东方购物中心物业管理制度

购物中心物业管理制度

目录

一、物业部组织架构与人员结构3

二、部门职责4

三、物业部各岗位职责4

1、物业部经理职责4

2、运行督办经理职责：4

3、楼宇管理经理职责5

4、强电主管职责5

5、给排水、空调主管职责6

6、弱电主管职责6

7、电梯主管职责6

8、楼宇维修主管职责7

9、文员职责7

10、维修电工领班职责8

11、管、钳工领班职责8

12、维修管钳工职责（实行考核上岗制度）9

13、维修电工职责（实行考核上岗制度）9

14、楼面维修工职责。（实行考核上岗制度）9

15、仓库保管员职责。（实行考核上岗制度）10

16、物业部采购员职责。（实行考核上岗制度）10

四、物业部主要工作容、程序与制度11

（一）维修领班日常工作程序11

（二）维修电工日常工作容与注意事项11

（三）弱电各系统工作程序12

（四）维修管、钳工日常工作容与注意事项13

（五）楼面维修工日常工作家与注意事项14

（六）电梯维修工日常工作容与注意事项14

（七）设备三级保养制度14

（八）设备检修管理制度15

（九）设备巡检管理制度16

（十）设备封存、启用管理制度17

（十一）工具借、领管理制度17

（十二）楼面与其它部门设施维修程序18

（十三）向财务部提供扣款数据要求19

（十四）电梯科规章制度与操作规程19

（十五）空调给排水科规章制度与操作规程30

（十七）强电科规章制度与操作规程45

（十八）、关于收缴水、电费的管理规定（试行）55

（十九）关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定56

五、物业部与相关部门间的关系58

一、物业部组织架构与人员结构

⑶各项培训工作。

3、楼宇管理经理职责

⑴、积极配合物业部经理搞好物业部的工作。

⑵、对购物中心楼宇设施维修与改造工作费用审核。

⑶、对购物中心设施的装修格局与品质进行监控。

①针对购物中心的自身特点，做出适合的布局方案；

②确保购物中心的装修档次，对专柜所用材料、颜色、尺寸进行控制；

③为新招专柜出具平面尺寸图，并利用专业特点协助客户设计与改造设施；

⑷对购物中心所用装饰工程跟进、协调、使之按计划进度进行，并保证工程的质量。

①负责对购物中心设施维修和改进提供方案；

②根据确定的设计方案按要求组织实施到位；

4、强电主管职责

(1)在物业部经理领导下

①主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作，确保楼面配电柜，照明设备经常处在

优良的技术状态下安全运行与日常安全管理。

②负责购物中心末端设备、线路的全面工作。

(2)每天检查工程现场和设备状况

①检查设备运行状况，发现问题与时处理。

②检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩。

②审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作，做好记录.

(3)每月负责广场各大客户的用电量报表，在空调工程师配合下核算广场购物中心

总用电量，发现差异要分析原因，与时采取措施纠正。

(4)制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、计划和安全澡作规程，监督和检查

各班组合理使用电气设备，定期维护电气设备的情况，并记录归档。

(5)每月负责商场客户，除公司应配照明外的电费管理收取工作。

(6)负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作，完善技术资料。

(7)掌握科技发展新动态，适时应用新技术。

(8)负责对直接下属的业绩考核并与工资挂钩与各项培训工作。

5、给排水、空调主管职责

(1)在物业部经理的领导下

①主管楼面卫生间给排水设施的维修、保养和楼面空气处理机的按时开关工作。

②负责物业部所属空调设备，室外给排水设备、泵房设备的运行，维修等全面工作。

(2)每天检查工程现场和设备状况

①检查设备运行状况，发现问题与时处理。

②检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。

③审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作，做好记录.

