旅游案例-彝人古镇

重点研究案例列表类型区域案例名称概况参考要点旅游商业物业楚雄彝人古镇距昆明市区约155公里占地约1740亩彝人名族特色及商业旅游中心大型古镇旅游地产开发模式借鉴古镇规划及建筑特色借鉴楚雄—彝人古镇工程案例研究工程概况区位位于原宋代大理国相国高明量在威楚（今楚雄）西北二里建的德江城旧址。古镇西邻龙川江，南面永安大道，紧邻楚雄市开发区管委会，地处楚雄州政府政务中心旁。项目规模项目占地面积为1740亩，总建筑面积约100万㎡，计划投资25亿元项目物业构成整体项目分为分9期开发。1-2期以商业为主，部分别墅（水墨艺墅）；3-7期除商铺外包括大量多层及别墅住宅；8期为项目区域整体配套，包含医院、幼儿园等多种业态；9期在彝人古镇项目东侧的太阳历公园区域，将建成欢乐嘉年华、高尔夫球场、产权酒店等产品。发展商楚雄汇通房地产开发有限公司楚雄——彝人古镇工程概况3-7期1-2期彝人东区8期彝人古镇是以民俗旅游商业与住宅联动作为主要推动力的典型大型地产工程。楚雄——彝人古镇旅游概况古镇旅游区域古镇旅游区域彝人古镇是集商业、居住和文化旅游为一体的文化旅游地产工程，是以古建筑为平台、彝文化为“灵魂〞的大型文化旅游地产工程。

彝族部落客栈区古镇旅游区域内其他区块均为商住两用的商铺，包括餐馆、店铺等。彝人古镇前区主要景点有威楚大道楚雄——彝人古镇旅游的开发利用彝人部落梅葛广场桃花溪咪依鲁广场望江楼古戏台火塘会广场德运广场威楚大道水源广场……火把节（农历六月二十四日或二十五日）插花节（农历十月初八）赛装节（正月十五）跳虎节（农历正月初八至正月十五）开井节（农历正月十五）彝人部落（长街宴，歌舞表演）……彝人古镇的旅游资源开发主要集中于对彝族文化的具象陈列，对彝族文化的软件抽象展示缺乏，利用率不高。文化旅游产品主要依托于彝族的几大传统节日，缺乏常态的具有互动性的旅游产品，对游客的吸引力堪忧，也会带来旅游淡旺季游客量差异过大的问题。缺乏能够延长游客停留时间的旅游工程，对商业工程的购置力支持缺乏，将影响相关商业的进一步扩张。游客流量不稳定对依托于该工程而成的各商业工程必将带来不利影响。彝人古镇旅游开发主要将注意力集中于硬件局部的表现，软件展示缺乏；同时缺乏常态的互动性旅游产品，影响客源的稳定性。楚雄——彝人古镇关键旅游工程每晚18:30至20：00——彝乡宴

每晚20:30至22：00——左脚舞彝族风情街

彝族传统民居

毕摩房

姑娘房

苏尼房

六祖广场

神柱广场

马帮群雕光湖水榭

阿普湖

小树林

葫芦廊

神山彝人部落是工程内唯一提供常态互动性旅游产品的局部。景点概况常态活动主要景点彝人部落位于楚雄经济开发区彝人古镇三期旅游景区，集中展示彝族原生态的市井文化、建筑文化、村落文化、服饰文化、歌舞文化和祭祀文化，注重游客参与性，将绚丽多姿的彝族文化推向更为广阔的天地，也必将为美不胜收的彝人古镇增添了一个让广阔游客流连忘返的快乐天堂。彝人部落楚雄——彝人古镇旅游功能配套及客源与全国300余家旅行社协议合作在楚雄地方电视台、云南省电视台做广告营销参加北京、上海房交会市场推广渠道餐饮配套住宿配套整个区域有90家商铺为纯餐饮经营餐饮主要消费人群为楚雄当地人，游客所占比例较少。古镇内有专门的住宿区，有30家客栈，另有60家为商铺与客栈共用的商铺。古镇内有一家5星级酒店在建平均每家客栈的客房数为35间客栈入住率淡季为60%，旺季为95%，平均入住率为80%。周末及节假日为古镇旅游的旺季。工程客源以旅行社带来的低端游客为主，成为零售局部的主力消费支持，餐饮区客源以本地客源为主。楚雄——彝人古镇工程开发顺序

