中央空调系统维保方案

中央空调系统维保方案

北京鼎力方圆空调设备XX分公司

长庆泾河园物业服务处办公楼

一、编制依据

1、长庆物业服务办公楼的实际情况〈图纸〉；

2、依据卫生部[2006]53号《公共场所集中空调通风系统

卫生管理办法》；

3、依据2006处3月1日执行的《公共场所集中空调通风

系统清洗规范》与《公共场所集中空调通风系统卫生学评价规

范》。

4、2003年8月份中国标准化研究院及卫生部就共同起草

的《中国空调通风系统清洗规范》，5、2006年6月出台《空调

节能清洗规范》

二、长庆泾河园物业服务处基本情况

1、建筑面积：8638而,共六层，用途为办公和公寓设计。

由于使用的空调为舒适性空调由于通风空调设备长期和这些空

气接触，致使空气中的灰尘、烟灰、细菌等聚集在通风设备铝

翅片、叶轮上、机壳、滤网和纤维状物等脏物积聚堵塞，引起

通风和空调设备风量和效率下降产重影响中央空调热交换和

制冷效率。在这里阴暗潮湿，是细菌积聚和繁殖的地方，而且有

霉气味和军团菌使空气污染，对人体健康有害，尤其对通风设备

效率降低而带来空气污染事故必须加以重视。

2、空调通风主要设备明细表

序号设备名称规格型号单位数量备注

风冷冷热水机

1TAS100.1CR2

组

台1全热回收

2风冷冷水机组TCA301CC台5

23循环泵KL150.400C台

台

一用一备

4板式换热器

KLR100-125

1空调系统

一用一备5热水循环泵

热水供应泵

台2

26KLR50-200台

一用一备

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7板式换热器台1生活热水系统

8膨胀水箱L2m*L2m*L2m台1

19生活热水箱L5m*4m*2.5m台

台10排烟风机

风机盘管

7

11各种型号台201

三、施工准备：

1、施工条件：因现场有具有施工场地，准备在现场清洗，保

证水源及排水点即可。2、机具设备：吸尘器、相机、喷雾器、

高压清洗机、吹风机。

3、主要材料：自天水、专用清洗剂、塑料袋等。

四、维护必要性以及清洗步骤,方法：

中央空调系统一次性投资大，包含设备品种多、管线长、

自动化程度高，其运行、维护、检修要综合运用热工、流体、

空调、制冷、机械等多方面的知识和技能，因此要求运行管理

和维修人员必须具有一定的专业知识和专业技能，这样才能管

好它、用好它Q

中央空调系统由主机制冷系统、末端系统和水路系统三部

分构成：

1、主机制冷系统

LI、主机运行一段时间，因压缩机的振动会引起钢管接头

松动或焊缝开裂,从而造成制冷

剂和冷冻油的泄露，轻微泄露可引起制冷效果下降,低压报

警产重时则会使压缩机

得不到应有的冷却和润滑，最后造成压缩机过热、拉伤、

烧毁。

1.2、空调压缩机经过初期的磨合运行一段时间后,由于机

械运动部件之间的相互磨损，润

滑油中就会沉积下磨损的杂质，使润滑油点的润滑效果下

降，长期使用就会加剧运动

部件的磨损或拉伤,直至压缩机的烧毁。

1.3、由于空调外界工作环境的影响,机组经常在较恶劣的

环境下工作，就会造成压缩机油的碳

化和乳化，从而使系统积碳、腐蚀、堵塞、润滑性能下降,

使整机性能降低甚至影响到机

组的使用寿命，给用户带来较大的经济损失,影响正常的生

活和工作。

所以主机是中央空调系统的心脏，如果主机制冷系统出现

问题将会影响到整个系统的正常工作，而主机制冷系统的主要

维保任务就是预防性保养和维修性保养相结合,杜绝机组跑、

冒、滴、漏现象的发生，按照压缩机工作周期及工作时间更换

润滑油和机油滤网，轴承等主要配件，只有这样不能把故障解决

在萌芽状态。

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2、末端系统

2.1、末端系统运行一段时间后过滤网上就会聚积灰尘，增

加空气阻力，因而引起风量减小

或堵死；风量减小会引起室内空调效果不好，堵死后无任

何效果，影响正常的使用。2.2、室内机因初效过滤网对细小粉

尘无法过滤下来，因此粉尘穿过滤网后聚积在室内的换

热器翅片表面，由于换热设备的翅片只有2.3mm,因此长期

聚积后就会引起堵塞，造成

效果下降；同时，因灰尘的聚积会引起传热下降。

2.3s室内机长期运转会使室内离心风机叶片上产生积尘,

积尘数量一多就影响室内机的

出风量，从而影响到室内机的效果。

2.4、室内机长期运行会使电机轴承磨损严重、电机输出

功率增加、噪音增大，给用户的

正常生活和工作带来影响。

所以室内机每年要进行一次保养，主要保养内容有：清洗