(3)每月负责与强电主管配合核算空调用电量。

(4)对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核，每月分析报表。

(5)负责空调系统技术资料的收集、整理工作，完善技术资料。

(6)负责直接下属的业绩考核工作并与工资挂钩与各项培训工作。

6、弱电主管职责

(1)在物业部经理的领导下

①主管广场、电视监控、防盗报警、广播系统、楼宇自控系统谀备、线路的全面工作。

②负责购物中心消防系统设备线路的全面工作。

(2)每天检查工程现场和设备状况

①检查设备运行状态，发现问题与时处理。

②审查运行、维修记录。

③负责对消防系统等设备运行，维修的工作，每月分析报表。

④负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。

⑤负责楼宇自控装置的正常运行。

7、电梯主管职责

(1)在物业部经理的领导下

①负责监视分析购物中心电梯(28部扶梯，5台直升梯)的运行情况，保证各种设

备在规定的参数下运行，发现异常应立即安排维修人员处理，并立即向上级报告，并

做好记录。

②负责按电梯维保计划对广场电梯进行维保，使电梯保值。

③积极参加各种培训，对发生事故的隐患进行分析，查找原因、制定措施。

④负责电梯设备运行、维修工作，每月分析报表。

8、楼宇维修主管职责

(1)在楼宇主管经理指导下，负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架、楼面装饰等其

它设施的维修、保养工作，以保证完美的经营环境。

(2)协助、配合其它工种(电工、钳工、水工)的维修保养工作。

(3)根据维修保养计划，具体负责完成本工种的计划任务，安排常规的巡查、维修、

保养工作，解决协调实施过程中所出现的各类问题。对各楼面送交的维修申请单与时

加以处理。对简单维修工作要随时处理，保证完好率在98%以上。

(4)严格执行各项制度、规、程序，了解下属员工思想状况，严格管理，与时纠正

不良倾向。对本工种工作任务执行情况进行检查、考核验收，每月向维修主管提交楼

面维修工作报告。

(5)负责所属维修设备与公用工具的保管。

9、文员职责

(1)规化地管理本部门各种资料，使之能方便应用，并充分发挥作用。具体包括：

①与外部单位工作衔接、往来公文。

②与购物中心各部门衔接，往来公文。

③所有机电设备资料档案，设备运行状况的统计，通过资料统计搜集信息，反馈

信息，为领导决策提供依据。

④所有设备维修记录、报告、请示、批复的整理归类。

⑤向公司提交的工作计划、报告与批复的归档。

⑥公司下发的指示，通知与规宜制度的归档。

⑦本部门工作任务、进度的调查报告与汇报材料总结的整理归档。

⑧物业部所有相关会议的记录与其整理、归档。

⑨物业部部资料借阅管理。

(2)负责卖场营业设施维修事宜。

①楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类。

②根据申请单派工维修。

③对维修中出现的问题，与时报告并做好相关部门的协调解释工作。

④结算各专柜的维修费用，月底报送财务部。

(3)负责物业部勤工作。

①制订每月排班、值班与考勤表。

②办理员工到岗、转岗、离职手续。

③办理员工各种假事、加班、外出等事宜。

④员工号牌、考勤卡、生活补贴、生日补品等的办理发放事宜与办公区域的卫生管理。

(4)执行上司指派的其它工作任务。

10、维修电工领班职责

(1)在主管指导下，具体负责购物中心所属设备、设施电气部分的维修、保养工作。

(2)协助配合其它工种的维修保养工作。

(3)根据维修保养计划，具体负责完成本工种的任务，安排常规维护、保养、巡查

等项工作，解决协调实施过程中所出现的各类问题，对各楼面送交的维修申请单与时

加以处理。

(4)严格执行各项制度、规、程序，了解下属员工思想状况，严格管理，与时纠正

不良倾向。对本工种工作任务执行情况进行检查、考核、统计。每月向维修主管提交

维修电工工作报告。

(5)负责所属维修设备、公用工具的保管。并保证维修工作不拖拉，完好率在95%

以上

11、管、钳工领班职责

(1)在主管的指导下，具体负责购物中心的空调、给排水设施与其它设备、设施机

械钳工的维修、保养、运行工作。

(2)保证所属各水系统畅通、无堵塞、无泄漏、各设备、设施机械钳工部分保持良

好性能状况。

(3)作好其它工种的配合协调工作。

(4)根据维修保养计划，具体负责完成本工种各项任务，安排常规维修、维护，检

查工作，解决协调实施过程中出现的各类问题，保证各楼面所送交维修单与时维修处

理。

(5)严格执行各项制度、规、程序。了解下属员工思想状况，严格管理，与时纠正

不良倾向。对本工种员工的工作进行检查、验收、统计、考核，每月向上司提交管钳

工工作报告。

12、维修管钳工职责(实行考核上岗制度)

(1)服从本工种领班指令与工作安排，主动、高效地进行工作。

(2)对购物中心所属给排水系统设施与其它设备设施机械钳工部分进行检查、维

修、保养。

(3)保证水系统畅、无堵塞、无泄漏，各设备、设施、机械钳工部分保持良好性

能状况。

(4)做好其它工种的配合协调工作。

(5)在实际工作中严格执行各项规章制度，自觉接受上司的检查，督促，考核。

(6)参加各种培训学习，掌握大楼设备原理，结构与各项技术要求，提高自身业

务素质。

(7)违反制度，拖延时间，工作质量低劣，造成营业与设备损失者，应承担相应

责任。

13、维修电工职责(实行考核上岗制度)

(1)服从本工种领班指令与工作安排，主动、高效地进行工作。

(2)对购物中心的所属设备、设施电气进行检查、维修保养，保证其性能状况良好。

(3)做好其它工种(钳工、水工、楼面维修)的配合协助工作。

(4)在实际工作中严格执行本工种各项制度、规、程序，保证工作质量。同时应遵

守相关部门所制定的规章制度。自觉接受上司的检查、督促、考核。

(5)参加各种培训学习，掌握大楼设备原理、结构与各项技术要求，提高自身业务

素质。

(6)违反制度、拖延时间、修理质量低劣，造成营业与设备损失者，应承担相应责

任。

14、楼面维修工职责。(实行考核上岗制度)

(1)服从本工种领班指令与工作安排，主动、高效地进行工作。

(2)对购物中心各楼层经营设施进行检查、维修、保养工作，保证经营环境完善。

(3)做好其它工种(钳工、电工、水工)配合协助工作。

(4)在实际工作中严格执行本工种各项制度、规、程序，保证工作质量，同时应遵

守相关部门所定各项规章制度。自觉接受上司的检查、督促、考核。

(5)参加各项培训学习，掌握大楼各类设施的技术要求，提高自身业务素质。

(6)违反制度、拖延时间、修理质量低劣，造成营业与设备损失者，应承担相应责

任。

15、仓库保管员职责。(实行考核上岗制度)

(1)仓库保管员负责所属仓层物资的管理，保证满足维修运行对备品备件要求，保

证公司财产不受损失。仓库物资管理包括进货、存储、发放与账务管理。

(2)坚守岗位、忠于职守，熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质量要求、物品

价格、用途、性能等各项知识，对所管理物品心中有数。

(3)货品购进入库时，应注意手续单据齐全，物品数量、质量、价格、型号规格符

合要求，并做好登账手续。

(4)仓库应保持卫生，各类物品分类合理，堆放整齐，并满足安全技术要求，物品

所存放地点心中有数。

(5)物品发出时，按手续填写单据。严格执行审批程序。

(6)做每月盘存报表，为下月计划作好准备。每月盘点保证账、卡、物相符。

(7)做好仓库防火、防盗工作，保证公司财•产安全。

16、物业部采购员职责。(实行考核上岗制度)