项目1-4期开发时序2005.42005.112007.12008.14期开工2010.12未定彝人东区开工8期开工2006.6完工1期开工2006.12完工2期开工2008.12完工3期开工2010.12完工时间概况重要时间节点总投资销售物业景点第1期占地122亩总建8.1万㎡2005年4月开工，7月开盘；2006年6月底完工，7月旅游区试营业，10月商铺正式开业约1.6亿元23个苑梅葛广场、望江楼、古戏台、火塘会、桃花溪、六座小桥等第2期占地121亩总建7.8万㎡2005年11月开工；2006年11月底完工，2007年3月“烧烤街”开业，6月酒店开业约1.6亿元28个苑，1间四星级酒店、5间小型客栈水源广场、德运广场、咪依鲁广场、三眼井等第3期占地200多亩2007年1月开工，10月开盘；2008年年底交付使用约2亿元多个商业、多层住宅、别墅彝人部落、清明河等第4期-2008年4月开始认筹--威楚楼（彝王宫）、毕摩文化广场、高氏相府、祖庙、庙会广场等彝人古镇前期是以开发旅游商业为主，辅以别墅、院落等住宅物业；中期主要开展住宅物业〔其中4期以商业为主〕，实现整体商住联动。彝人古镇各类产品配比情况工程商业物业配比产品层数区位面积区间比例纯商铺1-3/1-2/14期，项目中间50-400㎡10%商住型1-31-3期，项目中间188-300㎡，主力230-260㎡65%多层1-65-7期，东侧80-150㎡15%别墅院落式1期，5-7期，西侧230-900㎡10%双拼/联排/独栋1期，5-7期，西侧220-310㎡楚雄——彝人古镇工程产品状况工程各类产品中，以商住型商铺为主，各类产品分区合理，便于联动；商业业态以餐饮及客栈住宿业态为主。多层住宅区商业区别墅区目前1-3期产品已经全部去化完毕，住宅类产品亦售罄，仅有4期的商铺可销售，目前去化率约为50%。工程商业业态比例为：餐饮35%，客栈/酒店35%，娱乐10%，零售20%，各开发批次根本按照同样比例复制。楚雄——彝人古镇工程客源分析彝人古镇第一期客源来源地统计彝人古镇第三期客源来源地统计古镇首期开盘时，因地缘性关系，楚雄市区及周边的客户较多，约占总数80%以上。工程各类产品价格变化楚雄——彝人古镇工程价格分析彝人古镇1-4期别墅产品价格变化（单位：人民币元/㎡）彝人古镇1-4期商铺产品价格变化〔单位：人民币元/㎡〕就别墅产品而言，2005年7月第一期开盘时，均价约在2700元/㎡，截止2021年4月第四期开盘时，别墅产品均价已到达4000元/㎡。涨幅约为50%。就商铺物业而言，2005年7月第一期开盘时，均价约在3500元/㎡；现阶段纯商业产的销售均价已达6500元/㎡，涨幅约为85%，局部商铺已经实现100%的涨幅。古镇知名度增加，经营管理公司经营能力加强，旅游商业的开展促进工程各类产品的市场价值在4期推出时有较大幅度的提升。纯商业型，1F：80001-2F：6500楚雄——彝人古镇工程营销手段分析CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询效劳供给商附件规划按功能不同，平行布置，从西至东依次为：别墅区、商业区、公寓区。在商业最大化的要求下最大限度做到居住围绕商业布局，尽可能接近传统古镇商业中心的思想贯穿整个工程南北的道路形成古镇的灵魂，中央区设置彝人广场，水系围绕而行，东侧设置大型公园，规划做到二心二轴四组团〔二心：彝人广场及景观公园；二轴：街区道路主轴、水系主轴；四组团：别墅区、商业街区、公寓区、商住混合区〕别墅区商业区公寓区商住混合区街区主轴景观水系彝人广场景观公园楚雄——彝人古镇产品分析规划分析山的借用彝人古镇所选之址，平坦无山，而彝人的生活环境，没有离开山的。工程西侧为文殊山；南侧观音山。望江楼成为古镇最高建筑，可远眺二山，俯瞰古镇全景，形成古镇标志性建筑

规划理念——山楚雄——彝人古镇产品分析水的借用古镇之水分内水外水、动水静水，上架小桥，营造“小桥流水人家〞的江南风情外水、动水为工程西侧龙川江，自然气势内水、静水那么是工程内的人工水，水面较浅水上设18座具有代表性的桥。

规划理念——水楚雄——彝人古镇产品分析建筑风格以楚雄、武定等地彝族高规格古典民居为原型，博采大理、丽江、江南水乡等古城和园林建筑之长，形成具有彝族风格的“古镇〞。建筑风格采用汉式的明、清建筑为主体多数为两楼一底四合院结构建筑分析楚雄——彝人古镇产品分析建筑单元、合院、街，构成了彝人古镇的根本单元，尺度合理建筑单元街合院建筑分析楚雄——彝人古镇产品分析大量民族特点的元素的引用，改善了仿古建筑无法完全复制的硬伤就此来说，并非完全彝族建筑的彝人古镇，在细节的处理上给人认同了其彝人古镇的感觉彩绘门楼挑檐彩绘木质榫卯彩绘走廊彩绘彝族风格藻井悬牛头封檐板建筑分析楚雄——彝人古镇产品分析水的运用增加了古镇的韵味，但由于工程过大，没有过多的引用水的概念，仅仅在局部形成了小桥流水的感觉，大多数区域无水系穿过，缺少景观特点多处广场的设置略显空旷，缺少植被覆盖，整个工程植被缺乏，绿化率极低，大局部为硬质铺地景观分析楚雄——彝人古镇产品分析案例重点营造:以彝族特色为主题，江南水乡风格的集商业住宅休闲娱乐为一体的大型旅游度假工程。案例特色：建筑及规划尺度的有效把握，彝人彩绘、建筑细节的处理，水街及各功能广场的设置尽可能的凸显彝族特色案例缺陷：彝族特点不够鲜明，仅靠外部细节的模仿达不到古镇的效果；绿化率极低，建筑与景观不协调。案例借鉴：打造具有民族特点的建筑