回风过滤器、清洗换热器翅

片、清洗离心风轮、轴承加油保养及更换。

1、风机盘管、风口维护；

(1、风机盘管、风口的维护清洗益处风机盘管系统的清

洗是中央空调管道清洗的其中一部分，包括回风,送风以及小翅

片等部件。清洗风机盘管的益处如下：清除送、回风系统中细

菌、灰尘,改善室内空气质量；降低变风量空调机组的风阻，提

高热交换效率，增加送风量，节省能源,定期对风机盘管系统维护,

延长机组使用寿命；降低运行成本，提升资产价值；

〔2风机盘管、风口的维护清洗方法

(3风机盘管的清洗方法一般分为：干式清洗法和湿式清

洗法；干式清洗法主要通过吸尘清洗来维护新风机组和风机盘

管的清洁，清洗的周期和频率一般为每个月一次,清洗过程不使

用化学清洗剂。湿式清洗法主要通过吸尘清洗和生物环保试剂

相结合来维护新风机组和风机盘管的清洁，清洗的周期和频率

一般为每季清洗1次。

(4湿式清洗法消毒剂和清洗剂的选用：：湿式清洗法的消

毒与灭菌是在新风机组和风机盘管的清洁完毕后根据污染状况

选择消毒剂进行消毒与灭菌。东华大学一贯采用通过EPA-

美国国家环境保护局认证的生物环保试剂，包括强力盘管清洁

剂和微生物清洁剂等产品，以

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确保HVAC系统彻底不受有害微生物的污染。

(5湿式清洗法的清洗剂选用需要符合下述条件：无酸性;

能生物自然分解,避免二次污染环境；含金属疲劳抑制剂；能

除脏、除油脂、除氧化物：

16湿式清洗法的清洗流程

新风机组和风机盘管清洗流程图

开始

翅片污染检查

清洗剂浓度调配

检查凝结水排放口

拆卸、清洗过滤器

清洗空调机组内壁、风机

清洗挡水板底座、排水口吸尘

清洗翅片、梳理

清洗底座、排水口

安装过滤器

消毒抑菌维护

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风机盘管风筒清洗前风机盘管

风筒清洗后

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滤网清洗

前滤网清洗后

风机盘管翅片清洗前风机盘

管翅片清洗后

(7、风机盘管、风口维护保养步骤:

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A、启动风机盘管或空气处理机组检查其运行状况,若有异

常，由施工班组长填写风机盘管或空气处理机组施工前故障确

认单备查；

B、拆回风口及过滤网并用吸尘器吸除灰尘后拿清洗剂清

洗晾干；

C、拆除回风箱和箝体盖板；

D、拆除电机和风机蜗壳，并用吸尘器清扫风机和蜗壳；

E、检查电机绝缘程度和轴承,并保养或更换电机和轴承；

F、检查风机盘管表冷器污染情况,并进行录象或拍照；

G、检查风机污染情况,并进行录象或拍照；

I、用专用吸尘器清扫表冷器两边粉尘；

J、用高压喷枪喷水加入LX-C035空调铝翅片清洗剂洗净

表面器上的污垢，最后用清水冲洗。附：LX-C035空调铝翅片

清洗剂的说明：主要成分：无机盐、缓蚀剂、促进剂、粘泥剥

离剂、光亮剂。主要适用于清洗中央空调风机盘管铝质翅片,

也适用于铝质换热器或散热器，清洗的污垢主要为设备表面的

油垢、灰尘、氧化物及其它杂质。该产品无毒、无味、不燃不

爆Q对翅片的腐蚀率低，由于是稀释使用,我们完全可以保证清

洗后不会损伤风机盘管的翅片；

K、用吹风机吹干表冷器；

L、清洗冷凝水盘，吹洗冷凝水管；

M、用高压清洗机清洗风机,清洗时要将电机用塑料袋包

好，防止电机进水；

N、恢复安装电机和风机蜗壳,调整皮带和皮带轮；

0、恢复回风箱和箱体盖板；

P、恢复安装检修口和各种风口。

注，鉴于办公楼的实际情况、风机盘管、风口维护每年进

行二次。

2、空调水管、风管保温修复：

空调水管道和空调风管保温不严实又引起漏水问题，漏水

问题主要由空调循环管道和风管保温通病引起,本工程空调水

管道保温所用材料为橡塑海绵，部分采用铝箔玻璃高心棉，对已

现有的已保温管道细查，主要有以下空调管道保温通病问题：

1.1保温时遇接头、支吊架或与阀门、管件、套管处保温

接缝不严实Q此问题在本工程表现较多,主要表现在接缝处没

有涂抹胶水，采用胶带粘接,但保温材料下料没考虑保温材料的

收缩性是下料不合适，造成粘接缝拉开接头、支吊架或与阀门、

管件、套管处保温接缝不严

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实，空调管道和饱和空气接触，产生凝结水，俗称空调管道”