(1)负责维修运行方面备品备件的采购与外协工作，保证满足运行维修工作的需求。

(2)遵守公司各项制度并接受监督，对采购工作要具备高度责任心。严格执行外采

审批制度。

(3)掌握专业知识，熟悉物品名称、规格、性能、质量、用途与价格，掌握市场行

情，以最经济的价格，购置最佳质量的物品。

(4)按每月采购计划与临时拟购单，按质、按量、按期购置入库，常用物品不得棹

档。

(5)对所购物品质量、规格不符合要求，或保证期因质量不好损坏的，应与时给予

更换。并承担相应责任。

(6)采购物品票据手续齐全，如有特殊情况，应与时上报，与时掌握资金情况，合

理组织使用资金。

四、物业部主要工作容、程序与制度

(一)维修领班日常工作程序

1、上班后或上中班交接时十分钟，召集所属员工例会，检查前一天工作情况，安排

当天维修工作，包括计划性维修、保养、巡检，故障性检修与上司临时性指派的其它

工作。

2、签发计划检修、保养、巡检派工单，故障性检修单，与需要签发的领料单、领物

单，按手续分配公用工具。

3、检查、督促各项维修、保养、巡检工作质量与进度，参予难度较大的工作项目，

协调解决本工种工作中的实际问题。

4、对所分派人员工作进行抽查、验收、考核，并在派工单、故障检修单上签收批注，

对不符合要求的项目，应进行处理并要求返工。收集每天的各种单据进行分类记录后，

将单据上交物业部备案。

5、在下班前十分钟，参加工隹例会，汇报各工种的维修工作，与存在的问题，接受

第二天工作任务，作好各工种之间的安排协调。

6、作好每日工作记录，总结一天工作，并安排好第二天的工作。

7、每月28日之前，提交本月工作总结与下月工作计划。

每月3。日之前，召集下属员工月度工作例会，总结本月工作完成情况评价下属员工

工作表现与业绩，提出下月度工作计划与重点。

(二)维修电工日常工作容与注意事项

1、早班人员8:30到岗，8：45—9：10各楼面照明插座送电，9:20全部人员返回值班

室。

2、9:30根据维修保养、巡检计划与维修申请单分配工作：

(1)定期对各楼面天花照明、电井各配电箱柜、风机房、控制箱进行巡检并填写巡

检表做好记录。

(2)领班安排计划性维修保养派工单

(3)对各楼面所送维修申请单进行处理。

(4)楼面巡检应分别有序进行，巡检应在17.5小时完成。

(5)维修人员维修应按规定填写派工单，并注意填写清楚时间，派工单完成后应立

即返回值班室，以便接受新的派工单。各楼面派工单不得拖延积压。

(6)离开值班室工作时，应在留言板上注明外出地点，工作完成后返回擦掉，如无

特殊情况，维修人员不应在途中接受维修申请。

(7)值班室应经常保持有人员待命，(值班室8611701)维修人员不得在楼面闲逛。

(8)楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。

3、12:0073:00分别就餐，值班室必须保留人员值岗。

4、13:00全部人员到面，开始进行工作，见第2条。

5、15:30之前早班人员返回值班室。

6、15:30领班主持早中班人员每日工作例会。

7.15:40-17:00,中班人员进行工作，见第2条。

8>17:00-18:00,分别就餐，值班室必须保留人员值班。

9、18:00-21:00进行工作见第2条。

1。、(夏制18:5079:00,冬制17:50-18:00)开启正面橱窗广告与外围路由。

11、(周五、六21:50-22:00,其它21:20-21:40)各楼面关灯(包括正面橱窗广

告灯)，并检查楼面夜间照明情况。

12、22:00-23:00夜班值班人员对各楼面进行一次巡视，并检查特殊不停电部位。

13、2:00关外围路灯。

14、夜班电工应保持在值班室值班，如外出工作应向办公室值班人员说明。

15、通讯系统管理制度

(1)负责购物中心各楼层弱电井分线盒出线端至用户终端通讯线路的安装和维护。

(2)通讯线路应避开通道，符合走向横平竖直、整齐美观的施工规，用户不经物业

部批准不得自行改变与增加通讯线路。

(3)购物中心线发生故障时，通知物业部，物业部在接到通知后电工应迅速到位，

遇重大故障时保证在24小时之将恢复正常。

(三)弱电各系统工作程序

1、广播音响系统

(1)负责广播室以外线路维护、广播喇叭维修。

(2)保证线路、广播喇叭完好率在95%以上。

2、保安监控系统

(1)负责监控室监视器的设备的维护。

(2)负责购物中心分布摄像镜头、云台解码器与线路的维护。

(3)保安监控系统设备完好率在95%以上。

(4)监视器图象清晰，层次分明，云台转动灵活，控制器切换自如，监控室每根电

