6月，众力智地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发，价款50000万元，契税征收率为4%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米，土地证登记费6000元，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。当时竞拍土地时按土地价款90%交纳了竞拍保证金，交纳拍卖佣金2%，整个流程的会计分录是：2确认竞拍资格后支付土地出让金、拍卖佣金时，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，众力智地产公司应进行的会计处理为：借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费-土地出让金500000000贷：其他应收款-国土局土地竞拍保证金450000000银行存款50000000借：开发成本—土地征用及拆迁补偿-拍卖佣金10000000贷：银行存款10000000招拍挂方式取得土地的会计处理招拍挂方式取得土地的会计处理2018年6月，众力智地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发，价款50000万元，契税征收率为4%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米，土地证登记费6000元，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。当时竞拍土地时按土地价款90%交纳了竞拍保证金，交纳拍卖佣金2%，整个流程的会计分录是：3应缴纳的契税为：50000×4%=2000（万元）依据地税局契税完税凭证和付款证明，众力智地产公司应进行的会计处理为：借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费-契税20000000贷：银行存款20000000招拍挂方式取得土地的会计处理招拍挂方式取得土地的会计处理2018年6月，众力智地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发，价款50000万元，契税征收率为4%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米，土地证登记费6000元，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。当时竞拍土地时按土地价款90%交纳了竞拍保证金，交纳拍卖佣金2%，整个流程的会计分录是：4应缴纳的耕地占用税为：100×666.67×30=200（万元）依据耕地占用税完税凭证和付款证明，众力智地产公司应进行的会计处理为：借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费-耕地占用税2000000贷：银行存款2000000招拍挂方式取得土地的会计处理招拍挂方式取得土地的会计处理2018年6月，众力智地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发，价款50000万元，契税征收率为4%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米，土地证登记费6000元，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。当时竞拍土地时按土地价款90%交纳了竞拍保证金，交纳拍卖佣金2%，整个流程的会计分录是：5签订土地使用权出让合同，向地税局缴纳的印花税为50000×0.5‰=25（万元）缴纳印花税时，依据印花税凭证和付款证明，众力智地产公司应进行的会计处理为：借：管理费用——印花税250000贷：银行存款250000招拍挂方式取得土地的会计处理招拍挂方式取得土地的会计处理2018年6月，众力智地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发，价款50000万元，契税征收率为4%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米，土地证登记费6000元，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。当时竞拍土地时按土地价款90%交纳了竞拍保证金，交纳拍卖佣金2%，整个流程的会计分录是：6签订土地出让合同后到相关部门办理土地证时交纳登记费：借：开发成本—土地征用及拆迁补偿-土地证登记费6000贷：库存现金取得土地出让金返还、拆迁补偿返还款的财税处理房地产企业取得土地出让金返还款分为以下四种情取得土地出让金返还、拆迁补偿返还款的财税处理某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助35000万元，用于该项目70000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。1会计处理，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。收到返还款时：借：银行存款35000贷：预收账款35000取得土地出让金返还、拆迁补偿返还款的财税处理2某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助35000万元，用于该项目70000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。2收到返还款的同时，预交增值税=35000/1.1×3%=954.55万元预交附加税=954.55*12%=114.55万元借：应交税费-预交税款954.55贷：银行存款954.55借：应交税费-城建税及附加114.55取得土地出让金返还、拆迁补偿返还款的财税处理某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助35000万元，用于该项目70000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。3预交土地增值税=（35000-954.55）×2%=680.91万元企业所得税=(35000/1.1*15%-680.91-114.55-385.45）×25%=897.95万元取得土地出让金返还、拆迁补偿返还款的财税处理某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助35000万元，用于该项目70000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。4完工结转收入时：借：预收账款：35000贷：主营业务收入31818.18应交税费-应交增值税（销项税额）3181.82政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助20000万元，用于该项目50000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的20000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿19000万元。企业实际向动迁户支付补偿款18000万元。1会计处理，先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时：借：其他应收款18000其他业务成本1000政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助20000万元，用于该项目50000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的20000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿19000万元。企业实际向动迁户支付补偿款18000万元。1会计处理，土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务借：银行存款20000贷：其他应收款18000其他业务收入1852.49应交税费-应交增值税(销项税额10%）90.91应交税费-应交增值税(销项税额6%）56.6政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）实际支付的1000+18000万元涉税分析根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”营改增后交纳增值税。返还款20000万中，1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业确认增值税销项税万元2，代理支付动迁补偿款差额，应按现代服务业确认的增值税销项税额万。政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助20000万元，用于该项目50000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的20000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿19000万元。企业实际向动迁户支付补偿款18000万元。2企业所得税，返还款3000万元中：1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入919.09万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。2，代理支付动迁补偿款差额943.4万元，应计入当年的应纳税所得额。政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助20000万元，用于该项目50000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的20000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿19000万元。企业实际向动迁户支付补偿款18000万元。3企土地增值税规定，根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。企业取得的返还款20000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，转让不动产收入，因此，土地增值税。此收入土地增值税清算收入。政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助20000万元，用于该项目50000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的20000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿19000万元。企业实际向动迁户支付补偿款18000万元。4契税。企业缴纳的土地出让金50000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设◆目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。◆但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。◆因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助8800万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设，实际支出8200万。1会计处理，土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。本案例符合BT（即“建设-移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的增值税征收管理，收到返还款时：借：银行存款8800贷：其他业务收入应交税费-应交增值税（销项税额）政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助8800万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设，实际支出8200万。