出汗”引起管道滴漏。

1.2保温时在过墙洞孔保温中断，没有用保温材料塞实，致使

空调管道在穿越墙洞时和空气接触，产生凝结水顺墙洞流出；

1.2保温材料不合格，如厚薄不均，密实度不达标，尤其部分

管道采用的铝箔离心破璃棉密实度不达标，造成空气渗透，产生

凝结水。

1.3保温管规格与所保管道规格不符,保温管内残留空气。

2、根据公司多年施工统计，管道保温工程质量问题如下：

频数

35

累计频率％

100

28

80%

66%

91%

80

2160

14

7

40

20

接头、支吊架或材料运输、保管

保温材料不保温管规格所

与阀门管件套管过程中造成成

合格管道规格不符

处保温接缝不品破坏

严。

排列直方图

根据上图可以看出影响保温施工质量的主要因素是接头、

支吊架或与阀门、管件、套管处保温接缝不严。

五、分析原因

Is对保温时遇接头、支吊架或与阀门、管件、套管处保

温接缝不严原因分析如下：

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方法

未按技术交底施

人员

技术交底不明

操作者思想不重视，质量意识差

检查力度不够

下料不准确

接头、支吊

环境

追求进度架或阀门、

管件、套管

处保温不

严。

测量器具有偏差

相邻管道互相影

保温材料质量不达

材料设备

六、空调水管保温问题改造方法：

1、拆除原有管道保温,局部需要拆除吊顶；

2、空调管道除锈，采用人工除锈方式；

3、管道防锈漆第一次；

4、管道防锈漆第一次；

5、采用正确的保温方法，管道全部采用厚25mm橡塑闭孔

保温材料保温，方法人如下：橡塑保温施工方法水管的保温图

片

切开管道保温层

切开三通、弯头保温层

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保温层接缝刷胶

涂胶水

直管保温

弯管保温

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阀门保温

其他管件保温

其他管件保温

6、恢复墙体和吊顶（装饰专业,不详诉

7、保温其余注意事项

①褓温材料的接口、所有缝隙均要求使用橡塑专用胶水

粘结严密，不得存在粘接不牢或松散现象。

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②.胶水涂刷时必须在保温管壳内部和管道外壁进行满涂。

在保温材料粘接时，必须将管道表面的杂物、灰尘、油污清理

干净，以保证胶水的粘接效果。为保证保温观感效果，保温层的

纵向拼缝应置于管道上部,并且相邻保温层的纵向拼缝应错开

一定角度。

③,夏季保温施工,檬塑保温材料不能拉得过紧，以防冬季温

度过低时，保温层收缩开胶。④,冬季保温施工时,要求室内环境

温度不能低于5℃,粘接剂及胶带低于5℃时粘接效果不好。

⑤.本工程冷冻水管保温层最厚为25mm,

06保温穿越墙洞时报不中断,整个保温管无法穿过时采用

小块保温把洞塞实，并注聚氨酯发泡剂封堵。

07风管保温采用玻璃丝布缠绕扎实。

七、水泵和阀门维护保养

、电动机维护保养：

A、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MQ

以上,否则应进行干燥处理

或修复。

B、检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如

加润滑油后仍不行则应更

换同型号规格的轴承。

C、检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修整处理。

、水泵维护保养：

A、转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是

轴承问题则对轴承加注润

滑油或更换轴承,如是水泵叶轮问题则应拆修水泵。

B、检查水泵的机械密封是否有漏水现象，如是则更换机械

密封。

C、检查弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换弹性橡胶垫

（不定期Q

D、清洗水泵进水端的Y型过滤器。