缆须做明显标记以保证和设备间的一一对应关系。

(5)若监控室设备出现故障，判断故障后与专业维修人员联系。

(6)若摄像头出现故障，判断是机械原因还是电器原因；若是电器故障应对照接线

图，从电源处查找起，更换有故障元器件

3、红外防盗报警系统

(1)负费报警系统设备线路的维修。

(2)保证设备线路完好率在95%以上。

4、楼宇自控系统

(1)负责楼宇自控系统设备运行维修。

(2)保证设备线路完好率在95%以上。

5、消防报警系统

(1)负贵消防报警系统设备、线路、探头的维修

(2)保证设备、线路、探头完好率在95%以上。

(四)维修管、钳工日常工作容与注意事项

1、早班人员8:30到岗，并根据季节要求开空气处理机。

2、9:00根据维修保养与巡检计划以楼面故障维修单分配工作

(1)9：00—10：00对购物中心楼面水设施如洗手间、开水间、楼面喷淋头与外围排

水、空调效果进行巡查，并应填好巡检表作好记录。

(2)对领班所安排计划性维修保养派工单进行处理。

(3)对各楼面所送维修申请单进行处理。

(4)维修人员维修应按规定填写派工单，并注意填写清楚时间，派工单完成后立即

返回值班房，各楼面派工单应按轻重缓急与时处理，不得无故拖延积压。

(5)维修人员离开值班房时，应在留言板上注明外出地点，返回后擦掉。

(6)楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。

3、12:0073:00分别就餐，值班房必须有人值班。

4、13:00全部人员到岗进行工作见2条。

5、15:30领班主持早中班全体人员工作例会。

6、15:4577:00进行正常维修工作见2条。

7、17:0078:00分别就餐，值班房必须有人值班。

8、18:0079:30对各楼面水设施进行巡检见2条。

9、根据空调运行计划按时关楼面空气处理机。

10、如遇大雨应加强对周边相关部位的巡查。

（五）楼面维修工日常工作容与注意事项

1、楼面维修工全部为行政白班，9:00-9:10领班主持工作例会

2、9:00-12:00根据维修计划，巡检记录与楼面故障申请单进行维修工作。

3、12:0074:00分别就餐，值班室留人值班。

4、14:0077:30进行正常维修工作。

5、14:0075:00对楼面营业场所进行一次巡查，并填写巡检记录单。

6、维修时应填写派工单，并注意填写时间，派工单完成后应立即返回值班室，各楼

面维修申请单不得拖延积压。

7、离开值班室工作时，应在留言板上注明外出地点，返回后擦掉。如无特殊情况，

维修人员不应在途中接受维修申请。

8、楼面维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。

（六）电梯维修工日常工作容与注意事项

1、电梯维修人员实行两班制：

白班：8:30-12:00

上午班：8:30-13:00

下午班:13:00-19:30

2、8:30-9:00检查所有直升梯，发现故障时应与时处理，不能与时处理的迅速通知

电梯主管，并报告上级。

3、8：50-9：00开启所有扶梯。

4、不得任意关闭设备，故障检修和保养时必须事先报告上级并通知电梯操作人员，

立告示牌，做好记录。

5、每小时巡视一次扶梯、直升梯，每天巡视一次机房，作好巡视记录。

7、做好设备故障、运行记录。

（七）设备三级保养制度

1、设备保养分为日常保养，一级保养、二级保养（小修）；

2、日常保养：

1)日常保养由操作人员完成，每班进行，并在交接班日志上，认真作好记录；

2)日常保养的主要容是对设备运行状况与参数检查，记录(温度、电流、电压、振

动、噪声等)，对设备进行擦拭、清扫，上油润滑，与具体设备技术说明上要求做到

的容，保持设备周围环境整洁；

3)发现异常情况与时排除，并在交接班日志上做好记录，如较严重应在5分钟通知

运行、维修主管；

3、一级保养：

(1)一级保养由维修操作人员共同进行，属计划性保养，二至三个月进行一次，保

养计划由工种领班制定，并报物业部；

(2)一级保养按保养单所列容进行保养，保养单上所列容由各工种领班制定，主要

容是对设备外清理，泗滑洗油，对有关部位检查，拆卸、调整，对各电器元件、线路

进行紧固、清理、校测、补齐，最后清扫整理工作现场；

(3)保养人员填写保养单，并交还给维修领班；

(4)由维修领班或领班指定人员对保养情况进行检查，并在保养单上签字脸收。

4、二级保养(小修)：

(1)二级保养属计划性保养，应由领班事前一周填写申请呈物业部经理批准后进行;