1支付项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用8200万（假定未取专票）借：工程施工8200贷：银行存款8200交付时：借:其他业务成本8200贷：工程施工8200政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助8800万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设，实际支出8200万。2土地增值税规定根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。企业取得的返还款8800万，属于提供基础设施建设劳务收入，转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入土地增值税清算收入。政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助8800万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设，实际支出8200万。增值税：如果协议约定返还款用于项目内应由开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，增值税的征税范围。土地增值税：冲减基础设施工程建设费企业所得税：按照处理土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）u公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。u此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。u企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。贷：10000土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。1收到返还款时的会计处理：u如是补贴行为：贷：10000u如是购买行为：土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。2增值税此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施。对房地产开发企业税，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。此业务返还款10000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算增值税销项税额返还款10000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实现并确认增值税销项税额。土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。3企业所得税：根据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。企业取得返还款10000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。4土地增值税规定企业在实际交纳的土地出让金50000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。4土地增值税规定企业取得的返还款10000万，土地增值税清算时，1，如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。2，如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的10000万补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助10000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。房地产开发企业（乙方）未收到返还款，会计上不作处理。丙企业取得10000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时：贷：营业外收入10000政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助10000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。2增值税：不涉及企业所得税：本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。丙企业取得政府奖励或财政补贴10000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助10000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。2丙企业取得政府奖励或财政补贴10000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。本案例业务属于政府财税【2011】70号文件所称的“不征税收入”所对应的财政性资金范畴。政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助10000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。2丙企业取得政府奖励或财政补贴10000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：如符合财税【2011】70号的三个条件，应作为不征税收入处理，但根据企业所得税实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。如不符合财税【2011】70号的三个条件，则不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助10000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。3土地增值税规定房地产企业（乙方）企业在实际交纳的土地出让金50000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。房地产企业（乙方）企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。丙企业取得丙企业取得政府奖励企业的10000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。此收入不应计算土地增值税清算收入。政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。房地产开发企业（乙方）取得10000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时：借：银行存款10000贷：营业外收入10000政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。2增值税：未发生增值税应税行为企业所得税本案例业务，由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税【2011】70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴10000万元时，。政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。3土地增值税：企业在实际交纳的土地出让金50000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。3土地增值税：实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还10000万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。因此，企业取得的返还款10000万，土地增值税清算时，应。政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。3土地增值税：参考：大连市地税局（大地税函〔2008〕188号）《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。政府主导拆迁政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为50000万元，企业已缴纳50000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助10000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。3土地增值税：参考：青岛市地税局（青地税发〔2008〕100号）《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。小结：取得土地出让金返还、拆迁补偿返还款的财税处理。取得土地出让金返还、拆迁补偿返还款的财税处理。房地产企业取得土地出让金返还款分为以下三种情况处理：（1）以土地出让金返还的名义取得土地出让金返还款，是冲减“取得土地使用权所支付的金额”还是记入营业外收入。（2）以拆迁补偿费等名义取得土地出让金返还款，应冲减“房地产开发成本”中的土地成本或其他成本项目。（3）以各种基金等名义取得土地出让金返还款，应做为营业外收入的政府补助处理。房地产开发阶段就是取得土地后按照设计开槽动建造主房地产开发阶段就是取得土地后按照设计开槽动建造主体阶段。在这个阶段房地产公司一般将工程总包给具有资质的施工单位。然后按照工程的形象进度支付工程款。这个阶段的会计处理相对简单，涉及的会计科目基本都是“开发成本“及它的二级科目。在这个阶段必须确定如何在这个阶段必须确定如何划分成本核算对象，也就是土地增值税将来的清算对象，具体应该将建筑物划分为普通住宅、非普通住宅、非住宅三大类。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。开发成本会计科目的核算内容开发成本会计科目的核算内容依据依据开发间接费土地征用费及拆迁补偿费《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号文）第26条国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号文）第26条国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第27条土建工程费建筑安装工程费开发成本会计科目的核算内容>>计税成本对象划分的六大原则产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。拆迁补偿费之拆一还一原地回迁众力智公司2016年5月开发某项目（属于城中村改造该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由众力智公司自由销售或使用。该项目于2018年5月完工。2018年6月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2018年7月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元。（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）四四拆迁补偿费之拆一还一原地回迁拆迁补偿费之拆一还一原地回迁支付建筑施工等其他开发成本6400万元。1支付建筑施工等其他开发成本6400万元。1拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。视同销售收入＝7900/1.05×0.7＝5266.67（万元）。2单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。3视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元）；视同销售所得＝5266.67－3249.8965＝2016.7735（万元）4拆迁补偿费之拆一还一原地回迁拆迁补偿费之拆一还一原地回迁以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号———非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交