E、拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

F、清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆

一遍。

，阀门的保养与维护

A给水系统加水后观察阀门是不是有外漏和内漏现象。

B每次运行结束后给阀门添加润滑油。

C对阀门保温有破损的及时进行处理或更换。

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D对所有Y型过滤器每季进行一次清洗。

八、中央空调系统维护保养管理制度

1、机房设备操作制度

l.k机电操作员工必须熟悉和牢记设备的结构以及注意

事项产格按照设备特性进行运

行和保养。

1.2s特殊工程必须凭有关特殊操作证方能操作，确保设备

及人身安全Q

1.3、运行操作人员应做到“四会”：

、会使用

A、对所使用的设备，首先熟悉设备性能及操作程序，方可

开洞设备。

B、在使用设备过程中,严格按照安全操作技术规程，防止

设备事故发生及设备使用寿

命缩短。

、会保养

A、经常保持设备整洁。

B、认真做好每班日常保养。

C、按照设备润滑要求做到定质、定量、定时、定点，保证

滑动面和传动部位运转正

常。

D、定期认真执行日检、月检、年检及一级保养工作。

、会检查

A、设备开动前必须检查各操纵控制系统，安全装置及油镜

等一切正常后再启动设备

运转，如发现问题及时处理排除故障°

B、设备运行过程中，应该常观察各部位运转情况,如有异

常应立即停止运转,检查、分

析原因°

、会排除故障

A、凡属设备故障，维修人员应及时排除，如有严重问题向

上级汇报，共同排除。B、维修

人员要熟悉设备电器机构、楼层照明系统，如遇电器故障

应配合电工排除故

障。

C、凡属人为所造成的设备损坏或故障应保持现场,立即向

有关人员报告，逐级上报，

根据事故大小进行分析和处理。

D、检修员工在上班前对设备、楼层供电、生活水箱及消

防系统进行一次检查，下班

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要做好交班工作。

E、维修员工必须熟悉设备的各个润滑点，按要求进行润滑。

F、对设备根据各自不同的特点制定维护保养制度。

G、对设备无法实施的维护保养项目及对需委托外协保养

的设备，维修员工必须熟悉

设备性能及设备使用情况、故障位置等，以便配合外协修

理人员一起搞好维修工

作。

H、做好季度、年度保养准备工作，为维护设备正常运转可

推行专项修理。2、维修管理制度

2」、在系统维护保养过程中要按规定的班次值班，不迟到,

早退、无故缺勤，不能私自

调班、顶班，因故不能值班者必须提前请假。

2.2、在开机前要对有关设备与装置进行检查，做好运行前

的准备工作,一切就绪总通

知业主单位，才可开机。

2,3、开机要严格按照有关规程规定的操作程序正确的操

作产禁违章操作。

2.4、认真做好维保过程中和调试过程中的运行记录，读数

据要准确，填写要清楚不可

涂改，只能重写。

2.5、按照维保检查制度的要求,对中央空调系统的各设备，

装置进行全面检查°2.6、不能擅离职守，不能睡觉，要勤巡视、

勤检查并做好详细记录.重大的及处理不了

的问题要立即上报。

2.7、负责值班期间对整个中央空调系统和机房的监测管

理。

2.8、搞好施工过程中的环境卫生，保持值班室和机房的整

洁，并按有关制度的规定做好

中央空调的维护保养工作。

2.9、值班期间不得饮酒,不得在机房内吸烟。

3、交接班制度

3.L交班人员须认真填写交班记录，内容包括：设备运行

状况、本班中发现的故障处理

情况、工具、卫生、遗留的工作及上级领导布置的工作。

3.2、交班前检查所要完成的工作，清点工具。

3.3、遇有紧急事故，交班人员应交接清楚，如需共同处理交

班人员应作为主要人员进行

处理。

3.4、如接班人员因故未到岗，交班人员不得离开工作岗位。

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3.5、接班人员提前15分钟到岗进行接班，首先对交班记录