(2)二级保养以维修人员为主完成，设备运行半年左右进行一次；

(3)二级保养按保养单容事先准备好备件，安排好人员与其它相关部门协调工作；

(4)二级保养按保养单所列宏进行，二级保养单容由设备保养人员制定，主要容包

括完成一级保养规定容；检查、修复、更换受损件；检查、更换冷却泄滑系统元件与

线路。工作暂停期和完成后，应对工作现场清扫，整理；

(5)维修保养人员填写保养单，并交还给领班；

(6)物业部或由物业部指定的领班对二级保养工作进行检查，并在保养单上签字验

收；

(八)设备检修管理制度

1、设备检修分为中修、大修以与故障检修。

2、中修

(1)中修属计划性检修，设备运行两年左右进行一次，视具沐情况，可由物业部完

成或外协联系厂家完成。

(2)物业部按计划，收集、整理、研究设备技术资料，在此基础上编制中修任务书，

按任务书作好人员、备件、相关部门的协调工作；

(3)按中修任务书所列容进行检修，主要容应该包括：设备部分解体、检测、修复、

更换老化元件、磨损元件。部分解体重新装配、调试等工作，更换10-30%的零部件,

工作量为大修的60%。

(4)设备检修后各项技术指标应达到中修任务书要求，验收工作由物业部组织安排，

按中修任务书项目进行险收。

3、大修

属计划性检修，设备运行五年左右进行一次，视具体情况可由物业部或外协联系厂家

完成，大修程序按中修进行，工作容还应包括整机解体，零部件更换量30%以上，校

正基准，外部重新上油漆，设备技术指标应达到出厂标准。

4、故障检修

(1)该检修属应急性检修，一般故障检修由维修人员完成，特殊故障检修可由物业

部联系外协完成。

(2)一般情况故障检修以使用部门发出的故障检修申请单为准，故障检修申请单应

按规定填写清楚，在维修部门主管或下属领班收到故障检修单后，维修人员应在10分

钟到达故障现场。

(3)故障检修以排除故障为主，在保证质量前提下要求与时快捷。

(4)完成检修后，应填写故障检修派工，并将此单返回维修领班。

(九)设备巡检管理制度

1、巡检分为日常点检与专业点检。

2、日常点检：

(1)日常点检由操作人员完成，楼面设备如电井设施，各楼面照明灯箱，各楼面洗

手间、开水间与消防水设施，空调风机系统由维修部门人员负责。

(2)按具体设备要求，与点检周期表周期时间，以感官或仪表方式对设备日常运行

状况进行检测。

(3)在交接班日志上做好记录。

(4)发现问题与时处理，较严重问题应在当天通知领班。

3、专业点检：

(1)由维修与操作人员共同进行。按具体设备要求，与检测周期表所定周期与容进

行。

(2)以感官、仪器、仪表对设备各种技术参数进行检测，包括温度、压力、振动、

电压、电流、润滑情况等。如有必要应对设备进行拆卸检测。

(3)大、中、小修之前，应安排专业检测，对设备进行全面系统地检测，以判断设

备整体技术状况。

(4)检测完毕后，应由检测人员向物业部提出检测报告，并作出检测结论。

(+)设备封存、启用管理制度

1、设备季节性停用或因其它原因停止使用三个月以上的，应洽予封存，设备封存由

维修人员、操作人员共同进行。

2、封存要求按具体设备要求执行，其中应包括环境整洁；排空或灌满设备水系统，

对各有关部位进行泄滑、涂脂封闭。设备外清洁并加以遮盖，脱开有关电气刀闸或保

险。

3、作好设备封存记录，作好封存事项记录说明，封存记录交物业部存档。

4、定期检查封存设备，如有必要可进行定期开机运行。

5、启用时应作好封存启用记录，正常启用应由该设备封存人来进行，启用前应对封

存项目，设备状况进行检查。如检查合格，可清理封存油脂、重新注水、注油、接通

电气线路。

6、试机运行正常，应在封存启用单上做好记录，签字验收。如有异常情况，应在封

存启用单上做好记录，并在当日通知物业部有关人员。

(十一)工具借、领管理制度

1、公司将根据岗位不同，给维修人员和其它相关人员配备一定量的工具。工具使用

分为领用和借用。

2、领用工具应填写个人工具领用单，对不经常使用或较贵重的工具应采取借用方式，

借用应填写借条，非物业部工作借用工具应有物业部主管人员签批的借条，借条上要

注明归还日期，并按期归还，归还时保管人员应进行验收。

3、所借领工具为公司财产，使用人员应妥善保管、正确使用。因保管使用不当，造

成遗失或非正常性损坏，责任人应按公司要求给予一定比例的赔偿。

4、所有工具原则上不外借使用，如因特殊情况外借，应由物业部高级经理签字批准。

5、公司根据员工岗职变更，可收回或变更个人工具配备情况，回收或变更时，应在

个人工具领用单上注明。

(十二)楼面与其它部门设施维修程序

1、维修围：

(1)购物中心大楼原设计设施，如空调设施、洗手间设施、变配电设施、广播通讯

设施、消防设施等。

(2)购物中心大楼原装修设施，如天、地、墙装修等。

(3)购物中心经营柜台、灯箱等设施。

(4)大客户合同所规定由广场维修国容。

(5)专柜厂商营业设施的改造更新、完善工作，不属维修围，原则上不负责工程实

施。

2、申请程序：

(1)一般性故障维修，申请书门应填写维修申请单(申请方滇写上半部分，下半部

分为派工单，由维修人员填写)，注明具体地点、故障情况、经办人、时间、费用情

况等容。

(2)对突发性故障，如必匕闸、大面积停电、电脑收银停电，电力线路异味、起火等，

应直接通知物业部，无需填单。

(3)属东购财产的楼面营业设施维修，申请单应由楼面专人负责签发。

(4)非东购财产的楼面营业设施(如厂商专柜)维修，申请单应由专柜管理部所指

定专人签发，并需注明厂家编号与维修费用承担方。

3、维修：

(1)接到楼面与部门申请单后，物业部一般情况应在1天给予修复，如不能维修应

给予回复。

(2)维修人员维修完毕后，应按要求填写派工单(与申请单下半部分)，申请经办

人或现场人员应签字验收，并对使用材料予以确认。

(3)完成维修后，将申请单退加到物业部，由文员进行统计整理。

4、收费事宜：

(1)返回物业部的维修申请单，将由仓库保管员计算费用，然后交文员进行统计制

表(收费标准暂定为：(材料费+工人费)*100%的管理费)。

(2)每月28日之前文员将收费统计表交财务部向客户专柜厂家收取费用。

(3)厂家客户对收费如有疑问，可向物业部查询。

(十三)向财务部提供扣款数据要求

各部门传递给财务部的扣款数据应满足以下要求：

(1)扣款项目

(2)厂商编号

(3)厂商名称

(4)经营品牌

(5)各厂商扣款金额

(6)扣款总金额

(7)责任人签章

(8)有关部门高级经理或指定责任人签字

(9)签收：

各部门传递给财务部的单据，由财务部监控主管签收，其他财务人员签收无效：

(10)所有费用单据应在每月2日下午18:00之前转到财务部。

(十四)电梯科规章制度与操作规程

一、安全操作规程

1、用三角钥匙开启层门进入轿厢或轿顶时，必须先确认轿厢是否停在该层，然后再

进行其它操作。

2、保养维修电梯时必须在电梯和入口处放置“电梯正在检查”或其它类似的标牌。

3、对电梯进行检修或保养时必须保证外人不能在检修电梯上。

4、如果需要上轿顶工作，必须断开轿顶上的安全开关。登上轿顶后再合上安全开关，

然后进行其它操作。

5、保证有坚硬可靠的轿顶面板，且站立处无油或油脂。轿顶工作需移动时，注意凸

凹处并保持轿顶清洁。

6、当轿厢移动时要牢牢抓住轿厢上的固定部件，不可握住钢丝绳，否则会造成严重

伤害。

7、在轿顶工作时，注意电梯轿厢移动时，把身体限制在轿厢尺寸以，防止与井道突

出物或对重相碰。

8、在地坑工作，必须将安全开关切断，防止电梯运行。如果需要运行与有关人员联

系好，必须站在安全处，然后才能运行电梯。

9、在机房盘车时，必须切断动力电源，然后再盘车，盘车时应有人注意轿厢的实际

位置。

10、在机房检查钢丝绳时，必须使轿厢保持停止状态，必要时切断动力电源。

11、在电气装置周围工作时，必须两人以上工作，并有人监护。

12、带电禁止拨插各种电路板、插头、插座，防止意外事故发生。

13、层门关闭后从层门外不能用手拨开层门。当层门、轿门未完全关闭时，电梯不

能正常启动。

14、使用的手灯必须带护罩并采用36V以下的安全电压。

15、操作时如需司机配合进行，司机要精神集中，严格服从维修人员的指令。

16、严禁维修人员站在井道外探身到井道、轿厢顶或在轿厢地坎处轿厢外各站一只

脚，进行较长时间的检修工作。

17、严禁维修人员拉吊井道电缆以防电缆被拉断。

二、司机操作规程

1、爱护设备，保持轿的整洁，司机必须熟知本台电梯的使用特性，严格按操作程序

使用。

2、每班接班后，需空载试运行。在一切装置处于正常状态时，才能正常投入运行。

3、货物在轿箱要放稳当，无倾倒危险，搬运需小心轻放，以防损坏轿底或四壁。不

准利用轿顶安全窗孔装运超高货物。

4、非维修检查人员不得随意上轿顶，轿顶上不许乱拉电线，严禁放置任何外加物体。

5、严禁检修方式运行电梯，也不允许用开关厅轿门方式起制运电梯。

6、严禁任意按紧急停车钮，当出现故障时，应先停车，再点动试车，实验能否慢车

到达层站，电梯运行时不能润滑或修理机件。

7、电梯运行中，不随意改变轿厢停止运行后进行，否则要损坏电气元件。

8、轿顶有检修任意电，必须严格听从轿顶任意的指挥，没有命令不允许乱开电梯。

9、司机需离开岗位，必须把电梯锁好，关灯后才离开。

三、交接班制度

1、填写工作记录，一方面交待本班工作，同时记录电梯运行维修与保养情况。

2、接班人员一方面看工作记录，同时必须听取交班人员的口头汇报。

3、当班未解决的问题，必须认真向接班人详细汇报，同时要向上级汇报。

4、交班时，发现接班人员有醉酒或异常现象时，应拒绝交班，并请示汇报。

5、在接班人员缺勤时，交班人员必须得到领导地同意方能离开工作岗位，但必须做

好离岗记录，接班人员认真听取上一班工作情况汇报后按规定巡视，并对有问题的答

复重点检查。

四、自动扶梯的安全运行方法

1、将候梯厅、梯级、扶手等部位清扫干净，尤其要确认梯级与梳齿板部位没有小石

子或钉子之类的杂物。

2、有栏杆照明与梳齿照明时，应亮灯。确认上层和下层的照明开关都能控制照明。

五、运行开始

1、将操纵箱（在3.6,3.7中说明）报警蜂鸣器开关扳到buzzer（蜂鸣器）侧，

使其蜂鸣，向周围人们发出将要运行的预告。

2、开始运行时，确认无人站在梯级上后开动操纵箱启动开关，插入钥匙，按要求运

行的方向Up（上行）或DOWN（下行）转动后，自动扶梯便开始启动。钥匙要在自动

扶梯启动后保持片刻（转动后佚持1秒钟），不要马上复位，否则，将使自动扶梯停

止启动O

3、工作时应确保梯级与扶手顺利运行，一旦工作时发生异常声音和振动等时，应立

即按下紧急停止按钮，使扶梯停止运行，进行必要的检查，检查结果要做文字记录。

4、自动扶梯启动运行后，应在中央位置将钥匙拨下来，如果放在上面不拨下来，则

在可能被无关人员误动作而发生事故，因此应予注意。

六、运行方向转换

待乘用自动扶梯的乘客下完后，先将自动扶梯停止开关转到STOP（停止）侧，暂时停

止运行（参照运行停止）。然后按新要求运行的方向进行启动运行。

七、紧急停止

一旦在自动扶梯运行中发生乘客失足摔倒等紧急情况时，应立即按下紧急停止按钮，

使自动扶梯停止运行。紧急停止按钮带有防止乱按护罩，因此请用力按透明护罩的中

央部，当防护罩剥落后，即可按中央的紧急停止按钮。在重新进行运行前，按下述要

领紧急停止按钮恢复至原来的状态，然

后再开动启动开关。

1、将防止乱按护罩安装环（红色）向逆时针方向转动取下

2、从侧嵌入透明护罩

3、将护罩按原位拧进。

八、扶手驱动装置的维护

从驱动装置到传动辐的动力输送系统，所用的是驱动链，对此链应该严格润滑。此外，

还应严格检查扶手传动辐是否磨损和核实压力辐的弹簧压力，检查传动辐和扶手带缘

之间的间隙。

维修保养项目

周期项E检查容

每月①招.手链条洞滑从顶,印机房里通过加油器润滑。

一次

检查各笈,动机的磨损、开牝、剥

②扶手笈动辐落与变形，-也有损坏严重的，应

予更换。另外检查辐表面.更否粘

上油，女，有，必须除去。

检查各发力辐有无磨损、，斤裂、

③压力整，的检查剥落与变:次检验压力辐弹簧的

每调整¥度。

年

年④检至空转链轮检查和专情况，特别要检查轴承

有无毛或1O

一确认后力棍和扶手带缘可隙大

⑤检查后力根和于0.5MM。

扶手带招.间隙

次门

।।

检查传为链力，如果与标隹不

符(用5ON力推链，S二20上3)