进行查看，有问题进行询问。3.6、检查运行设备状态，听取上一

班的口头交代。

3,7、交接班记录经确认无误后，由双方共同签字。

3.8、主管审查双方的交接班记录并签字认可。

3.9、交接班记录总工及经理随时调出查阅。

4、工作人员管理制度

4』、各级各类人员岗位职责

4.1.k空调工程师的岗位职责

A、协助上级主管全面负责中央空调系统的各项的各项工

作。

B、制定相关的各项规章制度，并监督检查执行情况。

C、经常深入现场，了解和指导空调系统维护保养工作。

D、对空调系统发生的问题和出现的故障及时进行诊断，并

组织力量解

决和排除。

E、负责维护保养工作的管理，如人员及现场操作安全产

格遵守业主管理部门所制

定的安全管理制度。

4.1.2,维保班长职责

A、协助空调工程师做好各项具体工作，直接向空调工程师

负责。

B、负责班组的工作,合理安排班组的日常工作。

C、严格要求，大胆管理，敬业爱岗，督促班组成员认真工作,

严格遵守各项规章制

度。

D、负责班组考勤，公用工具、仪器、仪表和维保档案的管

理工作。

E、审查、保管各种记录表，保证数据准确、资料齐备。

F、负责与业主相关部门之间的联系。

4.1.3、空调维保人员岗位职责

A、严格按有关规程要求，开停和调节空调系统的各种设备,

并做好相应的保养记录。

B、认真做好系统和设备的巡检及评估，维护保养,编制系

统及设备评估报告。

C、遵守空调系统维护保养管理制度和劳动纪律。

D、努力学习专业知识，钻研技能，熟悉设备及系统,不断提

高操作水平。

E、尊重领导，服从调动和工作安排,完成领导交代的其他

工作Q

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4.2、工作人员技术培训制度

421、新员工的技术培训

A、新员工到位后一个月内必须经过技术培训，培训考核合

格方能上岗，新员工的培

训应于1个月内完成,并于完成后通知培训主管更新员工

的培训记录。

B、对于个别情况洛部门主管可向培训主管提出书面的要

求延长有关培训的期限。

C、特殊岗位职工如焊工芯取得国家劳动技术部门承认的

证书。

422、年度定期技术培训

A、人事主管发出通知书要求各部门主管提交各部门的培

训要求。

B、各部门主管可根据员工的表现评估及部门的发展等资

料，作出每年的部门培训要

求。

C、部门培训要求制订后，由各部门主管签署后交人事主管。

D、部门内部培训可按照各部门的培训要求进行定期培训，

作好培训记录存放于部门

档案中，并将培训内容以书面形式通知人事主管。

423、技术培训内容

新员工上岗前空调操作全体

1制冷机培训

尽快熟悉性能

厂家讲座

一个月内员工

同上

掌握操作技术

空调自动化系

2

统培训

同上同上承建施工单位

空调系统运行

3

培训

空调维修保养

同上专业工程师同上

及操作人员

同上同上

空调系统维修

4

培训

同上同上5、安全管理制度

5.1、值班人员应坚守岗位，遇事离开应当请假。

5.2.维保过程中,每天对机房设备进行一次安全检查，确保

正常安全施工。

5.3、未经售后经理批准，严禁非操作人员进入施工现场，因

工作需要进入机房,必须登

记。

5.4、室内禁止吸烟，严禁易燃易爆物品带入机房。如因工

作需要，写出书面报告和防范

措施，报请售后经理批准，用完后，立即带出机房。

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5.5、机房内动用明火或动焊，必须由售后部、技术质安部

共同制定出施工方案，报经理

批准后施行,并严格遵守动火动焊安全管理规定°

5.6、机房内的临时用电需经工程经理批准后再施行，并严

格遵守临时用电安全管理制度。5.7、机房内不得聚会、干私

活或其它娱乐活动Q

5.8、机组停机保养期间,认真检查机组内的真空状况，如发

现有异常泄漏时，应立即进

行气密性检查。

6、故障应急处理制度

6.1、主机设备故障处理：属主机零部件小型故障引起的,

空调系统不停机运行，开启另外

一台主机,1个工作日内完成修理检查工作。若需返厂处理

的,以厂家维修工作时限

为准。

6.2、水源井故障：系统不停车检修,保证任何时间点上都

有满足系统需求的水源井数量，

确保备用水源井足够调换。若必须停车检修的，系统停车

时间不得超过2个工昨日。6.3,水泵及其他附属设备故障：

开启备用设备,3个工作日内检修完毕，系统不停车。如

若同时出现问题，必须停车的，系统停用时间不超过2个工

作日Q

6.4、室内末端故障：系统不停车检修』个工作日内完成

检修，恢复使用。若系统必须停

车的,累计检修时间不超过1个工作日。

6,5、自控系统故障；启动手动控制,2个工作日内故障处

理完毕。

九，中央空调系统维护保养服务承诺

我公司郑重承诺：

将“长庆物业服务办公楼中央空调系统维护保养工程”列为

我公司重点样板工程！1、维护保养服务体系

1.L为用户服务是我们企业的宗旨,是企业经营战略的重

要手段，是工程项目施工管理中

始终遵循的原则，目的在于完善中央空调维护、保养清洗

制度的全方位服务,我公司

会以一流的管理水平、一流的技术能力、一流的施工质量、

一流的服务态度去实现

对业主的承诺，创建用户最满意工程。

1.2、维护保养服务管理人员名册

、总负责人：

、项目经理：

柳风坡

王建平

17

、维保部技术总工：周飞

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1.2.4维保技术质保部：

杨岁勇

王刚

宋宁鼎

125、维护保养人员工作安排

A、每次的开、关机工作由项