⑥检查枳.手传动则需进行周整。

链

每年

一次⑦主轴轴承润滑给主轴轴承加2号锂基洞滑脂。

九、装潢件检修

为了使自动扶梯经常保持清洁、美观，而且能安全使用，应按下述要领进行检修。

十、扶手检修

扶手有很多人用手去触摸，因此，应进行认真的日常检修，以便使乘客能干净舒适地

使用。

将抹布在清水中浸显拧干，反复数次擦

轻度手垢拭扶手面然后将扶手擦干。

冼污后稍明显将稀:率10倍以上的中性洗洁剂沾在抹布

时上.察拭，污垢去,卓后，再用干净的抹布

将洗吉剂擦掉,然台将扶手擦干。

净

油脂与口杳用抹布占些有机溶剂（如酒精等）擦掉

糖类付着时后再用K擦掉。

消需夫进行消毒时，将市场上销售的达尔美消毒液稀释

毒后用布沾着轻轻擦拭。

上扶手洗净干了后，用抹布沾着SAH—289阴离子羟基乳

液擦:余在扶手面上，待液体干燥后进行干擦。如果用

过浓内乳液弄湿扶手后放置不管的话，就会使扶手带

光硬t,因此应加以注意。

注意事项：

1、扶手的检修应先从露出的部分开始，当露出部分全部结束后，再运转将扶手剩余

部分露出。按同样要领进行检修。

2、应绝对避免一边运转自动扶梯，一边擦拭洗洁剂、上光剂，因这样会使液体流进

机器里。

3、应注意当汽油、酒精等沾在扶手带上时应立即擦去，否则会使扶手带老化。

4、汽油、酒精属易燃物品，使用时严禁靠近火种。

十一、外盖板

在停止扶梯运行后，用扫帚、拖把等工具进行清扫揩擦。如果有水泥、灰浆附着的话,

表面就会受腐蚀，因此在建筑物进行改装工程时应注意不得将水泥等物溅在外盖板

上。

十二、梯级、梳齿

当梯级槽和梳齿有异物嵌入时，应停止运行，将异物取出，因异物嵌入将会使梯级和

梳齿的齿损坏，易造成夹鞋等事故。

十三、前沿板

前沿板兼作自动扶梯机房上盖板和出入口的通路，因此在清扫时注意不要让水流进

去。

十四、裙板的检修

每月应涂1-2次本公司指定的润滑剂（SAH-289阴离子羟基乳液）。如果溜滑剂不足，

当胶鞋贴在围裙上时，容易出现拖进间隙的危险，而且也容易附着污垢，如果是氟树

脂裙板应三个月涂一次泄滑剂，应每半年一次检查裙板与盖板的安装小螺钉有无松动

和损坏，如有应与时拧紧或调换。

十五、自动润滑供油装置

千万不能让灰尘或异物进入油箱，齿轮泵绝对不可拆，只应在检查时才用电源检查按

钮，时间尽量短，融电池寿命将大大缩短，从加油孔中注油时应先拭净加油孔塞周围，

再把清洁干净的机油通过过滤器注入。

十六、维修保养用泄滑油（脂）与辅料

序号自称J】途

160号极压齿轮油J】于驱动装置减速器

22号锂基润滑脂J］于各类轴承

340号低凝液压油J］于手工加油和自动供油

装置

4SAH-289阴离子裙板洞滑、扶手带上光

羟基汜液

5达尔美消毒剂用手扶手消毒

注：荧光灯管为本公司特制，与市场规格不符请注意。

十七、安全操作规程

1、司机或管理人员在电梯行驶前的检查与准备工作。

(1)开启层门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层。

(2)开启轿照明。

(3)每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后，方可使用。

(4)层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门末全开闭时，电梯不能正常

启动。

(5)平层准确度应无显著变化。

(6)经常清洁轿箱、层门与乘客可见部份。

2、电梯行驶中司机或管理人员应注意事项

(1)在服务时间，如司机必须离开或电梯停用时，须将轿电源开关断开，如层门有

能在外开启的设施亦将层门关好。

(2)轿厢的载重量应不超过额定载重量。

(3)乘客电梯不允许经常作为载货电梯使用。

(4)不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需经司机和管理部门同意

和批准并严加安全保护措施后装运

(5)严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检

修、急停按钮来作一般正常行驶中的消号。

(6)不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启，来装运长物件。

(7)应劝阻乘客在行驶中，勿倚靠在轿厢I门上。

(8)轿厢顶上部、除电梯固有设备外，不得放置其它物品。

3、当电梯使用中发生如下故障时，司机或管理人员应立即通知维修人员，停用检修

后方可使用。

(1)层、轿门全关闭后，电梯未能正常行驶时。

(2)运行速度显著变化时。

(3)轿、层门关闭前，电梯自行行驶时；

(4)行驶方向与选定方向相反时。

(5)如选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时(司机应立即掀按急停按钮)。

(6)发觉有异常噪音，较大振动和冲击时。

(7)当轿厢在额定载重量下，如有超越端站继续运行时。

(8)安全钳误动作时。

(9)接触到电梯的任何金属部分有麻电现象时。

(10)发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时。

4、电梯使用完毕停用时，司机或管理人员应将轿厢I停在基站将操纵盘上开关全部断

开，并将层门关闭。

5、发生紧急事故时司机应采取下列措施。

(1)当已发觉电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机应保持镇静，并严肃告诫乘客

切勿企图跳出轿厢I,并作好承受因轿厢急停而产生冲击的思想准备。

(2)电梯行驶中突然发生停梯事故，司机应立即掀按警铃按钮，并通知维修人员，

设发使顾客退出矫厢。

在机房用手轮盘车，使电梯短程升降时，必须先将主源断开，制动器开。

6、电梯的机房和井道管理

(1)机房应由维护检修人员值班管理，其它人员不得随意进入，机房门应加锁，并

标有“机房重地、闲人免进”字样。

(2)机房需保证没有雨雪侵入的可能。

(3)机房需保证通风良好和保温。

(4)机房应保持整洁、干燥、无尘烟与腐蚀性气体，除检查维修所必须的工具外不

应存放其它物品。

(5)当设有井首检修门时，则在检修门近旁应设有下列须知：“电梯井道一一危险,

未经许可禁止入”。

(6)井道除规定的电梯设备外不得存放杂物，铺设水管或燃气管等。

(7)电梯长期不使用时，应将机房的总电源开关断开。

(8)机房顶板设置的承重梁和吊钩上应标明最大允许载荷。

(9)当机房设有活地板门时，应设有永久可见的须知，向活地板的使用者表明：

“谨防坠落一重新关好活地板门”。

7、紧急情况后的处理

(1)当电梯发生严重的冲顶或蹲底后。

(2)当发后地震后微震和轻震对电梯的破坏不大，可是轿厢或对重的导轨有可能

脱出导轨，或一部分电线切断不可引起意想不到的事故。

(3)发生火灾时

根据火灾轻重程度不同，对设有可作消防员专用的电梯，将乘客运送到安全层站。

十八、维修保养标准

时间单位：月

111111

1/r1——1区|基本时间11

1项H1备注1

1手71目♦分|间隔11

।।111

।111

111舒适性1每次保养1|

II（每月1-2次）|1

।III

11111

I2|平层状态|同上|

।।।।।

IIIII

|3|各发光二极管检查|同上||

।।।।।

11111

I4|故障数据的确认|同上|1

।।111

11111

I5|异常的声响、振动|同上||

1IIII

1111

|6|保险丝(SCL)1同上11

1IIII

11111

|7|电解电容（主回路）检查|2||

1IIII

11111

I8|制动器滑移量检查|4||

1IIII

11111

|9|脉冲测速输出检查|12||

।।।।।

1I111

|10充电回路检查|同上|1

I।111

II111

I11|再生回路检查|同上|1

।।111

1111

DC-CT(0T-2,3)偏|同上11

|12|置电压检查||1

।111

1111

|13|各种安全检查动作|同上||

I的检查III

1III

1111

|14|TSD的检查|同上||

I111

1।।।।

时间单位：月

序I1------1区I基本时间II

I项JII备注I

号I目一分I间隔II

1II

115TLp动作检查与平层数据||

I写入112||

।I|

11II

|16更换电解电容器（主回路）不定II

I1।।

II1I

|17曳引机减速器的检查|21

।।

1111

|18戋引机制动器的检查|每次保养

II（每月1-2次）||

।।1I

1I11

|19曳引电动机检查|12

।।1।I।

|20曳引轮检查1211

1I

111

|21限速器检查|每次保养I

1I（每月1-2次）||

।।।

I111

|22轿厢门和自动门机机构检|每次保养|

1查1（每月1-2次）||

i।।।

1111

I23安全钳检查211

1I

I11

|24导轨润滑检查|每次保养|1

1I（每月1-2次）||

1I

1111

|25缓冲器检查211

1I

I11

|26层门检查|每次保养|

1I（每月1-2次）||

।।

1111

|27曳引钢丝绳检查|12

।।

1111

I28补偿装置检查|61

1।।।

29润滑检查和控制屏、戋引|每次保养||

|机清洁工作|（每月1-2次）||

（1）通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全的地方。

（2）轿厢开到安全的楼层，在乘客确已完全撤出终了后切断电源。

（3）把各层厅门关闭，防止向其它楼层延烧。

在发生上述三种情况后，须经迂有关人员严格检查，整修鉴定后方可使用。

8、维修保养注意事项

(1)非维修保养人员不得擅自进行维修作业，本电梯采用电脑控制系统，维修保养

时应谨慎小心。

(2)电梯维修和保养时应遵守下列规定：

不得乘客或载货，各层门处悬挂检修停用的指示牌；

应断开相应位置的开关；

在机房时应将电源总开关断开；

在轿顶应合上检修开关；

在底坑应将底坑检修按钮箱急停开关断开或同时将限速器断开。

使用的手灯必须带护罩并采用36伏以下的安全电压；(在机房底坑，轿顶或轿底应装设

检修用的低压插座)；

操作时请由主持和助手协同进行；

操作时如需司机配合进行，司机要精神集中，严格服从维修人员的指令；

严禁维修人员站在井道外探身到井道或在轿厢顶或在轿贿地坎处轿厢I外各站一只脚

来进行较长时间的检修工作

严禁维修人员拉'吊井道电缆线，以防电缆线被拉断

(3)维修保养时，使用的仪器要注意以下几点：

万用表阻在200K以上；

交流电压计量程为AC300A,对于指针式，输入阻抗在300K以上；

高压兆欧表应使用电池式，500V,阻200K以上，禁止使用手摇式兆欧表；

转速表量程为0-50000RPM。

由于KCJ-12X插件板上的电源检查开关(5VCHK)置向上侧或下侧，进行CPU复

位，则由于检查出电解电容器的容量下降，变为不能起动。复位过程中对CPU电源进

行一次切断、接通，并将容量不足检测标志清零。

电源切断后，进行主回路方面的作业，应确认电解电容器的端子电压DC0(零)V,

再开始作业。

说明

舒适性调整

有起动冲击时

A机械系统的确认

制动器不完全松闸，或者即使松间制动瓦歪斜，制动瓦与轮鼓间有摩起起动冲击,

故应确认之。

确认各导靴的安装位置等。

B电气系统的确认，调整

用控制反面KCL—12X上的旋转开关“DLB”来调整制动器松闸的时间。

U定器松闸时间太迟，□□□---------□□口

“古匕空载上行，空载下行

D上皆有起动冲击时。一旋转开关的调整方向

L

“动器松闸时间太早，□□口----------□□□

B使空载上行时产生飞车

3当空载下行时产生对

44a轿厢的现象。一旋转开关的调整方向

表3—1DLB开关调整要领

运行中有振动时

机械系统的确认

确认在运行中有否制动器轮鼓相摩擦，钢丝绳拉伸不良等现象。

有时往往由于导轨的接头有高低，就会产生振动，不应将之与电气系统所引起的振动

相混淆。

电气系统的确认、调整

用控制屏反面KCJ-12X上的旋转开关”DGN”和“MGN”来调整之。

MGN从起动开始到停止为止，对整个舒适都有影响，而DGN对